淺談房地產(chǎn)成本的核算與控制措施

崔亞娟

摘 要：近年來我國建筑行業(yè)不斷的發(fā)展，同時帶動了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，隨著我國房地產(chǎn)開發(fā)政策以及規(guī)章制度的不斷完善，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進入到了理性化以及規(guī)范化時代，在這樣的情況下，如何做好房地產(chǎn)成本的核算與控制，對房地產(chǎn)的發(fā)展影響重大。本文分析了目前房地產(chǎn)成本核算與控制的現(xiàn)狀，并就此提出了一些應(yīng)對措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；成本核算；成本控制；問題；措施

近幾年來我國逐漸走向國際化，在與世界發(fā)達國家接軌的同時，我國國內(nèi)很多房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著巨大的沖擊和激烈的競爭。房地產(chǎn)市場運作不規(guī)范，同時也暴露了一系列問題，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤遠遠不如以前。如今想在市場競爭下脫穎而出，就必須找出問題、分析問題、解決問題，穩(wěn)定的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的簡單介紹

（一）房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成

房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成的主要內(nèi)容是土地費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施、直接和間接費用，其中土地費用和建安工程費用占總成本的80%，因此可以說，土地費用和建安工程費的高低是決定一個房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟合理性的主要因素。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)項目具有一些特有的特點，加之銀行信貸的額度限制，使得很多房地產(chǎn)企業(yè)都是通過多渠道融資才獲得項目投資的資金，這就意味著房地產(chǎn)項目要支付高額的融資成本，所以還包括籌資成本和管理費用。此外，還有一些其他支付費用：包括勘察設(shè)計費、政策及事業(yè)性收費、工程咨詢、銷售費用、稅費等。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)行業(yè)成本核算是對房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的發(fā)生、歸集、分配和結(jié)轉(zhuǎn)過程，房地產(chǎn)開發(fā)項目成本包括土地取得成本、土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用等內(nèi)容。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的特點

我國的房地產(chǎn)成本核算不僅具有一般成本核算的共同之處，還有自己的特點。第一房地產(chǎn)開發(fā)周期長、投入資金量大、投資回收期較長；第二房地產(chǎn)企業(yè)涉及到的部門很多，收費款項復(fù)雜；第三法律法規(guī)地方差異較大，并且專業(yè)法規(guī)較多；第四各種稅務(wù)風險較高。

二、房地產(chǎn)成本核算與控制存在的問題

（一）開發(fā)階段中的問題

第一，房地產(chǎn)項目的核算對象、土地成本分配方法不夠清晰。房地產(chǎn)開發(fā)與其他行業(yè)有所不同，由于建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、建筑用途的不同，可能導(dǎo)致不同的建設(shè)項目就有不同的形態(tài)，多種多樣，這就導(dǎo)致成本分配以及分攤的方法也缺乏固定的標準。例如：土地開發(fā)成本以及配套設(shè)施方面的建設(shè)成本屬于間接費用，需要根據(jù)成本會計方法做好歸集以及分配。第二，工程完成度難以估計，從而沒辦法實時的獲取成本核算的依據(jù)，導(dǎo)致成本核算與實際總預(yù)算之間存在差異，容易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)成本核算時沒有準確的依據(jù)。第三，預(yù)算機制不夠健全從而影響成本控制以及成本核算工作。一方面是房地產(chǎn)開發(fā)的項目往往周期比較長，但是，市場價格變動速度快，所以，當市場價格變動后，對于總成本的影響比較大。

（二）銷售階段問題

對于房地產(chǎn)開發(fā)，其資金回收期主要在銷售階段，雖然房地產(chǎn)在預(yù)售階段會收到部分款項，但是在后期階段的資金回收無法估計，所以無法確認收入。此外，稅收政策對于銷售階段的成本核算也有影響。部分地區(qū)要求房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)收款環(huán)節(jié)就要繳納一定稅款，例如營業(yè)稅以及城建稅等，甚至一些地區(qū)要求房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)預(yù)售款項的比例來預(yù)征所得稅以及土地增值稅，等到項目清算的時候多退少補。因此，根據(jù)收入配比的原則，預(yù)售款沒有確認收入，同時繳納稅款難以同收入配比，無法及時反映房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成果。

三、應(yīng)對房地產(chǎn)成本核算與控制存在問題的對策

針對我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，結(jié)合上述問題，本文提出了以下對策。

（一）開發(fā)階段

針對在房地產(chǎn)開發(fā)階段的問題，首先，可以對房地產(chǎn)項目成本構(gòu)成進行分類，并設(shè)置專門的表格，形成統(tǒng)一管理標準，規(guī)范成本收集和分攤，有利于建立業(yè)務(wù)接口，在業(yè)務(wù)部門之間形成有效的溝通體系；其次，規(guī)范操作流程。對于房地產(chǎn)開發(fā)過程中一些操作流程進行分離，對房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的招標、投標、完工程度、工程監(jiān)理、工程預(yù)算、工程結(jié)算、單據(jù)傳遞等規(guī)范操作流程。良好的預(yù)算制度是房地產(chǎn)成本核算和控制的保障，所以建議房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合自身的實際情況建立健全預(yù)算制度、成本控制制度、激勵制度，同時還要不斷完善考核方式，以確保各項制度的有效落實。

（二）銷售階段

第一，建立健全成本結(jié)算制度，及時做好項目結(jié)算工作。成本結(jié)算是房地產(chǎn)項目成本確認的依據(jù)，房地產(chǎn)項目在銷售階段，工程開發(fā)已接近尾聲，企業(yè)應(yīng)及時取得工程結(jié)算是成本核算的保證，及時反映企業(yè)經(jīng)營成果。第二，制定多形式的獎勵制度，提高銷售人員的工作積極性，促進資金回收。第三，在房產(chǎn)項目銷售階段及時跟進相關(guān)資料，做好成本預(yù)算工作，報給有關(guān)部門進行審批，完善稅務(wù)資料，及時與稅務(wù)相關(guān)部門進行溝通，降低企業(yè)的經(jīng)營風險。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)成本核算是房地產(chǎn)成本控制的基礎(chǔ)，為一些決策提供了重要依據(jù)，加強房地產(chǎn)成本核算應(yīng)該受到房地產(chǎn)公司的高度重視。當前，房地產(chǎn)成本開發(fā)存在的主要問題是：在開發(fā)階段，由于房地產(chǎn)周期長，很難全面的估計成本問題；在銷售階段，資金沒有完全的回收，不能很好的反映房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成果。綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)充分重視上述問題，加強自身管理，使房地產(chǎn)行業(yè)能夠長久的發(fā)展。

參考文獻：

[1]張忠雄.房地產(chǎn)項目的成本核算和成本控制措施[J].江西建材，2017，

05：239-240.endprint