房地產企業(yè)成本核算存在的問題及對策

樂向紅

摘要：我國的房地產行業(yè)是國民經濟的基礎性和支柱性行業(yè)，對促進消費、擴大內需、拉動相關產業(yè)的發(fā)展，推動經濟增長起著巨大的作用，同時也是國家和地方財政收入的重要來源。2016年房地產行業(yè)經歷了一輪井噴式行情，但同時我們也看到了地價飛漲，材料成本和人工成本日益上漲，開發(fā)商群雄逐鹿，房地產企業(yè)已由過去的暴利時代轉為差異化競爭時代。面對日趨嚴峻的競爭形勢，房地產企業(yè)除了開源以外，還必須節(jié)流，降低成本，只有控制好房地產項目的成本，才能以較小的成本耗費獲取較大的利潤，實現企業(yè)的管理目標。文章分析了房地產企業(yè)成本核算的重要性，并指出了目前房地產企業(yè)成本核算普遍存在的問題，最后提出了解決對策。

關鍵詞：房地產企業(yè)；成本核算；對策

我國的房地產行業(yè)是國民經濟的基礎性和支柱性行業(yè)，對促進消費、擴大內需、拉動相關產業(yè)的發(fā)展，推動經濟增長起著巨大的作用，同時也是國家和地方財政收入的重要來源。

據國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2016年不含建筑業(yè)，房地產增加值占GDP比重為6.5%，2016年房地產行業(yè)經歷了一輪井噴式行情。但同時我們也看到了地價飛漲，材料成本和人工成本日益上漲，開發(fā)商群雄逐鹿，房地產企業(yè)已由過去的暴利時代轉為差異化競爭時代。面對日趨嚴峻的競爭形勢，房地產企業(yè)除了開源以外，還必須節(jié)流，降低成本，只有控制好房地產項目的成本，才能以較小的成本耗費獲取較大的利潤，實現企業(yè)的管理目標。

一、房地產企業(yè)成本核算的重要性和作用

首先，房地產企業(yè)投資規(guī)模大，金額高，行業(yè)稅負偏高，土地增值稅實行四級超額累進稅率，分別為30%、40%、50%和60%，融資和稅收受國家宏觀政策的影響較大，成本的波動對企業(yè)的稅負和經營利潤影響較大；其次，房地產企業(yè)開發(fā)周期較長，建筑業(yè)態(tài)多樣化，成本核算的準確性直接關系到銷售定價，是決策者制定市場定價的重要依據；最后，2017年2月13日，中國基金協(xié)會通過官方微信發(fā)布“4號文”，明確規(guī)定，證券期貨經營機構設立私募資產管理計劃，投資于房地產價格上漲過快熱點城市普通住宅地產項目的暫不予備案，4月6日中國住房和城鄉(xiāng)建設部官網發(fā)布了住建部和國土資源部聯(lián)合調控房價的聲明，房地產企業(yè)的競爭越來越白熱化。如何在競爭中立于不敗之地，抓內功，控成本已刻不容緩。

二、房地產企業(yè)成本核算的現狀與問題

（一）管理層對成本核算的重要性缺乏認識

企業(yè)管理層思想上對財務不夠重視，重業(yè)務、輕管理、缺溝通，導致財務人員盲人摸象或賬房先生式核算。很多企業(yè)管理層包括一些財務人員自己總認為，財務只要管好錢，算好賬就可以了。在這種情況下，財務人員不了解企業(yè)項目的定位，對公司的合同管理無參與權與審核權，導致了財務人員無法正確核算成本，甚至偏離了業(yè)務的方向。

（二）財務人員能力水平參差不齊且無管理體系的指導

財務人員水平有高低，能力有大小，做賬隨意性大再加上有的企業(yè)沒有相應的核算管理辦法與體系，每個人的理解存在偏差，憑個人喜好自由歸集到各相關科目，導致科目混亂且有的完全不符合房地產行業(yè)的成本設置的原則，成本核算不一致且無可比性，土地增值稅清算時只好推倒重來或請中介重新做賬。

（三）成本核算對象的復雜性

由于房地產行業(yè)開發(fā)周期長、時間跨度大，且一般采取分期滾動的開發(fā)模式，產品的形態(tài)也具有多樣性，有住宅、別墅、商業(yè)、商住混合、酒店、公建設施等類型，客觀上造成了成本核算對象難以統(tǒng)一。

（四）成本費用的歸集和分配方法不確定

按照財會（2013）17號文的精神，企業(yè)應當根據生產經營特點，以正常生產能力水平為基礎，按照資源耗費方式確定合理的分配標準。這個合理性就需要企業(yè)根據開發(fā)產品的特性，是選擇占地面積比例、預算造價比例、還是建筑面積比例來進行分攤，文件中沒有明確說明，類似此類成本的分攤，操作空間較大。

（五）開發(fā)周期長，成本歸集不完整、不準確

由于房地產開發(fā)產品一般周期長，時間跨度大，工程竣工驗收時，往往會計核算上的成本并未完全歸集，如配套設施未完工，工程結算未辦理完畢等等，從而造成會計信息反映滯后，財務的賬面成本與實際成本存在差異。

三、改進措施和建議

（一）加強管理層的成本意識，建立適合本企業(yè)的財務管理制度

通過建立財務管理制度以體現房地產企業(yè)的成本管理意識，以制度抓管理，以流程促控制。項目立項前，財務部門與其他部門共同配合，提供盈利預測水平，為管理層作決策提供依據；項目立項后，可行性研究報告及規(guī)劃方案財務人員要了解研讀，充分了解本公司的成本核算對象，讓財務人員走出辦公室，與其他部門多交流，多溝通，使核算更趨合理性。此外，在項目進行的過程中，讓財務部門參與到合同管理當中來，從專業(yè)的角度，對合同的簽訂提出一些建議和意見，避免不必要的損失；對已簽訂的合同要建立臺賬，把控資金支付的時點與金額，防止占用企業(yè)資金加大財務成本的行為。

（二）建立統(tǒng)一的財務核算體系和定期培訓學習的機制

根據房地產會計核算管理辦法，建立統(tǒng)一的會計核算體系，統(tǒng)一一、二級會計科目的設置，并建立相應的管理權限，由主管人員管理一、二級科目設置，杜絕隨意性，使會計信息具有統(tǒng)一性，可比性。財務專業(yè)是一個活到老學到老的專業(yè)，財務部門應建立定期學習培訓的機制，對國家大的政策方向有一定的敏感度，如“營改增”對應的一些會計科目的變化，合同條款的變化以及一些票據的注意事項等等，避免收到不合法的票據或是合法但給企業(yè)帶來稅費損失的一些票據。在必要的情況下，財務部門還可以結合實際情況，給公司的員工進行培訓，樹立全民參與成本管理的理念，真正把成本管理抓到實處。

（三）結合項目實際情況確定成本核算對象

財務部門應與其他部門加強溝通，確定產品開發(fā)的分期與業(yè)態(tài)，按照財會（2013）17號文第十三條規(guī)定確定成本核算對象，房地產企業(yè)一般按照開發(fā)項目、綜合開發(fā)期數并兼顧產品類型等確定成本核算對象。在實際工作中，我們一般把項目功能相同，開工竣工時間相近的建筑作為一類成本核算對象。例如一次性開發(fā)，可以將整個項目作為一個成本核算對象，然后按不同的業(yè)態(tài)進行分攤；如果是滾動開發(fā)，可以將不同的分期對象作為不同的成本核算對象進行歸集；如果體量大，開工竣工時間相差不大，可以按不同的業(yè)態(tài)作為成本核算對象。endprint

（四）按照房地產成本核算的類別確定合理的分配原則

成本費用如何分配，總的原則應按財會（2013）17號文的第三十四條執(zhí)行：企業(yè)所發(fā)生的費用，能確定由某一成本核算對象負擔的，應當按照所對應的產品成本項目類別，直接計入產品成本核算對象的生產成本；由幾個成本核算對象共同負擔的，應當選擇合理的分配標準分配計入。

房地產開發(fā)企業(yè)產品的開發(fā)成本，相當于工業(yè)產品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本，會計核算主要分為以下六類：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費和開發(fā)間接費用。不同的成本項目所采取的分攤方法也有所區(qū)別，有占地面積法、建筑面積法、預算造價法、直接成本法和二次分攤法等。開發(fā)建造的直接成本應直接計入各成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益和配比的原則分配計入各成本對象。

而開發(fā)間接費用，為避免重復分攤，為了簡化核算手續(xù)并防止重復分配，對應計入房屋等開發(fā)成本的自用土地和不能有償轉讓的配套設施的開發(fā)成本，均不分配開發(fā)間接費用。開發(fā)間接費用的分配標準，可按月份內各項開發(fā)產品實際發(fā)生的直接成本進行，或采用預算造價法進行分攤。

我們知道，房地產項目達到一定條件時，要進行土地增值稅清算，在核算過程中還需要結合土地增值稅清算表，應該計入期間費用的不能計入開發(fā)間接費用，以免造成分攤失真，不符合法律法規(guī)的規(guī)定。如房地產企業(yè)的資金成本，符合資本化條件時才能計入開發(fā)成本。

（五）根據產品的生產特點和管理要求核算成本

房地產開發(fā)產品一般周期長，時間跨度大，往往客觀上造成了財務的賬面成本和實際成本不一致。企業(yè)財務人員應及時取得工程決算報告，根據工程決算報告計提成本費用。未結算的工程施工項目，應由工程人員進行合理估值，交由財務部門計提成本費用，以提高成本核算的準確性和可靠性。房地產企業(yè)成本核算直接影響到一個企業(yè)的利潤水平以及國家的稅收征管，企業(yè)管理層要從思想上重視成本核算，財務人員要加強自身業(yè)務水平，以人為本，從管理入手，用流程規(guī)范，以體系管控，掌握行之有效的成本核算方法，既有利于國家稅收入庫，也有利于合理評價管理層經營業(yè)績，以增加企業(yè)效益。

參考文獻：

[1]財政部.財會[2013]17號《企業(yè)產品成本核算制度（試行）》[Z].2013.

[2]張靜.淺議企業(yè)成本核算存在的問題及完善對策——以房地產為例[J].中國商論，2016（33）.

（作者單位：湖北供銷民生廣場股份有限公司）endprint