關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制，防范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險的研究

祝嵩龍

【摘要】隨著社會的不斷進(jìn)步，我國各行各業(yè)都得到了飛速的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。目前的形勢之下，我國房地產(chǎn)行業(yè)隨著自身的不斷發(fā)展已經(jīng)取得了比較明顯的成效，并且達(dá)到了一個全新的水平。但是，在具體的發(fā)展過程當(dāng)中，對房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的管理必須采取必要的措施，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)方面的管理，通過對財(cái)務(wù)風(fēng)險的有效控制以及規(guī)避，可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力，進(jìn)一步促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展。在目前階段，我國的房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面存在著一些明顯的問題。這種情況之下，本文主要分析了我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程當(dāng)中存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險的一些特征，并且分析了財(cái)務(wù)風(fēng)險的主要類型，根據(jù)我國房地產(chǎn)企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險特征以及類型，具有針對性的提出了一些有效的控制措施，從而促使我國房地產(chǎn)企業(yè)安全穩(wěn)定的發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險 內(nèi)部控制 特征類型 風(fēng)險防范措施

我國的房地產(chǎn)行業(yè)處于一個投資主體的地位，自身存在著一些特性，在如今變幻莫測的市場經(jīng)濟(jì)大環(huán)境之下，我國房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程當(dāng)中，存在著一些財(cái)務(wù)方面的風(fēng)險。這些財(cái)務(wù)風(fēng)險嚴(yán)重的阻礙了我國房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，因此，必須針對這些財(cái)務(wù)風(fēng)險提出有效的預(yù)防和解決措施，加強(qiáng)風(fēng)險防范的力度，控制風(fēng)險的發(fā)生。

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制普遍存在的一些問題

（一）房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的資金得不到高效的利用

在我國房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部的控制和管理過程當(dāng)中，存在著一個特別明顯的問題就是一些企業(yè)的資金利用率非常低，其中一個很重要的原因就是相關(guān)的工作人員在工作過程當(dāng)中并沒有對資金進(jìn)行科學(xué)合理的管理，這些企業(yè)內(nèi)部的管理工作人員自身專業(yè)素質(zhì)亟待提高，他們的專業(yè)能力也是非常低的。種種原因?qū)е缕髽I(yè)內(nèi)部存在一些閑散的資金，這些資金不能夠得到及時高效的應(yīng)用。除此之外，一些企業(yè)盲目的追求經(jīng)濟(jì)效益，而在發(fā)展過程當(dāng)中對產(chǎn)生一些不合理的投資現(xiàn)象，缺乏科學(xué)合理的投資意識，也會導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部資金使用率低下，浪費(fèi)資源。以上的各種因素，都在阻礙著房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定的發(fā)展，不利于這些企業(yè)的生存，因此必須完善企業(yè)內(nèi)部資金管理，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)可以長遠(yuǎn)的發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部的相關(guān)數(shù)據(jù)沒有得到充分的統(tǒng)計(jì)

在我國房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)發(fā)展過程當(dāng)中，企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)存在非常嚴(yán)重的問題，一些企業(yè)將財(cái)務(wù)內(nèi)部的管理工作視為最簡單的財(cái)務(wù)預(yù)算，特別是近階段，我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理工作得到了一些發(fā)展和變化，科學(xué)技術(shù)不斷發(fā)展，促進(jìn)了我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作使用更加先進(jìn)的設(shè)備以及信息化的技術(shù)手段，講傳統(tǒng)的人工數(shù)據(jù)管理發(fā)展成為網(wǎng)絡(luò)管理，在很大程度上提高了我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理工作的效率，也保證財(cái)務(wù)工作的順利進(jìn)行，從而促使房地產(chǎn)企業(yè)利益更加安全。在這種情況之下，我國目前也存在著一部分永遠(yuǎn)采用比較傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理方式和方法，在財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面，進(jìn)行員工的統(tǒng)計(jì)，這就導(dǎo)致財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)工作效率非常低下，房地產(chǎn)企業(yè)的利益沒有安全的保障，促使房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)問題得不到解決，并且頻頻發(fā)生，也在一定程度上促使我國房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)非常混亂不堪。采用傳統(tǒng)的人工統(tǒng)計(jì)方法，所統(tǒng)計(jì)圖的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)在企業(yè)的整體發(fā)展過程當(dāng)中，影響了企業(yè)決策，就會導(dǎo)致這些決策存在偏差，從而促使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險的發(fā)生，非常不利于我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的產(chǎn)生。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)沒有合理的內(nèi)部構(gòu)成

隨著社會的不斷發(fā)展，目前我國的市場經(jīng)濟(jì)也在隨之迅猛發(fā)展，在這種大的環(huán)境之下，我國的一些房地產(chǎn)企業(yè)為了適應(yīng)這種環(huán)境，保證自己的生存和發(fā)展，對自身的經(jīng)營及管理體制進(jìn)行不斷地創(chuàng)新和改革，但是我國的一些企業(yè)自身存在特性，在很大程度上受到政府以及有關(guān)部門的監(jiān)督和管理。政府和相關(guān)部門的監(jiān)督管理工作受到多方面的因素影響，內(nèi)部資本結(jié)構(gòu)出現(xiàn)一定的問題，存在一定的誤差，一些房地產(chǎn)企業(yè)便便采用不合理的手段來保證自身的發(fā)展，就會促使房地產(chǎn)整個企業(yè)受到影響和破壞。

二、我國房地產(chǎn)行業(yè)存在財(cái)務(wù)風(fēng)險的主要類型分析以及財(cái)務(wù)風(fēng)險的主要特征分析

（一）房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險主要類型

不同的政策環(huán)境存在著不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險，如果整個市場競爭非常激烈，那么，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)新就會越來越難，誰知在銷售方面費(fèi)用的支出也會越來越多。因此，整個房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)環(huán)境特征對于地產(chǎn)內(nèi)部的財(cái)務(wù)風(fēng)險類型產(chǎn)生非常重大的影響。政策環(huán)境的不斷變化，房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)方面管理也會受到其影響。不是系統(tǒng)之內(nèi)的財(cái)務(wù)風(fēng)險類型，所包含紛繁復(fù)雜的內(nèi)容，企業(yè)自身的方式、相關(guān)機(jī)構(gòu)以及意識都包括在內(nèi)。除此之外，我國房地產(chǎn)行業(yè)對于內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理水平的高低也影響著財(cái)務(wù)風(fēng)險的是否存在，一些對于投資風(fēng)險以及籌資風(fēng)險的管理也是非常常見的風(fēng)險類型。上述的風(fēng)險類型對于我國房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展產(chǎn)生著非常重要的影響。

對于我國房地產(chǎn)行業(yè)一些系統(tǒng)性的財(cái)務(wù)風(fēng)險，都是由系統(tǒng)外部的不斷變化而影響產(chǎn)生的，是一個非常重要的影響因素。存在系統(tǒng)性的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險，包括法律上的相關(guān)條例以及國家和政府掌控的具體政策環(huán)境等。在政策環(huán)境之下，房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭環(huán)境也是一個不容忽視的影響因素。在比較宏觀的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)大環(huán)境之下，土地市場因素對于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險具有非常重大的影響，這個方面的問題也是尤為突出的，房地產(chǎn)具體開發(fā)過程當(dāng)中一個非常重要的內(nèi)容就是土地的利用，在整體的發(fā)展過程當(dāng)中土地市場影響著土地的價格和利用率，因此，在房地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)中土地占有非常大的資金比重。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險主要特征

與其他的行業(yè)發(fā)展不同的是，我國房地產(chǎn)行業(yè)在財(cái)務(wù)風(fēng)險方面存在著非常明顯的特征。目前情況之下，我國房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險管理方面，具有非常大的資金流動量，其中現(xiàn)金流量占有非常大的比重，除此之外，房地產(chǎn)行業(yè)對于現(xiàn)金流通和運(yùn)作的能力有著非常高的要求，也要有較強(qiáng)的融資能力?；谶@種情況，我國房地產(chǎn)行業(yè)在對財(cái)務(wù)管理過程當(dāng)中存在著許多的特別明顯的財(cái)務(wù)風(fēng)險問題。資金的周轉(zhuǎn)也存在著一些不容忽視的問題，在具體的房地產(chǎn)發(fā)展過程當(dāng)中投資的回報(bào)會相隔非常漫長的時間，因此，資金的流出以及價值，會存在著成本較高的問題。現(xiàn)金流的分布上也存在著不平衡甚至不合理的現(xiàn)象，在我國房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)產(chǎn)品的開發(fā)和推行過程當(dāng)中，存在一個非常明顯的特征就是這些產(chǎn)品存在著單一性，不夠靈活。除此之外，對于資金的流通方向也是非常復(fù)雜的。在房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險管理過程當(dāng)中，現(xiàn)金的流通以及流通量非常不確定，不夠穩(wěn)定。因?yàn)樵诰唧w的開發(fā)當(dāng)中，有一些不穩(wěn)定的因素影響著資金的流動，有一些因素是人為不可控制的。房地產(chǎn)行業(yè)具體的財(cái)務(wù)風(fēng)險管理工作也受到大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響以及相關(guān)政策因素的影響，以上便是我國房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險控制當(dāng)中的一些比較明顯的特征。endprint

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制，防范企業(yè)內(nèi)的財(cái)務(wù)風(fēng)險措施

（一）通過融資渠道這種資本方式，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險

第一，必須對融資渠道這種資本方式進(jìn)行不斷地開發(fā)和探索。在大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及政策環(huán)境之下，金融危機(jī)會直接影響到我國房地產(chǎn)契約的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并且房地產(chǎn)企業(yè)受到非常大。金融危機(jī)的逐漸來臨，我國防地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)工程項(xiàng)目以及房價受到非常嚴(yán)重的影響，對于資金的回轉(zhuǎn)非常慢的速度和程度，除此之外，我國政府以及相關(guān)部門對于我國房地產(chǎn)行業(yè)提出了非常多的調(diào)控政策，促使我國房地產(chǎn)行業(yè)資金短缺問題更加的明顯，整個資金環(huán)境也是越來越激烈的。所以，我國房地產(chǎn)企業(yè)必須不斷地探索全新的融資渠道，從而在很大程度上降低我國房地產(chǎn)資金的融資成本。

第二，調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模及負(fù)債比例，促使負(fù)債規(guī)模和比例更加合理。根據(jù)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)理論，我國房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)的負(fù)債規(guī)模及負(fù)債率是有一定的范圍的。相關(guān)的資本結(jié)構(gòu)明顯的表示，科學(xué)合理的負(fù)債率能夠通過相關(guān)政策以及理論的作用來提升我國房地產(chǎn)的具體價值。我國的房地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)離不開房地產(chǎn)整體規(guī)模的影響，也受到整個行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益水平的影響。但是，應(yīng)該全面地考慮問題，負(fù)債率如果不合適，就會促使我國房地產(chǎn)行業(yè)存在才方面的風(fēng)險，企業(yè)的價值在很大程度上也會下降。我國房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債經(jīng)營必須考慮全面，應(yīng)該明確企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略以及發(fā)展的方向，只有明確這個方向才能夠科學(xué)有效地應(yīng)用企業(yè)內(nèi)部的資金。通過多元化的經(jīng)營方式，明確科學(xué)合理的企業(yè)經(jīng)營方向，能夠保證我國房地產(chǎn)行業(yè)有效地規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險，將企業(yè)內(nèi)部的資金用在合理的項(xiàng)目之上，從而有效地提高企業(yè)內(nèi)部資金的使用率，從而減少資金的壓力。除此之外，應(yīng)該進(jìn)行科學(xué)合理的負(fù)債經(jīng)營，在我國房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展的水平之內(nèi)掌握覆蓋的程度。也要對負(fù)債結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理的掌握，各種負(fù)債類型以及規(guī)模進(jìn)行合理的搭配，從而保證我國房地產(chǎn)行業(yè)可以在發(fā)展過程當(dāng)中規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險的，對我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資結(jié)構(gòu)起到優(yōu)化的作用。

（二）提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用率

為了有效地加強(qiáng)我國房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部的管理和控制，并且有效地防范房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險，必須加快企業(yè)內(nèi)部的資金周轉(zhuǎn)周期，從而有效地提高這些資金的使用效率。在房地產(chǎn)內(nèi)部控制出現(xiàn)的問題上，還包括兩個部分，分別是首付款和按揭款。首付款的風(fēng)險主要表現(xiàn)在購買者不能一次性支付全額首付款，大量首付款向遲遲無法到位。按揭款主要是銀行貸款，如果首付款沒有及時繳納，將導(dǎo)致銀行放慢審批程序，影響企業(yè)資金的回籠。由此看來，必須對我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的資金進(jìn)行科學(xué)的利用，從而提高其效率。首先，必須建立科學(xué)的政策，其次應(yīng)該對我國房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目客戶的信用以及資金的等級進(jìn)行確定，從而推算出這些客戶的償還債務(wù)的水平和能力，最后，調(diào)整收帳的比例，建立相關(guān)責(zé)任體制。除此之外，水平較高的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將不同的項(xiàng)目進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合，從而緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金上的壓力。

（三）加強(qiáng)推行房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作

根據(jù)我國房地產(chǎn)行業(yè)自身的發(fā)展，對企業(yè)的資金以及財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行進(jìn)一步的加強(qiáng)。針對項(xiàng)目的具體特征，對項(xiàng)目的設(shè)計(jì)資金以及開發(fā)的成本等各個方面進(jìn)行整體上的預(yù)測和計(jì)算。對房地產(chǎn)企業(yè)的分公司進(jìn)行預(yù)算之后再匯總，從而從整體上掌握企業(yè)具體的資金狀況，有利于推行資金管理工作計(jì)劃。并且確定房地產(chǎn)行業(yè)不同層次的責(zé)任體制，將責(zé)任落實(shí)到個人身上。從而保證房地產(chǎn)企業(yè)完成科學(xué)合理的財(cái)務(wù)管理模式。并且在項(xiàng)目進(jìn)行的過程當(dāng)中，進(jìn)行實(shí)施的監(jiān)督和控制。各個層面上的工作人員也可以進(jìn)行交流和溝通，促使整個行業(yè)更加團(tuán)結(jié)一致，有利于資金的預(yù)測和計(jì)算，并且促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理能力的提升。

（四）提高財(cái)務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)

對于我國建筑企業(yè)內(nèi)部的相關(guān)財(cái)務(wù)管理人員，必須提高其自身的專業(yè)素質(zhì)，對其進(jìn)行定期或者不定期的專業(yè)培訓(xùn)，從而提高工作能力和水平。除此之外，可以聘請具有較強(qiáng)工作能力的專業(yè)人才，從而保證我國房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理工作的高效進(jìn)行，對于企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險的防范具有一定的促進(jìn)作用。

結(jié)語：綜上所述，在一個企業(yè)或者行業(yè)整體的發(fā)展過程當(dāng)中，財(cái)務(wù)管理具有基礎(chǔ)性的重要作用，其也對于整個行業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)體制當(dāng)中的良好發(fā)展起到至關(guān)重要的作用，因此必須加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險的管理工作力度，不斷地完善管理措施，才能夠有效地促進(jìn)整個行業(yè)的發(fā)展。通過對我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程當(dāng)中的財(cái)務(wù)內(nèi)部進(jìn)行有效控制，并且有效地防范我國房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險，提升了企業(yè)發(fā)展水平，這對于我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中存在問題的解決有著非常大的促進(jìn)作用，對于整個行業(yè)的健康發(fā)展具有非常重要的意義。

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