創(chuàng)新住宅物業(yè)管理模式的探究

楊穎

摘 要：伴隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，物業(yè)管理是公共性的管理和服務(wù)工作，具有不可忽視的社會(huì)管理和綜合治理力量。深入剖析住宅小區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)域制約發(fā)展的問(wèn)題，在云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、“互聯(lián)網(wǎng)+”等科技飛速發(fā)展的背景下，充分借助物業(yè)公司平臺(tái)，有效整合社會(huì)間資源，發(fā)揮多方聯(lián)動(dòng)機(jī)制優(yōu)勢(shì)，建立合作共贏經(jīng)營(yíng)模式，使物業(yè)公司達(dá)到資金收支上的平衡，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的成功轉(zhuǎn)型。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理模式 創(chuàng)新發(fā)展 互聯(lián)網(wǎng)+

中圖分類(lèi)號(hào)：F273 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-098X（2017）07（a）-0189-02

傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展面臨巨大的挑戰(zhàn)，住宅小區(qū)物業(yè)管理的模式單一，絕大多數(shù)物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況不佳，唯有在變革中推動(dòng)管理模式轉(zhuǎn)型，才能謀求行業(yè)的發(fā)展。

1 當(dāng)前住宅區(qū)物業(yè)面臨的突出問(wèn)題。

1.1 物業(yè)服務(wù)類(lèi)型劃分

目前住宅物業(yè)已經(jīng)按照年代及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等多方面因素，劃分為：（1）老舊住宅小區(qū)按戶型收費(fèi)的保障型物業(yè)；（2）按建筑面積收費(fèi)的封閉型中、高檔物業(yè)。

1.2 老舊住宅小區(qū)物業(yè)現(xiàn)狀

老舊住宅小區(qū)中單位自建家屬房和動(dòng)、回遷房屋等，許多居民并不認(rèn)同市場(chǎng)化的物業(yè)管理方式，花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)的意識(shí)尚未形成。大多屬于每月按戶型收取幾元不等的衛(wèi)生費(fèi)，只簡(jiǎn)單提供門(mén)衛(wèi)或掃保的保障型物業(yè)。這種模式下，物業(yè)費(fèi)收入僅夠勉強(qiáng)維持最基本的日常管理開(kāi)支，甚至虧損嚴(yán)重。目前央企職工住宅家屬區(qū)物業(yè)管理工作，逐步移交地方國(guó)有專(zhuān)業(yè)化物業(yè)公司管理，正迅速與市場(chǎng)化、社會(huì)化的物管新機(jī)制接軌。社區(qū)也積極化解物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾，構(gòu)建百姓安居樂(lè)業(yè)的和諧社區(qū)。

1.3 新建住宅區(qū)物業(yè)危機(jī)

新建的中高檔住宅小區(qū)，物業(yè)公司的服務(wù)支出呈逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)，在房?jī)r(jià)逐年增加的情況下，物業(yè)費(fèi)大多仍然保持在入住初期水平。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，2016年全國(guó)物業(yè)公司調(diào)價(jià)成功的比例不到10%；而多數(shù)老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施已存在房屋漏雨、電梯損壞、設(shè)施破損等諸多問(wèn)題。基礎(chǔ)設(shè)施的修復(fù)需要大量資金投入，維修基金使用與啟動(dòng)程序的繁瑣與不規(guī)范，很難協(xié)調(diào)施工企業(yè)與業(yè)主之間關(guān)于維修不到位的矛盾，造成一系列連鎖反應(yīng)與惡性循環(huán)，嚴(yán)重阻礙了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展。

1.4 物業(yè)服務(wù)管理瓶頸

目前我國(guó)大多數(shù)物業(yè)管理僅僅停留在初級(jí)階段，主要工作是相關(guān)場(chǎng)地、房屋及配套設(shè)施的管理、養(yǎng)護(hù)和維修。也有部分企業(yè)經(jīng)營(yíng)一些特約維修和代收代繳費(fèi)用等服務(wù)項(xiàng)目，收益人群比較少，相對(duì)比較簡(jiǎn)單。因此，產(chǎn)品單一也是目前我國(guó)物業(yè)管理中制約發(fā)展的主要原因之一。另外，企業(yè)與業(yè)主之間的溝通存在不足，致使業(yè)主對(duì)服務(wù)產(chǎn)品信息了解不夠；電話溝通和當(dāng)面解釋是最常用的方式。受工作人員素質(zhì)、時(shí)間、空間等多種因素影響；業(yè)主與物業(yè)之間，只存在單純的委托管理關(guān)系，卻忽略了在云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)等科技飛速發(fā)展的背景下，對(duì)企業(yè)價(jià)值鏈、產(chǎn)品、用戶、市場(chǎng)及更大范圍的商業(yè)變化進(jìn)行重新審視。

2 改革創(chuàng)新的新思路：“互聯(lián)網(wǎng)+”背景下物業(yè)管理與多方協(xié)作共贏

2.1 物業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式

互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)走進(jìn)了千家萬(wàn)戶，也融入了物業(yè)管理日常工作的各個(gè)環(huán)節(jié)中，“互聯(lián)網(wǎng)+”背景下的物業(yè)管理模式主要分為O2O模式和B2F模式兩種。應(yīng)用于物業(yè)管理中，主要是借助電商平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主線下提貨和體驗(yàn)，線上進(jìn)行服務(wù)和商品的選擇和購(gòu)買(mǎi)，將消費(fèi)直接送到業(yè)主的家門(mén)口，使業(yè)主的個(gè)性化消費(fèi)需求得到了滿足。此外，還使傳統(tǒng)模式下所產(chǎn)生的時(shí)間和交通等成本，通過(guò)物業(yè)企業(yè)平臺(tái)，得到了有效地降低。同時(shí)，物業(yè)公司借助互聯(lián)網(wǎng)將社會(huì)間資源，將社區(qū)養(yǎng)老、文化旅游、家政服務(wù)、餐飲經(jīng)營(yíng)等與自身相整合，從而滿足業(yè)主多方位、多層次的需求，使物業(yè)公司達(dá)到資金收支平衡，實(shí)現(xiàn)多方共贏的一種轉(zhuǎn)型模式。

2.2 新型物管模式的應(yīng)用

在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，新世界物業(yè)公司研發(fā)“悅享新生活”微信平臺(tái)，是跨界經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和物業(yè)管理差異化的典型體現(xiàn)，將園區(qū)在售項(xiàng)目的優(yōu)惠信息，購(gòu)房指引進(jìn)行宣傳；把網(wǎng)上預(yù)約報(bào)修、投訴建議、物業(yè)繳費(fèi)和業(yè)主會(huì)館提供有償服務(wù)作為基礎(chǔ)服務(wù)；將周邊商鋪信息、全民健身、商品展示、優(yōu)惠積分、園區(qū)活動(dòng)、法律法規(guī)、溫馨提示與業(yè)主互動(dòng)。致力于搭建好企業(yè)與客戶溝通的橋梁，讓業(yè)主感受到“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代的無(wú)限便捷，盡情享受物業(yè)網(wǎng)上生活服務(wù)平臺(tái)精彩而豐富的美好生活體驗(yàn)。河北卓達(dá)物業(yè)整合老齡化的相關(guān)資源，構(gòu)建社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)平臺(tái)，向業(yè)主提供多達(dá)672項(xiàng)的養(yǎng)老助老服務(wù)。增加老年人棋牌室、健身場(chǎng)所、陪伴服務(wù)等針對(duì)老齡化人群的特定服務(wù)項(xiàng)目，打造精品特色服務(wù)項(xiàng)目。保利物業(yè)“芯智慧”平臺(tái)，將物業(yè)管理軟件與社區(qū)經(jīng)營(yíng)APP智能一體化服務(wù)，進(jìn)行有效鏈接與整合，實(shí)現(xiàn)理想的社區(qū)經(jīng)濟(jì)共享模式，通過(guò)手機(jī)滿足生活所需。

2.3 物業(yè)服務(wù)模式創(chuàng)新

隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的飛速發(fā)展，物業(yè)公司在管理模式創(chuàng)新重點(diǎn)：（1）抓住根本，堅(jiān)持物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)的中心地位不動(dòng)搖，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量必須保證；（2）快速與信息時(shí)代先進(jìn)理念對(duì)接，樹(shù)立互聯(lián)網(wǎng)思維，實(shí)現(xiàn)物業(yè)良性快速發(fā)展；（3）打造物管品牌，提供特色服務(wù)，助力精致生活；（4）物業(yè)公司要加強(qiáng)合作和資源整合，讓業(yè)主得到更多實(shí)惠的前提下，實(shí)現(xiàn)多方共贏。

3 結(jié)語(yǔ)

總之，目前我國(guó)物業(yè)公司管理模式中還存在著收支不平衡、管理手段滯后、溝通問(wèn)題和服務(wù)產(chǎn)品種類(lèi)單一等問(wèn)題。“互聯(lián)網(wǎng)+”背景下，物業(yè)公司管理模式創(chuàng)新中，應(yīng)借助互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)思維，結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行線下、線上資源的整合，打造一個(gè)多方主體互利共贏的態(tài)勢(shì)。

參考文獻(xiàn)

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