我國房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀研究及發(fā)展趨勢展望

王安娜??

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)系國民經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè)，對于經(jīng)濟(jì)社會(huì)的穩(wěn)定有著不可忽視的地位。房地產(chǎn)傳統(tǒng)融資模式主要依靠銀行貸款，不僅有多種弊端，而且不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展的需求。因此，多元融資渠道成為房地產(chǎn)融資模式的趨勢，我國應(yīng)發(fā)展多種融資渠道，滿足不同房企不同階段的融資需求，同時(shí)完善相關(guān)法律法規(guī)，全面有效監(jiān)管。首先分析傳統(tǒng)融資結(jié)構(gòu)及其弊端、成因和影響，接著論述未來房地產(chǎn)行業(yè)融資模式的發(fā)展趨勢并提出政策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；融資渠道；銀行信貸；趨勢；多元

中圖分類號(hào)：F83文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.22.049

房地產(chǎn)行業(yè)是資本密集型行業(yè)，其發(fā)展對于金融市場天然具有依賴性，尤其在資金融通方面?，F(xiàn)在我國房地產(chǎn)行業(yè)仍主要使用傳統(tǒng)融資方式獲得資金，即單一依靠銀行貸款融資。一方面股票融資、債券融資以及其他多種融資方式不斷發(fā)展，另一方面銀行信貸吃緊，因此房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)發(fā)展趨勢將多元。

1傳統(tǒng)融資結(jié)構(gòu)分析

1.1房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀

1.1.1銀行信貸

銀行信貸提供房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展所需60%以上的資金，而且參與房企運(yùn)營周期的方方面面，包括購置土地、開發(fā)建設(shè)、成品房銷售等。房地產(chǎn)貸款占比銀行貸款總量逐年增長，其中，1998年占比3.6%，2004年占比14.8%，2005年底同比增長16.1%。

1.1.2股票融資

股票融資從成本控制和風(fēng)險(xiǎn)控制的角度有諸多好處，但由于我國對于房企上市有較多限制，因此股票融資不是適用于所有房產(chǎn)企業(yè)的融資手段，上市融資的房地產(chǎn)企業(yè)仍占全部房地產(chǎn)企業(yè)的小比例。

1.1.3債券融資

雖然房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的債券相比較其他債券收益更高，且有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，風(fēng)險(xiǎn)更小，流動(dòng)性更強(qiáng)，但是由于我國政策法律對于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資有較多約束條件，傾向于對具有國有獨(dú)資、上市等特征的融資主體賦予發(fā)債資格，因此，房地產(chǎn)企業(yè)中采取債券融資的企業(yè)仍占小比例。

1.1.4其他融資方式

房地產(chǎn)投資基金和房地產(chǎn)信托等其他融資方式與銀行信貸、股票融資、債券融資相比占比非常小。隨著政策放寬，海外房地產(chǎn)投資基金加快進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場。一方面海外資金的注入為我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了資金，增加了我國房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的多樣性，緩解了單一依賴銀行信貸資金的局面。另一方面，由于國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性，而我國還沒有完善和建立系統(tǒng)的相關(guān)政策法律體系，海外房地產(chǎn)投資基金的注入有一定的風(fēng)險(xiǎn)。而房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定性對于國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性有不可忽視的作用，因此，現(xiàn)階段仍控制房地產(chǎn)投資基金融資方式的應(yīng)用。

1.2房地產(chǎn)傳統(tǒng)融資結(jié)構(gòu)的弊端

房地產(chǎn)傳統(tǒng)融資結(jié)構(gòu)對于銀行信貸過于依賴，由于股票融資、債券融資等融資方式只占很小的比例，銀行貸款提供了房地產(chǎn)行業(yè)所需的大部分資金，導(dǎo)致銀行也承擔(dān)了房企大部分的風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和行業(yè)動(dòng)蕩很容易使銀行遭受風(fēng)險(xiǎn)?？紤]到這一點(diǎn)，國家準(zhǔn)則要求銀行資金占房產(chǎn)企業(yè)資金不得超過40%，而我國房地產(chǎn)行業(yè)和這一標(biāo)準(zhǔn)相距很大。

1.3房地產(chǎn)傳統(tǒng)融資結(jié)構(gòu)弊端的形成原因

（1）我國對于除了銀行信貸融資之外的其他房地產(chǎn)融資方式政策限制較大。股票融資、債券融資和其他融資方式因?yàn)槭芗s束較多而無法發(fā)揮其實(shí)際作用，導(dǎo)致房地產(chǎn)融資過于依賴于銀行信貸。

（2）間接融資的格局很難短期改變。企業(yè)習(xí)慣于銀行信貸的間接融資方式來籌集資金，雖然直接融資發(fā)展很快，但是已形成間接融資的格局。若想改變這種格局，需要國家政策引導(dǎo)和對直接融資方式更好地研究和認(rèn)識(shí)。

（3）我國對于股票融資、債券融資和其他融資方式的法律法規(guī)體系尚未完全建立。其他融資方式由于其相比較銀行信貸對我國房地產(chǎn)行業(yè)和經(jīng)濟(jì)有更大的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性，而監(jiān)管和法律體系尚不完善，因此我國政策對其應(yīng)用準(zhǔn)入門檻較高，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)由于條件限制無法選擇多種融資方式。我國政策對于其他融資方式的限制體現(xiàn)在復(fù)雜的審批環(huán)節(jié)和手續(xù)，導(dǎo)致企業(yè)融資成本增加，因此企業(yè)主動(dòng)選擇成本更低更方便的銀行信貸來融資。

（4）銀行本身對于房地產(chǎn)融資的動(dòng)力。房地產(chǎn)行業(yè)是追求利潤行業(yè)，一方面銀行有大量閑置資金，另一方面，銀行迫于自身生存的壓力有對高收益的追求，而房地產(chǎn)融資正切合了銀行的需求。

（5）海外基金與國內(nèi)企業(yè)尚未完全對接。國外對于相關(guān)行業(yè)的法律與我國法律有不相同之處，并且我國房地產(chǎn)企業(yè)或者項(xiàng)目運(yùn)用外資投資的風(fēng)險(xiǎn)評判標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評判時(shí)會(huì)有銜接不當(dāng)?shù)牡胤?，需要兩國相關(guān)企業(yè)機(jī)構(gòu)酌情考慮。

1.4房地產(chǎn)傳統(tǒng)融資結(jié)構(gòu)弊端的影響

（1）單一融資模式增加銀行受金融風(fēng)險(xiǎn)的沖擊。房地產(chǎn)企業(yè)融資過于依賴于銀行，銀行只享受固定收益，但是卻承擔(dān)房地產(chǎn)行業(yè)的大部分風(fēng)險(xiǎn)，這種收益分配方式容易發(fā)生過度投資。一旦金融危機(jī)爆發(fā)，投資者和房地產(chǎn)開發(fā)商容易產(chǎn)生替代效應(yīng)，泡沫破裂，抵押資產(chǎn)貶值，銀行受到巨大損失。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)融資有資金瓶頸。銀行信貸適合于短期融資，不僅不能完全滿足企業(yè)融資的期限要求而且也不能完全滿足企業(yè)所需資金的數(shù)量要求。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)杠桿高經(jīng)營容易發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)。由于房企自有資金很少，主要依靠融資來維持生產(chǎn)經(jīng)營。隨著國家監(jiān)管力度增大，信貸縮緊，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈很容易產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，從而危機(jī)企業(yè)生存，對經(jīng)濟(jì)也造成不可忽視的影響。

2融資結(jié)構(gòu)發(fā)展趨勢

（1）融資市場渠道多樣化。銀行信貸之外的多樣融資選擇包括房地產(chǎn)信托、海外地產(chǎn)基金和房地產(chǎn)投資信托基金。海外地產(chǎn)基金通過兩種方式進(jìn)入我國地產(chǎn)市場，一種是購買不良資產(chǎn)或者運(yùn)作地產(chǎn)項(xiàng)目，另一種是成立投資公司投資地產(chǎn)市場，以收租、購房增值收益和買斷收益為利潤來源。但由于經(jīng)濟(jì)下行時(shí)海外資金容易抽離，因此我國應(yīng)建立更有效的監(jiān)管防范體系。房地產(chǎn)投資信托基金通過匯集投資者資金并為房地產(chǎn)企業(yè)提供融資來獲得收益，其可以像股票一樣交易，具有較大的流動(dòng)性和較小的風(fēng)險(xiǎn)。endprint

（2）房產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段對于融資方式有不同需求。其中，前期資金的可能來源為自由資金、合作資金和股權(quán)轉(zhuǎn)讓；中期資金來源為房地產(chǎn)投資基金、債權(quán)融資資金和銀行貸款資金；后期銷售資金有住房公積金和銀行資金。銀行信貸承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)來源從房地產(chǎn)融資轉(zhuǎn)移至消費(fèi)領(lǐng)域，一方面緩解銀行信貸資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面使房地產(chǎn)融資渠道更多樣。房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)不會(huì)對銀行產(chǎn)生過大的沖擊，經(jīng)濟(jì)社會(huì)的資產(chǎn)配置效率會(huì)提高，而多方制衡的關(guān)系會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)更理性地發(fā)展。

（3）資產(chǎn)證券化成為房地產(chǎn)企業(yè)新型融資方式。資產(chǎn)證券化是創(chuàng)新型金融產(chǎn)品，不僅為房企融資，還將風(fēng)險(xiǎn)從銀行信貸資產(chǎn)剝離，有利于緩解房地產(chǎn)行業(yè)融資依賴銀行貸款局面下銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)，從而增加可貸資金，更好地支持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。資產(chǎn)證券化以銀行信貸資產(chǎn)未來產(chǎn)生的穩(wěn)定現(xiàn)金流為支持發(fā)行債券。因其是新興金融工具，仍具有很大不確定性和風(fēng)險(xiǎn)，一方面，資產(chǎn)證券化降低了銀行信貸的風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，由于信用鏈條的延長卻增加了風(fēng)險(xiǎn)積累，因此我國資產(chǎn)證券化的相關(guān)法規(guī)和監(jiān)管政策仍在不斷完善和發(fā)展。

（4）金融產(chǎn)品創(chuàng)新增加。金融產(chǎn)品的創(chuàng)新降低經(jīng)濟(jì)成本，優(yōu)化資源配置。長期以來，采用直接融資的房地產(chǎn)企業(yè)占比非常小，間接融資不能滿足房企的全部融資需求，需求是創(chuàng)新的動(dòng)力，因此，未來房地產(chǎn)企業(yè)對創(chuàng)新的需求非常高。未來創(chuàng)新一方面要滿足融資需求，另一方面要規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)。針對不同融資主體要設(shè)計(jì)適合其風(fēng)險(xiǎn)偏好的金融產(chǎn)品。

3房地產(chǎn)融資方式的建議

（1）建立多渠道的融資模式。多渠道的融資模式的最大特點(diǎn)應(yīng)是滿足不同主體的融資需求，設(shè)計(jì)出有差異針對不同主體的金融產(chǎn)品。傳統(tǒng)融資模式過多依賴于銀行信貸，股票上市門檻過高，債券、基金和信托融資尚需發(fā)展，因此通過股票、債券和其他融資方式的融資的房企占比非常小。而不同融資方式之間可以取長補(bǔ)短，在房地產(chǎn)市場發(fā)揮不同作用，建議針對大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展債券融資，針對中小型房企發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金融資方式，銀行貸款發(fā)揮短期融資工具的作用，信托發(fā)揮長期融資工具的作用，房地產(chǎn)投資基金發(fā)揮支持成長期房地產(chǎn)企業(yè)的作用。

（2）房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)更加完善。在房地產(chǎn)融資多渠道的過程中，新興金融產(chǎn)品的出來在帶來更高的融資效率的同時(shí)也帶來很多的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)，因此迫切需要相關(guān)法律法規(guī)的體系建立和盡快完善，針對金融工具的組織、流通、收益分配等做出明確規(guī)范。加強(qiáng)對房地產(chǎn)金融的監(jiān)管機(jī)制，及時(shí)更新完善信用記錄體系，建立房地產(chǎn)市場預(yù)警體系、統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系和信息披露制度，形成全面有效的房地產(chǎn)市場監(jiān)管體系。

（3）培育房地產(chǎn)金融二級(jí)市場，實(shí)現(xiàn)融資產(chǎn)品的證券化和標(biāo)準(zhǔn)化。我國目前有房地產(chǎn)市場的一級(jí)市場，二級(jí)市場還沒有建立起來。以房地產(chǎn)融資產(chǎn)品為基礎(chǔ)開發(fā)衍生金融產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)信貸資產(chǎn)、住房抵押貸款和項(xiàng)目權(quán)益的證券化，將流動(dòng)性差的資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性強(qiáng)的資產(chǎn)，使公眾成為房地產(chǎn)企業(yè)的直接投資者，在享受房企發(fā)展所帶來的收益的同時(shí)，可以分散貸款機(jī)構(gòu)的信用風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)。另外，要建立個(gè)人信用制度，抵押制度和抵押保險(xiǎn)制度，增強(qiáng)二手房交易機(jī)制。個(gè)人信用制度、抵押制度和抵押保險(xiǎn)制度的建立是房地產(chǎn)二級(jí)市場順利交易的保障。另外，完善二手房交易市場，才會(huì)保證抵押品的流動(dòng)性和信用，從而使信貸資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)可控。

（4）加強(qiáng)對外資投資的引導(dǎo)和監(jiān)管。外資資金例如外資銀行和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金進(jìn)入我國金融市場可以加快我國金融市場體系建設(shè)，進(jìn)入房地產(chǎn)市場可以為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展注入更多資金，而且由于其靈活的融資方式，可以滿足不同融資主體的需求。但是另一方面，國際熱錢流入和撤離對于我國經(jīng)濟(jì)有著不可忽視的影響。因此，對于外資，我國要適當(dāng)引導(dǎo)以幫助我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，也要時(shí)刻保持警醒，加強(qiáng)監(jiān)管和提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，完善監(jiān)管的法律法規(guī)，避免對我國經(jīng)濟(jì)造成沖擊。

綜上所述，我國房地產(chǎn)市場主要依靠銀行信貸的單一融資在信貸緊縮的環(huán)境下弊端凸顯，為了應(yīng)對當(dāng)前政策環(huán)境下房企經(jīng)營發(fā)展對于資金的需求，應(yīng)積極探索發(fā)展其他融資渠道，鼓勵(lì)金融創(chuàng)新，引導(dǎo)外資諸如房地產(chǎn)市場，發(fā)展房地產(chǎn)金融二級(jí)市場，增加流動(dòng)性和分散風(fēng)險(xiǎn)。在建立完善多元融資渠道的同時(shí)，更要加強(qiáng)法律法規(guī)對于市場主體的監(jiān)管，有效運(yùn)用宏觀調(diào)控使房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

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