房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)管控

黃輝

[摘要]近些年來我國(guó)經(jīng)濟(jì)獲得了較為強(qiáng)勁的發(fā)展動(dòng)力，在這一過程中房地產(chǎn)企業(yè)起到了非常重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)想要獲得發(fā)展，其資金鏈條是否完整并穩(wěn)定是極其關(guān)鍵的因素。在這種情況下，有必要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行把握，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)；籌資風(fēng)險(xiǎn)；財(cái)務(wù)管理

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.25.086

1 引 言

房地產(chǎn)企業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，除了對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來巨大影響，也對(duì)國(guó)民生活水平和城鎮(zhèn)化水平帶來了巨大改變。而目前，我國(guó)一、二線城市的房?jī)r(jià)趨穩(wěn)，三、四線城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況不容樂觀，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)自身財(cái)務(wù)管理水平，確保自身在風(fēng)云變幻的市場(chǎng)環(huán)境中仍然可以維持較為良好的狀態(tài)。而房地產(chǎn)企業(yè)作為典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，除了對(duì)資金額度有極大要求外，還對(duì)資金流的穩(wěn)定性有較高要求。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在籌融資階段能否獲得低成本、較穩(wěn)定的長(zhǎng)期資金便成為房地產(chǎn)企業(yè)需要重點(diǎn)關(guān)注的財(cái)務(wù)問題。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)只有正確利用財(cái)務(wù)杠桿，才能實(shí)現(xiàn)對(duì)籌資風(fēng)險(xiǎn)的合理有效控制。

2 當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)管控的現(xiàn)狀

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本較高，企業(yè)負(fù)擔(dān)較重

對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，都需要利用部分外部資金進(jìn)行項(xiàng)目投資，在這種情況下房地產(chǎn)企業(yè)能否獲得成本較低、風(fēng)險(xiǎn)較小的資金便顯得尤為重要。從目前狀況來看，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本較高，企業(yè)通過外部籌融資來進(jìn)行擴(kuò)張的難度較大，企業(yè)借貸的負(fù)擔(dān)較重。這主要和房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目有關(guān)，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)建筑周期較長(zhǎng)，資金回程速度較慢，在這種情況下，必然意味著投資者的資金風(fēng)險(xiǎn)較大，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須付出比普通企業(yè)更高的成本進(jìn)行籌融資，這也必然加重了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本和負(fù)擔(dān)。并且由于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)自身的資產(chǎn)負(fù)債率較高，企業(yè)的負(fù)債項(xiàng)目較多，這必然導(dǎo)致投資者對(duì)于能否繼續(xù)對(duì)該企業(yè)進(jìn)行投資出于觀望態(tài)度，投資者必然會(huì)考慮投資風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下，必然再度推高房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，房地產(chǎn)企業(yè)想要從資本市場(chǎng)上獲得有效融資，必然要付出更高的報(bào)酬。這兩點(diǎn)原因也是造成房地產(chǎn)企業(yè)資金成本較高的關(guān)鍵性原因，會(huì)造成企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)上升，也會(huì)從側(cè)面造成企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)上升，企業(yè)可能難以支付籌資費(fèi)用和利息支出。

2.2 房地產(chǎn)企業(yè)的籌資方式較為單一，籌資結(jié)構(gòu)不夠合理

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，籌資方式是否合適會(huì)直接影響到企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)。企業(yè)能否有效利用財(cái)務(wù)杠桿促進(jìn)企業(yè)發(fā)展便成為房地產(chǎn)企業(yè)需要重點(diǎn)探討的財(cái)務(wù)問題。從目前來看，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的籌資方式大多較為單一，籌資結(jié)構(gòu)的合理程度較低，在這種情況下房地產(chǎn)企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)會(huì)增大，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的有效發(fā)展。首先，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)大多會(huì)通過銀行借款的方式籌集資金，但是由于銀行貸款的成本較高且對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)及資產(chǎn)負(fù)債狀況會(huì)進(jìn)行全面評(píng)估和審核，必然導(dǎo)致籌資的時(shí)間成本較高，且企業(yè)可能很難在未還清上筆借款的情況下獲得下一筆借款，且一般銀行貸款都需要企業(yè)提供足額的貸款擔(dān)?；蛘叩盅何铮@會(huì)給企業(yè)帶來巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)一旦無法按期還款付息，可能會(huì)存在破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)；其次，目前房地產(chǎn)企業(yè)也逐步開始采用發(fā)行債券和上市發(fā)行股票的方式籌集資金，但是總體來看，只有大型房地產(chǎn)企業(yè)才能夠合理利用這些籌資方式，對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，發(fā)行債券及發(fā)行股票的方式仍然難以使用。

2.3 房地產(chǎn)企業(yè)的籌資期限設(shè)置的合理性欠缺

由于房地產(chǎn)企業(yè)屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)，其對(duì)于資金的需求較大，同時(shí)由于房地產(chǎn)項(xiàng)目一般周期較長(zhǎng)，因此一般也需要獲得長(zhǎng)期資金來支持項(xiàng)目的開發(fā)。在這種情況下，籌資期限會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)帶來一定影響。從目前來看，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資期限設(shè)置缺乏合理性，有些房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)置籌資期限時(shí)，低估了房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期，因此借款周期較短，房地產(chǎn)企業(yè)可能還未實(shí)現(xiàn)銷售，企業(yè)就必須要付息還款，這給企業(yè)帶來了極大的現(xiàn)金流壓力，這也是爛尾樓出現(xiàn)的重要原因。另外，有些房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)置籌資期限時(shí)，高估了房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期，因此借款周期較長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)現(xiàn)銷售后已經(jīng)有了足夠的資金來支持其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，而籌措的資金并無其他高收益的投資渠道，必然會(huì)增大企業(yè)的資金成本，不利于企業(yè)降低企業(yè)財(cái)務(wù)成本和負(fù)擔(dān)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資期限設(shè)置不合理是造成籌資風(fēng)險(xiǎn)難以管控的重要原因之一。

3 有效管控房地產(chǎn)籌資風(fēng)險(xiǎn)的舉措

3.1 強(qiáng)化當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，逐步降低企業(yè)的資金成本

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，籌資風(fēng)險(xiǎn)關(guān)乎其能否順利完成項(xiàng)目開發(fā)和銷售，因此想要有效管控房地產(chǎn)籌資風(fēng)險(xiǎn)，首先應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，并通過逐步降低企業(yè)的資金成本來降低企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)的管理層應(yīng)當(dāng)意識(shí)到籌資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的影響，通過指標(biāo)監(jiān)控等方式設(shè)置財(cái)務(wù)預(yù)警線，對(duì)于涉及籌資的相關(guān)財(cái)務(wù)信息進(jìn)行評(píng)估和衡量；其次，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)完善自身內(nèi)部控制制度，通過精細(xì)化管理提升企業(yè)的內(nèi)控水平，并通過完善業(yè)務(wù)類型的方式提高企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，在這種情況下可以很大程度上降低企業(yè)的資金成本，促進(jìn)企業(yè)在資本市場(chǎng)上籌集足額資金支持發(fā)展。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)也要意識(shí)到財(cái)務(wù)杠桿對(duì)企業(yè)的影響，企業(yè)籌集資金風(fēng)險(xiǎn)最低的方式便是發(fā)行股票，但是這也意味著企業(yè)可能需要承擔(dān)較高的財(cái)務(wù)費(fèi)用，因此也不可只以降低企業(yè)資金成本為籌資目標(biāo)。

3.2 拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的籌資方式，促進(jìn)籌資結(jié)構(gòu)合理化

房地產(chǎn)企業(yè)的籌資方式目前仍然較為單一，隨著我國(guó)資本市場(chǎng)的不斷發(fā)展，有必要拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的籌資方式，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)籌資結(jié)構(gòu)向合理化發(fā)展，通過對(duì)財(cái)務(wù)杠桿的合理運(yùn)用來有效管控房地產(chǎn)的籌資風(fēng)險(xiǎn)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)自身財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行籌資方式的選擇，如果企業(yè)的主要籌資手段是外部貸款，則企業(yè)可以思索從股權(quán)籌資的角度出手，避免債務(wù)的繼續(xù)擴(kuò)張給企業(yè)帶來的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。如果企業(yè)的主要籌資手段是股權(quán)籌資，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮從發(fā)行債券的角度入手，提高企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，通過財(cái)務(wù)杠桿提高企業(yè)的盈利水平；其次，房地產(chǎn)企業(yè)也需要逐步減少對(duì)銀行貸款的依賴，銀行貸款屬于間接籌資的方式，雖然相對(duì)而言更加穩(wěn)定，但由于其要求較高且付息方式較為固定，因此也給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了一定壓力。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展，必須要逐步降低貸款在籌資結(jié)構(gòu)中的份額。

3.3 綜合評(píng)估設(shè)置合理的籌資期限

籌資期限的設(shè)置是否合理會(huì)直接影響到企業(yè)的籌資成本和籌資風(fēng)險(xiǎn)，期限設(shè)置難以滿足資金需求，可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流斷裂，造成企業(yè)破產(chǎn)，期限設(shè)置過長(zhǎng)，又會(huì)造成資金閑置，加重企業(yè)負(fù)擔(dān)，因此想要有效管控房地產(chǎn)籌資風(fēng)險(xiǎn)，必然要求對(duì)籌資期限進(jìn)行合理設(shè)置。首先，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)前需要合理預(yù)計(jì)開發(fā)周期和開發(fā)過程中可能遇到的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，對(duì)于項(xiàng)目留存一定的備用金，以確保在項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)所籌措的資金可以有效支撐其經(jīng)營(yíng)；其次，避免籌資期限過長(zhǎng)造成的資金閑置給企業(yè)帶來的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，雖然需要給項(xiàng)目開發(fā)預(yù)留一定的銷售時(shí)間，但是應(yīng)當(dāng)符合市場(chǎng)情況和自身狀況。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過和銀行簽訂周轉(zhuǎn)備用金借貸協(xié)議的方式來控制因籌資期限不確定給企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)企業(yè)因籌資期限屆滿而出現(xiàn)現(xiàn)金流問題時(shí)，企業(yè)可以利用備用金進(jìn)行周轉(zhuǎn)，規(guī)避由此產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

4 結(jié) 論

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新階段，房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著新的轉(zhuǎn)型期。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)有必要通過強(qiáng)化籌資風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、拓寬籌資方式和合理設(shè)置籌資期限來實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)的有效管控，促進(jìn)企業(yè)平穩(wěn)過渡、有序發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]李光緒.后金融危機(jī)時(shí)代中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)模式轉(zhuǎn)型升級(jí)路徑及對(duì)策[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究，2016（6）.

[2]秦培剛，南靈.基于DEA模型的房地產(chǎn)上市公司融資效率評(píng)價(jià)[J].財(cái)會(huì)通訊，2013（2）.endprint