房地產(chǎn)成本管理基于精益思想的研究

何玉蘭

摘要：精益思想使得日本汽車擁有質(zhì)量和成本的雙重優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而又發(fā)展到房地產(chǎn)行業(yè)甚至各個(gè)行業(yè)，文章講述了目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和精益思想的來(lái)源，并敘述精益思想的原則和內(nèi)涵，最后提出在房地產(chǎn)成本管理上，精益思想應(yīng)用的幾點(diǎn)建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本管理；精益思想

0前言

經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸呈現(xiàn)出理性發(fā)展趨勢(shì)，而消費(fèi)者對(duì)于產(chǎn)品、服務(wù)的要求也越來(lái)越高。在激烈的市場(chǎng)環(huán)境中，怎樣更好地滿足顧客的需求，提高自身管理水平，是現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)需要解決的問(wèn)題。房地產(chǎn)行業(yè)引進(jìn)精益管理體系，用精益思想重塑房地產(chǎn)行業(yè)管理行為，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。大力推進(jìn)管理創(chuàng)新，在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代更要緊緊依靠多元化的發(fā)展思路，加快房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，向精益房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)化。

1目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展背景

經(jīng)濟(jì)全球化的到來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)逐漸從賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)發(fā)展，企業(yè)與企業(yè)之間的聯(lián)系也越來(lái)越密切。但是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的管理水平依舊不高，和國(guó)外的房地產(chǎn)行業(yè)相比還是有一定差距。所以要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平，同時(shí)也需要政府加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的優(yōu)化。房地產(chǎn)的成本管理就成了房地產(chǎn)企業(yè)中的重點(diǎn)。

2精益思想的原則和內(nèi)涵

精益思想從字面意思來(lái)看，“精”就是精益求精，“益”就是體現(xiàn)在節(jié)約成本上，只有在質(zhì)量的基礎(chǔ)上，節(jié)約成本，才能使企業(yè)獲得更大的收益，因此，精益思想不僅是追求企業(yè)成本的最小化和企業(yè)眼中的高質(zhì)量，而是最大限度地滿足客戶的需求，滿足客戶眼中的質(zhì)量，提高產(chǎn)品的性價(jià)比。

精益思想是源于日本豐田汽車的方式，這種方式使得日本的汽車制造業(yè)呈現(xiàn)出質(zhì)量和成本的雙重優(yōu)勢(shì)，精益思想的內(nèi)容大體就是利用最少的成本、人力、財(cái)力、物力甚至?xí)r間創(chuàng)造出最大的價(jià)值。這種模式擴(kuò)展到了幾乎所有行業(yè)，比如說(shuō)第三產(chǎn)業(yè)，運(yùn)用到各個(gè)方面，將精益思想運(yùn)用到各個(gè)行業(yè)的企業(yè)管理中去，拒絕成本浪費(fèi)，提高產(chǎn)品質(zhì)量。

精益思想的一個(gè)重要原則就是流動(dòng)原則，時(shí)間、價(jià)值、成本都具有流動(dòng)的原則，資源流和信息流是精益思想的基本單位，分為可控的和不可控的兩種，可控的有設(shè)備、材料等基礎(chǔ)設(shè)施，不可控的包括供應(yīng)企業(yè)的供貨信息和方案等。精益思想的核心是拉動(dòng)性，以顧客的需求為起點(diǎn)，根據(jù)市場(chǎng)的需求，按時(shí)完成工作任務(wù)。精益思想從字面上來(lái)講就是精益求精，零缺陷是精益思想的工作目標(biāo)，節(jié)約成本，減少浪費(fèi)，對(duì)質(zhì)量提高全面管理水平。在施工過(guò)程中，一旦出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，就要立即停工，解決問(wèn)題，從而保證工程的完美。但是從實(shí)際來(lái)看，零缺陷、完美的狀態(tài)只是很理想的一種狀態(tài)，但是努力向著這個(gè)目標(biāo)前進(jìn)，才能保證建筑產(chǎn)品永遠(yuǎn)保持活力和質(zhì)量，在為自己企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值的時(shí)候，做到最好，從而達(dá)到顧客心中完美的產(chǎn)品。

房地產(chǎn)項(xiàng)目有工期的要求，為了能夠保障在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，有可能就會(huì)對(duì)成本管理有一定的影響，有可能會(huì)為了趕工期盲目的趕進(jìn)度，對(duì)于企業(yè)的成本有重要的影響。精益管理不僅要求保證產(chǎn)品的質(zhì)量，更要求在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)保證質(zhì)量，減少成本。

房地產(chǎn)項(xiàng)目從土地取得環(huán)節(jié)開(kāi)始就要投入大量的資金和成本，資金在項(xiàng)目上的積壓時(shí)間和資金成本、資金的時(shí)間價(jià)值以及如何更科學(xué)、經(jīng)濟(jì)的籌措項(xiàng)目資金，精益管理必須在項(xiàng)目管理的全過(guò)程和整體鏈條上全面規(guī)劃計(jì)劃，既要保障項(xiàng)目在各個(gè)環(huán)節(jié)的資金需求，又要降低資金成本，同時(shí)還要加速資金回收，提升資金的持有效益。

3精益思想在房地產(chǎn)成本管理的應(yīng)用

3.1導(dǎo)入精益思想

根據(jù)目前房地產(chǎn)行業(yè)的情況，結(jié)合流程管理和方法，可以做到以下幾點(diǎn)：首先是要有客戶思維。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，企業(yè)最終要面向的是顧客，一切制度和流程的存在都是為了能夠得到顧客的認(rèn)可，近年來(lái)流行的互聯(lián)網(wǎng)思維就是把顧客擺在第一位上，密切關(guān)注顧客的需求，對(duì)于顧客的滿意程度及時(shí)做出反饋，提升顧客的認(rèn)可。其次是要以人為本，精益管理的核心就是要發(fā)揮員工的積極性，提高工作效率，在有限的精力內(nèi)發(fā)揮無(wú)限的價(jià)值。讓工作人員加入到團(tuán)隊(duì)中去，形成良性互動(dòng)，提高員工的工作能力和協(xié)作能力。

3.2鏈接房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈

第一步就是要以顧客的價(jià)值需求為基礎(chǔ)，以企業(yè)的管理為導(dǎo)向，為公司戰(zhàn)略規(guī)劃為目標(biāo)，優(yōu)化企業(yè)的資源配置。為了能夠更好地保障這一過(guò)程的順利實(shí)施，就要組織專業(yè)的團(tuán)隊(duì)來(lái)推進(jìn)工作，在確定了價(jià)值鏈上各個(gè)要點(diǎn)的地位之后，針對(duì)不重要的、無(wú)價(jià)值的活動(dòng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)膭h除，減少不必要的資源和時(shí)間上的浪費(fèi)，最終完成對(duì)企業(yè)價(jià)值鏈的重建。

3.3完善精益建造的流程

房地產(chǎn)行業(yè)屬于鏈條較長(zhǎng)的行業(yè)，涉及到建筑的選址、設(shè)計(jì)建造、后期銷售等過(guò)程。由于流程的復(fù)雜，所以要對(duì)流程有一個(gè)清晰的邏輯，對(duì)當(dāng)前的流程狀況進(jìn)行分析，并且按照具體業(yè)務(wù)做出有效的流程圖，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的流程進(jìn)行重組的時(shí)候，要根據(jù)不同的職能特點(diǎn)以及不同的專業(yè)要求，細(xì)化成本公司流程、職能流程以及業(yè)務(wù)流程等，公司的流程是基于本公司的發(fā)展目標(biāo)，包括發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展方向以及風(fēng)險(xiǎn)控制等，業(yè)務(wù)流程是為了能夠保障公司流程的順利開(kāi)展，包括工程施工或者其他工程的流程等，職能流程是為了前兩者能夠更好的實(shí)現(xiàn)，節(jié)約成本，保證效率，提高公司的運(yùn)轉(zhuǎn)以及經(jīng)營(yíng)效益。

4小結(jié)

在精益生產(chǎn)的理論上升華得來(lái)的精益管理體系，普遍適用于任何一個(gè)行業(yè)的管理，精益思想是核心基礎(chǔ)，就是在生產(chǎn)的過(guò)程中，不斷的減少浪費(fèi)，提高質(zhì)量，提高客戶的滿意度，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的價(jià)值創(chuàng)造。精益思想可以深入到企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)的任何一個(gè)環(huán)節(jié)中去，包括企業(yè)戰(zhàn)略制定、企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式、成本的計(jì)算、采購(gòu)的來(lái)源、財(cái)務(wù)計(jì)算、營(yíng)銷策略等各個(gè)方面，精益思想在房地產(chǎn)的成本管理中，減少浪費(fèi)，節(jié)約成本，以此保障生產(chǎn)價(jià)值的最大化，提升顧客的滿意程度，保障企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。

歷經(jīng)多年發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)，在傳統(tǒng)的價(jià)值鏈下，各個(gè)部門在各司其職的管理模式下已經(jīng)不能在現(xiàn)代競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中長(zhǎng)期發(fā)展，需要引進(jìn)精益思想管理體系，真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)營(yíng)理念和管理體系上的創(chuàng)新。endprint