加息之后的加拿大房?jī)r(jià)走勢(shì)

夏欣怡

如果有在加拿大留學(xué)、生活、移民、置業(yè)和投資的計(jì)劃，不妨未雨綢繆，適當(dāng)兌換一部分加元以備不時(shí)之需。如果還有更多預(yù)算，則可以考慮抓住加息之后的房市震蕩期，布局加拿大的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

加拿大央行7月12日宣布加息，將隔夜貸款利率從0.5%調(diào)高至 0.75%。這會(huì)對(duì)加拿大的經(jīng)濟(jì)和房?jī)r(jià)造成什么樣的影響呢？

經(jīng)濟(jì)周期和加息周期

任何一個(gè)級(jí)別的經(jīng)濟(jì)體，都會(huì)存在經(jīng)濟(jì)周期。經(jīng)濟(jì)周期指隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所經(jīng)歷的有規(guī)律的擴(kuò)張和收縮的過程。經(jīng)濟(jì)周期通常會(huì)分為復(fù)蘇、繁榮、衰退、蕭條4個(gè)階段。

通常來說，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇階段的后半場(chǎng)，由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已漸趨繁榮，為了抑制過于旺盛的投資需求，延長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)的上升周期，一個(gè)國(guó)家的中央銀行會(huì)宣布加息。從此時(shí)開始，該國(guó)就進(jìn)入了加息周期。而在經(jīng)濟(jì)衰退的后半場(chǎng)，由于經(jīng)濟(jì)景氣度已漸趨蕭條，為了挽回日益降低的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，一個(gè)國(guó)家的中央銀行會(huì)宣布減息。從此時(shí)開始，該國(guó)正式進(jìn)入減息周期。加息周期往往會(huì)覆蓋一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期復(fù)蘇期的后半場(chǎng)、整個(gè)繁榮期和衰退期的前半場(chǎng)；而減息周期往往會(huì)覆蓋一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期衰退期的后半場(chǎng)、整個(gè)蕭條期和復(fù)蘇期的前半場(chǎng)。

右表是中國(guó)上一輪加息周期和減息周期的時(shí)間表，親身經(jīng)歷過那段歲月的讀者朋友們應(yīng)該不難發(fā)現(xiàn)：在中國(guó)的上一輪加息周期中，股票、房產(chǎn)連番上漲，迭創(chuàng)新高；在中國(guó)的上一輪減息周期的前半段，即2007年12月21日—2008年12月23日，股票、房產(chǎn)連番下跌，市場(chǎng)一片蕭條，在中國(guó)的上一輪減息周期的后半段，經(jīng)濟(jì)雖有所恢復(fù)，但股市仍然處于低位運(yùn)行狀態(tài)，直到現(xiàn)在股市還沒有回復(fù)到2007年的高點(diǎn)。

加拿大的加息周期和房地產(chǎn)走向

加拿大的經(jīng)濟(jì)周期和加息周期也與中國(guó)類似。7月12日，加拿大央行聲明：“央行對(duì)加拿大經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)愈來愈有信心，因?yàn)楸緡?guó)經(jīng)濟(jì)不僅在各地區(qū)，而且在各行業(yè)均表現(xiàn)良好。根據(jù)對(duì)未來經(jīng)濟(jì)前景的展望，央行認(rèn)為加拿大不再需要過于低息的貨幣刺激措施?！币簿褪钦f，加拿大央行認(rèn)為加拿大經(jīng)濟(jì)正處于強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇之中，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已漸趨繁榮。

加息之后，會(huì)對(duì)加拿大樓市產(chǎn)生什么影響呢？筆者的看法是：加息之后，加拿大樓市會(huì)短期震蕩，甚至下跌，而中長(zhǎng)期來看，依然會(huì)上漲。

短期震蕩的原因

加息之后，對(duì)于買房者來說，在進(jìn)行房屋貸款評(píng)估時(shí)，需要有更高的收入才能買下合適的房產(chǎn)，部分加拿大居民可能會(huì)因此而擱置購(gòu)房計(jì)劃；而對(duì)于需要償還房貸的已置業(yè)者來說，增加的房貸利息則會(huì)加大他們的還款壓力，部分人或許會(huì)因?yàn)椴豢叭淌芏鍪鄯慨a(chǎn)。以上經(jīng)濟(jì)壓力還會(huì)影響人們的心理預(yù)期，這都會(huì)使房?jī)r(jià)失去上漲動(dòng)力，甚或轉(zhuǎn)為下跌。

中長(zhǎng)期上漲的原因

第一，此次加息政策出臺(tái)之前，2016年10月，在加拿大范圍內(nèi)已經(jīng)進(jìn)行了一次貸款壓力測(cè)試。當(dāng)時(shí)加拿大銀行的5年期房貸固定利率，其特別優(yōu)惠利率約為2.5%。而加拿大央行所進(jìn)行的貸款壓力測(cè)試，則對(duì)那些首付比例低于20%的買家，進(jìn)行了標(biāo)準(zhǔn)提高到4.64%的壓力測(cè)試。換句話說，就是這部分買家，雖然他們實(shí)際繳納的房貸利率仍為2.5%，但通過測(cè)試，這些高危人群能確保在貸款利率提高到4.64%的情況下，依然輕松還貸。加拿大央行的這次加息，是在壓力測(cè)試實(shí)施了9個(gè)月以后才宣布，因此，加息雖然增加了房貸，但長(zhǎng)遠(yuǎn)影響不大。

第二，加息周期往往在一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期復(fù)蘇期的后半場(chǎng)開始。加息周期開始，說明加拿大經(jīng)濟(jì)已經(jīng)從低谷中走出，正處于不斷上升之中。加拿大央行當(dāng)時(shí)的說法也證實(shí)了這一點(diǎn)，“央行對(duì)加拿大經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)愈來愈有信心，因?yàn)楸緡?guó)經(jīng)濟(jì)不僅在各地區(qū)，而且在各行業(yè)均表現(xiàn)良好”。在經(jīng)濟(jì)上升的途中，買家的收入增長(zhǎng)通常會(huì)超過因加息而導(dǎo)致的房貸還款額增長(zhǎng)。長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，買家對(duì)加拿大房產(chǎn)市場(chǎng)的投入會(huì)不斷增多，從而引發(fā)房市的上行。

第三，此次加息雖然只增加了0.25%，但卻是一個(gè)加息周期重新啟動(dòng)的重要轉(zhuǎn)折信號(hào)。這意味著加元相對(duì)其他國(guó)家的貨幣將會(huì)看漲。包括人民幣在內(nèi)的其他外幣資產(chǎn)，有兌換成加元、流入加拿大市場(chǎng)進(jìn)行投資的尋利沖動(dòng)。例如，加元兌人民幣，已經(jīng)從2017年6月最低1加元兌換5.02元人民幣，漲至2017年7月21日的1加元兌換5.37元人民幣。資金進(jìn)入加拿大之后，會(huì)有相當(dāng)大的一部分流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而引起房市上漲。

加息之后溫哥華的房?jī)r(jià)變化

下面以加拿大上一輪加息周期中，溫哥華獨(dú)立屋市場(chǎng)的價(jià)格變化來說明房?jī)r(jià)的變化問題。

上一次加拿大的加息周期從2010年5月31日開始，2015年1月20日結(jié)束，一共持續(xù)了大約4年半的時(shí)間。從2010年6月1日開始，溫哥華獨(dú)立屋價(jià)格在79萬～81萬加元之間盤旋了半年之久，然后在加息周期正式啟動(dòng)一周年的2011年5月，上漲到了89萬加元。在此次加息周期終點(diǎn)的2015年1月，溫哥華獨(dú)立屋均價(jià)則突破了百萬加元，達(dá)到了101萬加元，見下圖。

進(jìn)入21世紀(jì)后，加元與人民幣的兌換價(jià)格，歷史上最高曾達(dá)到約1加元兌換8元人民幣，歷史上最低則約為1加元兌換4.5元人民幣。在目前加拿大加息周期再次啟動(dòng)的情況下，加元存在持續(xù)上行的可能性。如果未來自己有在加拿大留學(xué)、生活、移民、置業(yè)和投資的計(jì)劃，不妨未雨綢繆，適當(dāng)兌換一部分加元以備不時(shí)之需。如果還有更多的預(yù)算，則可以考慮抓住加息之后的房市震蕩期，布局加拿大的房地產(chǎn)市場(chǎng)。endprint