司法實(shí)務(wù)中已查封房產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)讓的效力分析

梁鵬

[摘要]金錢債權(quán)執(zhí)行中，不動(dòng)產(chǎn)作為執(zhí)行標(biāo)的物，對(duì)于實(shí)現(xiàn)債權(quán)人的生效債權(quán)來(lái)說(shuō)非常重要?，F(xiàn)階段，受到執(zhí)行立法等理論研究滯后性的影響，我國(guó)現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行程序難以滿足實(shí)際需求，存在一些漏洞。文章從房產(chǎn)執(zhí)行措施的研究意義入手，分析查封房產(chǎn)的法律效力，最后針對(duì)已辦理與未辦理產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)讓效率進(jìn)行探討，希望能夠?yàn)樗痉▽?shí)踐提供更多參考。

[關(guān)鍵詞]司法實(shí)務(wù)；已查封；房產(chǎn)；對(duì)外轉(zhuǎn)讓；效力分析

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，人們法律意識(shí)日漸增強(qiáng)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)的關(guān)注度也隨之提升。司法實(shí)務(wù)中，針對(duì)被查封的房產(chǎn)，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是已辦理產(chǎn)權(quán)登記的房產(chǎn)，二是未辦理產(chǎn)權(quán)登記的房產(chǎn)，不同的房產(chǎn)狀態(tài)，其在轉(zhuǎn)讓中，對(duì)應(yīng)的效力也會(huì)有所差別，如果采用千篇一律的形式進(jìn)行處理，將違背公平性，且不利于保障主體的合法利益。故加強(qiáng)對(duì)該問(wèn)題的研究具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義，能夠?yàn)樗痉▽?shí)踐提供更多支持，減少工作中存在的盲目性和隨意性，提高法律威嚴(yán)性。

一、研究房產(chǎn)執(zhí)行措施的意義

不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行措施，是指執(zhí)行機(jī)構(gòu)為實(shí)現(xiàn)債權(quán)人金錢債權(quán)，對(duì)債務(wù)人的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行而采用的方法，如查封、拍賣等。不動(dòng)產(chǎn)中的房產(chǎn)是自然人安身立命之本，法人事業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，對(duì)維系他們的基本生產(chǎn)、生活具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義，當(dāng)他們無(wú)法履行自身債務(wù)而成為債務(wù)人時(shí)，房產(chǎn)將成為最具價(jià)值的財(cái)產(chǎn)，因此在司法實(shí)務(wù)中，針對(duì)房產(chǎn)的處理成為最大的難點(diǎn)。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律，執(zhí)行法院有權(quán)對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物進(jìn)行查封、扣押等強(qiáng)制措施，但在執(zhí)行中，往往會(huì)遇到很多問(wèn)題，其中最為突出的就是查封房產(chǎn)需要特殊的方法，且對(duì)外轉(zhuǎn)讓效力也有所差別。故在具體實(shí)踐中，針對(duì)已查封房產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)讓效力的分析非常必要，不僅能夠完善執(zhí)行措施體系，且能夠推動(dòng)司法實(shí)務(wù)進(jìn)一步開(kāi)展。

二、查封房產(chǎn)的法律效力

從主觀效力層面來(lái)看，房產(chǎn)查封是指不動(dòng)產(chǎn)查封對(duì)何人有效，能夠產(chǎn)生什么后果。一般來(lái)說(shuō)，主體不同效力也有所不同。具體來(lái)說(shuō)，一方面，司法實(shí)務(wù)中，債務(wù)人保留對(duì)已查封不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。查封房產(chǎn)后，如果出現(xiàn)意外損毀等風(fēng)險(xiǎn)，依舊要由債務(wù)人承擔(dān)。債務(wù)人對(duì)已查封房產(chǎn)的處分權(quán)有所限制。一般來(lái)說(shuō)，被執(zhí)行人對(duì)房產(chǎn)的處分可以分為法律與事實(shí)兩種情況。債務(wù)人對(duì)房產(chǎn)處分權(quán)受到限制，但債務(wù)人依舊能夠?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)進(jìn)行使用與管理。另一方面，從債權(quán)人效力來(lái)看，不同國(guó)家的處理方式也不同，如針對(duì)賦予申請(qǐng)債權(quán)人實(shí)體法優(yōu)先權(quán)來(lái)看，德國(guó)處理債務(wù)人破產(chǎn)時(shí)，查封優(yōu)先權(quán)人享有別除權(quán)。

三、司法實(shí)務(wù)中已查封房產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)讓的法律效力

（一）已辦理產(chǎn)權(quán)登記房產(chǎn)查封對(duì)外轉(zhuǎn)讓效力分析

1.生效要件

我國(guó)現(xiàn)行法律明確規(guī)定人民法院具有查封、扣押被執(zhí)行人的動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)，并對(duì)其進(jìn)行裁定。同時(shí)對(duì)查封不動(dòng)產(chǎn)，可以提取財(cái)產(chǎn)權(quán)證照的應(yīng)通知相關(guān)機(jī)構(gòu)辦理手續(xù)。如若沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)登記，不允許執(zhí)行查封、扣押等行為。綜上來(lái)看，已辦理產(chǎn)權(quán)登記的房產(chǎn)查封生效應(yīng)滿足兩個(gè)要件，即被執(zhí)行送達(dá)及公示；通知登記機(jī)關(guān)辦理手續(xù)，司法實(shí)務(wù)要按照該要件進(jìn)行判斷，依法執(zhí)行。

2.轉(zhuǎn)讓效力

我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》中規(guī)定房地產(chǎn)符合如下條件的不允許轉(zhuǎn)讓。即被查封、拍賣等限制的房地產(chǎn)權(quán)利，非常明確地提出了被查封的房產(chǎn)不能夠用于其他用途。因此，在司法實(shí)務(wù)中，已經(jīng)辦理登記的房產(chǎn)被查封后對(duì)應(yīng)的轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效，法院應(yīng)根據(jù)相應(yīng)的法律程序進(jìn)行注銷處理，收回權(quán)屬證書。此外，我國(guó)相關(guān)通知中也做出了具體的要求，已經(jīng)被查封，或者已經(jīng)辦理查封的房屋等到相關(guān)部門辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等手續(xù)，人民法院要確認(rèn)其無(wú)效，并根據(jù)情節(jié)嚴(yán)重與否，依法追究相關(guān)人員的法律責(zé)任。不僅如此，相關(guān)部門要根據(jù)法院出具的證明，對(duì)已經(jīng)辦理的手續(xù)進(jìn)行注銷處置，撤銷已經(jīng)頒發(fā)的證照等。

綜上來(lái)看，我們能夠發(fā)現(xiàn)，針對(duì)已經(jīng)查封的房產(chǎn)來(lái)看，如果已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，在法律層面上并不具備法律效力。在司法實(shí)務(wù)中，法院要根據(jù)具體情況及時(shí)撤銷相關(guān)憑證，以免使債權(quán)人經(jīng)濟(jì)利益受到損害，對(duì)該問(wèn)題的研究是我國(guó)法律發(fā)展的表現(xiàn)，也是對(duì)現(xiàn)有法律制度的反思。

（二）未辦理產(chǎn)權(quán)登記房產(chǎn)查封對(duì)外轉(zhuǎn)讓效力分析

1.生效要件

現(xiàn)有法律規(guī)定查封尚未進(jìn)行權(quán)屬登記的房產(chǎn)時(shí)，人民法院應(yīng)及時(shí)通知占有人，并在顯著位置進(jìn)行公示，以免信息公示不及時(shí)，出現(xiàn)對(duì)外轉(zhuǎn)讓情況，對(duì)房產(chǎn)購(gòu)買者利益構(gòu)成損失。在司法實(shí)務(wù)中，房產(chǎn)查封需要符合兩個(gè)要件，一是已經(jīng)通知房產(chǎn)占有人，二是對(duì)查封事實(shí)進(jìn)行了公示。一旦符合上述條件，證明查封已經(jīng)生效。與已辦理權(quán)屬登記情況不同，未辦理權(quán)屬登記情況會(huì)產(chǎn)生兩種不同的效力。

2.無(wú)效情形

根據(jù)《查封裁定》，被執(zhí)行已經(jīng)查封、扣押的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的行為，不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行行為。同時(shí)在《房地產(chǎn)管理法》中，滿足如下條件的房產(chǎn)不允許轉(zhuǎn)讓，其中就包括已經(jīng)或者決定查封的情況。因此，被執(zhí)行人對(duì)涉案房屋進(jìn)行的轉(zhuǎn)讓行為并不具備法律效力，在法律裁定中要確定其無(wú)效?？梢?jiàn)，通常情況下，未辦理權(quán)屬登記的房產(chǎn)在依法查封處理后，即便對(duì)外轉(zhuǎn)讓依舊不會(huì)被法律認(rèn)可，需要按照法律程序進(jìn)行撤銷處理。

3.對(duì)外轉(zhuǎn)讓構(gòu)成善意取得情形

在司法實(shí)務(wù)中，各類案件有所不同，具有多樣化特點(diǎn)。因此針對(duì)未辦理權(quán)屬登記的情況，還需要考慮善意取得情形。在相關(guān)規(guī)定中，人民法院查封房產(chǎn)沒(méi)有進(jìn)行公示的，其效力不得對(duì)抗善意第三人。根據(jù)法律規(guī)定對(duì)未辦理權(quán)屬登記的房產(chǎn)要滿足送達(dá)與公示兩個(gè)要求。如果查封行為未經(jīng)公示，同樣不允許對(duì)抗善意第三人。故第三人在擁有房產(chǎn)時(shí)，需要到相關(guān)部門辦理登記手續(xù)即可，通過(guò)對(duì)物權(quán)歸屬進(jìn)行處理后，便能夠擁有房產(chǎn)，不需要負(fù)責(zé)相應(yīng)的法律義務(wù)。如果將第三人的義務(wù)擴(kuò)大到實(shí)地查看房屋是否具有查封公告，從某種意義上來(lái)說(shuō)，在很大程度上加重了第三人的義務(wù)，該行為不具有公平性。所以面對(duì)這一情況，對(duì)外轉(zhuǎn)讓雖然無(wú)效，但是受讓人是善意取得產(chǎn)權(quán)，那么法院應(yīng)追究的是執(zhí)行人的責(zé)任。司法工作中，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全是保障訴訟執(zhí)行、避免損害申請(qǐng)人利益的最佳途徑。endprint

四、實(shí)施房產(chǎn)查封存在的問(wèn)題及其完善

查封不動(dòng)產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行啟動(dòng)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，不動(dòng)產(chǎn)查封是否有效與后續(xù)執(zhí)行存在非常密切的聯(lián)系?；诓粍?dòng)產(chǎn)價(jià)值，加上我國(guó)執(zhí)行難度大等影響，人民法院對(duì)于實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)查封給予了高度重視。一些地方實(shí)施查封工作忽略對(duì)當(dāng)事人合法權(quán)益的保障，且常常出現(xiàn)一些問(wèn)題，如封條名稱與對(duì)象不統(tǒng)一等，影響查封工作進(jìn)一步開(kāi)展，對(duì)后續(xù)工作也產(chǎn)生了不同程度的影響。由于不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值較高，在查封中極易引起被執(zhí)行人的抵觸情緒，更有甚至?xí)扇”┝κ侄螌?duì)抗執(zhí)行，使得查封執(zhí)行無(wú)法有序開(kāi)展，最終導(dǎo)致房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓出現(xiàn)問(wèn)題。故應(yīng)盡快完善不動(dòng)產(chǎn)查封制度，為司法實(shí)踐提供制度依據(jù)。

（一）規(guī)定實(shí)施時(shí)限

針對(duì)債務(wù)人基本人權(quán)的考慮，我國(guó)強(qiáng)制執(zhí)行應(yīng)對(duì)查封時(shí)間予以規(guī)定。如在重大節(jié)日盡量不實(shí)施突襲式查封行為，避免圍追堵截式查封方式。但如果是針對(duì)特殊情況，可以具體問(wèn)題具體對(duì)待，如債務(wù)人意圖藏匿或者長(zhǎng)期惡意不履行法院裁定等行為。

（二）使用統(tǒng)一術(shù)語(yǔ)

針對(duì)查封與扣押兩個(gè)概念要進(jìn)一步給予明確和統(tǒng)一。通常來(lái)說(shuō)，針對(duì)查封概念，是指人民法院將財(cái)產(chǎn)貼上封條，禁止轉(zhuǎn)讓等處理行為的發(fā)生。而扣押是指對(duì)財(cái)產(chǎn)加以扣留，不準(zhǔn)執(zhí)行人占有和使用。相比較前者來(lái)看，扣押以容易移動(dòng)的物品為主，更適合動(dòng)產(chǎn)，尤其是價(jià)值較高的物品。為了保證司法實(shí)務(wù)能夠有序開(kāi)展，非常有必要對(duì)術(shù)語(yǔ)進(jìn)行統(tǒng)一。在實(shí)踐中，可以借鑒國(guó)外相關(guān)概念，如德國(guó)、法國(guó)的執(zhí)行理論，不要全都使用查封概念，對(duì)各個(gè)概念進(jìn)行區(qū)分和明確，從而更好地開(kāi)展司法實(shí)務(wù)工作。

（三）落實(shí)查封保障措施

明確查封效力后，有必要在《刑法》中規(guī)定妨礙民事執(zhí)行的刑法措施，以此來(lái)保障查封工作能夠得到有效落實(shí)。如果出現(xiàn)債務(wù)人惡意破壞查封行為，應(yīng)采取相應(yīng)的刑法措施對(duì)其進(jìn)行處罰，同時(shí)，適當(dāng)提高處罰力度，從而使得查封工作得到有效落實(shí)。

五、結(jié)語(yǔ)

根據(jù)上文所述，司法實(shí)務(wù)中，房產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，具有較高的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，如果對(duì)其處理不當(dāng)，將會(huì)對(duì)相關(guān)主體利益構(gòu)成損害。因此針對(duì)不同的情況，司法實(shí)踐中，法院要堅(jiān)持針對(duì)性原則，充分了解事實(shí)情況，作出合法合理的裁定。不僅如此，針對(duì)我國(guó)現(xiàn)行的查封制度中存在的問(wèn)題，為了保障后續(xù)工作有序開(kāi)展，要加強(qiáng)對(duì)查封時(shí)限的界定、并使用統(tǒng)一術(shù)語(yǔ)，避免概念上的混淆，減少對(duì)后續(xù)工作產(chǎn)生的負(fù)面影響，且能夠提高司法實(shí)務(wù)處理有效性。

[責(zé)任編輯：張東安]endprint