房地產(chǎn)管理中的多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式分析

摘 要：近年來(lái)我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)得到了飛速的發(fā)展，這也促進(jìn)了房地產(chǎn)管理體系的不斷完善和健全。目前在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)中，多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式越來(lái)越受到房地產(chǎn)企業(yè)的青睞，這是因?yàn)槠淇梢钥s短開(kāi)發(fā)周期，提高開(kāi)發(fā)效率。但是受很多因素的限制，當(dāng)前房地產(chǎn)多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式在實(shí)際的操作中還存在一定的問(wèn)題，現(xiàn)本文就在分析常用的幾種多項(xiàng)目管理模式的基礎(chǔ)上，來(lái)分析其存在的問(wèn)題及對(duì)策，希望能夠?yàn)楦玫耐晟品康禺a(chǎn)多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式提供一些幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)管理；多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式；問(wèn)題；對(duì)策

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)下，房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)的地位越來(lái)越重要，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)方式也越來(lái)越多，多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式就是其中一種，這是房地產(chǎn)企業(yè)追求更大發(fā)展和更多利潤(rùn)的重要途徑。其不但是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)更好發(fā)展的需要，更是適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求，更是提高房地產(chǎn)投資者利潤(rùn)水平的重要保證。可以說(shuō)，在未來(lái)的房地產(chǎn)管理中，多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的必然趨勢(shì)。但是多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)要求也很高，尤其是在市場(chǎng)政策不斷調(diào)整的情況下這種模式還存在一定的不足，以下本文就重點(diǎn)圍繞多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行探討分析。

1 當(dāng)前常用的多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式

目前我國(guó)也已經(jīng)形成了一些規(guī)模和實(shí)力很強(qiáng)的大型房地產(chǎn)企業(yè)，這些企業(yè)擁有較為富足的資金，有能力進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模和自身資本的擴(kuò)張，具備實(shí)施多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式的條件。一般來(lái)講，目前這些大型房地產(chǎn)企業(yè)所使用多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理模式多為以下三種模式：

1.1 矩陣式管理型

矩陣式管理型指項(xiàng)目部是執(zhí)行的主體，在管理上企業(yè)集團(tuán)直接對(duì)區(qū)域公司實(shí)行監(jiān)管，設(shè)計(jì)、拓展和銷(xiāo)售等職能將由總部職能部門(mén)直接管理，具體一般性業(yè)務(wù)則由區(qū)域公司自行管理負(fù)責(zé)。而項(xiàng)目部由各職能部門(mén)抽調(diào)專(zhuān)人進(jìn)行組建，項(xiàng)目成員一方而對(duì)部門(mén)經(jīng)理負(fù)責(zé)，也要對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)。這種管理模式的優(yōu)勢(shì)是對(duì)外界環(huán)境的變化做出迅速的反應(yīng)，避免了資源的閑置和浪費(fèi)，但不足之處是人員所要受的雙重領(lǐng)導(dǎo)。

1.2 職能管理型

智能管理型是完全由各職能部門(mén)根據(jù)項(xiàng)目不同開(kāi)發(fā)階段來(lái)介入項(xiàng)目的管理。集團(tuán)只監(jiān)控管理到區(qū)域一級(jí)，項(xiàng)目及具體業(yè)務(wù)則由區(qū)域級(jí)直接進(jìn)行管理。包括項(xiàng)目的拓展、項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、工程和銷(xiāo)售等階段。這種管理模式的優(yōu)勢(shì)是分工的高度集中和專(zhuān)業(yè)化，能把內(nèi)部資源最大限度的反復(fù)利用起來(lái)，不足之處是對(duì)外界的環(huán)境變化反應(yīng)速度慢，部門(mén)之間協(xié)調(diào)過(guò)多，造成決策緩慢的現(xiàn)象發(fā)生。

1.3 項(xiàng)目管理型

項(xiàng)目管理型是指項(xiàng)目公司作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主體，項(xiàng)目公司則下設(shè)拓展、工程、設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售以及各職能崗位。這種管理模式的優(yōu)勢(shì)是能迅速的對(duì)外部環(huán)境的變化做出反應(yīng)，不足之處是總部對(duì)項(xiàng)目的控制不到位，造成了資源閑置的現(xiàn)象發(fā)生。

2 房地產(chǎn)管理中多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理模式的不足

當(dāng)前部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始采取多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式作為經(jīng)營(yíng)發(fā)展策略，也取得了一定的成果。上述三種模式的操作存在一定差異，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合實(shí)際，合理選擇并靈活這些模式。但值得一提的是，在多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式逐漸被越來(lái)越多應(yīng)用在房地產(chǎn)管理中的同時(shí)，其所存在的一些不足也逐漸顯現(xiàn)出來(lái)，這為房地產(chǎn)行業(yè)今后的管理帶來(lái)了一定的不便。具體來(lái)講，當(dāng)前房地產(chǎn)管理中多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式所存在的問(wèn)題主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

首先，與單一項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式相比，多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式的管理人才更為匱乏，這是因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)行業(yè)中采取多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式的發(fā)展時(shí)間較短，管理人員在這方面的研究較少，也沒(méi)有太多相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。人才匱乏成為當(dāng)前影響房地產(chǎn)多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理模式順利實(shí)施的主要因素。其次，房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)部門(mén)之間缺乏有效溝通。多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式下房地產(chǎn)企業(yè)需要同時(shí)運(yùn)行多個(gè)項(xiàng)目，這增大了各個(gè)部門(mén)之間的工作量，同時(shí)也為其相互之間的有效溝通和協(xié)調(diào)提出了更大的要求。而當(dāng)前受管理模式和管理水平的限制，各部門(mén)之間還很難達(dá)成有效及時(shí)的溝通協(xié)調(diào)狀態(tài)。再者，多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式的相關(guān)流程和考核制度都不夠規(guī)范，這為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施質(zhì)量監(jiān)督管理帶來(lái)一定不便，也降低了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人員的執(zhí)行力，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。最后，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)職能部門(mén)在工作中大都服從項(xiàng)目經(jīng)理所做出的決策，很難獨(dú)立自主的發(fā)揮自己的職能作用，這對(duì)于管理更加復(fù)雜的多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式運(yùn)作來(lái)講是極為不利的。

3 提高多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理模式應(yīng)用水平的對(duì)策

3.1 明確戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略包括市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃以及產(chǎn)品發(fā)展規(guī)劃等。戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃是企業(yè)發(fā)展的方向標(biāo)，在確定市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃時(shí)，要明確發(fā)展的目標(biāo)是什么，明確了目標(biāo)方向后，在確定區(qū)域發(fā)展規(guī)劃時(shí)，要進(jìn)一步分析目標(biāo)城市的商品房空置率和第三產(chǎn)業(yè)比重，還要確定進(jìn)入的先后順序等。在確定產(chǎn)品發(fā)展規(guī)劃時(shí)，要明確產(chǎn)品的模式以及項(xiàng)目的規(guī)模，各檔次產(chǎn)品的比例等。各類(lèi)問(wèn)題都必須在多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期予以明確。否則盲目性擴(kuò)張將引發(fā)管理上的混亂。

3.2 優(yōu)化資源配置

合理配置資源是企業(yè)發(fā)展必須具備的核心能力。房地產(chǎn)企業(yè)是資源密集型產(chǎn)業(yè)。其內(nèi)部包括土地、人力、財(cái)務(wù)、技術(shù)以及品牌等資源，還包括政府、供方、客戶(hù)等外部資源。無(wú)論是社會(huì)的發(fā)展還是企業(yè)的發(fā)展過(guò)程，無(wú)不是資源有效配置的過(guò)程，因此房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的健康發(fā)展，就必須做到各項(xiàng)資源的優(yōu)化配置和合理利用。只有做到這一點(diǎn)，才能使有限的資源發(fā)揮最大的價(jià)值，這樣一方面可以防止資源浪費(fèi)，另一方面也減少了因某些資源的短缺，從而影響企業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展。

3.3 建立并完善規(guī)章制度

健全的規(guī)章制度和完善的企業(yè)管理體系是企業(yè)發(fā)展的基本保障。在企業(yè)發(fā)展的初期，單項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式下，因?yàn)楣芾韺蛹?jí)和人員都較少，所以簡(jiǎn)單的管理制度就可以管理企業(yè)。但在多項(xiàng)目管理模式下，層級(jí)、部門(mén)和人員都眾多，工作流程以及資金和信息的交流都比較復(fù)雜，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有一套全而和完善有效的規(guī)章制度和管理體系，就必然會(huì)導(dǎo)致權(quán)利的交集或責(zé)任的真空現(xiàn)象發(fā)生，監(jiān)管和考核不清晰，部門(mén)溝通協(xié)調(diào)不暢，這也必然會(huì)阻礙企業(yè)的發(fā)展壯大。

結(jié)束語(yǔ)

總之，就目前的形勢(shì)來(lái)看，多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式勢(shì)必成為未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的主要發(fā)展趨勢(shì)，因此加強(qiáng)對(duì)其的有效管理也就顯得越來(lái)越重要。上文中所提出的關(guān)于多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式應(yīng)用的相關(guān)問(wèn)題以及對(duì)策，是筆者結(jié)合自己的體會(huì)總結(jié)出的。筆者認(rèn)為，要想解決這些問(wèn)題，促進(jìn)多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式更好的運(yùn)作，就要求房地產(chǎn)企業(yè)做好戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，加強(qiáng)人才隊(duì)伍建設(shè)，優(yōu)化資源配置，制定并完善相關(guān)規(guī)章制度，以更好的通過(guò)多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式獲取更大的投資利潤(rùn)。

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作者簡(jiǎn)介：潘曉伶，身份證號(hào)：450521197512090025。endprint