貧困山區(qū)不動產(chǎn)測繪在統(tǒng)一登記背景下的優(yōu)化策略

趙玉蘭

不動產(chǎn)測繪在不動產(chǎn)登記管理中發(fā)揮著重要作用。隨著測繪科學技術不斷發(fā)展，特別是2016年以來，貧困山區(qū)實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度后，不動產(chǎn)測繪工作發(fā)生了質(zhì)的變化和新的飛躍。然而，由于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施時間不長，不動產(chǎn)測繪還存諸多不適應的問題。因此，本文以四川省平昌縣為例，著力就貧困山區(qū)房產(chǎn)測繪在統(tǒng)一登記背景下的現(xiàn)狀與對策，進行簡單分析。

一、明確不動產(chǎn)測繪的內(nèi)容、標準和要求——有序優(yōu)化

1.內(nèi)容。不動產(chǎn)測繪分為地籍測繪、房產(chǎn)測繪、行政區(qū)域界線測繪、不動產(chǎn)測繪監(jiān)理4項。房產(chǎn)測繪是不動產(chǎn)測繪的重要組成部分，包括：房產(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測算、變更測量、成果資料的檢查與驗收等，提供的成果內(nèi)容由房產(chǎn)簿冊、房產(chǎn)數(shù)據(jù)和房產(chǎn)圖集三部分組成。

2.標準。目前，我縣房產(chǎn)測繪的技術標準采用的是《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000）和省住建部門《房產(chǎn)面積測算及共有建筑面積分攤規(guī)則》，用以解決各地州市縣對《房產(chǎn)測量規(guī)范》理解不一致的情況。

3.要求。實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度后，建立了全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)信息管理平臺，使得不動產(chǎn)的登記、審批、交易信息在各個部門之間統(tǒng)一共享，降低不動產(chǎn)測繪的重復率。因此，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記對房產(chǎn)測繪提出了新的、較高的要求。

二、房產(chǎn)測繪適應不動產(chǎn)統(tǒng)一登記需要——有益優(yōu)化

1.房產(chǎn)測繪側重面積管理。房產(chǎn)項目測繪分為預測繪、實測繪（竣工測繪）。房產(chǎn)預測繪報告書主要用于在房屋交易與產(chǎn)權管理信息平臺中建立樓盤表，并按照房屋基本單元建立房屋唯一代碼，通過樓盤表對房屋交易與產(chǎn)權各項業(yè)務進行管理。主要用于辦理商品房預售許可，可以對商品房合同的網(wǎng)簽備案、在建工程和預購商品房抵押管理、商品房預售資金監(jiān)管進行有效的管理。實測繪（竣工測繪）是建設工程項目完工后，在交付使用前，由有資質(zhì)的測繪單位進行實地測量，生成房產(chǎn)實測繪報告，由房產(chǎn)管理部門將預測繪數(shù)據(jù)和實測繪數(shù)據(jù)對接，并將有關信息關聯(lián)到樓盤表中，并將經(jīng)過備案的房產(chǎn)測繪成果的書面資料和電子數(shù)據(jù)資料歸檔、入庫。

2.房產(chǎn)測量服務不動產(chǎn)登記。不動產(chǎn)測量工作的主要內(nèi)容包括控制測量、界址測量、宗地（海）圖和分戶房產(chǎn)圖的測繪、面積計算、不動產(chǎn)測量報告的撰寫等。形成的不動產(chǎn)測量報告涵蓋了土地、房屋等方面的內(nèi)容，對于建筑物類的不動產(chǎn)，是綜合了地籍測繪、房產(chǎn)測繪等方面的測量報告書，主要為土地管理、房產(chǎn)管理以及不動產(chǎn)登記服務。

3.不動產(chǎn)統(tǒng)一登記改革后的變化。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記改革后，作為與普通百姓日常生活聯(lián)系最為緊密的房地產(chǎn)登記，原來由住建（房產(chǎn)管理）部門、國土部門分別辦理房屋所有權證、土地使用權證。改革后，房產(chǎn)管理部門負責房屋交易與產(chǎn)權管理，不動產(chǎn)登記機構負責不動產(chǎn)登記。房產(chǎn)測繪成果資料不僅要滿足房產(chǎn)交易與產(chǎn)權管理的需要，同時也要適應不動產(chǎn)登記的需要。

三、房產(chǎn)測繪改革服務不動產(chǎn)登記策略——有效優(yōu)化

1.認真學習不動產(chǎn)測繪知識。在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記背景下，要形成一份多用途的不動產(chǎn)測量報告用于房產(chǎn)交易管理和不動產(chǎn)登記，可以由國土測繪、房產(chǎn)測繪的專業(yè)隊伍根據(jù)專業(yè)化分工，分別完成地籍測量、房產(chǎn)測繪，再整合成不動產(chǎn)測量報告，也可由一個測繪機構獨自完成一份完整的不動產(chǎn)測量報告。對于專業(yè)性的房產(chǎn)測繪機構來說，需要認真學習房產(chǎn)測繪方面的知識，全面掌握不動產(chǎn)測量所需技能，以應不動產(chǎn)統(tǒng)一登記需要。

2.統(tǒng)一坐標系統(tǒng)。貧困山區(qū)要適時建立與2000國家大地坐標系和1985國家高程基準的轉換關系。最終測量成果須轉換到2000國家大地坐標系和1985國家高程基準。實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度改革前，我縣國土資源、房產(chǎn)、規(guī)劃等專業(yè)的測繪機構，均獨自承擔所需要的控制測量、地形圖測繪等，造成重復測繪，浪費了大量的人力、物力、財力資源。為了保證坐標系統(tǒng)的統(tǒng)一，需要將房產(chǎn)測繪的數(shù)據(jù)轉換到2000國家大地坐標系，以便房產(chǎn)交易與不動產(chǎn)登記的測繪數(shù)據(jù)統(tǒng)一。

3.建立測繪地理信息數(shù)據(jù)庫。要建立完善地理空間信息數(shù)據(jù)交換共享平臺，實現(xiàn)不同部門之間多源異構數(shù)據(jù)的交換共享，加快自然資源與空間地理基礎信息庫和國土資源數(shù)據(jù)云平臺建設。測繪機構共享測繪成果，利用測繪數(shù)據(jù)“云平臺”，基礎數(shù)據(jù)可以互相利用，避免重復測繪。

4.測繪成果整合利用。為適應不動產(chǎn)登記需要，要對房地產(chǎn)測繪成果進行有效地整合利用。根據(jù)《房屋交易與產(chǎn)權管理工作導則》、《房屋代碼編碼規(guī)則》、《房產(chǎn)測量規(guī)范》形成房產(chǎn)預測繪成果報告。房產(chǎn)測繪成果實行備案管理，只有經(jīng)過備案的房產(chǎn)測繪成果信息才能記載至樓盤表中。房產(chǎn)測繪機構對房產(chǎn)測繪成果的真實性、準確性、合法性負責。

5.實施多種測量。加強控制測量、界址測量、其他要素測量等工作，從單一房產(chǎn)測繪向全面不動產(chǎn)測繪轉變。由于不動產(chǎn)登記需要土地、房屋、界址等各方面的要素，因此，服務于房產(chǎn)交易、不動產(chǎn)登記的測繪機構應成為“全能型”選手，滿足各方面的需求。

6.做好代碼編制。工作中，要認真做好房屋代碼與不動產(chǎn)單元代碼的編制工作。要按照住建部《房屋代碼編碼標準》，國土資源部《地籍調(diào)查規(guī)程》要求編碼?！斗课荽a編碼標準》規(guī)定：房屋登記單元代碼由26位阿拉伯數(shù)字組成，前25位為本體碼，其中行政區(qū)劃代碼為9位，基本單元代碼由12位基本單元幢代碼和4位戶代碼組成，最后一位為識別碼。《不動產(chǎn)權籍調(diào)查技術方案》則依據(jù)《信息分類和編碼的基本原則與方法》（GB/T 7027）、《地籍調(diào)查規(guī)程》，不動產(chǎn)單元代碼采用七層28位層次碼結構，由宗地代碼與定著物代碼構成。為滿足房產(chǎn)交易、不動產(chǎn)登記等各方面的需要，房產(chǎn)測繪機構應出具適合房產(chǎn)交易、不動產(chǎn)登記的不動產(chǎn)測繪報告書。

7.圖幅號與宗地代碼宜暫時并存。鑒于房產(chǎn)測繪機構長期以來使用的是圖幅號、丘號、幢號來確定房屋的唯一性，目前我市稅務部門征收契稅、個人所得稅等稅種確定基準價的參考數(shù)據(jù)均關聯(lián)到圖幅號、丘號、幢號，尚未建立與宗地代碼與定著物代碼相關聯(lián)的的稅務征收評估系統(tǒng)。因此，房產(chǎn)測繪機構出具的測繪報告書除生成不動產(chǎn)單元代碼外，可以備注圖幅號、丘號、幢號，待時機成熟后再統(tǒng)一采用不動產(chǎn)單元代碼。