房地產(chǎn)交易中風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避思路分析

喬磊

【摘 要】近年來(lái)，房地產(chǎn)發(fā)展較為迅速，但是，炒房者的出現(xiàn)，造成房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題非常嚴(yán)重?，F(xiàn)階段，百姓買不起房，房產(chǎn)卻脫銷，這就給房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展帶來(lái)嚴(yán)峻考驗(yàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)離不開(kāi)房地產(chǎn)交易，而房地產(chǎn)交易主要是房地產(chǎn)主體對(duì)房地產(chǎn)的所有權(quán)以及使用權(quán)或者其他權(quán)利通過(guò)合法的流通進(jìn)行權(quán)利變更或者是轉(zhuǎn)移，這個(gè)流通過(guò)程就是房地產(chǎn)交易。在交易過(guò)程中，應(yīng)該合理選擇對(duì)策，規(guī)避房地產(chǎn)交易過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而構(gòu)建出健康的房地產(chǎn)交易環(huán)境。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)交易；風(fēng)險(xiǎn)；規(guī)避思路

房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫問(wèn)題的主要原因是存在炒房者，這些參與者嚴(yán)重破壞了房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，造成百姓買不起房，房產(chǎn)卻存在脫銷的境況，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展。房地產(chǎn)交易主要是對(duì)物權(quán)的變更或轉(zhuǎn)移，在此過(guò)程中，容易受到多種因素的影響，造成交易風(fēng)險(xiǎn)。因此，有必要采取有效措施，對(duì)房地產(chǎn)交易過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避，為房地產(chǎn)交易提供良好的環(huán)境。下文將從房地產(chǎn)交易的特點(diǎn)出發(fā)，分析房地產(chǎn)交易過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，并對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避提出了幾點(diǎn)建議，敘述如下。

一、房地產(chǎn)交易的特點(diǎn)

房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，存在不可移動(dòng)性以及地區(qū)性，而且，交易過(guò)程中，權(quán)屬的流通不是能夠一次性完成的，不能做到平常交易活動(dòng)過(guò)程中的“一手交錢，一手交貨”。進(jìn)行房地產(chǎn)交易時(shí)，市場(chǎng)具有分割性和差異性，無(wú)法統(tǒng)一的對(duì)房地產(chǎn)質(zhì)量進(jìn)行衡量。而且，在交易過(guò)程中，房地產(chǎn)交易手續(xù)復(fù)雜，需要涉及多方面服務(wù)和部門管理。另外，在實(shí)際的交易過(guò)程中，主要是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，無(wú)法對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行流通。以上是筆者總結(jié)的部分房地產(chǎn)交易特點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)交易過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)

1.開(kāi)發(fā)商欺詐引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中，開(kāi)發(fā)商屬于房地產(chǎn)交易過(guò)程中的主要賣方。但是，在實(shí)際的操作過(guò)程中，有的開(kāi)發(fā)商追求利益，罔顧消費(fèi)者權(quán)益，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行隨意更改，例如，更改原有規(guī)劃，把原本規(guī)劃中的綠地占用，做其他建設(shè)；缺乏配套的公共設(shè)施；建筑質(zhì)量不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)等一系列問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商趨于利益，在營(yíng)銷過(guò)程中，通過(guò)虛假?gòu)V告進(jìn)行宣傳，吸引消費(fèi)者，同時(shí)，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的相關(guān)專業(yè)知識(shí)并不了解，因此，在交易過(guò)程中就會(huì)出現(xiàn)信息不對(duì)稱，這就為房地產(chǎn)交易埋下巨大隱患。

2.房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)存在著詐欺行為

所謂的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)就是對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估和交易的銷售機(jī)構(gòu)，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是從事房地產(chǎn)活動(dòng)的有關(guān)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)其主要是榮國(guó)服務(wù)報(bào)仇以及房屋銷售專區(qū)差價(jià)，獲得利潤(rùn)。在進(jìn)行房地產(chǎn)銷售時(shí)，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)存在著為了獲得經(jīng)濟(jì)利益，欺瞞那些對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)缺乏了解或者了解不深的人們，利用其不了解市場(chǎng)以及法律意識(shí)淡薄的情況，對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行政策誤導(dǎo)，嚴(yán)重影響了消費(fèi)者的自身利益，并且擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展。

三、房地產(chǎn)交易中風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避思路

1.建立健全房地產(chǎn)法制制度

現(xiàn)階段，相比較其他產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較晚，還比較年輕，這也就導(dǎo)致對(duì)于房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)還不完善。所以，在房地產(chǎn)交易過(guò)程中，政府應(yīng)該充分發(fā)揮主導(dǎo)作用，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)與企業(yè)之間的合作力度。根據(jù)市場(chǎng)需求，通過(guò)聽(tīng)證會(huì)等方式，建立健全房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)制度，在制度的執(zhí)行過(guò)程中，嚴(yán)格要求相關(guān)部門，做到“有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)，違法必究”，而且，對(duì)于存在違規(guī)現(xiàn)象的單位以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，通過(guò)加大懲罰力度，從而確保相關(guān)制度能夠在實(shí)際使用過(guò)程中使自身作用得到最大程度的發(fā)揮。

2.宣傳誠(chéng)信理念

通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)等進(jìn)行道德講座，并且不斷加強(qiáng)機(jī)構(gòu)中工作人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)以及行為交易，進(jìn)而不斷提高從業(yè)人員的正確的執(zhí)業(yè)觀念和良好的執(zhí)業(yè)態(tài)度，并且保持紀(jì)律，端正作風(fēng)。對(duì)于房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的相關(guān)工作人員要做好廉政教育，提高工作人員的康腐敗能力。另外，還應(yīng)該充分發(fā)揮新聞媒體的宣傳功能和監(jiān)督功能，通過(guò)媒體對(duì)存在的違法案例的宣傳教育，深化人們的誠(chéng)信理念。

3.建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息體系

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，應(yīng)該不斷加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)的建立與完善，特別是應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際運(yùn)行情況進(jìn)行實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)。例如，有關(guān)部門應(yīng)該加強(qiáng)相關(guān)信息的溝通與審核，對(duì)土地供應(yīng)情況以及房地產(chǎn)供求情況進(jìn)行實(shí)時(shí)披露，還可以對(duì)土地以及房屋價(jià)格的相關(guān)信息以及變動(dòng)信息進(jìn)行公布，加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，不斷加強(qiáng)政策的通明星，穩(wěn)定市場(chǎng)價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)能夠理性發(fā)展。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該有效控制存在的信息不對(duì)稱問(wèn)題，并且消除此種問(wèn)題導(dǎo)致的消費(fèi)者疑慮，以便能夠吸引更多消費(fèi)者。另外，消費(fèi)者應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)到商品真實(shí)信息的重要性，掌握實(shí)際信息，消費(fèi)者就可以在房地產(chǎn)交易過(guò)程中獲得平等地位，所以，通過(guò)信息體系的建設(shè)，有利于房地產(chǎn)各參與者能夠獲取真實(shí)且較多的商品信息。

總而言之，房地產(chǎn)交易過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)是由多種原因?qū)е碌?，因此，房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避工作綜合性較強(qiáng)。很多房地產(chǎn)交易方都具備誠(chéng)信道德，但是不能排除存在害群之馬。而如果在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生前，能夠通過(guò)有效措施加以控制和規(guī)避，確保交易能夠圓滿完成，對(duì)于交易雙方和整個(gè)交易市場(chǎng)來(lái)說(shuō)都具有重要意義。

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