中小房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營各環(huán)節(jié)的風(fēng)險及其防控

張萬杰

【摘 要】中國房地產(chǎn)市場在近20年的高速發(fā)展中，大大小小房地產(chǎn)公司都在全力開發(fā)，為了賺取高額經(jīng)濟(jì)利益，而忽視了對風(fēng)險的控制，堆積了大量風(fēng)險。本文從中小房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動過程入手，重點(diǎn)闡述和分析企業(yè)在土地取得、資金籌集和銷售、按揭辦理、國家政策調(diào)控、不動產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)、房產(chǎn)稅等方面存在的風(fēng)險，并針對性的提出了相應(yīng)的風(fēng)險預(yù)防和控制措施，以期促進(jìn)中小房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；風(fēng)險防控；企業(yè)經(jīng)營

房地產(chǎn)開發(fā)是一種資金投入量大，經(jīng)營周期長，高風(fēng)險的投資經(jīng)營活動，在整個經(jīng)營過程中伴隨著各種預(yù)計到的風(fēng)險和預(yù)計不到的風(fēng)險。特別是對中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，受企業(yè)規(guī)模，資金實(shí)力的限制往往應(yīng)對風(fēng)險的能力較差，所以經(jīng)營中仔細(xì)籌劃，規(guī)避和控制風(fēng)險就成了企業(yè)的一項(xiàng)重要工作。

一、中小房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營各環(huán)節(jié)的風(fēng)險分析

1.開發(fā)項(xiàng)目土地的選址與取得風(fēng)險

中小房地產(chǎn)公司由于受資金實(shí)力的限制往往只能一次開發(fā)一個房地產(chǎn)項(xiàng)目，因此開發(fā)項(xiàng)目土地的位置的好與壞，對房地產(chǎn)企業(yè)而言影響是巨大的，直接關(guān)系到項(xiàng)目開發(fā)的成功與否，所以選取開發(fā)土地所在的位置就變得非常慎重了。通常而言需要考量的因素有所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口、交通、教育、醫(yī)療便捷程度，周邊項(xiàng)目的影響、當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃中土地位置區(qū)域經(jīng)濟(jì)定位和城市發(fā)展的方向、潛在的風(fēng)險等等。前期研究做細(xì)致才能正確做出是否開發(fā)的決定，好多項(xiàng)目都由于土地所處的位置不好導(dǎo)致開發(fā)失敗，成為“爛尾樓”或者“鬼城”。有一個典型例子：筆者所處的城市是一個地級市，一家房地產(chǎn)企業(yè)在下面的縣級城市開發(fā)了一個商業(yè)步行街項(xiàng)目，項(xiàng)目所處的地塊前面有一幢大樓需要拆除作為步行街的主要通道，但由于種種原因沒有拆除，導(dǎo)致項(xiàng)目建成后沒有開闊的視野，步行街藏在了大樓的后面沒有展現(xiàn)出原來規(guī)劃定位的效果，銷售大打折扣，幾乎無人問津，導(dǎo)致企業(yè)大量的資金被套，項(xiàng)目基本失敗。這就是典型的開發(fā)選址位置不當(dāng)帶來的風(fēng)險。

土地位置確定以后，就進(jìn)入取得土地的流程。拍賣是政府目前出讓土地的主要方式，這是多家競拍最終出價高者拍到土地的一種方式。在這種方式下，一定要量力而行，不能為了面子追高地價，拍的“地王”，導(dǎo)致樓面地價飆升，脫離企業(yè)的實(shí)力和當(dāng)?shù)乩习傩召徺I力水平，給以后的支付土地款和后期的銷售價格定位留下風(fēng)險。

2.開發(fā)資金籌集風(fēng)險

開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目大量的資金儲備是不可或缺的，支付土地款和開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)都需要大量的資金。前幾年房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目挖個坑就開始收錢隨著政府管理越來越規(guī)范這種方式已經(jīng)不具有可操作性，現(xiàn)在按照規(guī)定都是取得房屋預(yù)售許可證之后才開始預(yù)售收款。由于現(xiàn)在國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行取得貸款很難，所以實(shí)力差一點(diǎn)的中小型房地產(chǎn)企業(yè)不得不通過抵押資產(chǎn)或者民間高利息借貸方式取得急需的資金。但民間高利息借貸這種方式付出的資金成本相當(dāng)高昂，相當(dāng)于變相的“高利貸”，使得企業(yè)借貸資金風(fēng)險變得非常大。實(shí)際中由于歸還不起“高利貸”企業(yè)倒閉，法人“跑路”這種事屢見不鮮。

3.銷售風(fēng)險

銷售的好壞直接關(guān)系到項(xiàng)目開發(fā)的成敗。房地產(chǎn)項(xiàng)目由于受地段，周邊環(huán)境，小區(qū)房屋戶型、配套環(huán)境、銷售定價、銷售策略等因素的影響也存在很大的風(fēng)險，綜合因素好，定價合理這樣房屋的銷售就會快一點(diǎn)，反之定價過高或者位置偏僻交通不便、周邊配套設(shè)施不完善的話就會差一點(diǎn)，這樣的話就會對資金回籠速度造成影響，拖累企業(yè)后續(xù)的發(fā)展。

4.涉稅風(fēng)險

稅收是一個國家財政收入的主要來源，依法納稅也是每一個企業(yè)的法定義務(wù)。房地產(chǎn)行業(yè)由于涉及的稅種多，納稅金額高歷來是稅務(wù)部門重點(diǎn)關(guān)注的行業(yè)，所以對于房地產(chǎn)企業(yè)而言是否及時準(zhǔn)確申報納稅就成了涉稅風(fēng)險的關(guān)鍵。實(shí)際中個別房地產(chǎn)企業(yè)由于心存僥幸或者其他方面的原因不能及時準(zhǔn)確納稅被稅務(wù)機(jī)關(guān)查補(bǔ)稅款并處罰款的例子也很多，有一些企業(yè)法人甚至被追究刑事責(zé)任，造成無法彌補(bǔ)的后果。

5.按揭貸款風(fēng)險

在房地產(chǎn)銷售中，很多購房者由于資金不夠，就向銀行申請辦理房屋“按揭貸款”。銀行和房地產(chǎn)公司簽訂項(xiàng)目按揭貸款協(xié)議，購房者“按揭貸款”申請通過后把貸款的金額付給房地產(chǎn)公司，購房者每月歸還銀行貸款。這種方式在實(shí)際操作中也出現(xiàn)了一些風(fēng)險：一些購房者辦理按揭貸款后惡意拖欠，不去按期歸還銀行貸款，由于房地產(chǎn)公司是連帶責(zé)任擔(dān)保人，當(dāng)拖欠到一定金額后銀行就會從房地產(chǎn)公司保證金賬戶中劃走這筆拖欠款，相當(dāng)于購房者拖欠了房產(chǎn)公司房款。當(dāng)房價上漲階段，購房者一般不會去惡意拖欠銀行按揭款，但當(dāng)房價出現(xiàn)持續(xù)下跌，購房者會出現(xiàn)自己的房子賣貴了，不劃算的心理，往往不會積極去還銀行按揭，甚至出現(xiàn)棄房斷供。雖然說辦理按揭要將房屋抵押給銀行，但實(shí)際中銀行往往要找房地產(chǎn)公司來收取這筆錢，畢竟房地產(chǎn)公司是連帶責(zé)任擔(dān)保人，需要連帶支付款項(xiàng)，這就形成了按揭貸款風(fēng)險。

6.政策調(diào)控及其他風(fēng)險

中小房地產(chǎn)公司由于自身抗風(fēng)險的能力較差，因此要密切關(guān)注國家和地方政府關(guān)于房地產(chǎn)的政策變化。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過多年的高速發(fā)展，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了很大的貢獻(xiàn)，但不可否認(rèn)的是由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過快，對其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)也產(chǎn)生了很大沖擊，同時高昂的房價也加重了老百姓的負(fù)擔(dān)，行業(yè)的風(fēng)險也越來越大。從目前看房地產(chǎn)市場發(fā)展已經(jīng)快處于頂部位置，日趨飽和，房地產(chǎn)泡沫也越來越大，風(fēng)險凸顯。國家最近也不斷出臺抑制房地產(chǎn)過快過熱發(fā)展的政策，部分城市也開始限購，房屋成交量開始下滑，房地產(chǎn)銷售受到明顯沖擊。

不動產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)、攀升的“住房空置率” 、即將推出的房地產(chǎn)稅、限購不斷增加的城市也是中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨的另一類風(fēng)險。預(yù)計在2018年推出的全國聯(lián)網(wǎng)的不動產(chǎn)登記工作將摸清購房者擁有房屋的數(shù)量，為準(zhǔn)備開征的房地產(chǎn)稅打好基礎(chǔ)，基于持有成本風(fēng)險的考慮一些購房者可能會取消購房計劃。而不斷高攀的房屋空置率可能會促使政府減少土地供應(yīng)，無形加大中小房地產(chǎn)公司拿地難度。限購則會直接對購買力形成遏制，減緩開發(fā)力度。endprint

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營各環(huán)節(jié)的風(fēng)險防控措施

1.建立開發(fā)土地取得風(fēng)險預(yù)研和防控機(jī)制

通過建立土地風(fēng)險預(yù)研和防控機(jī)制，對準(zhǔn)備取得的土地結(jié)合各種開發(fā)指標(biāo)進(jìn)行測算，計算相對應(yīng)土地成本價格和樓面地價，結(jié)合當(dāng)?shù)厝丝诤徒?jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及現(xiàn)有房屋銷售價格進(jìn)行綜合分析評估，在所有的風(fēng)險因素都考慮進(jìn)去以后再做出最終是否取得土地的決定。取得土地時還有最關(guān)鍵的一點(diǎn)是一定要搞清楚土地的權(quán)屬和性質(zhì)，記得在政府相關(guān)部門辦理合法土地出讓手續(xù)。一些中小房地產(chǎn)公司開發(fā)的項(xiàng)目由于取得土地手續(xù)不合法或者沒有土地手續(xù)，即便房屋修建完成也由于土地手續(xù)問題最后沒有辦法給客戶辦理不動產(chǎn)登記證。因此，不管是通過何種方式取得土地，土地手續(xù)一定要正規(guī)合法，一定要辦理相關(guān)的土地證件。

2.拓寬資金籌集渠道

籌資渠道單一往往滿足不了企業(yè)對資金的渴求，特別是銀行目前對房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款基本停滯的情況下，積極想辦法拓寬資金籌集渠籌備項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)巨額可靠資金并規(guī)避資金風(fēng)險就成了房地產(chǎn)企業(yè)必須要做的一件重要工作。通過發(fā)行企業(yè)股票，企業(yè)債券，引入項(xiàng)目合作伙伴、從相熟企業(yè)或者個人以合理的市場利率借款等方式解決項(xiàng)目急需的資金都是可以考慮的方式，要避免陷入高利貸糾紛。

3.多種營銷，促進(jìn)銷售

房地產(chǎn)開發(fā)的最終目的是把開發(fā)的房屋銷售出去，產(chǎn)生效益。對開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確定位，確定項(xiàng)目面向的人群，從業(yè)主需要的角度出發(fā)對開發(fā)項(xiàng)目精心設(shè)計建造，用多種多樣的貼心的促銷方式和合理的銷售價格來加快房屋銷售，促進(jìn)資金回籠，滿足企業(yè)對資金的需求，降低資金風(fēng)險。

4.建立健全財務(wù)核算，及時納稅

健全的財務(wù)核算能夠完整反映出企業(yè)核算的全過程，準(zhǔn)確的核算出企業(yè)收入，成本，費(fèi)用、稅金，杜絕浪費(fèi)資金，提高資金利用效率，降低經(jīng)營與涉稅風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)從取得土地到建成項(xiàng)目并銷售完畢涉及到很復(fù)雜的過程，在這一系列的核算過程中牽扯的稅收事宜也很多，所以對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，遵守和學(xué)習(xí)稅收法律和法規(guī)，按時準(zhǔn)確繳納稅款就成了規(guī)避稅收風(fēng)險的最有效的方法。

5.加強(qiáng)按揭客戶資料審查，后期及時跟進(jìn)聯(lián)系

隨著房價的上漲，促使一部分人恐慌性購房，沒有考慮自己的實(shí)際購買力和后期還貸的壓力，盲目按揭購房，造成潛在的按揭風(fēng)險。

這就要求給客戶辦理按揭申請時房產(chǎn)公司首先需要對購房者經(jīng)濟(jì)條件進(jìn)行仔細(xì)審核，判斷其后期償還銀行按揭貸款的能力，還要考慮是否讓購房者寫下具有法律效力的如果不能按時歸還銀行按揭，出現(xiàn)銀行扣房產(chǎn)公司款的情況同意房產(chǎn)公司采取必要的督促還款措施的承諾。按揭辦理完畢后要建立按揭辦理客戶的檔案資料，后期及時了解跟進(jìn)，確保最大程度降低按揭風(fēng)險。

6.根據(jù)房地產(chǎn)政策和市場變化情況，及時調(diào)整經(jīng)營思路

習(xí)近平同志提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，表明中央對房地產(chǎn)市場過快過熱發(fā)展很擔(dān)憂。近一段以來國家和地方政府密集出臺了許多條對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，限購城市也越來越多。而且不動產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)，房地產(chǎn)稅和不斷高攀的住房空置率也會促使房地產(chǎn)市場開始調(diào)整。

對于這些政策和市場變化，中小房地產(chǎn)公司要加強(qiáng)學(xué)習(xí)密切關(guān)注及時調(diào)整經(jīng)營思路，想辦法加快現(xiàn)有開發(fā)項(xiàng)目的銷售進(jìn)度，防控和降低政策調(diào)控帶來的風(fēng)險。要充分利用自己“船小好調(diào)頭”的優(yōu)勢，積極調(diào)整開發(fā)思路，做到未雨綢繆，規(guī)避政策和市場變化風(fēng)險。

總之，新經(jīng)濟(jì)常態(tài)下中小房地產(chǎn)開發(fā)公司在經(jīng)營活動中一定要謹(jǐn)慎，要防范和控制各種風(fēng)險，促使企業(yè)健康發(fā)展。

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