房產(chǎn)測繪中房屋面積測繪

鄭夏

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，推動了我國經(jīng)濟社會的快速進步，與此同時，房屋測繪中的預測面積與實測面積也對人們的切身利益有著重要影響。由此可見，采取措施縮小預測與實測面積之間的差異，不僅對維護人們的利益有著重要意義，而且具有切實的學術意義和實踐意義。

1房產(chǎn)測繪的重要意義

在房產(chǎn)管理市場中，建筑面積是一個普遍受到關注的話題，由于它涉及到城市的規(guī)劃管理、稅費征收、產(chǎn)籍管理等一系列問題，同時也是房產(chǎn)交易中最基本的計量單位，在房產(chǎn)市場的正常運轉中發(fā)揮著至關重要的作用。然而值得注意的一點是，現(xiàn)階段，我國房建市場中房屋種類異常繁多，這無疑給房產(chǎn)面積測繪工作帶了嚴峻的考驗。此外，在利益的驅使下，往往存在一些不法人員利用房產(chǎn)面積測繪中存在的問題欺騙消費者的情況，嚴重影響了房產(chǎn)市場的正常秩序。而加強房產(chǎn)測繪中測繪面積質量，則能有效避免此類事件的發(fā)生，從而減少商品房買賣雙方的糾紛，進而維護房產(chǎn)市場的正常秩序。

2加強房產(chǎn)測繪中測繪面積質量的基本前提

2.1完善房地產(chǎn)測繪市場質量控制機制

在現(xiàn)階段我國房產(chǎn)測繪過程中相關規(guī)范還不夠健全的客觀情形下，一些不符合規(guī)范的房產(chǎn)單位大打擦邊球，嚴重影響了房產(chǎn)測繪工作法制化的進程。此外，隨著房產(chǎn)市場的不斷開放，市場機制及市場規(guī)則方面出現(xiàn)的問題顯得越來越突出。市場規(guī)則方面，競爭、交易規(guī)則并不健全；而市場機制方面，仲裁機制、風險防范機制、信用機制等也未形成。針對此種情況，要想充分發(fā)揮市場供給與市場競爭來對測繪產(chǎn)品與服務質量進行控制，必須有相應的法律法規(guī)的介入，并完善房產(chǎn)市場的面積測繪制度。

2.2提升測繪人員的整體素質水平

房產(chǎn)測繪本身的工作性質就是要求專業(yè)人員自身一定要具有較高的技能和素質水平，測繪人員自身素質水平的低下是制約房產(chǎn)測繪行業(yè)發(fā)展的主要原因之一，因此提升測繪人員的專業(yè)素養(yǎng)對提升房產(chǎn)測繪中面積測繪的質量有重要意義。然而要想從根本上解決這一問題，必須要嚴格執(zhí)行有關法律、法規(guī)，大力開展房產(chǎn)測繪人員的職業(yè)道德教育工作，不斷給測繪人員灌輸新知識，新技能，加大違規(guī)行為的處罰力度。

2.3縮小預測面積與實測面積差異的措施

2.3.1加強資料整理與對比工作

前期資料對于房屋面積測量結果的準確性有著重要影響，因此測繪機構需要對營業(yè)執(zhí)照、產(chǎn)權證、規(guī)劃許可證、施工平面圖、總平面圖以及房屋共有部位使用說明等資料進行有序整理。在房屋實測工作中，測繪人員需要認真比對預測資料，將存在差異的地方進行詳細記錄。在比對預測資料時，如果發(fā)現(xiàn)存在差異較大的問題，要能夠及時采取措施，改進房屋面積測量水平，切實提高測量結果的準確性。一般在資料比對工作中往往存在兩大類差異：房屋套內尺寸差異及公用部位差異。這就需要在房屋面積實測工作中，做好差異記錄工作，在對照資料分析的基礎上，準確掌握存在差異的原因，這對于后期測量工作的改進有著重要影響。

2.3.2處理好細節(jié)問題

在房屋面積的測量工作中，需要切實處理好細節(jié)。例如在處理房屋內部的上空過程中，要避免出現(xiàn)重復計算現(xiàn)象的發(fā)生，此外還要格外注意與外墻之間的聯(lián)系。在確定粉層厚度的過程中，要嚴格遵循建筑設計圖紙，充分掌握外立面材料厚度的情況，以有效避免因施工設計變化而造成的外墻體厚度差異，另外還需要根據(jù)具體的情況，采取合理的方式與計算方法。對商品房公攤面積的合理劃分是測量人員的重要工作，不同樓層的價格不同，因此在公攤面積計算時需要加以辨別。虛擬分割測繪也需要加以注意，虛擬分割是指房地產(chǎn)開發(fā)商將辦公樓分割成若干個小單元進行出售，這些單元沒有明確的分割界限，而是以界址形式分割，每個單元可以獨立使用且有明確的編號。小單元的權利人依法享有排他權與支配權，在房屋面積實測過程中，可以按照現(xiàn)場測量的每個單元的四至界釘進行測量與面積測算。又例如在處理陽臺實測尺寸的時候，最容易犯的錯誤就是測繪人員直接將底版的水平投影面積作為測量面積。如果在陽臺上安置空調機位，那么就會造成實測面積與預測面積直接的差異。因為如果施工規(guī)劃圖紙上明確標注出空調機位和陽臺的界線與尺寸，那么可以認為機位面積已經(jīng)包括在陽臺的面積中。在處理這一類問題時，測繪人員要能夠根據(jù)具體情況進行具體分析?？偟膩碚f，陽臺的預測面積與實測面積存在一定差異是不可避免的，測繪人員需要多次測量同類型陽臺的尺寸，對收集的測量數(shù)據(jù)做平差處理，以有效縮短預測面積與實測面積之間的差距。

2.3.3面積誤差的處理方式

開發(fā)商在建筑工程施工過程中，需要盡力控制預測面積與實測面積之間的差異，當兩者之間的差距過大時，應當及時告知購房者。此外，在商品房銷售過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商與銷售商需要在購房合同中明確指出實測面積與預測面積的差異并約定存在誤差的處理方式，加大宣傳力度，使購房者了解預測與實測面積存在的差異。例如面積誤差在3%以內的，需要據(jù)實結算房價款；超出3%的，買房人有權退房，開發(fā)商應當在退房之日起一個月內退換購房款。這樣能夠有效解決因預測面積與實測面積不同而造成購房糾紛。要不斷提高房地產(chǎn)測繪機構測繪人員的專業(yè)技能，建立健全商品房質量保證體系，促進房地產(chǎn)測繪機構之間的技術交流，提高測繪人員綜合素質，從技術上加以保障。

3結語

房屋面積偏差是產(chǎn)生房屋糾紛的主要原因，房產(chǎn)測繪機構、房地產(chǎn)開發(fā)商等相關利益群體都需要提高重視。雖然預測面積與實測面積的誤差是允許存在的，但是測繪機構必須要提高測繪水平，按照相關規(guī)定進行正確預測、盡可能縮小誤差，以提高房產(chǎn)測繪工作效率，最終減少房屋糾紛問題的出現(xiàn)。

（作者單位：東明縣房地產(chǎn)管理局）