淺析房地產(chǎn)行業(yè)

賈雙燕

摘要：闡述了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)概況，分別從中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、品牌競(jìng)爭(zhēng)、廣告競(jìng)爭(zhēng)和土地所有權(quán)的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)我國(guó)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀進(jìn)行了分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)； 壟斷定價(jià)；品牌競(jìng)爭(zhēng)

房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)是一個(gè)高速發(fā)展的行業(yè)，特別是經(jīng)過(guò)近十多年的發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)和支柱性產(chǎn)業(yè)。然而，總的來(lái)說(shuō)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)發(fā)育不全的市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度低，市場(chǎng)供給需求結(jié)構(gòu)不相匹配；房地產(chǎn)價(jià)格明顯已經(jīng)超過(guò)了普通城市居民的承受能力。那么，房地產(chǎn)市場(chǎng)企業(yè)間進(jìn)行的是一種怎樣的競(jìng)爭(zhēng)，因此。對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方式和狀況進(jìn)行了重新思考很有意義。

一、 房地產(chǎn)現(xiàn)狀

1、房?jī)r(jià)過(guò)高

近幾年，房地產(chǎn)的需求一直處于旺盛狀態(tài)。特別是有很多人把房產(chǎn)作為投資項(xiàng)目，進(jìn)行投機(jī)買賣，房產(chǎn)價(jià)格一直處于相對(duì)高位，一線城市如北京、上海和深圳，一百平米的高層住宅綜合所有成本，約 15 萬(wàn)到 30 萬(wàn)人民幣。二線城市約 13 萬(wàn)到22萬(wàn)。三線城市，約12萬(wàn)到18萬(wàn)。而國(guó)內(nèi)工薪階層購(gòu)一套房的費(fèi)用多是年工資的10-20倍。像這樣的情況，如果不給予調(diào)控，廣大居民的住房困難就難以解決。

2、土地資源不足

土地資源不足，嚴(yán)重制約著房地產(chǎn)開發(fā)的步伐。近年來(lái)，城區(qū)周邊的土地供應(yīng)量越來(lái)越少，價(jià)格也越來(lái)越高，為此，房地產(chǎn)企業(yè)要求政府部門有計(jì)劃地統(tǒng)一規(guī)劃，連片征用和規(guī)模開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)所需的土地資源，以解決土地供應(yīng)不足的矛盾。城市規(guī)劃滯后，從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向來(lái)看，中心城市及縣城區(qū)、中心鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃都滯后，給房地產(chǎn)開發(fā)帶來(lái)一定的影響，私房亂建現(xiàn)象也影響著房地產(chǎn)小區(qū)規(guī)模建設(shè)。

3.未形成有效的監(jiān)管合力

然而，正因?yàn)槟壳案鞯貙?duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，涉及部門太多，才使得這些部門尚未形成有效的監(jiān)管合力。因而，針對(duì)這種多頭管理難以擰成一股力的現(xiàn)狀，各相關(guān)部門必須加強(qiáng)部門間的協(xié)作配合，建立健全房地產(chǎn)交易信息共享、情況通報(bào)以及違法違規(guī)行為的聯(lián)合查處機(jī)制，這樣才能綜合有效地監(jiān)管我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀分析

1.中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格明顯已經(jīng)超過(guò)了普通城市居民的承受能力，主要原因是由以下幾方面：房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷定價(jià)、房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)格歧視、房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)格串謀。價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的特殊表現(xiàn)形式。因?yàn)樗鼈兌际瞧髽I(yè)在價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中采取的“特殊”的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)策略。

1）房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷定價(jià)。中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)所處的環(huán)境是區(qū)域性寡頭壟斷的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)環(huán)境，這種環(huán)境下的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是位置相鄰的少數(shù)幾家企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)。壟斷的積極性為主要表現(xiàn)在：壟斷可以實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)。

2）房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)格歧視。通常來(lái)說(shuō)，我們把價(jià)格歧視定義為對(duì)購(gòu)買基本上是同一種商品的不同顧客收取不同的價(jià)格。價(jià)格歧視的具體做法有很多，主要包括與房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量、空間格局、銷售時(shí)間、銷售方式以及消費(fèi)者收入情況相關(guān)的幾個(gè)方面的價(jià)格歧視。

2.廣告競(jìng)爭(zhēng)

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)商在處理現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中的信息不對(duì)稱現(xiàn)象是很常見的，而廣告就是其中的一種重要解決手段。廣告是企業(yè)的一種戰(zhàn)略性投資，也是企業(yè)的一種競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略。廣告作為一種競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，是指企業(yè)將廣告支出作為一種與價(jià)格、產(chǎn)出等相同的決策變量，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中加以運(yùn)用，使廣告投入產(chǎn)生有利于自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。由于房地產(chǎn)企業(yè)之間在廣告支出上的競(jìng)爭(zhēng)行為，廣告費(fèi)用有不斷加大的趨勢(shì)，最終導(dǎo)致各個(gè)企業(yè)的廣告費(fèi)用超出了它們?cè)敢庵Ц兜乃健?/p>

3.土地所有權(quán)競(jìng)爭(zhēng)

由于土地資源的稀缺性，在供不應(yīng)求的情況下，土地所有者就會(huì)形成壟斷，總量控制能夠在一定程度上提高土地的利用效率，但是隨著城市化進(jìn)程的加快和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)土地資源特別是城市土地的需求飛速增長(zhǎng)，總量控制已經(jīng)無(wú)法有效調(diào)控城市土地的使用效率，必須對(duì)其結(jié)構(gòu)加以控制，特別是針對(duì)高檔商品住房和寫字樓空置率上升，進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整。第一，對(duì)于新增的經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)主要通過(guò)土地批租市場(chǎng)，實(shí)行土地出讓，并以土地拍賣、公開投標(biāo)方式取代協(xié)議方式。第二，通過(guò)立法，明確存量不動(dòng)產(chǎn)劃撥土地使用權(quán)的使用期限，根據(jù)不同用途和現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)狀況把使用期限確定在20～30年以內(nèi)。第三，逐步提高存量不動(dòng)產(chǎn)劃撥土地使用權(quán)的年租金，使之與批租土地的年地租成本相當(dāng)。第四，放寬劃撥土地使用權(quán)進(jìn)人市場(chǎng)的條件。

三、 結(jié)語(yǔ)

總之，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正面臨著巨大的發(fā)展?jié)摿?，在中?guó)房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，特別是去年的金融危機(jī)，出現(xiàn)了一些不和諧的因素和一定的泡沫，對(duì)此，相關(guān)部門必須對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行政府規(guī)制，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)行為。增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可競(jìng)爭(zhēng)性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制的充分形成和有效發(fā)揮。使我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)保持健康快速的發(fā)展。

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