土地供給是“購(gòu)租并舉”勝負(fù)手

葛豐

國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近日印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，提出在北京、上海等13個(gè)城市，開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

這是近期密集推進(jìn)的構(gòu)建“購(gòu)租并舉”住房體系的重要一環(huán)，該舉措非常及時(shí)、非常準(zhǔn)確地抓住了土地供給這一加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的勝負(fù)手，反映出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”加速貫徹落實(shí)到位。

土地供應(yīng)之于住房租賃市場(chǎng)的重要性可以簡(jiǎn)述如下：與境外成熟市場(chǎng)相比，國(guó)內(nèi)住房租賃市場(chǎng)發(fā)育遲滯的主要表現(xiàn)除了規(guī)?；?，更在于集約化、規(guī)?；⒄?guī)化、品牌化程度畸低，尤其是非政府性機(jī)構(gòu)依托市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)的租賃房供給，在整體住房供給中的比重小到基本可忽略不計(jì)。

企業(yè)不愿意進(jìn)入潛在需求極為龐大的住房租賃市場(chǎng)，最根本的障礙是住房租金回報(bào)率過(guò)低，尤其是一線城市的租金回報(bào)率甚至低至1.5%以下。這一水平不僅顯著低于國(guó)外大城市租金回報(bào)率，甚至比國(guó)內(nèi)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資金回報(bào)率（如國(guó)債收益率）還低。

上述狀況構(gòu)成了一個(gè)完整負(fù)反饋的循環(huán)圈，即由于租金回報(bào)率低，導(dǎo)致企業(yè)不愿意進(jìn)入，而企業(yè)不愿意進(jìn)入，導(dǎo)致該市場(chǎng)規(guī)范性、專業(yè)性、穩(wěn)定性嚴(yán)重不足，而這種服務(wù)水平低下，至少在相當(dāng)程度上導(dǎo)致需求被抑制，并進(jìn)一步拖累租金回報(bào)率上行（或者說(shuō)回歸均衡水平）。

要打破幾乎封閉了的循環(huán)圈，通常需要強(qiáng)有力的外部因子插入并阻斷傳導(dǎo)鏈條，而這個(gè)強(qiáng)有力的外部因子，目前看來(lái)必須著力于土地供給環(huán)節(jié)，因?yàn)橐苿?dòng)租金回報(bào)率上行，讓企業(yè)有利可圖，基本途徑無(wú)非是兩條，即做大分子（提高租金）或做小分母（降低房?jī)r(jià)），而做大分子一途，至少目前看來(lái)潛力非常有限。

做大分子之所以不太可行，一是其很難通過(guò)政策調(diào)整迅速見(jiàn)效；二是一線城市的租金絕對(duì)水平其實(shí)已經(jīng)很高（如有數(shù)據(jù)顯示，目前北京、上海、深圳的房租收入比分別高達(dá)58%、48%、54%，按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)屬于租金嚴(yán)重過(guò)高城市）；三是其本身與調(diào)控要達(dá)到的改善民生基本取向相悖。

于是問(wèn)題的癥結(jié)實(shí)際又集中到了地價(jià)環(huán)節(jié)，這也就是說(shuō)，只有通過(guò)切實(shí)有效地降租賃住房用地價(jià)格，才能真正從原點(diǎn)上賦予市場(chǎng)發(fā)育壯大所必需的活力。這方面，政府此前其實(shí)已經(jīng)開(kāi)始做出多種嘗試，例如7月份上海首批公開(kāi)出讓的兩幅租賃住房用地，土地成交樓面價(jià)格均低至不足6000元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于周邊普通宅地價(jià)格。

但是越是住房供給緊張的城市，土地供給的瓶頸約束就越強(qiáng)。這種客觀存在的基本國(guó)情，倒逼土地供給方必須進(jìn)一步創(chuàng)新思維，千方百計(jì)設(shè)法開(kāi)拓增量來(lái)源，而有序利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，正是盤活閑置資源，使之投入到國(guó)計(jì)民生最關(guān)切領(lǐng)域的決戰(zhàn)決勝之舉。endprint