簡議房地產(chǎn)開發(fā)管理的主要特征及其措施

朱海鵬

摘要：基于房地產(chǎn)項目開發(fā)受到工程施工進度、工程施工質(zhì)量以及對工程施工成本的控制等諸多因素的影響，因此必須加強對其進行科學(xué)的開發(fā)管理，科學(xué)的開發(fā)管理在保證順利施工的同時還具有提高企業(yè)綜合競爭力的作用。本文闡述了加強房地產(chǎn)開發(fā)管理的必要性及其主要特征，對加強房地產(chǎn)開發(fā)管理的措施進行了論述分析，旨在促進房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)管理；必要性；特征；措施

一、加強房地產(chǎn)開發(fā)管理的必要性

房地產(chǎn)開發(fā)管理是指在確定的時間范圍內(nèi)，為完成既定目標(biāo)通過有效的領(lǐng)導(dǎo)及控制、計劃以及組織能力，充分利用現(xiàn)有資源的運行機制，并通過特殊形式形成臨時性組織的一種系統(tǒng)管理方法。隨著經(jīng)濟和社會的快速發(fā)展、消費者生活水平的日益提高，人們對于自身所居住的環(huán)境要求也在逐漸提高。為了滿足人們對于的居所的需求，房地產(chǎn)的開發(fā)商需要充分地意識到開發(fā)管理在房地產(chǎn)項目過程中所起到的重要作用。房地產(chǎn)質(zhì)量是人們不斷追求的一項指標(biāo)，企業(yè)也要根據(jù)現(xiàn)實需要，以科學(xué)的方法管理房地產(chǎn)項目，對房地產(chǎn)的開發(fā)項目進行嚴(yán)格和規(guī)范的質(zhì)量管理，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

二、房地產(chǎn)開發(fā)管理的主要特征

房地產(chǎn)開發(fā)管理的特征主要表現(xiàn)為：（1）復(fù)雜性特征。房地產(chǎn)開發(fā)管理具有多個組成部分，工作需要跨越多個組織，運用多個學(xué)科知識來解決所出現(xiàn)的問題。房地產(chǎn)開發(fā)管理工作可以借鑒的經(jīng)驗較少，執(zhí)行過程中存在未知因素較多，未知因素又常具有不確定性。并且需要將不同經(jīng)歷、不同組織的工作人員合理地組織在一個具有臨時性的組織當(dāng)中，在成本、科學(xué)技術(shù)、進度等相對嚴(yán)格條件下實現(xiàn)開發(fā)項目的目標(biāo)等。這些復(fù)雜多變的因素都體現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)管理是一項復(fù)雜的工作，并且其復(fù)雜性與其他的生產(chǎn)管理存在很大的不同。（2）壽命周期的特征。房地產(chǎn)項目管理的本質(zhì)是對一次性的房地產(chǎn)工作的計劃和控制，保證預(yù)定目標(biāo)在規(guī)定期限內(nèi)完成。一旦工程的目標(biāo)得到滿足，項目本身就失去了存在的價值而最終解體。因此房地產(chǎn)開發(fā)管理具有一種人們可以預(yù)知的壽命周期。（3）階段順序的特征。房地產(chǎn)開發(fā)管理具有較明確的階段，這些階段一般可以通過其任務(wù)的類型來劃分，或者由關(guān)鍵的決策劃分。根據(jù)每個階段項目的內(nèi)容不同，階段的定義以及劃分也產(chǎn)生了區(qū)別。一般認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的每個具體階段應(yīng)結(jié)合管理上的不同特點，及時提出要需完成的多種任務(wù)。

三、加強房地產(chǎn)開發(fā)管理的措施

1、房地產(chǎn)開發(fā)可行性分析的科學(xué)管理。房地產(chǎn)開發(fā)可行性通常由房地產(chǎn)公司委托，經(jīng)過審定的有關(guān)工程設(shè)計和咨詢類單位來完成房地產(chǎn)開發(fā)的可行性研究。經(jīng)過經(jīng)濟、技術(shù)等方面的分析擬建項目以及比較多種擬建方案，進一步提出客觀科學(xué)的評價意見，經(jīng)咨詢單位與房地產(chǎn)雙方確認(rèn)可行后，最終進行房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告的撰寫工作?？尚行匝芯康膱蟾娼?jīng)批準(zhǔn)后，可以作為投資項目的確定以及設(shè)計文件的編制的主要依據(jù)?？尚行匝芯繄蟾媸且豁椌哂锌茖W(xué)性質(zhì)的研究工作，絕不可跳過這一階段，盲目地決定房地產(chǎn)項目的啟動工作。

2、嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險防范管理。風(fēng)險防范是指利用一定的技術(shù)管理方法來規(guī)避相關(guān)風(fēng)險，用來減少房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的隱蔽損失，維護投資方的利益。風(fēng)險防范的方式一般有以下幾種：（1）風(fēng)險回避，所謂風(fēng)險回避指的是在風(fēng)險超過投資方心中的底線時，必須采取放棄投資決策相關(guān)措施，這樣能有效地規(guī)避相關(guān)風(fēng)險。但是風(fēng)險回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用，因為采用風(fēng)險回避的手段，必定使房地產(chǎn)開發(fā)不能獲得任何可能的利潤。（2）風(fēng)險轉(zhuǎn)移，所謂風(fēng)險轉(zhuǎn)移就是運用一定的防范，將一種特定的風(fēng)險以其他形式轉(zhuǎn)移到無形。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中，這種形式運用最為廣泛。通常風(fēng)險轉(zhuǎn)移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉(zhuǎn)移相關(guān)風(fēng)險，在簽訂合同后，無論發(fā)生相關(guān)風(fēng)險，都有乙方來承擔(dān)。然后便是保險，即通過買保險的方式，將不能預(yù)知的相關(guān)風(fēng)險來轉(zhuǎn)移給保險公司，雖然這樣會增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)管理過程中，遇到重大自然災(zāi)害，或在房地產(chǎn)施工中因意外而產(chǎn)生相關(guān)的賠償?shù)取?/p>

3、強化房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計階段的管理。隨著市場經(jīng)濟的日漸完善，使得房地產(chǎn)市場競爭的日益加劇及提高了消費者成熟度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)重視企業(yè)的品牌建設(shè)。當(dāng)然企業(yè)的品牌建設(shè)不是靠大量廣告投入，而是建立在市場提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和優(yōu)良服務(wù)的基礎(chǔ)上，再配以準(zhǔn)確的形象策劃和適當(dāng)?shù)拿襟w推介、公關(guān)活動等的系統(tǒng)工程。品牌建設(shè)需要一個過程，它是以開發(fā)商一個個成功項目作為載體，逐步為市場所認(rèn)可，最終形成企業(yè)自身的品牌和形象。它們都是通過多年經(jīng)營和多個項目的積累，才擁有了目前的市場知名度和品牌形象。一些大型集團由于具有較好的企業(yè)品牌，已與世界五百強之一的某境外企業(yè)合作，在國內(nèi)很多大中城市開發(fā)建造大型商業(yè)設(shè)施及住宅小區(qū)。國內(nèi)房地產(chǎn)市場要走品牌競爭之路，具有高附加值的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品才能在滿足客戶需求的同時，為企業(yè)提供更多的資金積累，在良性循環(huán)的狀態(tài)下保證企業(yè)的生存和發(fā)展。

4、加強房地產(chǎn)建設(shè)項目實施階段管理。房地產(chǎn)建設(shè)項目實施階段主要工作為工程建設(shè)及招標(biāo)。根據(jù)國家相關(guān)工程建設(shè)的規(guī)定，房地產(chǎn)建設(shè)應(yīng)禁止讓利、墊資等非法行為的出現(xiàn)，積極進行工程建設(shè)的公開招標(biāo)。應(yīng)避免公開招標(biāo)下的私自議標(biāo)，甚至一些沒有完整的施工設(shè)計圖的私下議標(biāo)行為。私自議標(biāo)的狀況下會由于資金不足等原因，導(dǎo)致施工方如果按照正常施工計劃將無法收回施工建設(shè)的成本，這樣的情況促使施工單位必然會采取一些非法手段例如偷工減料、使用劣質(zhì)材料等來完成建設(shè)項目，最終對工程項目的質(zhì)量產(chǎn)生極大隱患。

結(jié)束語

綜上所述，隨著城市化建設(shè)的不斷推進，促進了房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，同時為了保障房地產(chǎn)項目質(zhì)量，在房地產(chǎn)建設(shè)項目開發(fā)管理過程中，要不斷規(guī)范自身的行為，嚴(yán)格遵守國家的法規(guī)，才能保障房地產(chǎn)開發(fā)的順利實施。