二手房中介交易過程中存在的問題及對(duì)策

摘 要：二手房是對(duì)住房一級(jí)市場的補(bǔ)充，有利于抑制房價(jià)的過快增長，滿足不同群體，特別是中低收入群體的自住需求。因此政府為了促進(jìn)住房一級(jí)市場和二級(jí)市場的協(xié)調(diào)均衡發(fā)展，大力培育二手房市場。同時(shí)，大量的二手房交易也帶來了一系列問題，如產(chǎn)權(quán)糾紛、質(zhì)量無法保證、中介機(jī)構(gòu)惡意隱瞞住宅缺陷等問題。

關(guān)鍵詞：二手房中介；問題；對(duì)策

一、二手房交易存在的問題

（一）交易信息不對(duì)稱。目前我國二手房信息的提供主要是二手房的賣方通過委托中介機(jī)構(gòu)或網(wǎng)絡(luò)媒體等提供的。但賣方從自身利益出發(fā)，對(duì)房屋真實(shí)情況進(jìn)行隱瞞，從而使交易雙方在交易過程中不能夠?qū)ΨQ獲取信息是后期糾紛產(chǎn)生的根源所在。

（二）違規(guī)操作埋隱患。不少買房者為了規(guī)避稅收，降低房屋買賣成本，會(huì)簽訂兩份價(jià)格不同的房屋買賣合同即陰陽合同，從而給后來交易埋下隱患。

（三）違章收費(fèi)損行規(guī)。一部分中介公司靠政策空白違章收費(fèi)，中介費(fèi)，附加服務(wù)費(fèi)，定金等明目也不少，不交錢不推薦或者不給看好房子。在房子過戶、抵押貸款等環(huán)節(jié)，普通消費(fèi)者不明不白地交了各種服務(wù)費(fèi)。一些二手房源信息都掌握在房產(chǎn)中介公司手里，售房和購房的市民根本不知道房價(jià)的具體情況，有些中介公司就借機(jī)抬升二手房價(jià)。

（四）市場雜亂質(zhì)保難。目前房屋質(zhì)量問題在期房交易合同中較為多見，由于房屋作為商品，特點(diǎn)是購買期較長，交易過程中各種手續(xù)繁瑣，與其相關(guān)的因素錯(cuò)綜復(fù)雜，特別是購買預(yù)售的期房，這種復(fù)雜的因素往往使購房者在簽約購買房屋時(shí)難以辨清所購商品的虛實(shí)，而只有等到商品房交付使用之后，潛藏在交易中的矛盾才紛紛顯露了出來，結(jié)果給購買者帶來許多麻煩，甚至造成較大的利益損失。

二、針對(duì)二手房中介存在問題的解決對(duì)策：

（一）維護(hù)權(quán)益，拒絕有隱瞞的交易

買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件，這點(diǎn)很重要。在二手房交易過程中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)因產(chǎn)權(quán)不清導(dǎo)致的糾紛，因此了解清楚房屋產(chǎn)權(quán)狀況是必不可少的。按照正常的交易流程，買賣雙方在簽訂合同前首先需要檢查簽約主體的真實(shí)性，對(duì)于我們購房者而言，最主要是要核實(shí)房主的身份，以防止有些不法之人假造房主身份證和房屋產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行欺詐，一旦簽了合同，很容易落得“財(cái)房兩空”。因此鑒定業(yè)主證件的真實(shí)性和業(yè)主身份的真實(shí)性是簽訂買賣合同的首條戒律，尤其在買賣雙方自己進(jìn)行交易而沒有第三方作為居間擔(dān)保的情況下，該項(xiàng)問題更需引起購房者的注意，以達(dá)到最大限度的規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)。

（二）注意陷阱，事先熟悉必備流程

在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，有些商品房開發(fā)商或代理商會(huì)列出許多有關(guān)買方違約責(zé)任的苛刻條款，而千方百計(jì)避開賣方違約責(zé)任的約定；或雖約定了買賣雙方的違約責(zé)任，但有關(guān)買賣雙方的違約責(zé)任之約定是不公平不對(duì)等的，對(duì)買方極為不利，所以消費(fèi)者必須做好一定的功課，事先熟悉所有關(guān)鍵的合同條款，對(duì)各條款內(nèi)容深入了解，防止隱患發(fā)生。

買房是大事，在交易過程中一定要全程跟進(jìn)，親自與賣方到政府指定的房地產(chǎn)交易場所辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，按國家規(guī)定交納各種交易費(fèi)用，領(lǐng)取政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，以避免拿到劣造的產(chǎn)權(quán)證，使自己的房屋所有權(quán)得不到法律的保護(hù)，或是以后無法轉(zhuǎn)讓出售。專家建議，在購房二手房時(shí)，最好能與賣方能一手交錢一手交證（指產(chǎn)權(quán)證）。買賣二手房過程非常復(fù)雜，交易手續(xù)繁瑣，很多人會(huì)選擇中介機(jī)構(gòu)代理交易。不僅可以得到真實(shí)的市場信息，而且能提供一個(gè)有安全保障的交易過程，正規(guī)二手房 交易流程主要包括以下三大部分：評(píng)估及考察房源，中介機(jī)構(gòu)審核房主的身份證及產(chǎn)權(quán)證，購房者不能怕麻煩，必須親自掌握房屋詳情。一些正規(guī)中介機(jī)構(gòu)會(huì)免費(fèi)提供專業(yè)評(píng)估，為確定售價(jià)提供參考；簽訂協(xié)議，中介機(jī)構(gòu)驗(yàn)證核實(shí)房屋，買賣雙方確認(rèn)房屋的價(jià)格及相關(guān)事宜后，到中介簽訂買賣合同；過戶結(jié)算 協(xié)議簽訂后，由中介機(jī)構(gòu)協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)變更，買賣雙方繳納相關(guān)稅費(fèi)，辦理過戶手續(xù)，三方進(jìn)行結(jié)算，如果買家需要貸款，由中介機(jī)構(gòu)協(xié)助辦理。

（三）了解實(shí)況，選擇知名誠信中介

房屋買賣十分復(fù)雜，所以在交易前應(yīng)與對(duì)方有所溝通。在交易時(shí)，最好能買賣雙方和中介公司都見面，做到透明交易，就不會(huì)吃虧上當(dāng)了。如果在無法見面的情況下，也應(yīng)該要求中介公司出具賣方或買方的委托合同，一般委托合同中會(huì)寫明價(jià)格及中介代理權(quán)利范圍，這就有利于保證買賣雙方的利益。對(duì)于賣方來說，如果中介公司提出現(xiàn)金收購，一定要辦理相應(yīng)的過戶手續(xù)，防止中介公司在沒有辦理手續(xù)之前，將房子賣出從中賺取差價(jià)。而對(duì)于買方而言，要警惕假房源，有些僅是房托并非真正房主，如果在沒有查看相關(guān)證件及辯明真假房東之前就交了定金，而中介公司又謊稱房子被賣走，到時(shí)定金也難退回。選擇正規(guī)中介機(jī)構(gòu) 買賣雙方要選擇一家規(guī)模大、有營業(yè)許可證、有資質(zhì)證書、聲譽(yù)較好的放心中介，它直接關(guān)系到交易的安全和房款的順利交接。

（四）政策調(diào)控，監(jiān)管預(yù)收款、合法收費(fèi)項(xiàng)目

除了購房者提高購房的警惕，政府也需要發(fā)揮出調(diào)控作用，利用起政策手腕政府對(duì)房產(chǎn)中介的價(jià)格規(guī)制，是政府就房產(chǎn)中介提供的服務(wù)費(fèi)用給出一個(gè)指導(dǎo)性價(jià)格或要求房產(chǎn)中介在一個(gè)價(jià)格范圍內(nèi)定價(jià)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用；不得利用虛假或者使人誤解的標(biāo)價(jià)內(nèi)容和標(biāo)價(jià)方式進(jìn)行價(jià)格欺詐；一項(xiàng)服務(wù)可以分解為多個(gè)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)明確標(biāo)示每一個(gè)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，不得混合標(biāo)價(jià)、捆綁標(biāo)價(jià)；兩家或者兩家以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合作開展同一宗房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，只能按照一宗業(yè)務(wù)收取傭金。中介低價(jià)收進(jìn)高價(jià)賣（租）出房屋賺取差價(jià)構(gòu)成價(jià)格違法行為，沒收違法所得，情節(jié)嚴(yán)重的停業(yè)整頓；擅自對(duì)外發(fā)布房源信息的，記入信用檔案，取消網(wǎng)上簽約資格，并處以1萬元以上3萬元以下罰款……《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》是房地產(chǎn)行業(yè)第一部專門的全國統(tǒng)一管理法規(guī)，4月份開始，中介的各種行為有了衡量的硬杠杠。

結(jié)束語

雖然現(xiàn)對(duì)于二手房中介都未有系統(tǒng)性的行業(yè)規(guī)范，消費(fèi)者只要能夠自覺提高維權(quán)意思，適當(dāng)?shù)昧私舛址拷灰姿璧臈l款，就可更有效地避開二手房中介所設(shè)的陷阱。對(duì)于不守信用的中介企業(yè)和個(gè)人，國家應(yīng)當(dāng)完善相關(guān)法律法規(guī)，從而讓二手房買賣越來越利民，中介行業(yè)越來越規(guī)范。

參考文獻(xiàn)：

[1] 朱靜芬。二手房交易安全與技巧[J].檢察風(fēng)云，2010，（18）。

作者簡介：

徐勇，男，35歲，安徽工商管理學(xué)院在讀研究生，安徽保利愛家置業(yè)有限公司總經(jīng)理，研究方向：房地產(chǎn)銷售.endprint