關(guān)于劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的方法探討

鄧?guó)P玲

摘要：隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷完善與發(fā)展，我國(guó)國(guó)內(nèi)劃撥土地的使用權(quán)價(jià)格也在隨之變化，尤其是我國(guó)改革土地使用制度之后，土地價(jià)格的特殊性日益明顯。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)下，劃撥土地使用權(quán)也逐漸呈現(xiàn)出市場(chǎng)化的發(fā)張方向，對(duì)土地價(jià)格的評(píng)估業(yè)務(wù)范圍不斷擴(kuò)大，為了確保土地的價(jià)格情況，需要深入的對(duì)劃撥土地使用權(quán)的價(jià)格和評(píng)估方法進(jìn)行分析，從而對(duì)其影響因素和評(píng)估難點(diǎn)進(jìn)行研究。本文主要就劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的方法進(jìn)行探討。

關(guān)鍵詞：劃撥土地、價(jià)格評(píng)估、土地使用權(quán)、分析

近些年來，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制逐漸改革，國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)也開始逐漸的趨于穩(wěn)定，可是從宏觀角度觀察，如何劃撥土地的使用權(quán)價(jià)格依舊是當(dāng)前土地市場(chǎng)管理中的重要內(nèi)容，但是，我國(guó)目前對(duì)劃撥土地的使用價(jià)格內(nèi)涵、評(píng)估的方法等依舊還存在著一系列的問題，給土地評(píng)估人員的評(píng)估和實(shí)踐帶來了諸多困難。

一、劃撥土地使用權(quán)的概念

劃撥土地的使用權(quán)價(jià)格主要是通過劃撥的方式使某一方獲得土地使用權(quán)所對(duì)應(yīng)的價(jià)格，通常情況下指通過劃撥后獲得的沒有開發(fā)到對(duì)應(yīng)基礎(chǔ)設(shè)施情況下的土地資產(chǎn)的價(jià)格。 通常情況下，經(jīng)過縣級(jí)以上的人民政府批準(zhǔn)后，人民可以可以在向土地的使用者繳納補(bǔ)償款和安置費(fèi)用后，或無償所獲得沒有規(guī)定具體使用期限的土地使用權(quán)即為劃撥土地使用權(quán)。之前，很多認(rèn)識(shí)都認(rèn)為劃撥土地使用權(quán)是無償獲得的，不用繳納土地的使用權(quán)出讓金，故而使用者只是具有土地的使用價(jià)值，但是沒有權(quán)益價(jià)值，可是，隨著我國(guó)土地使用制度的不斷改革和推進(jìn)，人們對(duì)土地的劃撥使用權(quán)有了更深層次的認(rèn)識(shí)，土地的實(shí)際劃撥使用權(quán)中的權(quán)益價(jià)值也開始獲得了廣大群眾的注意和認(rèn)可。劃撥土地的使用價(jià)格主要有兩方面構(gòu)成，分別為企業(yè)的開發(fā)成本和土地的平均取得成本。就企業(yè)而言，采用劃撥土地使用權(quán)的方式獲得土地使用權(quán)時(shí)，企業(yè)不但需要支付地上建筑物的補(bǔ)償費(fèi)、土地的補(bǔ)償費(fèi)和安置的補(bǔ)償費(fèi)等等，還需要投入部分資金用于新建筑物的修建，并完成地區(qū)的通訊設(shè)施建設(shè)、道路維修、通電、供暖等一系列的配套基礎(chǔ)設(shè)施，以此來滿足企業(yè)建設(shè)的需求。企業(yè)完成土地開發(fā)后，結(jié)合其他的生產(chǎn)要素進(jìn)行生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)，從中獲得一定的利潤(rùn)。土地作為重要因素之一，土地的使用者需要支付土地開發(fā)時(shí)的土地費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用，從而獲得使用土地之一特殊商品的權(quán)限，因此，土地劃撥的支出使用費(fèi)用需要充分考慮到土地的投資和購買土地后所產(chǎn)生的利潤(rùn)空間。劃撥土地的使用價(jià)格評(píng)估就包括土地的取得費(fèi)用、開發(fā)費(fèi)用和潤(rùn)、利息稅費(fèi)等等。

二、劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估評(píng)估的方法

未來土地的使用性質(zhì)不會(huì)改變，但是土地資產(chǎn)會(huì)進(jìn)入到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之中。土地使用權(quán)的劃撥將會(huì)按照我國(guó)法律法規(guī)中的要求，在政府批準(zhǔn)后作價(jià)入股、租賃、作價(jià)出資、經(jīng)營(yíng)授權(quán)、抵押等等。在該種情況下，評(píng)估人員應(yīng)首先假設(shè)土地是正常出讓的土地，之后根據(jù)實(shí)際情況對(duì)土地的流動(dòng)限制和有關(guān)政策進(jìn)行分析，確定影響價(jià)格的因素后采用科學(xué)、合理的土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估方式進(jìn)行評(píng)估。眾所周知，劃撥土地使用權(quán)的市場(chǎng)流動(dòng)的限制比較多，價(jià)格一般都會(huì)高于土地的市場(chǎng)價(jià)格。目前，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的方式主要有以下幾類：

（一）正算法

正算法是根據(jù)成本開發(fā)和平均取得價(jià)格來評(píng)估計(jì)算的。根據(jù)成本逼近法的公式可以看出，該種方式的劃撥土地使用權(quán)價(jià)格主要是以開發(fā)商對(duì)土地開發(fā)所耗費(fèi)的資金的總額作為基礎(chǔ)內(nèi)容的，并將劃分土地的利潤(rùn)、稅金、以及土地所有權(quán)益相加，從而獲得劃分土地的評(píng)估價(jià)格。綜上所述，土地的所有權(quán)價(jià)格就是重置土地取得費(fèi)用、稅費(fèi)、利息、土地開發(fā)所使用的費(fèi)用、利潤(rùn)和土地所有權(quán)的利益相加而成，相當(dāng)于商品的價(jià)格構(gòu)成，所包含的內(nèi)容清晰、明確，很容易被廣大社會(huì)群眾理解。土地所有權(quán)的收益以主要是通過增值地租來獲得的，這部分土地所有理應(yīng)是國(guó)家的，故而，劃撥土地的使用權(quán)價(jià)格應(yīng)該是土地的成本價(jià)格，也就是土地開發(fā)的費(fèi)用、土地取得的費(fèi)用以及其他的利潤(rùn)、利息和稅費(fèi)的總和。

（二）倒算法

到算法是利用市場(chǎng)比較法、剩余法、收益還原法以及基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等多種方法對(duì)劃分土地的評(píng)估價(jià)格進(jìn)行評(píng)估的一種方法，利用這些方法對(duì)土地使用權(quán)的年期、開發(fā)情況以及容積率等多種因素進(jìn)行研究，從而確定出讓土地的使用權(quán)價(jià)格。這樣的計(jì)算方式中土地價(jià)格主要包括土地的開發(fā)費(fèi)用、取得費(fèi)用以及土地后期的增資收益三個(gè)方面，并在此基礎(chǔ)上根據(jù)所劃撥的土地使用權(quán)的價(jià)格和出讓的土地使用權(quán)的價(jià)格進(jìn)行對(duì)比，找到區(qū)別所在，從而利用倒算法對(duì)土地的劃撥使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。

（三） 收益還原法

收益還原法是在對(duì)土地未來每一年的預(yù)期收入的基礎(chǔ)之上進(jìn)行，按照定量的還原利率，將其折算出土地評(píng)估期的收益綜合的一種劃撥土地使用權(quán)的價(jià)格評(píng)估。

劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地之后勢(shì)必會(huì)為土地的使用者帶來一定的收益。當(dāng)前，我國(guó)企業(yè)的改制不斷完善，雖然土地的劃撥依舊采用國(guó)家出資的方式，在國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)的方式下進(jìn)行出讓，土地使用者的所有權(quán)益并不完全，但是這樣的土地使用依然能夠?yàn)閲?guó)家和企業(yè)帶來較好的收益，因此，收益還原法的評(píng)估方式在劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估方式中的應(yīng)用也較多。當(dāng)前我國(guó)對(duì)人如何劃分土地的純收益還沒有明確的規(guī)定和準(zhǔn)確的計(jì)算方式，但是，評(píng)估單位和人員可以以通過對(duì)同區(qū)域內(nèi)的國(guó)有企業(yè)的租賃情況，如租金等情況間接計(jì)算出土地的評(píng)估價(jià)格。國(guó)有土地的租賃水平主要是由于土地的出讓金情況規(guī)定的，能夠充分體現(xiàn)出土地收益中國(guó)家權(quán)益的重要性。因此劃撥土地的純收益可以利用土地的純收益減去相應(yīng)的國(guó)有土地的租賃金即可。在計(jì)算劃撥土地使用權(quán)價(jià)格品股的過程中可以對(duì)個(gè)別因素以及區(qū)域因素進(jìn)行區(qū)分和修改，從而獲得計(jì)算出劃撥土地的純收益。劃撥土地使用權(quán)的最終價(jià)格也就是劃撥土地的純收益與土地還原率的比值。

（四） 剩余法

相比以上幾種評(píng)估方式，剩余法的應(yīng)用并不廣泛，這一劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的方式是在不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)完成后正常成交的價(jià)格之上，扣除建筑物開發(fā)的費(fèi)用和建造等有關(guān)的轉(zhuǎn)業(yè)費(fèi)、利潤(rùn)、利息和稅收之后，按照價(jià)格的余額對(duì)土地的價(jià)格進(jìn)行確定，這一用法只有在劃撥土地的用途改變后當(dāng)做居民用地時(shí)方可采用蓋章方式進(jìn)行評(píng)估。不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值不能夠按照正常的市場(chǎng)成本進(jìn)行計(jì)算，而是應(yīng)該考慮到政府的優(yōu)惠政策，其開發(fā)的利潤(rùn)率較低。

結(jié)束語：

目前，我國(guó)很多地方對(duì)土地的劃分價(jià)格進(jìn)行評(píng)估的過程中都是按照一定的比例，收取相應(yīng)的土地出讓金，也就是土地的增值收益，這部分價(jià)格相對(duì)較為固定。綜上所述，劃分土地使用權(quán)的價(jià)格確定和評(píng)估是一項(xiàng)全方位的評(píng)估技術(shù)，需要綜合政策、經(jīng)濟(jì)、價(jià)格等多方面因素，確保互粉土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)定的準(zhǔn)確性，確保價(jià)格評(píng)定科學(xué)、合理。

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