淺談商業(yè)綜合體面積測算的質(zhì)量控制及作業(yè)問題

顏英任+張進寶

摘 要：本文結(jié)合房產(chǎn)測繪的概念與內(nèi)容及自身作業(yè)實踐，分析目前商業(yè)綜合體面積測算作業(yè)過程的如何進行質(zhì)量控制及常見的幾點問題。

關鍵詞：商業(yè)綜合體；面積測算；質(zhì)量控制；測算作業(yè)問題

DOI：10.16640/j.cnki.37-1222/t.2017.17.267

隨著城市的快速發(fā)展，商業(yè)綜合體作為一種新型建筑，它將城市中的商業(yè)及超市、辦公SOHU、餐飲、娛樂、會議、文化會展等城市生活空間的三項及以上功能相互配合，行成一種相互依存又相互裨益的具有多功能、高效率、復雜而統(tǒng)一的綜合體。其體量大、功能多、高密度、集約性給房產(chǎn)面積測算帶來了一定的困難和挑戰(zhàn)，因此對于房產(chǎn)測繪的準確性與現(xiàn)實性也提出了更高的要求。

1 房產(chǎn)面積測算及其作業(yè)過程質(zhì)量控制

房產(chǎn)面積測算跟開發(fā)商、購房者、房產(chǎn)所屬單位以及國家都有密切的關系，同時對精確度、技術(shù)也要求很嚴格。當前在進行房產(chǎn)測繪之前，必需要核對好質(zhì)量目標，制定詳細的技術(shù)設計書或者方案，因此在房產(chǎn)測繪中的地位越來越重要。

其次，建立標準化的工作流程和完善的質(zhì)量檢查體系，強化作業(yè)過程控制， 要根據(jù)房產(chǎn)測繪的特點，使內(nèi)業(yè)和外業(yè)的操作更加標準化、流程化和規(guī)范化，杜絕一切因為計算導致的錯誤。

例如：現(xiàn)房銷售的房產(chǎn)面積測算應在現(xiàn)場查勘時統(tǒng)一外業(yè)草圖的要求、儀器的使用方法和精度要求，以幢為單位現(xiàn)場填寫外業(yè)調(diào)查表格：房產(chǎn)分攤的情況、跟原設計相比有無變更的情況、建筑物的樓層數(shù)、建成用途和功能、是否有特殊的式樣等，并對房屋現(xiàn)狀進行拍照，同規(guī)劃差異位置情況相片，為質(zhì)檢人員提供參照，外業(yè)測量的數(shù)據(jù)詳盡可靠。

2 商業(yè)綜合體中房產(chǎn)面積測算作業(yè)中常見問題

2.1 房產(chǎn)面積測算中幢的區(qū)分問題

（1）地下室相通的多幢房屋： 地下室相通地面上獨立的兩幢及兩幢以上房屋，以規(guī)劃部門確定的室內(nèi)地坪正負零點劃分為地上和地下兩部分，地上部分分幢計算房屋建筑面積，地下層單獨計算房屋建筑面積，地下層內(nèi)為地上部分服務的共用部位不予分攤。

（2）裙樓式建筑（其構(gòu)成一般下部為裙房，上部為多幢塔樓）按單幢處理。連體樓（其構(gòu)成一般為多幢樓房通過局部連接體等形式在平面上毗連成片）和地下室相連、地面以上多幢獨立樓房的建筑均按多幢處理。

（3）為多幢服務的，單獨建設的：物業(yè)管理用房、警衛(wèi)室、配電間、水泵房等設備用房，獨立使用的地下室、半地下室、車庫、車位，人防工程附屬設施用房（含濾毒室），社區(qū)居委會用房、小區(qū)的會所、小區(qū)幼兒園、娛樂中心、健身中心、閱覽中心、醫(yī)務站、垃圾站、公廁等為公共事業(yè)服務的配套建筑，按各建筑分幢獨立計算且不計入商業(yè)綜合體的建筑分攤。

（4）特殊情況：在實際工作過程中也曾經(jīng)遇到過地下二層為地下停車場，1至5幢（裙樓式建筑）地下一層商業(yè)、超市、電影院，地上一至三層為商業(yè)、餐飲、娛樂、會議、文化會展，四層以上為SOHU，而6幢、7幢一層以上均為住宅，我們也曾這樣處理：地下二層單獨計算房屋建筑面積，地下二層內(nèi)為地上部分服務的共用部位不予分攤，1至5幢作為商業(yè)綜合體進行分攤計算，6幢、7幢參考以規(guī)劃部門確定的室內(nèi)地坪正負零點劃分為地上和地下兩部分，地上部分分幢計算房屋建筑面積。

2.2 商業(yè)綜合體功能區(qū)劃分及分攤方案

按照國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》的相關規(guī)定執(zhí)行，一般分攤方案如下：

（1）整個商業(yè)綜合體計算1/2外墻建筑面積，作為一級分攤系數(shù)，分攤整個商業(yè)綜合體各功能區(qū)（含門廳、樓梯、電梯等公共服務部分）建筑面積及單列房產(chǎn)面積部分；（2）為整個商業(yè)綜合體服務的樓梯、電梯、連廊等、屋頂梯間以及幢內(nèi)其它共用建筑面積在分攤1/2外墻的基礎上作為二級分攤系數(shù)列入幢共有建筑面積；（3）商業(yè)綜合體部分的單獨通往塔樓（住宅、SOHU）的門廳（含樓梯、電梯、室外樓梯以及強弱電井、管道井）等共有建筑面積列入塔樓共有建筑面積，但該公共部分可與大商業(yè)相通的則列入幢共有建筑面積； （4）例如在某些商業(yè)區(qū)中，樓層與樓層之間的共有建筑面積因為設計不同導致情況不同，無法直接計算出建筑面積。遇到這樣的情況，需要把上一級分攤和高一級分攤得到共同建筑面積，加上商業(yè)區(qū)內(nèi)本身的共有建筑面積，依比例分攤。

2.3 國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》對符合建筑面積計算規(guī)定如下

a、有上蓋；b、有圍護物；c、結(jié)構(gòu)牢固；d、有實際使用功能；e、層高2.20米以上（含2.20米）永久性建筑。我們實際進行房產(chǎn)面積測算中經(jīng)常遇見如下幾個面積計算問題：

（1）房屋外墻面積計算至墻體結(jié)構(gòu)層，對于墻體外側(cè)的粉刷層、貼面等墻體保護層、保溫隔熱層、瓷磚石材干掛等不入建筑面積，商業(yè)綜合體中為凸顯建筑特色而做的其他掛裝材質(zhì)等也不計入建筑面積；房屋局部無外墻體的，以及非垂直墻體， 其外半墻厚度參照本層其他主墻確定，本層無主墻的可參照上層外墻確定。（2）檐口、陽臺在房屋露臺、曬臺、退臺、天面上投影面積部分；上部底板（蓋板）高度超過兩個自然層的未封閉陽臺、挑廊、無柱走廊等不計入計入建筑面積；（3）經(jīng)規(guī)劃部門審批的樓梯、斜坡道下方用于其他使用功能的，層高在2.20（含）米以上部分 可計入下方建筑面積，層高在2.20 米以下部分計入樓梯、斜坡道建筑面積；（4）非落地的凸窗部分，落地凸窗層高小于2.20米部分等不計入計入建筑面積；（5）無外墻的斜屋面結(jié)構(gòu)和別墅、復式樓等室內(nèi)上部挑空部位均不計算外半墻厚度。

3 結(jié)束語

綜上所述，房產(chǎn)面積測算的本質(zhì)就是構(gòu)建既符合設計功能又符合《規(guī)范》的分攤關系，商業(yè)綜合體測繪質(zhì)量控制應遵從建設規(guī)劃審批圖紙，擬定詳細的技術(shù)方案或技術(shù)設計書，分析測繪過程中應重點把握的幢、功能分區(qū)問題，從內(nèi)外業(yè)質(zhì)量把控面積測算過程，優(yōu)化分攤方案，提高測繪質(zhì)量整體水平。本文僅就商業(yè)綜合體房產(chǎn)測算作業(yè)的質(zhì)量控制及測算過程幾個常見問題提出自己的見解以便同行間的交流。

參考文獻：

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