不動產(chǎn)登記宗地測繪技術(shù)應(yīng)用中常見的問題及處理方法

孫玉麗

摘 要：進(jìn)行不動產(chǎn)登記宗地測繪，采用的技術(shù)隨著技術(shù)的進(jìn)步不斷提升，如今已經(jīng)運(yùn)用數(shù)字測繪技術(shù)，如GPS、遙感技術(shù)等，取得了明顯的工作成果。但是實際工作中，當(dāng)前使用到的技術(shù)，各自有各自的優(yōu)勢，也有一定的缺陷，必須對技術(shù)進(jìn)行深入的了解，將遇到的問題加以匯總，尋根朔源，通過改進(jìn)，得到合理的工作流程表，從源頭上提升測繪工作質(zhì)量。運(yùn)用的解析法和圖解法處理后的不動產(chǎn)登記宗地測繪工作，規(guī)范上有嚴(yán)格的要求。精度上能夠確保工程建設(shè)的順利進(jìn)行，避免了很多不必要的測繪糾紛，對現(xiàn)場的資料進(jìn)行了保留。本文主要針對宗地測繪技術(shù)應(yīng)用中出現(xiàn)的問題進(jìn)行相關(guān)方面的探討。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記；宗地測繪技術(shù)；問題及處理

進(jìn)行不動產(chǎn)登記，是我國政府要求加強(qiáng)土地和不動產(chǎn)管理的重要內(nèi)容，涉及到的領(lǐng)域包括地方經(jīng)濟(jì)規(guī)劃、環(huán)境治理等。宗地是地區(qū)居民的不動產(chǎn)載體，是土地不動產(chǎn)的組成。宗地測繪就是以宗地為基本，將宗地的面積、位置、建筑物、構(gòu)筑物、及權(quán)屬界線、界址點(diǎn)等相關(guān)的內(nèi)容實地核查、測繪，最終將這些內(nèi)容成圖。宗地是土地產(chǎn)權(quán)的關(guān)鍵，在實際測圖工作中，每一個細(xì)小的測繪工作都不能忽略。

1 不動產(chǎn)登記宗地測繪技術(shù)應(yīng)用以及局限性分析

1.1土地開發(fā)管理的精確性表現(xiàn)在要保證測圖的比例尺要精確，成為測繪質(zhì)量的基礎(chǔ)。還要完成測繪工作的要求，保證測繪關(guān)鍵點(diǎn)能夠擁有高程趨勢變化的特征。除了將居民的田地、林溝、用電等信息進(jìn)行完整立體的展現(xiàn)，還要幫助舊城改造的園林、林地等的樹木種植等提供更加完備的資料信息，包括測繪中的標(biāo)注高程、坐標(biāo)等。隨著計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)以及信息遙感測繪技術(shù)的普及工作，對地籍展開調(diào)查和操作，在現(xiàn)代化測繪工作已經(jīng)形成了主流，無論是勞動強(qiáng)度的減輕，還是測繪成本的降低，都有著很好的技術(shù)應(yīng)用手段。

1.2使用全球定位系統(tǒng)可以將測量點(diǎn)的物理坐標(biāo)等加以精確的標(biāo)注。測量度將更加準(zhǔn)確，宗地測繪技術(shù)的信息化將得到更加完美的體現(xiàn)。傳統(tǒng)的通視條件和技術(shù)將被打破，傳統(tǒng)的宗地測繪工作模式將取代過去，并且節(jié)省了人力物力財力。宗旨，現(xiàn)代不動產(chǎn)登記宗地測繪將為土地開發(fā)管理利用提供更加完美的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和技術(shù)支持，也為土地開發(fā)利用，有效提高城鎮(zhèn)土地管理水平，起到推波助瀾的作用。例如宗地測繪技術(shù)實施中要涉及到的土地權(quán)屬、接線位置的劃定等，都是提高了宗地測繪精度的要求。

但是全球定位系統(tǒng)涉及到的范圍很廣，不動產(chǎn)登記牽扯到的利益很多，可以說無論是組織還是個人，都對土地和不動產(chǎn)達(dá)到了寸土必爭的階段，因此，僅僅采用衛(wèi)星和飛機(jī)測繪的方式是難以滿足當(dāng)前需要的，近年來使用無人機(jī)的方法，已經(jīng)形成了小型化和多樣化的發(fā)展趨勢，但是無人機(jī)的工作也受到天氣等的影響，具有工作測繪范圍的缺陷，為了達(dá)到更好的工作效果，需要采用多種技術(shù)組合的方式，盡量彌補(bǔ)問題。

1.3使用遙感技術(shù)，包括傳感器、信息傳輸、信息處理、信息應(yīng)用的遙感技術(shù)，是土地測量的新的技術(shù)手段，遙感技術(shù)具有全天候、信息化的特性，利用到了光譜技術(shù)，在土地的調(diào)查和利用中實現(xiàn)了動態(tài)的監(jiān)測和管理，特別適合用在居民住房產(chǎn)權(quán)調(diào)查工作中。遙感測繪在實際工作中容易出現(xiàn)數(shù)值偏差的問題，這是由于測繪的時間和精度干擾導(dǎo)致的。實踐證明，雖然近年來衛(wèi)星在分辨率、碎部點(diǎn)采集、權(quán)屬分析方面有了很多的進(jìn)步，但是受到測繪實地條件的影響，無論是采用衛(wèi)星遙感還是無人機(jī)測繪，結(jié)果難免會出現(xiàn)偏差，有一些肉眼可見的改變還來自于土地的開發(fā)利用的多樣化以及變化上。

1.4地理信息技術(shù)是在計算機(jī)技術(shù)的幫助下，按照空間分布順序，將地理信息進(jìn)行輸入、存儲、檢索和更新等，將圖形進(jìn)行數(shù)據(jù)庫編輯、管理，使用數(shù)據(jù)計算機(jī)分析的方法，將土地管理、開發(fā)、利用等產(chǎn)生的土地信息加以信息化的管理。這個管理平臺中，土地調(diào)查和等級，統(tǒng)計和評價，地籍的管理，都借助了GIS技術(shù)，實現(xiàn)了圖形與數(shù)據(jù)的一體化建設(shè)和分析，并且實現(xiàn)了所有的數(shù)據(jù)可以采用計算機(jī)輔助的方式進(jìn)行管理和輸出操作。但是，在城鄉(xiāng)接合部等位置，測繪的條件交叉，宗地測繪中主要的物點(diǎn)坐標(biāo)和界址點(diǎn)有時無法接收GPS信號，無法進(jìn)行精度高的動態(tài)定位，導(dǎo)致飛點(diǎn)的出現(xiàn)。

1.5測繪過程中糾紛和誤差的出現(xiàn)難以避免，現(xiàn)場審核、平面控制、細(xì)節(jié)的規(guī)范和操控非常重要，進(jìn)行宗地的測繪、權(quán)屬界址的邊長勘丈、宗地草圖的測繪等，如果不能將當(dāng)?shù)氐牡匦渭右允孪鹊目辈?，就有可能會出現(xiàn)較大誤差，丟失原始憑證和數(shù)據(jù)的情況屢見不鮮。

2 不動產(chǎn)登記宗地測繪常見處理方法要點(diǎn)

宗地測繪為土地開發(fā)和管理提供參照物和地形特點(diǎn)分析，并且能夠在開發(fā)管理中隨時調(diào)取信息加以分析。而土地開發(fā)和管理工作又要求在開發(fā)和利用工作中不斷針對征地、劃地等工作展開土地勘測。

2.1 資料收集

做好人員培訓(xùn)，編制儀器表格，及時糾正有偏差的GPS較高的控制點(diǎn)，從測繪局獲得的不同級別GPS 控制點(diǎn)的質(zhì)量有待商榷 ， 需要進(jìn)行檢核，包括選擇測量點(diǎn)、劃分地籍子區(qū)、布局測量網(wǎng)，一般而言 D 級 GPS 控制點(diǎn)精度誤差在 ±2cm 之間，收集控制質(zhì)量便需要大量的工作，測前有合理的工作流程表，包括資料收集、技術(shù)選擇應(yīng)用、數(shù)據(jù)處理野外測量等，制定合理的規(guī)范外業(yè)調(diào)查計劃都對測繪工作者提出了較高的要求。制作調(diào)查、劃分調(diào)查區(qū)以及預(yù)編地籍號、工作用圖、發(fā)放指界通知書。

2.2 圖根控制

圖根控制點(diǎn)需要按照調(diào)查規(guī)程操作，嚴(yán)格控制區(qū)域內(nèi)的圖根密度，埋設(shè)圖根控制點(diǎn)，每隔點(diǎn)至少 2 個，以水泥釘標(biāo)志，避免因居民生產(chǎn)工作導(dǎo)致毀壞，影響點(diǎn)的使用。按照調(diào)查規(guī)程進(jìn)行圖根控制點(diǎn)的操作，包括對區(qū)域內(nèi)的圖和密度等加以控制，對圖根控制點(diǎn)進(jìn)行布設(shè)，防止破壞居民生產(chǎn)和工作。在實際操作中，密切注意路徑效應(yīng)、接收機(jī)位置以及信號干擾等因素的干擾，保證點(diǎn)位有開闊的視野，尤其是在城鄉(xiāng)結(jié)合部，結(jié)合測繪條件差的特點(diǎn)，進(jìn)行宗地測繪的時候，要測繪出準(zhǔn)確的物點(diǎn)坐標(biāo)以及界址點(diǎn)，當(dāng)出現(xiàn)無法接受GPS信號的問題的時候，為了避免飛點(diǎn)的出現(xiàn)，可以調(diào)整動態(tài)定位精度差現(xiàn)象，采用群解析法和支導(dǎo)線測量的方法，檢核轉(zhuǎn)戰(zhàn)點(diǎn)，將誤差予以控制。

2.3 誤差

宗地測繪的關(guān)鍵在于測繪每宗地準(zhǔn)確的界址點(diǎn)與宗地內(nèi)的主要的物點(diǎn)坐標(biāo)，采用全解析法作業(yè)，采用支導(dǎo)線方法測量，但有時無法接受 GPS 信號，為避免飛點(diǎn)，出現(xiàn)解算時間長、無法進(jìn)行動態(tài)定位精度差現(xiàn)象，可在支站前進(jìn)行定向，檢核轉(zhuǎn)站點(diǎn)，控制誤差。

3 結(jié)語

作為一項龐大的工程，不動產(chǎn)登記宗地測繪工作有著科學(xué)的管理思想和合理的測繪計劃，每個參與宗地測繪工作的人員，都要嚴(yán)格按照測繪技術(shù)工作要求，保證每個環(huán)節(jié)的質(zhì)量管控合理和科學(xué)，同時對野外測繪予以重視。

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