房地產(chǎn)高庫存成因及對策

應座澤+連志龍

摘要：經(jīng)過多年的高速增長，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)從“增量時代”步入“存量時代”，去庫存已然成為近幾年各級政府的重要工作之一，同時去庫存也成為樓市的重要目標。多地政府工作報告中也提到“加大房地產(chǎn)去庫存，穩(wěn)定住房等大宗消費”。同時提出并研究分析房地產(chǎn)的政策、影響以及策略問題，房地產(chǎn)庫存問題持續(xù)引起各界廣泛的關注。當前房地產(chǎn)發(fā)展如何適應經(jīng)濟新常態(tài)，緩解去庫存的壓力，同時分析PPP模式的運用和“互聯(lián)網(wǎng)+”戰(zhàn)略所帶來的機遇和挑戰(zhàn)，成為新時期長春房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的關鍵。此外，隨著BIM技術的發(fā)展，在房地開發(fā)經(jīng)營及運維管理中起著重要的作用。

關鍵詞：去庫存；互聯(lián)網(wǎng)+；PPP模式；BIM技術

前言

去庫存成為2016年央經(jīng)濟工作會議的主要任務之一，2017年的中央經(jīng)濟工作會議中提出要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，并連續(xù)提出一系列措施：

1.綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。

2.2015年3月份的“兩會”上，李克強總理在政府工作報告中就首次提出“互聯(lián)網(wǎng)+”行動計劃。

3.研究利用政府和社會資本合作（即PPP模式）探討政府回購或補貼開發(fā)商存量房用于公租房或共有產(chǎn)權住房的合作新機制。

4.大發(fā)展推動住宅產(chǎn)業(yè)化和BIM技術的運用。

一、房地產(chǎn)高庫存的成因

中國房地產(chǎn)高庫存的根本原因是中國城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中過度依賴土地融資，但也有城鄉(xiāng)土地市場分割、政府對城市土地的單邊壟斷、土地資源配置過于計劃和僵化的深層原因，導致房地產(chǎn)供給與需求空間嚴重不匹配，刺激了庫存的產(chǎn)生。

（一）高庫存是過度依賴土地融資和房地產(chǎn)開發(fā)的必然結果。

中國城鎮(zhèn)化的發(fā)展模式可以開括為三步走模式：土地城市化、工業(yè)化、人口城市化。以長春市為例：2014年長春市完成全社會固定資產(chǎn)投資總額39245億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資5344億元，占比13.62%。近十年來土地出讓金占地方財政收入的比重一直保持在40%―50%以上，其中，2014年長春市土地交易金額高達142億元。稅收方面，房地產(chǎn)業(yè)稅收占長春市稅收的10.84%。長期以來，房地產(chǎn)企業(yè)成為銀行信貸投放最主要行業(yè)。隨著房地產(chǎn)價格的持續(xù)攀高，居民財富過度依賴房地產(chǎn)業(yè)，房產(chǎn)租金與轉讓等收入遠遠高于正常工資收入。

（二）供應上漲但需求下降

受前期房價攀高的影響，許多大型開發(fā)商囤積開發(fā)用地，房地產(chǎn)在建施工竣工面積穩(wěn)步上漲。然而此時正是房地產(chǎn)需求的歷史性低點。首先是人口拐點到來，作為剛需主力的婚齡人口和作為改善性需求主力的勞動力人口趨于下降。其次， 人們?yōu)榱烁纳粕瞽h(huán)境、增加家庭收入外遷至經(jīng)濟較為發(fā)達的沿海城市，如三亞、廣州、浙江等。人口的單向流動必然影響經(jīng)濟的發(fā)展、導致產(chǎn)能過剩。

目前吉林省僅僅依靠其轄區(qū)范圍內眾多的高校和國有企業(yè)留住了少量人口，因此相比于遼寧省和黑龍江省情況較為樂觀，但人才和勞動力往東南沿海地區(qū)遷移的現(xiàn)象仍然十分嚴重。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，吉林省GDP增速從2013年的8.3%下降到2015年的6.5%，國民生產(chǎn)總值從2006年的4249.23億元穩(wěn)步增長到2015年的14274.11億元。2015年吉林省經(jīng)濟總量比2014年略有增長，位列全國第22位，市場表現(xiàn)低迷、活躍度不足， 建設投資回報率低、投資回收周期長依舊是吉林省經(jīng)濟發(fā)展的痼疾。

二 、庫存現(xiàn)狀

長春市房屋待售面積由2005年的2402萬平方米增加到2014年的5231萬平方米，增加了2829萬平方米，增長了12倍。截至2015年1月長春市場商品住宅累計可售面積為76313萬平方米。據(jù)中國房產(chǎn)信息集團的數(shù)據(jù)，長春市房屋存銷比達到215，而28個中國城市的平均存銷比為132。據(jù)房地產(chǎn)報數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2017年1—3長春市樓市數(shù)據(jù)統(tǒng)計，商品房新批售88.59萬平，網(wǎng)簽成交183.19萬平，供求比0.48：1；商品住宅新批售64.37萬平，網(wǎng)簽成交149..56萬平，供求比0.43：1；1—3月消化庫存85.19平，截止3月末，長春市商品住宅累計庫存796.82萬平。仍然有存在高庫存（如：圖1）。

三、房地產(chǎn)高庫存風險的危害

房地產(chǎn)庫存風險首當其沖的是金融風險，并主要積壓在銀行體系，但也有財政風險，對政府財政能力產(chǎn)生很大沖擊，最終也會通過產(chǎn)業(yè)鏈關聯(lián)作用對實體經(jīng)濟產(chǎn)生很大的負面影響。

（一）房地產(chǎn)高庫存對金融體系信用的風險沖擊。如果房地產(chǎn)庫存不能及時有效的去化，即使不造成直接賬目損失，也將有很強的恐慌傳染性，對整個金融市場的信貸風險產(chǎn)生嚴重的沖擊，抬高信貸風險溢價和實際利率，致使信貸緊縮。

（二）高庫存影響土地市場低迷和樓市交易清淡，直接對地方財政能力造成嚴重的負面影響。據(jù)財政部數(shù)據(jù)，“土地出讓金”占地方財政收入的比重，從2013年接近60%快速下降至2015年4月的32%，原有的地方財政收入格局已不可維系。從長遠看，打破“土地財政”有利于改善地方財政收入結構，但短期內對地方財政的沖擊很大。土地財政為地區(qū)間競爭驅動的增長提供了必要的財力支持。土地財政收入下降會減弱地方政府的投資動力，也使得地方政府失去了相當部分資金來源，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是中國經(jīng)濟各產(chǎn)業(yè)中對地方稅收貢獻巨大的產(chǎn)業(yè)。

（三）房地產(chǎn)高庫存直接導致房地產(chǎn)投資嚴重下滑。2015年全國房產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā)投資9.6萬億元，實際增速只有2.8%，其中住宅房地產(chǎn)投資為6.5萬億元，增速僅0.4%，雙雙創(chuàng)下1998年房改以來的歷史最低記錄，比2008年國際金融危機時期還要惡化很多。東北地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)-28.5%的負增長。房地產(chǎn)開發(fā)的低迷通過產(chǎn)業(yè)鏈關聯(lián)效應對鋼鐵、水泥及建材等產(chǎn)業(yè)帶來嚴重挫傷，去庫存迫在眉睫。endprint

四、房地產(chǎn)高庫存的解決對策

房地產(chǎn)高庫存給中國金融安全和經(jīng)濟活力帶來嚴重威脅，處理稍有不慎，中國就有可能步日本1991年房地產(chǎn)泡沫危機導致20年一蹶不振的后塵，喪失改革開放20多年來的努力成果與難得的大好局面?；夥康禺a(chǎn)高庫存要多管齊下，但是根本上還是要尊重市場規(guī)律、運用價格機制來清市場的供需失衡，化解長期以來的價格扭曲。

對于房地產(chǎn)去庫存，除了總體上要樹立收縮產(chǎn)能的戰(zhàn)略和堅持依靠市場機制調整過剩產(chǎn)能的策略以外，還可以結合以下方式：

（一）充分利用“互聯(lián)網(wǎng)+”促進房地產(chǎn)業(yè)的轉型升級，加快去庫存

健全住房金融體系的平臺，完善風險管控制度。在利用“互聯(lián)網(wǎng)+”的平臺促進房地產(chǎn)企業(yè)資金融通的同時，房地產(chǎn)商應在控制風險的前提下，積極的利用互聯(lián)網(wǎng)的大數(shù)據(jù)和技術，使房地產(chǎn)業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)金融更好的融合。當?shù)卣畱摓橥晟谱》拷鹑隗w系出臺相應的措施，保障互聯(lián)網(wǎng)金融在房地產(chǎn)業(yè)的良好運用，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)積極創(chuàng)新，加快產(chǎn)業(yè)轉型升級。金融部門應提供相應的融資支持和金融服務，支持利用互聯(lián)網(wǎng)解決住房融資的經(jīng)營模式。

優(yōu)化稅收優(yōu)惠政策，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組和轉型升級。鼓勵信譽良好、品牌較大的大型房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組規(guī)模較小、開發(fā)成本高、生存壓力大的房地產(chǎn)企業(yè)，促進企業(yè)做大做強和轉型升級，降低稅收可有效的減少房企的開發(fā)成本，減輕其生存的壓力；對于房企的并購重組，當?shù)卣畱敵雠_優(yōu)惠措施，提供專項資金支持，支持房企順應市場消費需求，優(yōu)化調整產(chǎn)品結構，創(chuàng)造和激發(fā)新的消費需求，提供低碳環(huán)保、多元化的高品質住房，促進房地產(chǎn)業(yè)的轉型升級。

利用“互聯(lián)網(wǎng)+”思維轉變去庫存解決方案。利用“互聯(lián)網(wǎng)+”的平臺推動房地產(chǎn)業(yè)去庫存模式，借助“互聯(lián)網(wǎng)+”的平臺應重視客戶需求、打造高品質的產(chǎn)品和服務，達到去庫存的目的。房地產(chǎn)開發(fā)商應從思維方式上進行轉變，真正領悟“互聯(lián)網(wǎng)+”的巨大潛力，從產(chǎn)品、用戶體驗及企業(yè)價值等方面進行全方位的思考，從源頭上將互聯(lián)網(wǎng)應用到房地產(chǎn)開發(fā)的全生命周期中，有效的解決去庫存問題。

（二）發(fā)展和利用PPP模式

PPP合作模式是政府與社會資本為提供公共產(chǎn)品或服務而建立的合作關系，通常合作的項目區(qū)分為增量項目和存量項目，增量項目常見合作模式有BOT、BOO、DBTO等，存量項目常見合作模式有TOT、O&M等，即便一個合作項目包括增量和存量內容，也局限于同一個項目下的不同建設屬性。房產(chǎn)去庫存主要手段包括控制有效供給、通過政策引導和完善公共設施配置刺激消費。長春要創(chuàng)新合作模式，以PPP項目促使房產(chǎn)去庫存，將兩者有機結合起來，可采取政府回購或補貼開發(fā)商存量房用于公租房或共有產(chǎn)權住房的合作新機制。

（三）BIM，房地產(chǎn)開發(fā)管理的一場變革

運用BIM技術，在項目的全壽命周期過程中，實施多主體協(xié)同管理和信息共享，進而實現(xiàn)成本的降低，變更和簽證減少，質量提高，推動住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。在項目完成后，后期運營中，通過BIM實現(xiàn)了知識資源的共享，在物業(yè)設備管理里中發(fā)揮重要作用，可以節(jié)省信息的查詢時間?；谖锫?lián)網(wǎng)的與應急預案管理功能可為業(yè)主方提供設備故障發(fā)生后的應急管理平臺。

精細化管理的手段，我們總說如何進行一個科學化管理，如何去管理提升，精細化管理實際上是成本的管理、質量的管理、責任的追訴，在BIM技術當中，對這三方面是已經(jīng)做了一個比較好的詮釋辦法。

參考文獻：

[1]吉林省住房和城鄉(xiāng)建設廳《關于化解房地產(chǎn)庫存的若干意見》

[2]劉楠.《新形勢下長春市房地產(chǎn)市場去庫存策略研究》

[3]李慧勇.《四大路徑推動房地產(chǎn)去庫存》

[4]《長春市房地產(chǎn)報》

[5]林毅夫，《供給側結構性改革》

[6]劉海英.“互聯(lián)網(wǎng)+”背景下房地產(chǎn)業(yè)的機遇與挑戰(zhàn)

[7]戴維.淺析房地產(chǎn)擁抱互聯(lián)網(wǎng)

[8]丁烈云，BIM應用與施工endprint