北京商住房沉浮錄

鄭智維

北京對(duì)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目的調(diào)控政策持續(xù)收緊，先是“3·26新政”的嚴(yán)厲政策，繼而是5月下旬的態(tài)度緩和，伴隨著政策的松緊，北京“商住房”市場(chǎng)出現(xiàn)了沉浮波動(dòng)。

被冠以“酒店式公寓”“商務(wù)公寓”“LOFT”“類住宅”的名頭，商住房一度是房地產(chǎn)市場(chǎng)上炙手可熱的門類。

今年以來(lái)，北京對(duì)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目的調(diào)控政策持續(xù)收緊。先是“3·26新政”的嚴(yán)厲政策，繼而是5月下旬的態(tài)度緩和。伴隨著政策的松緊，北京“商住房”市場(chǎng)出現(xiàn)了沉浮波動(dòng)。

目前來(lái)看，調(diào)控取得了成效。為引導(dǎo)商住房市場(chǎng)合理預(yù)期，除了對(duì)增量市場(chǎng)的嚴(yán)格把控外，還要對(duì)存量物業(yè)的管制和交易等進(jìn)行更具細(xì)節(jié)性內(nèi)容的制定。

淪為“燙手山芋”

“層高4.8米的小復(fù)式，每平方米的單價(jià)才4萬(wàn)元左右，從價(jià)格上看確實(shí)是入手的好時(shí)機(jī)?！贝碇泻氡本┫袼匦^(qū)的一位房產(chǎn)中介安杰說(shuō)。

不過(guò)，他坦言，最近該類房產(chǎn)交易不多。因?yàn)樾抡咭?guī)定，“個(gè)人購(gòu)買商住房需連續(xù)5年社?；騻€(gè)稅，名下在京無(wú)房產(chǎn)記錄，而且不能貸款。”

3月26日，北京市住建委深夜發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》。該政策出臺(tái)后，多數(shù)中介公司都將商住房項(xiàng)目下架。緊接著，在北京市住建委于3月的執(zhí)法檢查中，15家房地產(chǎn)中介門店，涉嫌違規(guī)代理商辦類房屋銷售、虛假宣傳商辦類房屋居住用途，因而被責(zé)令停業(yè)整頓。

一直到7月份之前，安杰所在的中介公司才恢復(fù)了商住房的代理。中介暫停代理期間，個(gè)別著急賣房的業(yè)主開始大幅降價(jià)。中弘北京像素價(jià)格高時(shí)飆升到每平方米近7萬(wàn)元，炒房客瘋狂涌入。

《民生周刊》記者走訪了北京的中弘北京像素、北京城建·N次方、7克拉公寓等多個(gè)商住房項(xiàng)目，房?jī)r(jià)均有較大幅度的下降?！艾F(xiàn)在已經(jīng)沒(méi)有了所謂市場(chǎng)價(jià)，什么價(jià)格都有，業(yè)主對(duì)價(jià)格的判斷出現(xiàn)了分歧。”一位中介說(shuō)。

據(jù)易居研究院智庫(kù)中心向本刊提供的數(shù)據(jù)顯示：7月份，北京商住房項(xiàng)目成交量繼續(xù)下滑，僅成交一套，面積為43平方米。市場(chǎng)交易幾乎為零成交，相比2016年月均34萬(wàn)平方米的交易規(guī)模，當(dāng)前此類市場(chǎng)已基本上處于“絕跡”狀態(tài)。

與交易量對(duì)應(yīng)的，北京商住房項(xiàng)目成交均價(jià)也呈下降趨勢(shì)。“從價(jià)格來(lái)看，商住房已接近探底，下降的空間已經(jīng)不大了；但不建議用抄底的心態(tài)進(jìn)入，因?yàn)樵擃惙慨a(chǎn)已經(jīng)成為‘燙手山芋，即脫手是比較困難的?！苯邮鼙究稍L時(shí)，上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

“偽住宅”規(guī)模漸大

脫胎于“商辦房”，商住房房本標(biāo)明的用途是“商業(yè)、辦公”。

商住房是指一些商業(yè)或辦公等立項(xiàng)的項(xiàng)目被開發(fā)商改變規(guī)劃，冠以商改住名義賣給購(gòu)房者。嚴(yán)格地說(shuō)，商住房是開發(fā)商為了利益制造出的“偽住宅”。作為一種違規(guī)行為，商住房始終處于政策灰色地帶。

“一線城市批復(fù)的商業(yè)用地，土地價(jià)格都相對(duì)便宜；在住宅嚴(yán)格限購(gòu)條件下，商住房需求量巨大，開發(fā)利潤(rùn)率高，開發(fā)商開發(fā)動(dòng)力大?！苯邮鼙究稍L時(shí)，蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)中心主任黃志龍分析道。

和普通住宅相比，商住房存在土地年限短（僅有40年或50年）、沒(méi)有學(xué)校等基礎(chǔ)配套、水費(fèi)、電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)價(jià)格高，過(guò)戶稅費(fèi)成本高等諸多弊端。即便如此，商住房也曾讓許多購(gòu)房者趨之若鶩。

有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年，北京市場(chǎng)商住房的供應(yīng)套數(shù)為1.15萬(wàn)套。換句話說(shuō)，在此之前，商住房市場(chǎng)基本沒(méi)有形成規(guī)模。

限購(gòu)政策的出臺(tái)，催熱了商住房市場(chǎng)。由于北京等一線城市常住人口居住需求巨大，而商住房不限購(gòu)、低總價(jià)等因素吸引了不少購(gòu)房者。

從2007年至今，北京市已成交的二手商辦類物業(yè)也有38萬(wàn)套，面積達(dá)4500萬(wàn)平方米。

事實(shí)上，商住房曾一度成為北京新房市場(chǎng)交易的主力。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，北京“商住房”成交套數(shù)從2010年的19077套，上漲到2016年的67609套，漲幅為254%。

遏制增量

2016年12月中旬，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位，要求回歸住房居住屬性。

然而，炒作商住房不僅拉高了房?jī)r(jià)，還弱化了限購(gòu)政策效果，這也是越來(lái)越多的城市對(duì)商住房項(xiàng)目加強(qiáng)管控的原因。

和上海相比，北京對(duì)于存量商住房的態(tài)度顯然緩和許多。5月23日晚，北京住建委官方公眾號(hào)“安居北京”發(fā)布了關(guān)于“3·26新政”的補(bǔ)充說(shuō)明：以3月26日網(wǎng)簽為節(jié)點(diǎn)，之前的可以保留居住功能；已購(gòu)買商住，可租可售，中介可以代理，但不允許宣傳居住。

嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，緩和的原因在于政策希望做微調(diào)，進(jìn)而迎合當(dāng)前購(gòu)房者的需求，這也是比較務(wù)實(shí)的調(diào)整，有助于相關(guān)矛盾得到解決。通過(guò)此類補(bǔ)充條款，有助于各類商住房的扯皮事情減少。

而對(duì)于增量市場(chǎng)的規(guī)定，則明顯較為嚴(yán)格。

新政規(guī)定，“新建商業(yè)、辦公項(xiàng)目最小分割單元不得低于500平方米，且不得面向個(gè)人銷售；存量商辦項(xiàng)目可以銷售給個(gè)人，但執(zhí)行嚴(yán)格限購(gòu)政策的同時(shí)，也不得辦理銀行貸款?！?/p>

下一步，勢(shì)必會(huì)對(duì)商住房建設(shè)過(guò)程嚴(yán)格監(jiān)管。

“對(duì)于此類商住房來(lái)說(shuō)，土地政策方面需要積極調(diào)整，用地規(guī)劃和檢查等都需要反思。不能給房企有僥幸心理，各類土地隨意變更性質(zhì)的做法是需要積極進(jìn)行管制和查處的?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)。

前期，對(duì)商住房的嚴(yán)監(jiān)管主要是為了盡快凍結(jié)或遏制瘋狂炒作行為，接下來(lái)將迎來(lái)長(zhǎng)效機(jī)制的建立。

“商住房占北京新房成交套數(shù)接近一半，最終還是要找到出路的?！秉S志龍分析說(shuō)，商住房管控目前基本上是凍結(jié)了交易，顯然這不是各方希望看到的，只有市場(chǎng)有一定的交易，形成了市場(chǎng)價(jià)格，讓商住房有出路才能說(shuō)管控達(dá)到預(yù)期的效果。endprint