房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素分析及對策

董德功

在中國經(jīng)濟發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)業(yè)正在日益占據(jù)著不可或缺的地位，對于有效促進國民經(jīng)濟健康、全面有效地發(fā)展起著重要的作用，房地產(chǎn)業(yè)也成為中國經(jīng)濟發(fā)展的經(jīng)濟支柱。由于房地產(chǎn)經(jīng)濟本身的重要性，各界人士開始思考和分析房地產(chǎn)經(jīng)濟波動，繼續(xù)尋求發(fā)展和完善中國房地產(chǎn)經(jīng)濟的有效措施和途徑。大量相關(guān)數(shù)據(jù)的結(jié)果表明，進而對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動規(guī)律性和影響波動因素的分析與討論，加強了房地產(chǎn)市場的科學(xué)判斷力，對中國房地產(chǎn)業(yè)務(wù)持續(xù)健康發(fā)展有十分重要的指引作用。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動

目前，隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，房地產(chǎn)業(yè)也在快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的重要支柱。但隨著房地產(chǎn)市場過熱，許多地區(qū)出現(xiàn)了高價格現(xiàn)象，區(qū)域性房價極度不平衡，使得中國房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)嚴重波動。在這種情況下，人們開始關(guān)注房地產(chǎn)經(jīng)濟波動，并開始探索房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的內(nèi)外在因素。只有積極對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動和內(nèi)外部驅(qū)動因素進行深入研究，才能對中國目前的房地產(chǎn)市場價格進行合理評估，并設(shè)法改善房地產(chǎn)經(jīng)濟波動，使中國房地產(chǎn)經(jīng)濟可以繼續(xù)保持良好發(fā)展，為我們的經(jīng)濟發(fā)展貢獻更大的力量。

隨著宏觀經(jīng)濟的增長，房地產(chǎn)經(jīng)濟的增長并沒有穩(wěn)定。從長遠來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展呈上升趨勢。這種長期趨勢順利前進，房地產(chǎn)經(jīng)濟在長期趨勢上下波動。房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動是房地產(chǎn)經(jīng)濟圍繞其長期發(fā)展態(tài)勢，形成了國家經(jīng)濟運行的形式。

房地產(chǎn)經(jīng)濟波動包括房地產(chǎn)經(jīng)濟的各個方面，包括房地產(chǎn)經(jīng)濟增長率，房地產(chǎn)消費水平的變化，房地產(chǎn)就業(yè)水平，房地產(chǎn)價格水平和房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)變化。根據(jù)研究對象的需要，房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的劃分是基于房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的形成機制，持續(xù)時間和業(yè)績特征。

二、房地產(chǎn)業(yè)對相關(guān)產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟的影響

1.對國民經(jīng)濟發(fā)展的作用。本質(zhì)上講，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟增長中發(fā)揮著非常巨大的推動作用。在國民經(jīng)濟增長過程中，房地產(chǎn)投資與發(fā)展的主要貢獻如下：①房地產(chǎn)投資與發(fā)展是中國經(jīng)濟投入的重要組成部分，直接影響中國的GDP增長。②通過工業(yè)協(xié)會，房地產(chǎn)投資和發(fā)展中國的GDP增長；③利用刺激消費，房地產(chǎn)投資和發(fā)展來刺激中國的GDP增長對消費作出不可或缺的貢獻。通過提高中國房地產(chǎn)業(yè)在GDP增長中的平均增長率，確定房地產(chǎn)的貢獻率。目前，房地產(chǎn)投資和發(fā)展對中國經(jīng)濟增長的貢獻率已經(jīng)上升到5%，因為房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)度較高，所以要保證中國房地產(chǎn)的投資和可持續(xù)性發(fā)展是有利于國民經(jīng)濟的穩(wěn)定與發(fā)展。

2.對其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響。其他行業(yè)在國民經(jīng)濟運行中，具有廣泛的、密切的以及復(fù)雜的經(jīng)濟技術(shù)聯(lián)系，該聯(lián)系就叫產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)。作為中國重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)不僅是其他行業(yè)供應(yīng)商，也是需求方，因為中國的房地產(chǎn)業(yè)有較大的相關(guān)性，更長的產(chǎn)業(yè)鏈，所以房地產(chǎn)行業(yè)其廣泛受影響的其他行業(yè)的基本地位具有決定性作用。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以有效促進建材，建筑冶金等許多產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。

三、影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的各種因素

1.外在因素。①金融體系在中國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動產(chǎn)生的影響。金融資本的投入、房地產(chǎn)開發(fā)在中國房地產(chǎn)開發(fā)中起到密切支持的作用。房地產(chǎn)開發(fā)有必要投資貸款，政府和有關(guān)部門應(yīng)該給予相關(guān)支持。房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟密集型產(chǎn)業(yè)，有其自身建設(shè)，并且發(fā)展需要大量資金，才能保護其順利、有效發(fā)展。②土地資源對房產(chǎn)經(jīng)濟的波動具有一定的影響作用。中國的房地產(chǎn)開發(fā)過程首先由開發(fā)商獲得使用權(quán)，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，土地使用權(quán)作為商品的權(quán)利，使其充分發(fā)揮了其交換價值。在這點，交易的目的是土地所有權(quán)和住房使用權(quán)。當我們的分析結(jié)果影響房地產(chǎn)波動時，衡量房地產(chǎn)價值的重要指標是土地所有權(quán)。③市場環(huán)境對中國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響。在目前市場供求形勢下，可以推斷分析出房地產(chǎn)需求變化對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生的影響，房地產(chǎn)需求量越大，價格越上漲，土地資源稀缺和市場短缺供需矛盾直接影響房地產(chǎn)經(jīng)濟波動。

2.內(nèi)因。①房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系是矛盾的。房地產(chǎn)市場供求的矛盾關(guān)系是房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的內(nèi)因。在市場經(jīng)濟大環(huán)境中，房地產(chǎn)需求和供給將不斷發(fā)生變化，中國房地產(chǎn)業(yè)總體管理水平、技術(shù)手段、勞動狀況、資本狀況等因素影響房地產(chǎn)需求，目前，中國房地產(chǎn)總供應(yīng)的需求激增。因此，兩者之間需要找到一個平衡點，我們需要不斷調(diào)整供需平衡來實現(xiàn)供求平衡，避免房地產(chǎn)行業(yè)的波動過大。②房地產(chǎn)市價引起波動。房地產(chǎn)價格波動是影響波動的內(nèi)因，房地產(chǎn)采購者和投資者本身的盲目性和投機性，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)無規(guī)則的上漲，甚至價格只呈上升趨勢。受到經(jīng)濟利益驅(qū)動，更多的開發(fā)商將把大量的基金用于購買土地，占有市場，使房地產(chǎn)呈現(xiàn)繁榮景象。但是，這種畸形狀態(tài)存在泡沫和隱患，這對房地產(chǎn)經(jīng)濟衰退造成不可估量的危害。

四、房地產(chǎn)經(jīng)濟波動對策

1.政府部門應(yīng)加強對商品住房預(yù)售基金的監(jiān)管。開發(fā)商必須預(yù)售房地產(chǎn)基金，全部存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，并且必須用于出售商品住房項目和繳納稅款中去。預(yù)售資金按需要比例分配，并提供足夠的資金，確保建設(shè)項目的完成。違反有關(guān)行政法規(guī)，預(yù)售資金監(jiān)督部門責(zé)令改正，依法予以處罰。

2.嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃和管理。政府部門要按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計要求批準，開展對項目規(guī)劃設(shè)計方案審查，不符合要求，不適用于規(guī)劃的，不予以審批；房屋建設(shè)部門應(yīng)在項目建設(shè)設(shè)計審查，施工許可證的開發(fā)中，對項目進行嚴格的審查。不符合要求，不頒發(fā)施工許可證。在開發(fā)建設(shè)過程中不符合開發(fā)建設(shè)方案批準的，房屋建設(shè)部門應(yīng)當向城市管理執(zhí)法部門通報，不得規(guī)劃和驗收，完成申請手續(xù)，土地部門不得申請土地部門注冊。

3.增加房地產(chǎn)市場研究力度。增加房地產(chǎn)市場研究力度，不僅要把房地產(chǎn)市場定位清晰，而且要推動房地產(chǎn)市場的理性投入，從而促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。①從根本上說，房地產(chǎn)周期主要投資的明確結(jié)構(gòu)具有重要的推動作用。②增加房地產(chǎn)市場研究力度，需要讓中國房地產(chǎn)市場投資規(guī)模適應(yīng)宏觀經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模，把宏觀經(jīng)濟發(fā)展和實際情況結(jié)合起來，避免房地產(chǎn)投資脫離現(xiàn)實，確保房地產(chǎn)業(yè)固定投資占比合理。③有更合理的投資結(jié)構(gòu)是增加房地產(chǎn)市場研究的另一舉措。在確保房地產(chǎn)市場投資合理化的基礎(chǔ)上，要注意目標市場導(dǎo)向和市場調(diào)研工作，使市場需求為房地產(chǎn)投資開發(fā)提供重要依據(jù)。

4.逐步完善經(jīng)濟管理體系。事實上，房地產(chǎn)經(jīng)濟和國民經(jīng)濟體系越高，受宏觀經(jīng)濟影響的可能性就越大。換句話說，任何國家經(jīng)濟行業(yè)波動較大，都會直接或間接地影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)定，特別是目前重點放在城鎮(zhèn)化階段，房地產(chǎn)經(jīng)濟更為困惑；避免房地產(chǎn)經(jīng)濟在市場經(jīng)濟中的波動，可以采取以下對策：①合理控制房價，實行優(yōu)惠路線。②建立健全的財務(wù)管理制度，結(jié)合整體經(jīng)濟要求，結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟管理體系的要求。做好工作細節(jié)，改善房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，促進健康發(fā)展。

5.有效增強土地使用的監(jiān)管。在房地產(chǎn)經(jīng)濟當中，政府部門應(yīng)采取有效措施，嚴格控制土地資源價格，保持一定水平。如果土地資源價格過高，將嚴重影響房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的成本，從而影響房地產(chǎn)的價格，進而干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)濟。與此同時也要采取嚴格管理土地資源配置和拍賣，必須嚴格層層的審查。在有效控制土地資源總數(shù)量的前提下，合理利用土地資源有效規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)，市場交易的土地供應(yīng)業(yè)務(wù)須標準化，設(shè)計相應(yīng)的土地機制實現(xiàn)有效合理地配置土地資源。如若減少或取消非市場土地出讓，應(yīng)以招標或拍賣方式取代合理配置土地資源。另外，相關(guān)部門可以提供開發(fā)商資源，建立完善的制度條例，從而能夠及時調(diào)整和控制土地資源的利用。

國家經(jīng)濟的重要組成部分之一是房地產(chǎn)經(jīng)濟，中國的國民經(jīng)濟發(fā)展與房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展是密不可分的，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，是十分必要的。因此，分析影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的因素是重中之重。只有通過分析房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的因素，才能準確把握其波動規(guī)律，制定切實可行的措施，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長，從而促進房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定快速發(fā)展。總之，為應(yīng)對中國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動，需要考慮諸多因素，加強市場的宏觀調(diào)控，促進經(jīng)濟改革和發(fā)展，優(yōu)化市場供需關(guān)系，通過各種方式方法協(xié)調(diào)發(fā)揮作用，切實有效地促進房地產(chǎn)經(jīng)濟順利發(fā)展。

（作者單位：河南省濮陽市華龍區(qū)房地產(chǎn)管理局）endprint