商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資與運(yùn)營管理

紀(jì)元明

【摘 要】投資規(guī)模大，效益回收快都是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資所具有的特點(diǎn)。目前對于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，非公司負(fù)債型融資以及風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)型融資是一個(gè)全新的研究課題。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)房地產(chǎn)；項(xiàng)目融資；風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)；融資結(jié)構(gòu)

一、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)融資的特點(diǎn)

我國商業(yè)房地產(chǎn)是從2002年開始飛速發(fā)展的。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2002年開始，伴隨著中國正式加入世貿(mào)組織，我國國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)的資金比重上漲了11.8%。我國自此開始了一波商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資的新浪潮。

對于商業(yè)房地產(chǎn)的投資來說，需要前期進(jìn)行巨大的資金投入。而對于房地產(chǎn)開發(fā)來說，其投資的共性就是投資的規(guī)模通常較大，而且投資進(jìn)行回收的時(shí)間也比較長。然而商業(yè)房地產(chǎn)對于資金的要求更甚。特色商業(yè)區(qū)，購物中心以及Shopping mall的建設(shè)無一不需要大量資金的投入，而且商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營通常要經(jīng)過2-3年的過渡期，這對于投資公司來說，就需要有足夠雄厚的資金準(zhǔn)備。所以，資金的相關(guān)問題，都是歷來開發(fā)商關(guān)注的焦點(diǎn)也是比較苦惱的一個(gè)問題。對于所有的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，對于商業(yè)房地產(chǎn)市場的介入是否能夠成功，取決于其是否擁有一定的技術(shù)能力，管理經(jīng)驗(yàn)還有它在曾經(jīng)在房地產(chǎn)行業(yè)贏得的聲譽(yù)。但是資金的籌措能力以及對資金運(yùn)用的本領(lǐng)也是一個(gè)重要的指標(biāo)。在現(xiàn)實(shí)中，有著數(shù)量龐大的開發(fā)商就是因?yàn)橘Y金問題，而對房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目望而卻步。

商業(yè)房地產(chǎn)的收益無疑是巨大的，但其也伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)。對于商業(yè)房地產(chǎn)來說，其收入來源主要是租金的收入，而能否獲得租金的一個(gè)關(guān)鍵因素在于物業(yè)價(jià)值的上升?，F(xiàn)階段在我國內(nèi)一些城市中，商業(yè)競爭的程度已經(jīng)逐漸接近于白熱化，這增加了商業(yè)經(jīng)營的不確定性。在商業(yè)房地產(chǎn)長期的投資回收期內(nèi)，其周圍的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，交通狀況，甚至于政府的相關(guān)政策都會(huì)發(fā)生一些變化，這對于收益來說都會(huì)產(chǎn)生一定的影響。由于商業(yè)房地產(chǎn)存在著經(jīng)營過渡期，這就導(dǎo)致開發(fā)商在這一期間有可能會(huì)出現(xiàn)資金的調(diào)整以及虧損。所以，可以說商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營所面臨的風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)大。然而我國現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度逐漸加快，同時(shí)我國的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也處在轉(zhuǎn)型期，這對于商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)于投資來說，蘊(yùn)含著巨大的商機(jī)與利益。

經(jīng)過對商業(yè)房地產(chǎn)上述特征的描述，說明了對于商業(yè)房地產(chǎn)的投資與開發(fā)是否能夠成功，雄厚的資金是必要的基礎(chǔ)，而在一個(gè)較長的時(shí)間內(nèi)擁有一定數(shù)目且靈活可用的資金是商業(yè)房地產(chǎn)在面臨風(fēng)險(xiǎn)時(shí)的保障。而且在進(jìn)行投資的時(shí)候，也要做好相應(yīng)的投資失敗對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分散的準(zhǔn)備，否則一旦投資失敗，對于商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)而言，將是一次致命的打擊。

二、項(xiàng)目融資的概念和特點(diǎn)

從全球來說，項(xiàng)目融資的概念產(chǎn)生于上個(gè)世紀(jì)80年代，在90年代左右開始進(jìn)行正式的實(shí)踐。從1981年3月FASB正式界定了項(xiàng)目融資之后，項(xiàng)目融資就一直作為金融界關(guān)注的熱點(diǎn)問題直至今天。

在中國銀行的官方網(wǎng)站上，對項(xiàng)目融資是這樣界定的：項(xiàng)目的承辦人為了開展一個(gè)項(xiàng)目而成立了一家項(xiàng)目公司，以這個(gè)項(xiàng)目公司為借款人進(jìn)行貸款的籌借，同時(shí)也項(xiàng)目公司自身的流動(dòng)現(xiàn)金以及收益作為還款的來源，以項(xiàng)目公司的相關(guān)資產(chǎn)作為擔(dān)保物進(jìn)行貸款。這種融資方式通常適用于流動(dòng)現(xiàn)金比較穩(wěn)定的道路，鐵路，機(jī)場，發(fā)電，橋梁等大型的基建項(xiàng)目，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，其應(yīng)用的領(lǐng)域也在不斷的擴(kuò)大，比如，日前大型石油化工項(xiàng)目已經(jīng)展開運(yùn)用。

傳統(tǒng)的融資方式是某一個(gè)公司利用自身多年積攢下的資信能力進(jìn)行融資。對于外部資金的擁有者來說，是以這個(gè)公司為一個(gè)整體的資產(chǎn)負(fù)債，利潤還有流動(dòng)現(xiàn)金的情況為依據(jù)，考慮對其是否進(jìn)行放貸或是投資。對項(xiàng)目的考慮往往是次要的。項(xiàng)目融資所針對的是某一個(gè)特定的項(xiàng)目進(jìn)行融資。貸款人對最初的貸款進(jìn)行考慮的時(shí)候，會(huì)以該項(xiàng)目的相關(guān)的流動(dòng)現(xiàn)金以及利潤作為資金來源進(jìn)行貸款的償還，并且以項(xiàng)目的資產(chǎn)進(jìn)行貸款抵押。如果項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度與貸款安全不相符，此時(shí)貸款人會(huì)要求借款人進(jìn)行其他形式的擔(dān)保，作為項(xiàng)目的附加信用支持。

項(xiàng)目融資至少需要三方進(jìn)行參與，項(xiàng)目發(fā)起方，資金提供方以及項(xiàng)目公司。項(xiàng)目發(fā)起方在組建公司時(shí)會(huì)以股東的身份進(jìn)行參與。資金的提供方會(huì)為項(xiàng)目公司提供資金支持，而且資金提供方會(huì)依靠項(xiàng)目資產(chǎn)以及項(xiàng)目在未來帶來的資金流量作為還款的一個(gè)保障。從原則上說，資金提供方對發(fā)起方除本項(xiàng)目以外的資產(chǎn)，沒有追索權(quán)以及有限追索權(quán)。通常情況下，項(xiàng)目融資的特點(diǎn)有以下幾個(gè)：無追索權(quán)以及有限追索權(quán)，風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，項(xiàng)目導(dǎo)向，非公司負(fù)債型融資，多樣化的貸款信用支持結(jié)構(gòu)，融資的結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，融資的成本偏高，對于稅務(wù)優(yōu)勢充分的進(jìn)行利用，進(jìn)行融資成本的降低。項(xiàng)目融資其最基本的特征在于，融資對于項(xiàng)目的資產(chǎn)以及價(jià)值不僅僅依靠發(fā)起人的信用，貸款銀行主要依靠的是項(xiàng)目的自身資產(chǎn)還有未來的流動(dòng)資金。因此，對項(xiàng)目融資進(jìn)行分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，對項(xiàng)目融資的金融安排進(jìn)行嚴(yán)格周密的計(jì)劃，將與此項(xiàng)目利益有關(guān)的各方的紙面承諾以及各種形式的保證書結(jié)合起來，不能讓其中任何一方獨(dú)自承擔(dān)全部的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，這是項(xiàng)目融資活動(dòng)過程中較為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。

三、項(xiàng)目融資與商業(yè)房地產(chǎn)的結(jié)合

現(xiàn)階段在我國房地產(chǎn)行業(yè)中，商業(yè)房地產(chǎn)主要的資金來源是房地產(chǎn)開發(fā)商，商業(yè)經(jīng)營者多年進(jìn)行的積累以及傳統(tǒng)的外源融資方式。對于自身的資金積累來說，其過程緩慢時(shí)間跨度較長。傳統(tǒng)的外源融資方式主要是指，信托投資，承包商帶資承辦，銀行貸款等，銀行貸款是其中的最主要的方式。但是銀行貸款在數(shù)量以及使用期限方面有著嚴(yán)格的限制，而且對于項(xiàng)目未來面對的風(fēng)險(xiǎn)，首先由開發(fā)商全部承擔(dān)，其次才會(huì)由銀行進(jìn)行承擔(dān)，這對于分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)來說及其不利。而項(xiàng)目融資恰恰具有金額大，風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的特點(diǎn)。對于那些大型的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，可以采取項(xiàng)目融資的方式，來完成融資目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)屏蔽的作用。

現(xiàn)階段在我國，項(xiàng)目融資還處在一個(gè)起步階段。對于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，項(xiàng)目融資在傳統(tǒng)意義上并不適用，其應(yīng)用的主要方面是以下三個(gè)項(xiàng)目：首先是對資源進(jìn)行開發(fā)的項(xiàng)目，比如石油、天然氣、煤炭等自然能源，鐵、鋁、銅等金屬礦類資源以及對金剛石的開采都可以作為項(xiàng)目融資的對象。其次是對建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施的項(xiàng)目。最后是制造業(yè)的項(xiàng)目，如飛機(jī)、輪船的制造等。招商銀行對項(xiàng)目融資界定了使用規(guī)范：項(xiàng)目融資服務(wù)的對象主要是，投資金額巨大，且風(fēng)險(xiǎn)也很大，傳統(tǒng)的融資方式難以滿足的，不具有穩(wěn)定性的工程項(xiàng)目。

對于傳統(tǒng)的項(xiàng)目融資來說，需要其現(xiàn)金的流量具有一定的穩(wěn)定性。然而商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不滿足這點(diǎn)，其現(xiàn)金流量具有一定的波動(dòng)性。所以，要利用項(xiàng)目融資的優(yōu)勢為商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行融資，以此創(chuàng)造一個(gè)為商業(yè)房地產(chǎn)量身定做的項(xiàng)目融資模式。而如何創(chuàng)造出這樣一個(gè)全新的項(xiàng)目融資形式，其主要內(nèi)容如下：

如何去實(shí)現(xiàn)有限追索。首先對于有限追索來說，其形式于程度都于貸款銀行對項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)有著重要關(guān)系。應(yīng)結(jié)合實(shí)際，對項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度等相關(guān)參數(shù)進(jìn)行核實(shí)，依據(jù)其實(shí)力以及市場前景進(jìn)行安排。

如何進(jìn)行項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)。融資較為突出的一個(gè)優(yōu)點(diǎn)就是能夠進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，應(yīng)在參與三方以及與項(xiàng)目利益有關(guān)的其余各方之間進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)劃分。劃分依據(jù)的是各方的實(shí)際實(shí)力以及在項(xiàng)目中的收益。

如何利用項(xiàng)目的稅務(wù)虧損來降低資本和融資成本。對于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，前期需要巨大的投資?？梢圆扇『喜⒓{稅的方式，來獲得前期在稅收方面的收益。

如何處理項(xiàng)目融資于市場安排之間的關(guān)系。通常的項(xiàng)目融資，長期的市場安排是信用的保證基礎(chǔ)，然而商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目前景無法確定，所以，在分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，項(xiàng)目投資方應(yīng)對債權(quán)人一定的保證。

如何結(jié)合項(xiàng)目投資者的近期融資戰(zhàn)略和遠(yuǎn)期融資戰(zhàn)略。長期融資最久可以達(dá)到20年，但投資者一般對投資領(lǐng)域并不了解，所以采取的策略一般較為謹(jǐn)慎，融資通常被當(dāng)做一個(gè)過渡階段，持續(xù)時(shí)間也較短。而且由于現(xiàn)實(shí)情況的復(fù)雜，可能會(huì)出現(xiàn)重新融資問題，所以其融資結(jié)構(gòu)一定程度上決定了其難易程度。

四、結(jié)束語

綜上所述，以上文章主要是對商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資與運(yùn)營管理進(jìn)行了全面分析，期望對商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和未來發(fā)展提供一些有力的支持。

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