孫宏斌：愈挫愈奮的商界“硬漢”

張銳

桀驁不馴，目中無人，孫宏斌為自己的年少輕浮痛嘗了身陷囹圄的酸澀苦果；霸王上弓，狂飆突進(jìn)，孫宏斌為自己的魯莽草率付出了破產(chǎn)賣身的慘重代價(jià)。但是，兩次跌倒，兩次爬起，作為中國商界的“硬漢”級(jí)人物，孫宏斌以自己的倔強(qiáng)與毅力導(dǎo)演了滿血復(fù)活的傳奇故事，以自己的勇氣與慧能創(chuàng)造了鳳凰涅槃的不死神話。站在東山再起的事業(yè)之巔，掃視英豪群起的地產(chǎn)江湖，知命之年的孫宏斌又一次擂響了沖鋒的鼓點(diǎn)，再一次跨上了資本的戰(zhàn)馬，腳踩速度與激情的風(fēng)火輪沖擊著“并購狂人”視窗中的絢麗愿景與未老目標(biāo)。

第一次摔倒

如同很多農(nóng)村孩子一樣，孫宏斌非常相信知識(shí)能夠改變命運(yùn)。因此，在武漢水電學(xué)院讀完合流力學(xué)動(dòng)力學(xué)后，孫宏斌就通宵達(dá)旦地復(fù)習(xí)備考，并最終走進(jìn)了清華大學(xué)水利系讀讀計(jì)算流體力學(xué)專業(yè)。三年后，揣著同齡人羨慕不已的中國最牛大學(xué)的研究生文憑，孫宏斌在中國環(huán)境科學(xué)院物理研究所謀到了一份衣食無憂的差事。不過，在中科院只呆了三年不到的時(shí)間的后孫厚斌便離職加入了聯(lián)想集團(tuán)，對于這種職場選擇，按照孫宏斌后來的說法就是“做生意最起碼看不到頭，而做學(xué)術(shù)能看到頭”。

來到聯(lián)想的孫宏斌的確顯示出了自己不凡的身手。當(dāng)時(shí)孫宏斌被分配到集團(tuán)企業(yè)部做漢卡和微機(jī)產(chǎn)品的全國分銷，第一年就將手下的銷售額做到了1700萬，占整個(gè)聯(lián)想總銷售額的4.1%，次年，孫宏斌并被委任為企業(yè)部經(jīng)理，并且接下來僅僅用了兩個(gè)月不到的時(shí)間在全國各地開辟了18家銷售分公司?？粗鴮O宏斌的成長，聯(lián)想創(chuàng)始人柳傳志打心眼里高興。當(dāng)時(shí)柳傳志的主要精力放在聯(lián)想在香港基地的PC研發(fā)與生產(chǎn)上，對境內(nèi)業(yè)務(wù)的管理自然就給予了更多的授權(quán)，不過，當(dāng)聽說孫宏斌在企業(yè)部單獨(dú)創(chuàng)辦了《聯(lián)想企業(yè)報(bào)》，而且報(bào)紙頭版刊發(fā)的企業(yè)部綱領(lǐng)用顯目的黑體字做了這樣的闡述的：“企業(yè)部的利益高于一切”；不僅如此，企業(yè)部還產(chǎn)生了自己的章程，像招工、裁員等這些重大的人事問題孫宏斌都是一個(gè)人說了算，從來不向集團(tuán)人事部回報(bào)，同時(shí)隨意提拔下屬也成為家常便飯。應(yīng)當(dāng)說柳傳志當(dāng)時(shí)聽說后還并不相信自己的耳朵，但回到集團(tuán)后自己的親眼所見完全證實(shí)了先前的說法并非空穴來風(fēng)。

很快，柳傳志召開了一次由集團(tuán)中層以上干部參加的培訓(xùn)會(huì)，會(huì)上柳傳志直言不諱地指出企業(yè)部管理方式簡單幼稚，存在明顯的幫會(huì)行為，且點(diǎn)名孫宏斌不要“開小船”。此時(shí)柳傳志也只是認(rèn)為孫宏斌僅因涉世不深，年青人想做出點(diǎn)成績而工作方法上有些欠妥而已。因此，會(huì)議結(jié)束時(shí)柳傳志對孫宏斌做出了這樣的評價(jià)：“人才分三種，一種是自己可以干成一件事，一種是可以帶領(lǐng)一批人干成一件事，第三種是能審時(shí)度勢，能一眼看到底。第三種人很少，孫宏斌就屬于第三種人?！彼Ｍ麑O宏斌可以看大局與見大體，并能聽得見自己的意見。

然而，培訓(xùn)會(huì)的消息很快通過孫宏斌的嘴巴傳到了企業(yè)部員工的耳朵里，并立馬引起了炸鍋似的強(qiáng)烈反響。當(dāng)晚，整個(gè)企業(yè)部的人在北大勺園餐廳聚會(huì)，包括孫宏斌在內(nèi)，大家的情緒異常激烈，覺得自己受了天大的委屈。而正是在這種委屈的氛圍中，會(huì)上不少人向?qū)O宏斌提出要么企業(yè)部獨(dú)立、要么轉(zhuǎn)移貨款的危險(xiǎn)性建議。而且柳傳志也在幾乎同時(shí)得到了企業(yè)部聚會(huì)以及會(huì)上的詳情。出于安定人心，柳傳志次日特地趕往企業(yè)部與孫宏斌及其下屬進(jìn)行溝通，但出于這位當(dāng)家人的意料之外，他的每一句講話都當(dāng)場被企業(yè)部的員工強(qiáng)硬駁回，而且?guī)缀踝罱K讓一次對話變成一場吵罵。柳傳志開始感覺到事態(tài)的嚴(yán)重性，并旋即回到集團(tuán)召開高管會(huì)議研究對策。

應(yīng)當(dāng)說此時(shí)柳傳志依然對孫宏斌還存有希望。他先是主動(dòng)找到了孫宏斌，傳達(dá)了意欲將其調(diào)離企業(yè)部而轉(zhuǎn)到非核心部門的決定，同時(shí)要求孫宏斌不得帶任何一個(gè)舊部下去新部門。“不必了柳總，我才26歲，我可以從頭再干”，孫宏斌帶有憤懣且挑戰(zhàn)味十足的回答讓柳傳志倍感詫異，且事后柳傳志還得知孫宏斌并沒有及時(shí)剎車，而是在私下串聯(lián)旗下的各地分公司準(zhǔn)備集體倒戈。失去最后忍耐的柳傳志不得不走出了最后一步棋。

1990年5月28日對孫宏斌來說是一個(gè)刻骨銘心的日子。這一天，孫宏斌被北京海淀警方刑事拘留，10天后便被正式逮捕。27個(gè)月后，孫宏斌接到了刑事判決書，他被判處有期徒刑5年，罪名是挪用公款1700萬元。又過了一年，孫宏斌被北京市中級(jí)人民法院裁定減刑1年零2個(gè)月。當(dāng)然，對于自己所擔(dān)罪名，孫宏斌始終未予認(rèn)可，因?yàn)樗浅Ｇ宄?，那“挪用”?700萬元公款只是為了避開公司總部繁瑣的財(cái)務(wù)程序，以方便下屬分公司靈活的購銷活動(dòng)。因此，出獄之后孫宏斌馬不停蹄地向北京市海淀區(qū)人民法院提出申訴，要求取消原判決，改判無罪，而且海淀區(qū)人民法院也最終據(jù)實(shí)撤消了原判決，拿到無罪改判書時(shí)，孫宏斌也獲得了兩萬元的國家賠償金。

再一次失敗

不少吃瓜的群眾可能會(huì)推斷，出獄后的孫宏斌必然提著刀去面見柳傳志，可事實(shí)卻絕非如此。走出監(jiān)獄后的第18天，孫宏斌主動(dòng)約見了柳傳志?！拔耶?dāng)時(shí)比較年輕，比較氣盛，或者說比較急躁，其實(shí)還是太嫩，很多事情想得太簡單，出了這些事還是在自己，但有了這種經(jīng)歷，我不希望被一塊石頭絆倒兩次，怎么能從前面的吸取教訓(xùn)，怎么將來走得更好……”。聽著孫宏斌真誠而成熟的告白，柳傳志既對其刮目相看，同時(shí)心中本有的歉意開始升騰。因此，當(dāng)?shù)弥獙O宏斌意欲在天津開一家地產(chǎn)中介公司時(shí)，柳傳志當(dāng)場表態(tài)自己愿意拿出50萬元資金對其創(chuàng)業(yè)提供幫助。

就像非常清楚自己先前觸碰了柳傳志的政治底線而招徠牢獄之災(zāi)那樣，孫宏斌當(dāng)然也十分明白柳傳志此時(shí)提出資金援助的多重用心，自然也就沒有拒絕柳傳志拋來的橄欖枝。孫宏斌將自己公司的名稱取名為“順馳”，英文SUNCO，意思是姓“孫”的公司。大大出乎他的意外，為了提高順馳的知名度與市場占有能力，一年后柳傳志主動(dòng)找到了孫宏斌，提出希望聯(lián)想旗下的融科智地房地產(chǎn)有限公司與順馳合作組建新公司，同時(shí)柳傳志還拉來了財(cái)大氣粗的中科集團(tuán)加盟。沒有任何猶豫，孫宏斌又一次應(yīng)接了柳傳志伸過來的熱情之手，且三方很快達(dá)成協(xié)議成立了天津中科聯(lián)想房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。孫宏斌由此順利切入房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。三年后，當(dāng)認(rèn)為孫宏斌完全站穩(wěn)了腳跟，融科智地與中科集團(tuán)抽身退出，孫宏斌的順馳投資有限公司開始胸有成竹地在市場發(fā)聲顯威。endprint

通過招投標(biāo)方式拿下天津塘沽的一塊地皮是孫宏斌真正獨(dú)立操盤的第一個(gè)項(xiàng)目，這不僅因?yàn)楫?dāng)時(shí)國土資源部以紅頭文件的形式叫停了沿用多年的土地協(xié)議出讓方式而開始實(shí)施招拍掛制度，讓孫宏斌最終取得了比協(xié)議價(jià)要便宜的土地，而且順馳僅僅用了7個(gè)月不到的時(shí)間就在這塊地上開發(fā)出了名為“萊茵春天”的項(xiàng)目便很快面向市場銷售。緊接著，順馳又開發(fā)出了“藍(lán)水項(xiàng)目”、“太陽城項(xiàng)目”，而且同樣保持的是7個(gè)月之內(nèi)的開發(fā)與銷售速度。短短三年不到的時(shí)間，順馳在天津開發(fā)了近30個(gè)項(xiàng)目，囊括了津門地區(qū)15%的市場份額，儼然成為了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的“大哥大”。

應(yīng)當(dāng)說此時(shí)順馳財(cái)務(wù)上并沒有進(jìn)賬多少，公司的全部資產(chǎn)加起來也不過10億元，但孫宏斌卻感受了快速拿地、快速開發(fā)和快速銷售以及快速回款所帶來的酣暢淋漓之感，畢竟7個(gè)月不到的商業(yè)循環(huán)周期完全顛覆了當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)平均開發(fā)18個(gè)月的周期慣例。在孫宏斌看來，只要每一個(gè)時(shí)間點(diǎn)拿捏得當(dāng)，每一步戰(zhàn)略執(zhí)行到位，這一模式不僅行得通，而且威力巨大，并可復(fù)制到全國。于是，順馳的路線圖就在這種張力極強(qiáng)的思維中清晰形成：3年內(nèi)進(jìn)入一線城市北京，5年內(nèi)集中力量進(jìn)入兩個(gè)以上一線城市，10年內(nèi)在所有一線城市成為主流開發(fā)商，并覆蓋絕大多數(shù)二線城市。孫宏斌心中當(dāng)時(shí)最主要的參照目標(biāo)就是輾壓萬科，即實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)100億。

接下來順馳張開大嘴在全國吃進(jìn)土地的生猛形象讓所有同行都瞪大了雙眼。北京大興黃村地塊，起價(jià)高達(dá)4.3億元，并引來華潤、富力數(shù)十家地產(chǎn)商的參拍，最終順馳以9.05億元的“天價(jià)”力挫群雄；在石家莊，009號(hào)地塊掛牌出讓，河北最大開發(fā)商卓達(dá)集團(tuán)老總親自坐鎮(zhèn)，報(bào)價(jià)4.25億，順馳僅派一“馬仔”就報(bào)出了5.97億的“樓頂價(jià)”，并經(jīng)歷161輪的激烈角逐將對方拉下馬來；在蘇州，工業(yè)園地塊本是龍頭萬科的最愛，而且前期規(guī)劃都做了一年多，但最終順馳以27.2億橫刀奪愛。事后遠(yuǎn)在南極探險(xiǎn)的王石給孫宏斌打電話商量能不能合作開發(fā)，孫宏斌斷然回絕。在上海青浦，順馳以1.2億元拿下130畝土地；在南京，順馳斥資6.53億元拍得了河西奧林匹克體育中心地塊；在根據(jù)地天津，順馳花了17.515億元買進(jìn)奧林匹克中心配套項(xiàng)目，創(chuàng)下該市土地公開交易史的紀(jì)錄。公開資料顯示，短短一年的時(shí)間，順馳就耗資上百億，在全國狂掃千萬平米土地；而且順馳所購之地，皆為拍賣所得，同時(shí)參拍的土地基本上都成了當(dāng)?shù)氐摹暗赝酢薄Ｔ谕醒壑?，順馳就是一個(gè)橫沖直撞的“攪局者”。

高價(jià)拿地的直接后果不僅使得順馳的房價(jià)明顯高于周邊其他項(xiàng)目，而且管理成本占總成本之比也高達(dá)8%～9%，遠(yuǎn)高于2%～3%的行業(yè)平均水平。更不可思議的是，在一貫被認(rèn)為是暴利的房地產(chǎn)行業(yè)，順馳當(dāng)年的凈利潤率只有3～4%，而萬科從來不會(huì)低于15%，富力與中海更是超過30%。但是，此時(shí)的孫宏斌已經(jīng)看不到這些指標(biāo)，甚至能掙多少也毫不在乎，他只要快速拿地、火速開工、全速銷售與閃電回款，并最終力克萬科成為行業(yè)之王。當(dāng)然，孫宏斌也似乎看到了目標(biāo)正在一步一步地靠近。2004年，順馳的銷售額突破120億，也正是在這一年，孫宏斌以13億元身家進(jìn)入胡潤百富榜第91名的位置。

然而，接下來國家啟動(dòng)的對房地產(chǎn)調(diào)控讓孫宏斌開始感受到了刺骨寒冬的襲來。由于需求急劇萎縮，回款斷流，大量資金沉淀在前期存量土地中，順馳的資金鏈條開始斷裂。此時(shí)的孫宏斌只好四處化緣，甚至承諾以項(xiàng)目換取資金，卻不想昔日攪局將同行得罪個(gè)遍，最終沒有一個(gè)人伸出援助之手。煎熬與無奈之下，孫宏斌只能作價(jià)12.8億元將順馳55%的股份轉(zhuǎn)讓給香港路勁基建，一年后，路勁基建拿到順馳的全部股權(quán)。屬于孫宏斌的順馳就此成為歷史，而且從成立到出售，順馳的存續(xù)僅僅只有10年時(shí)間。讓孫宏斌至今還不能接受的事實(shí)是，“順馳悲劇”作為經(jīng)典案例寫進(jìn)了不少M(fèi)BA的教科書之中。

英雄般站起

賣掉順馳后的孫宏斌雖然喜歡在KTV里吼唱《一無所有》這首歌，但其實(shí)他并非一無所有。出讓順馳的頭一年，孫宏斌就單獨(dú)成立了一家公司，而且名頭要比順馳大得多，這就是融創(chuàng)中國。至于為什么要在順馳之外創(chuàng)辦一家新企業(yè)？直到多年后孫宏斌才吐露真相：順馳準(zhǔn)備上市時(shí)，保薦人揪著他坐過牢的事不放，要他退出順馳管理層，因此創(chuàng)辦融創(chuàng)純粹是為自己找一條退路。當(dāng)然，連孫宏斌也沒有想到，正是融創(chuàng)中國不僅讓自己起死回生，而且日后在地產(chǎn)江湖大展拳腳功夫。

融創(chuàng)的身上無疑可以找到孫宏斌操盤順馳的痕跡，而且孫宏斌曾定下了融創(chuàng)3年趕上順馳的階段目標(biāo)，同時(shí)融創(chuàng)成立的第五個(gè)年頭圈地的派頭也讓人堅(jiān)信昔日的順馳真的回來了。金融危機(jī)期間，開發(fā)商們在漫長的地產(chǎn)冬季中幾乎凍僵，但卻被北京海淀西北旺地塊20.1億的成交價(jià)驚醒，因?yàn)槿藗兛吹竭@一“熊市地王”的制造者竟然是孫宏斌，并且大家一致相信在8000元/平方米土地上建造起來的房字?jǐn)嗳粺o人問津。但結(jié)果是，孫宏斌硬是將其最終做成了豪宅“西山壹號(hào)院”，不僅開盤就賣出4萬元/平方米的價(jià)格，而且連續(xù)兩年成為北京最熱銷樓盤，融創(chuàng)三年藉此共計(jì)進(jìn)賬150億元。

當(dāng)然，已經(jīng)在順馳上栽過大跟頭的孫宏斌一定不會(huì)完全復(fù)制過往的老路，而且其個(gè)人處事風(fēng)格也褪去了不少的狂人色彩而變得溫和與成熟起來。融創(chuàng)的確也在發(fā)生改變，在與順馳共存期間，融創(chuàng)就完全是一家獨(dú)立的實(shí)體進(jìn)行運(yùn)作，既沒有資金上的任何往來，也沒有任何渠道的互補(bǔ)，甚至在拿地和項(xiàng)目選擇上都沒有過任何的協(xié)作。另外，同順馳的項(xiàng)目經(jīng)營地與經(jīng)營方向不同，融創(chuàng)摒棄了同步啟動(dòng)、全國布點(diǎn)的激進(jìn)策略，而是采取“一線、環(huán)一線和核心城市”的聚集打法，甄選核心城市布局并進(jìn)行持續(xù)的區(qū)域深耕，在此基礎(chǔ)上推出高端精品項(xiàng)目。為此，融創(chuàng)不止一次地?fù)]刀斷臂，將長春、成都等不少二線城市的項(xiàng)目陸續(xù)轉(zhuǎn)讓。

商業(yè)模式的運(yùn)作更能看出融創(chuàng)不同于順馳的特色。雖然融創(chuàng)延續(xù)了順馳時(shí)期的快節(jié)奏，即強(qiáng)調(diào)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率以及凈資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，但孫宏斌似乎更關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)因素，且為融創(chuàng)定下了鐵的紀(jì)律：在拿地時(shí)絕不盲目爭搶“地王”，特別是針對具體城市的具體地塊，對土地的毛利率以及內(nèi)部回報(bào)率設(shè)定必須進(jìn)行嚴(yán)格測算，一旦超過該紅線，無論多喜歡，融創(chuàng)立刻停止再舉牌，其中，毛利率的紅線最低不能低于30%。endprint

終端銷售樓盤的投資主體結(jié)構(gòu)進(jìn)一步佐證了融創(chuàng)注意分散與把控風(fēng)險(xiǎn)的價(jià)值取向。觀察發(fā)現(xiàn)，目前融創(chuàng)在全國一線與核心城市的項(xiàng)目都以融創(chuàng)公園、融創(chuàng)觀瀾、融創(chuàng)公館等來命名，而這些項(xiàng)目雖然全部由融創(chuàng)主導(dǎo)開發(fā)，但幾乎每個(gè)項(xiàng)目都引入了外部資本，其身后站著的不僅包括招商財(cái)富、中鐵信托以及中信證券等國內(nèi)金融大佬，還有貝恩、德意志銀行等國外金融巨臂。按照孫宏斌的說法，這些著名的跟投公司看中的不完全是融創(chuàng)的資產(chǎn)，而是自己屢敗屢戰(zhàn)的傳奇故事與不滅激情。

已經(jīng)在香港市場上市的融創(chuàng)中國無疑成為了孫宏斌手中一個(gè)較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流輸配管道。本來在成立的第5年頭，融創(chuàng)就應(yīng)當(dāng)?shù)顷懞闵袌?，但卻碰到百年不遇的次貸危機(jī)，作為戰(zhàn)略投資人的雷曼兄弟倒閉破產(chǎn)；次年雖然融創(chuàng)完成了路演，可偏又遇到香港股市持續(xù)狂跌，無奈之下，孫宏斌耐心地等了一年，并最終在2010年將融創(chuàng)送上香港聯(lián)交所主板市場。讓孫宏斌自豪地是，雖然痛失了雷曼這位戰(zhàn)略投資人，但卻贏得了貝恩國際高達(dá)兩億美金的資本注入。有趣地是，融創(chuàng)上市后，孫宏斌收到的賀詞里最多的幾個(gè)字是：屢戰(zhàn)屢敗，屢敗屢戰(zhàn)。

不能不說融創(chuàng)中國已經(jīng)成長為國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)的一支龐大勁旅。數(shù)據(jù)顯示，目前融創(chuàng)中國的布局城市達(dá)44個(gè)，去年銷售額大幅增長至1553億元，并首次突破千億大關(guān)。今年前七個(gè)月，融創(chuàng)銷售總量達(dá)到1338.3億元，同比增長98%，按此速度，預(yù)計(jì)全年銷售額將大大超過孫宏斌設(shè)定的2100億元的年度銷售目標(biāo)。而按孫宏斌的新目標(biāo)，未來5-10年融創(chuàng)的營銷規(guī)模，要從目前的2000多億元做到8000億元。

“并購?fù)酢钡哪_步

從今年年初斥資150億元入股樂視，到前不久動(dòng)用631.7億元的巨額資本買下萬達(dá)集團(tuán)13個(gè)文旅項(xiàng)目和76個(gè)酒店項(xiàng)目，融創(chuàng)中國在市場上“買買買”的不凡舉動(dòng)，不僅讓同行側(cè)目，更讓分析人士倍感驚訝，究竟是孫宏斌頭腦發(fā)熱與偏激冒進(jìn)的老病復(fù)發(fā)？還是其先知先覺與高瞻遠(yuǎn)矚的戰(zhàn)略圖謀？融創(chuàng)騰挪出的大把真金白銀來自何處？高杠桿融資是否會(huì)讓融創(chuàng)重蹈順馳之覆轍？孫宏斌是否會(huì)第三次跌倒？每一道追問既充滿著冷靜與理性，也傾注著感性與熱情。

融創(chuàng)如同打了雞血般頻繁在二級(jí)市場瘋狂掃貨應(yīng)當(dāng)說在兩年前就已經(jīng)開始。前年，融創(chuàng)先后在上海、武漢等地發(fā)起了4起并購，投入資金規(guī)模共計(jì)50多億元。去年，融創(chuàng)又針對聯(lián)想融科智地、金科地產(chǎn)等16家企業(yè)的股權(quán)實(shí)施程度不同的收購交易，花費(fèi)資金達(dá)到595億元。進(jìn)入今年以來，除了斥資150億元入股樂視這一非核心資產(chǎn)外，還先后吃進(jìn)了北京鏈家、金科股份、天津博聯(lián)等企業(yè)的股份，加上收購萬達(dá)標(biāo)的所使用的資金，前7個(gè)月融創(chuàng)運(yùn)作股權(quán)并購業(yè)務(wù)的耗資規(guī)模至少達(dá)到1200億元，分別為前年的24倍與去年的2倍。

除了并購市場的巨額資金投放外，融創(chuàng)還在土地招拍掛市場也下注了重金，僅去年就成功參與了30次土地交易競拍，耗資567億元。按照孫宏斌的說法，從去年10月開始融創(chuàng)就停止了土地舉牌競拍業(yè)務(wù)，即便如此，兩年多的時(shí)間下來，融創(chuàng)通過并購與競拍所投入的資金突破了2000億元。值得注意的是，除了作為上市公司的融創(chuàng)中國親自出馬主持與參與各項(xiàng)資本與資產(chǎn)運(yùn)作項(xiàng)目外，其旗下的融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)以及子公司也都紛紛參與并購與競拍業(yè)務(wù)，可謂大兵團(tuán)作戰(zhàn)，規(guī)模出擊。

在完成入股樂視后，孫宏斌曾經(jīng)對外宣稱融創(chuàng)賬面上自有資金為600億元，而在與萬達(dá)簽約前夕，也許是基于今年上半年不錯(cuò)的銷售進(jìn)賬，孫宏斌又強(qiáng)調(diào)融創(chuàng)自有資金增加到了900億元。不過，由于包括銀行貸款的擔(dān)保資金以及預(yù)售物業(yè)所得的部分資金在性質(zhì)上為受限資金，規(guī)模約200億元左右，因此扣除后融創(chuàng)實(shí)際可以靈活支配的自有資金約在700億元左右。對比今年上半年1200億元的并購資金支出，融創(chuàng)顯然存在約500億元的資金缺口。這也就是說，在使用自有資金的同時(shí)，融創(chuàng)必須要從外部融資。

觀察發(fā)現(xiàn)，除了目前從銀行獲得了300多億元的授信外，融創(chuàng)還通過港交所、上交所以及深交所三地多次發(fā)行公司債進(jìn)行直接融資，同時(shí)依靠大業(yè)信托、平安信托等渠道取得借款。另外，不久前融創(chuàng)中國還將所持有的樂視網(wǎng)全部股權(quán)用作抵押融資。資本火力可謂全開。受到影響，至去年底融創(chuàng)中國總負(fù)債達(dá)到2577元，凈負(fù)債率從前一年度的75.9%升至121.5%，若將100億元的永續(xù)債歸至債務(wù)欄目下，融創(chuàng)的凈負(fù)債率高達(dá)208%。結(jié)合今年以來在并購市場上巨量的資金投放，這種負(fù)債財(cái)務(wù)狀況至今不會(huì)出現(xiàn)沉降性改善，相反負(fù)債敞口可能進(jìn)一步加大。

為什么融創(chuàng)情愿以如此之高的財(cái)務(wù)杠桿展開聲勢浩大的并購？取得企業(yè)股權(quán)的背后其實(shí)隱藏著極富深意的戰(zhàn)略圖謀，那就是在稀缺的土地資源變得越來越貴以及競拍成本會(huì)越來越高的趨勢下，通過并購實(shí)現(xiàn)相對低成本的曲線拿地。因此簡單梳理便可發(fā)現(xiàn)，入股直至控制樂視，融創(chuàng)由此獲得了2.5萬畝土地；買下萬達(dá)文旅項(xiàng)目，融創(chuàng)將面積為4.34萬畝的土地收入囊中。統(tǒng)計(jì)表明，僅今年以來的8起收購，融創(chuàng)就從中獲得了7萬余畝的土地增量。這樣，去年底融創(chuàng)的土地儲(chǔ)備規(guī)模才10.93萬畝，但至今年7月底就放量遞增到17.93萬畝，其中新增的土地中只有1185.74畝從招拍掛市場所取得，其余均是通過并購所進(jìn)獲，占比超過98%，高出去年年底36個(gè)百分點(diǎn)。

初步估計(jì)，不算往年土地儲(chǔ)備所能形成的供給能力，今年通過并購獲得的土地就相當(dāng)于6708萬平方米的項(xiàng)目總建筑面積，其中可售面積達(dá)5515萬平方米，如果加上截至去年底的存貨，融創(chuàng)存貨總量接近1.4億平方米。由于國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的集中度將越來越高，目前約10萬億的銷售規(guī)模中前100名占比為40%多，前10名的市場份額高出20%；而據(jù)專家預(yù)測，未來5-10年前100名房企的市場份額會(huì)提高到70%-80%，前10名占比將增加到35%-40%；相應(yīng)地，前10名的資產(chǎn)規(guī)模平均要達(dá)到4000億的，也就是說，一家房地產(chǎn)公司如果沒有兩三千億的資產(chǎn)體量是根本進(jìn)不了前10名的。由此可以斷定，未來國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)在并購力量的驅(qū)動(dòng)下產(chǎn)生鮮明的資產(chǎn)聚集效應(yīng)，收購與兼并將成為行業(yè)主流，更多的中小型房地產(chǎn)企業(yè)可能消失。

當(dāng)然，聯(lián)想到14年之前孫宏斌因急躁冒進(jìn)倒在了“順馳悲劇”之下，公眾也就難免不為融創(chuàng)今日的大尺度并購多了一份同樣的擔(dān)憂，因此，對于融創(chuàng)來說，必要的風(fēng)險(xiǎn)管理還是應(yīng)當(dāng)引起足夠的重視。一方面，流動(dòng)性格外寬松的時(shí)代已經(jīng)一去不返，同時(shí)貨幣政策轉(zhuǎn)向穩(wěn)健中性，市場融資成本將會(huì)越來越高；另一方面，“去杠桿”可能成為一個(gè)較長時(shí)期的金融政策取向，在融創(chuàng)的財(cái)務(wù)存量杠桿已經(jīng)較高的情況下，其未來的融資行為是否會(huì)受到來自監(jiān)管層的約束就成為不能不考慮的問題，而關(guān)于這一點(diǎn)，從不久前融創(chuàng)百億公司債被終止發(fā)行也許多少能管窺點(diǎn)究竟。更為重要的，融創(chuàng)今日推行的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率以及凈資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率這一商業(yè)模式與順馳時(shí)代的快速拿地、火速開工、全速銷售與閃電回款的基本打法在性質(zhì)并沒有太大的區(qū)別，唯一相同的就是二者的成敗最終都由需求端來決定。在限售、限購以及提高首付款等房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷升級(jí)加碼的趨勢下，伴隨著“租購?fù)瑱?quán)”新住宅模式的逐步推開，融創(chuàng)的銷售是否會(huì)受到影響以及由此是否會(huì)危及到其商業(yè)模式的連續(xù)，也許只有時(shí)間才能做答。endprint