商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及營(yíng)運(yùn)中的全面價(jià)值管理

張國(guó)明

摘 要：近幾年我國(guó)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域發(fā)展迅速，經(jīng)過(guò)多年的熱點(diǎn)投資和開(kāi)發(fā)，我國(guó)房地產(chǎn)整體取得了巨大進(jìn)展，但與此同時(shí)也出現(xiàn)了不規(guī)范、高風(fēng)險(xiǎn)等缺陷，并且在實(shí)踐過(guò)程中也容易遇到各類不同的問(wèn)題。由于缺乏合理規(guī)劃與整體布局，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)營(yíng)運(yùn)屢遭困境，無(wú)法實(shí)現(xiàn)盈利，甚至容易導(dǎo)致資金斷裂，有破產(chǎn)之虞。這給投資者、建設(shè)者、消費(fèi)者帶來(lái)了巨大的經(jīng)濟(jì)損失，浪費(fèi)了大量的社會(huì)資源。筆者從商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)營(yíng)運(yùn)的角度進(jìn)行分析，對(duì)其中的重要問(wèn)題進(jìn)行了總結(jié)歸納，并一一解答。商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之所以生存困難，究其根本是由于開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)特征和規(guī)律認(rèn)識(shí)不夠，在接下來(lái)的過(guò)程中應(yīng)當(dāng)善于發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)自20世紀(jì)90年代以來(lái)經(jīng)歷了十余年的高熱，商業(yè)住宅銷售迅速，呈現(xiàn)出一片繁榮景象。為了更好地促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)的開(kāi)發(fā)，防止出現(xiàn)大規(guī)模的通貨膨脹、經(jīng)濟(jì)困難，我國(guó)房管部門開(kāi)展了一系列的管制措施，出臺(tái)了諸多相關(guān)政策。這給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)了不小的影響。面對(duì)這樣的局面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及其管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識(shí)到時(shí)局的重要性與緊迫性。積極改革內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制，加強(qiáng)管理，從而有效地應(yīng)對(duì)當(dāng)前的宏觀環(huán)境與經(jīng)濟(jì)布局。房地產(chǎn)憑借其自身高投入、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)、高共性的特質(zhì)使人又愛(ài)又恨。筆者對(duì)其中的全面價(jià)值管理進(jìn)行了總結(jié)，并相應(yīng)地提出了自己的看法與建議，希望能夠幫助解決相關(guān)的問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) 運(yùn)營(yíng) 全面價(jià)值

中圖分類號(hào)：TP39 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3791（2017）08（b）-0121-02

1 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)管理過(guò)程中存在的問(wèn)題

1.1 地產(chǎn)銷售人員管理方式落后，其積極性不足

房地產(chǎn)公司在全面價(jià)值管理過(guò)程中很容易忽視銷售人員的管理與規(guī)劃。銷售人員的心理狀態(tài)、銷售經(jīng)驗(yàn)與水平一定程度上影響了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售的結(jié)果。當(dāng)前很多房地產(chǎn)銷售公司所雇傭的銷售人員經(jīng)驗(yàn)不足，不懂得如何察言觀色、不懂得人情世故，在推銷過(guò)程中成功少、失敗多，這會(huì)影響公司盈利與自身聲譽(yù)。其次，銷售人員的收入大多由提成加基本工資構(gòu)成，在這樣的布局下，銷售人員會(huì)產(chǎn)生懶惰與抵觸情緒，不想工作，在日常工作過(guò)程中自由散漫，嚴(yán)重影響了周圍同事的工作積極性。長(zhǎng)此以往必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)銷售整體產(chǎn)生不良影響。這說(shuō)明存在該問(wèn)題的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司相應(yīng)的管理方式較為落后，有較大的改善與調(diào)整空間。

1.2 商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)成本高，資源大量浪費(fèi)

眾所周知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)需要大量的資金作為支持，在運(yùn)行過(guò)程中往往需要不斷地投入資金進(jìn)行支撐，這一過(guò)程給一些實(shí)力較差、資金準(zhǔn)備不足的公司企業(yè)帶來(lái)了巨大的壓力。其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)過(guò)程中存在著原材料成本、人工費(fèi)用、房屋租賃建設(shè)費(fèi)用、相關(guān)文件申請(qǐng)批準(zhǔn)費(fèi)用等多類費(fèi)用。這些費(fèi)用有部分可以通過(guò)細(xì)致的處理從而被有效地降低。然而在粗放的價(jià)值管理過(guò)程中，管理者、投資者很難發(fā)現(xiàn)這一問(wèn)題，在房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中造成了大量的資源浪費(fèi)；在人員雇傭過(guò)程中挑選不當(dāng)也會(huì)造成一定的經(jīng)濟(jì)損失；除此之外的成本消耗數(shù)不勝數(shù)，資源的大量浪費(fèi)消耗了企業(yè)大量的資金投入。開(kāi)發(fā)營(yíng)運(yùn)環(huán)節(jié)的資源節(jié)約、成本控制至關(guān)重要、刻不容緩。

1.3 事前調(diào)查研究不足，存在極高的維持風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在不同的時(shí)期其基礎(chǔ)環(huán)境不同，不同的政策、不同的經(jīng)濟(jì)環(huán)境都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生決定性的作用，因而應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境進(jìn)行充分的調(diào)查研究。然而在實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并未能做到及時(shí)調(diào)查研究，抑或是調(diào)查研究的結(jié)果差強(qiáng)人意，無(wú)法滿足實(shí)際需要。對(duì)于合作伙伴的資質(zhì)、人品、擔(dān)保等方面沒(méi)有良好把握往往也會(huì)給企業(yè)發(fā)展帶來(lái)極大的挑戰(zhàn)與困擾。因而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在這一過(guò)程中一直處于高風(fēng)險(xiǎn)的狀態(tài)，稍有不慎就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營(yíng)僵局，大量樓盤成為水中月、鏡中花，嚴(yán)重者會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資不抵債，走向破產(chǎn)的邊緣，因而事前調(diào)查研究極為重要。

2 解決相應(yīng)問(wèn)題的措施與方法

2.1 改革工資標(biāo)準(zhǔn)、公司紅利，充分調(diào)動(dòng)銷售人員營(yíng)銷積極性

為了提高相關(guān)房地產(chǎn)銷售工作人員的積極性，應(yīng)當(dāng)積極改革工資待遇與福利發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)。不能使工作人員產(chǎn)生“干多干少都一樣的”思想觀念。要充分調(diào)整工資計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，適當(dāng)降低基本工資，提升工作提成的產(chǎn)出比，從而使相應(yīng)的工作人員認(rèn)識(shí)到懶惰并不能致富，只有在辛勤努力下才能創(chuàng)造財(cái)富。對(duì)于公司福利的發(fā)放要及時(shí)調(diào)整，對(duì)于優(yōu)秀的銷售工作人員有傾向性地進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，從而調(diào)動(dòng)大家的銷售積極性。對(duì)于優(yōu)秀的銷售工作人員要積極引導(dǎo)，可以適當(dāng)進(jìn)行宣傳，樹(shù)立企業(yè)內(nèi)部的價(jià)值導(dǎo)向。面對(duì)工作內(nèi)容日益增加、工作強(qiáng)度不斷加大的大環(huán)境，可以適當(dāng)?shù)靥岣呦鄳?yīng)銷售工作人員的工資水準(zhǔn)，提高其售出房屋的提成與收益，使得銷售人員真正從這個(gè)過(guò)程中獲利。

2.2 樹(shù)立節(jié)約成本的規(guī)范意識(shí)，降低資源消耗

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在諸多成本的消耗，節(jié)約成本、降低消耗是企業(yè)發(fā)展繁榮的一項(xiàng)基本要求。為此要在企業(yè)運(yùn)行、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中積極地考慮成本計(jì)算的問(wèn)題。在這些成本消耗中，以原材料成本、人工費(fèi)用、房屋租賃建設(shè)費(fèi)用、相關(guān)文件申請(qǐng)批準(zhǔn)費(fèi)用等費(fèi)用消耗為主，這些成本消耗會(huì)對(duì)企業(yè)運(yùn)行產(chǎn)生較大的影響。企業(yè)公司應(yīng)當(dāng)樹(shù)立節(jié)約成本的規(guī)范意識(shí)，將節(jié)約成本的思想觀念在全公司內(nèi)推行，形成節(jié)約資源、降低成本的良好風(fēng)尚。其次應(yīng)當(dāng)建立專門的資源節(jié)約監(jiān)察部門，對(duì)于浪費(fèi)資源的行為及時(shí)處理處分，對(duì)于節(jié)約資源的行為進(jìn)行褒獎(jiǎng)公告，并提供一體的實(shí)體獎(jiǎng)勵(lì)，使得相關(guān)人員在大氣氛大環(huán)境中形成節(jié)約資源的思想觀念，推動(dòng)整體產(chǎn)業(yè)建設(shè)。

2.3 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境進(jìn)行充分調(diào)查研究，及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

實(shí)事求是、調(diào)查研究是處理實(shí)踐問(wèn)題的好方法，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中也同樣適用，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)提供更好的發(fā)展機(jī)遇與環(huán)境，就應(yīng)當(dāng)對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)發(fā)展的周圍環(huán)境有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)。要對(duì)周圍的人口基數(shù)、樓盤分布、建筑用地總面積進(jìn)行積極調(diào)查，還要對(duì)相關(guān)居民的生活質(zhì)量與狀態(tài)有一個(gè)大致的了解，以確定樓盤價(jià)格確實(shí)能夠被大眾所接受。要積極引導(dǎo)民眾對(duì)本企業(yè)的關(guān)注，根據(jù)周圍居民的喜好及時(shí)調(diào)整建筑布局、外觀設(shè)計(jì)。并且在與其他公司、投資人進(jìn)行合作時(shí)，要充分調(diào)查其資信背景，對(duì)其歷史交易、資金走向有一定的把握。在出現(xiàn)投資風(fēng)險(xiǎn)、疑難問(wèn)題時(shí)不妄下論斷，積極召開(kāi)會(huì)議妥善解決。要建立規(guī)范化、系統(tǒng)化的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)現(xiàn)及解決機(jī)制，建立專門的風(fēng)險(xiǎn)解決部門來(lái)妥善安排風(fēng)險(xiǎn)事故的解決途徑，要有事先預(yù)警機(jī)制，設(shè)計(jì)應(yīng)急預(yù)案。出現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)尋找相關(guān)部門進(jìn)行處理。要建立良好的公關(guān)系統(tǒng)，對(duì)事故的出現(xiàn)及時(shí)發(fā)聲，以免造成更加嚴(yán)重的影響。要建立法律援助專門團(tuán)隊(duì)，一旦出現(xiàn)法律問(wèn)題，及時(shí)收集證據(jù)、保存原有文件材料，以應(yīng)對(duì)不時(shí)之需。要積極響應(yīng)國(guó)家各部門的號(hào)召與政策，在遵紀(jì)守法的前提下實(shí)現(xiàn)企業(yè)盈利、社會(huì)受益的雙贏。

3 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理是一個(gè)復(fù)雜而繁瑣的系統(tǒng)工程，在這一過(guò)程中應(yīng)當(dāng)對(duì)各方面存在的問(wèn)題進(jìn)行充分的考慮。我國(guó)房地產(chǎn)與他國(guó)相比呈現(xiàn)出明顯的“泡沫化”與虛高風(fēng)險(xiǎn)，一方面表明我國(guó)地產(chǎn)投資確實(shí)處于較為繁榮的階段；另一方面也表明公眾對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域具有較高的幻想與奢望，盲目投資并不能保證最大的收益。為了更好地解決這一問(wèn)題，筆者查閱資料、實(shí)地調(diào)研，提出了自己的見(jiàn)解與建議，希望全面價(jià)值管理能夠發(fā)揮出其應(yīng)有的作用，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能夠越來(lái)越好。

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