房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理常見(jiàn)問(wèn)題和解決措施探討

談克濤

摘 要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)模不斷壯大，發(fā)展體系也越加完善。面對(duì)人口大國(guó)、土地資源緊張等背景，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景一片光明。本文將針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理中常見(jiàn)的問(wèn)題進(jìn)一步分析，并提出解決對(duì)策，以期房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)體系更加完善，發(fā)展空間更加廣闊。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā) 管理

前 言

現(xiàn)如今，管理學(xué)被廣泛應(yīng)用在社會(huì)各行各業(yè)中，以實(shí)現(xiàn)資源的有效利用。在房地產(chǎn)行業(yè)中，由于發(fā)展規(guī)模處在不斷壯大期間，其發(fā)展體系在完善過(guò)程中，故難免出現(xiàn)各種問(wèn)題。應(yīng)加強(qiáng)對(duì)常見(jiàn)問(wèn)題的研究，提出解決對(duì)策，才能促使房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，促使國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定上升。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理常見(jiàn)問(wèn)題

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度較快，規(guī)模呈現(xiàn)不斷壯大之態(tài)勢(shì)。但在開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中，常出現(xiàn)各種問(wèn)題，阻礙著其發(fā)展。主要表現(xiàn)為：

前期準(zhǔn)備工作欠缺。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施前，需要進(jìn)行總體規(guī)劃，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研工作。但在實(shí)際工作中，對(duì)市場(chǎng)情況的調(diào)研不充分，導(dǎo)致總體規(guī)劃延期完成。由于市場(chǎng)環(huán)境瞬息萬(wàn)變，故調(diào)研工作應(yīng)隨著市場(chǎng)的變化而變化，實(shí)現(xiàn)科學(xué)系統(tǒng)的調(diào)研規(guī)劃。

管理過(guò)程存在漏洞。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中往往存在分工不明確的現(xiàn)象，嚴(yán)重浪費(fèi)人力、物力資源。管理存在漏洞，忽視細(xì)節(jié)，無(wú)法保障每個(gè)區(qū)域的安全與順利施工[1]。

管理體制不健全。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)十分復(fù)雜、難度較大的工程。在長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)運(yùn)作中，管理體制難免出現(xiàn)不健全現(xiàn)象，進(jìn)而導(dǎo)致規(guī)劃不合理，達(dá)不到施工的實(shí)際要求。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理常見(jiàn)問(wèn)題的解決措施

（一）強(qiáng)化市場(chǎng)調(diào)研工作

加強(qiáng)項(xiàng)目前期決策的市場(chǎng)可行性分析，實(shí)現(xiàn)更加細(xì)致的研究工作。其一，增加可行性研究人員，投入更多物力與財(cái)力，為研究提供基礎(chǔ)物質(zhì)保障。針對(duì)市場(chǎng)需求、客戶需求精準(zhǔn)分析。了解戶型樣式，進(jìn)而合理規(guī)劃。其二，建立決策機(jī)構(gòu)，對(duì)收集的信息進(jìn)行合理分析，提升項(xiàng)目決策之水平與效率。其三，與當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門合作，提前獲取有關(guān)許可證明，做好市場(chǎng)規(guī)劃。同時(shí)，在簽訂合同過(guò)程中，應(yīng)針對(duì)其中內(nèi)容仔細(xì)研讀，以免存在誤會(huì)，發(fā)生利益沖突。

（二）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理規(guī)劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)行情，選擇合適的地位位置，發(fā)揮其應(yīng)有的商業(yè)價(jià)值。在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研工作后，在項(xiàng)目成本、投資、回報(bào)等方面加強(qiáng)管理與規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)利益價(jià)值最大化。

其中，房屋質(zhì)量更加受到人們關(guān)注。為實(shí)現(xiàn)房屋質(zhì)量符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的人員、材料、施工工藝、機(jī)械使用等方面均應(yīng)加強(qiáng)管理，嚴(yán)格控制。以量化方式管控質(zhì)量，做好基本工作。包括：材料管理，即對(duì)所有進(jìn)場(chǎng)材料進(jìn)行檢查，確保材料符合施工基本要求；對(duì)已進(jìn)場(chǎng)材料加強(qiáng)管理，避免雨水淋濕、腐蝕、浪費(fèi)等現(xiàn)象。人員管理，即要求所有入場(chǎng)人員佩戴安全防護(hù)措施；加強(qiáng)人員管理，確保人力資源合理利用。機(jī)械管理，即對(duì)所以在場(chǎng)機(jī)械定期維修養(yǎng)護(hù)，避免在施工期間出現(xiàn)任何安全問(wèn)題。另一方面，根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，合理規(guī)劃基礎(chǔ)配套設(shè)置，如房屋排水、暖通設(shè)計(jì)、基本電氣設(shè)計(jì)等。加強(qiáng)對(duì)商品房的售后監(jiān)管與控制，針對(duì)業(yè)主提出的有關(guān)建議與意見(jiàn)及時(shí)反饋，并做好售后處理工作。在全生命期內(nèi)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利益的最大化。

（三）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目制度的建立

在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，成本幾乎成為競(jìng)爭(zhēng)的必要手段。在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，必須對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本進(jìn)行管理，并嚴(yán)格控制。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前，合理進(jìn)行規(guī)劃，做好預(yù)測(cè)與評(píng)估工作。合理分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、銷售利潤(rùn)、施工成本等，做到全生命周期內(nèi)成本最低。其次，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化投保招標(biāo)。對(duì)項(xiàng)目施工工期與質(zhì)量嚴(yán)格控制，結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)際情況，不斷完善自身制度體系，確保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)順利進(jìn)行[2]。

與此同時(shí)，以制度為根本，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理。當(dāng)前市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，稍有不慎將跌入萬(wàn)丈深淵。當(dāng)前，風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警與管理成為企業(yè)必備手段，要確保自身在激烈的市場(chǎng)中屹立不倒，應(yīng)完善制度管理體系，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制?？赏ㄟ^(guò)合同之方式，轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而降低或規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。明確合同雙方責(zé)任，減少房地產(chǎn)隱蔽損失?；蚶帽ｋU(xiǎn)行業(yè)，降低企業(yè)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)損失，降低企業(yè)投入的成本。另一方面，可通過(guò)企業(yè)完善的管理制度，利用風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警部門與市場(chǎng)部門的完美配合，及時(shí)分析市場(chǎng)潛在的風(fēng)險(xiǎn)，以及對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)造成潛在威脅的因素。將其扼殺在搖籃中，防患于未然。以此來(lái)規(guī)避所有問(wèn)題，強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的發(fā)展能力。

結(jié) 論

綜上所述，本文主要分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中常見(jiàn)的問(wèn)題，并提出幾點(diǎn)解決對(duì)策。在風(fēng)云變幻的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下，不斷完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理制度、成本控制、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)等，才能確保其實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模。

參考文獻(xiàn)：

[1] 續(xù)剛.初探房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理的常見(jiàn)問(wèn)題和解決措施[J].企業(yè)科技與發(fā)展，2016（04）：132-134+138.

[2] 楊鳳，孔艷玲.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理存在的問(wèn)題及對(duì)策研究——以煙臺(tái)市Y項(xiàng)目為例[J].企業(yè)導(dǎo)報(bào)，2013（06）：88.