我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的分析與防范

張瑞鴻

[摘 要]2015年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆，大量金融資金流入房地產(chǎn)業(yè)，使得房地產(chǎn)業(yè)蘊(yùn)含著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，而銀行信貸是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的主要資金來(lái)源，因而承載著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，美國(guó) 2008 年由房地產(chǎn)業(yè)引發(fā)的金融危機(jī)使得眾多學(xué)者對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融更加關(guān)注。進(jìn)入 2017年以來(lái)，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控措施的不斷加強(qiáng)，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)也在不斷地加大，如何降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展需要我們深思。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；金融風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)防范

[中圖分類號(hào)]F832.5

[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A

[文章編號(hào)]2095-3283（2017）07-0099-04

我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，尤其是2015—2016年發(fā)展迅猛，國(guó)家為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，出臺(tái)了各種調(diào)控措施，但我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在的諸多問(wèn)題不容忽視，房地產(chǎn)業(yè)離不開(kāi)金融的支持，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，不僅是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求，也是我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定健康發(fā)展的前提，因此，分析和防范金融風(fēng)險(xiǎn)至關(guān)重要。

一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀

（一）地價(jià)高位運(yùn)行。從2013年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格就呈現(xiàn)出不斷上漲趨勢(shì)，尤其在2015—2016年，其增長(zhǎng)的趨勢(shì)不斷加強(qiáng)，買房成為社會(huì)大眾的重要問(wèn)題和熱點(diǎn)話題。我國(guó)地價(jià)的上漲勢(shì)頭尤為明顯，根據(jù)我國(guó)國(guó)土資源部2013年發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)105個(gè)主要城市的地價(jià)呈現(xiàn)總體上漲趨勢(shì)，其中綜合用地的價(jià)格為3349元/平方米，住宅用地價(jià)格為5033元/平方米，商業(yè)用地價(jià)格為6306元/平方米，工業(yè)用地為700元/平方米，到2016年12月末，國(guó)土資源部監(jiān)測(cè)全國(guó)105個(gè)城市綜合用地、住宅用地、商業(yè)用地、工業(yè)地價(jià)分別為3826元/平方米、5918元/平方米、6937元/平方米和782元/平方米，價(jià)格環(huán)比增長(zhǎng)率分別為1.43%、2.18%0.96%和0.64%，同比增長(zhǎng)率分別為5.31%、7.91%3.09%和2.84%，都呈現(xiàn)出高速的增長(zhǎng)趨勢(shì)。2016年，全國(guó)土地出讓面積20.82萬(wàn)公頃，同比下降5.9%，但合同成交價(jià)款3.56萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)19.3%。在土地出讓面積下降的情況下，土地出讓合同價(jià)款卻增加了近20%，說(shuō)明2016年的土地價(jià)格有了較大幅度上漲，也表明了開(kāi)發(fā)商對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)上漲仍有較大的預(yù)期。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量增長(zhǎng)迅速。2016年3月全國(guó)商品房成交同環(huán)比漲幅顯著，市場(chǎng)成交熱度位于高點(diǎn)，國(guó)土資源部監(jiān)控的全國(guó)44城市成交指數(shù)3月為477，創(chuàng)2010年以來(lái)單月新高，較2月環(huán)比上升156%，同比上升75%，同比增速創(chuàng)新高。2016年3月39城市住宅成交指數(shù)為531，環(huán)比上升149%，同比上升82%，增幅與2月相比擴(kuò)大48個(gè)百分點(diǎn)。

（三）投資繼續(xù)保持較快發(fā)展。2016年，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資19382億元，同比增長(zhǎng)21.8%，增幅比上年同期高出9個(gè)百分點(diǎn)。今年一季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資3543.78億元，同比增長(zhǎng)26.9%，增幅同比加快6.7個(gè)百分點(diǎn)，高于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅1.6個(gè)百分點(diǎn)。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍然是拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資的重要力量，房地產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比重高達(dá)21%左右。

（四）房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升。2016年全國(guó)商品房平均價(jià)格同比增長(zhǎng)5.2%。其中，新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲6.8%。全國(guó)7個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格上漲5.6%。漲幅較大的城市有：北海15.1%，深圳1.3%，北京9.8%，廣州9.%，福州8.8%和瀘州8.8%等。東、中部地區(qū)商品房平均價(jià)格增幅高于全國(guó)平均水平，西部地區(qū)商品房平均價(jià)格略有增長(zhǎng)。有22個(gè)省商品房平均價(jià)格不同程度上升，4個(gè)重點(diǎn)城市中有32個(gè)城市商品住宅平均價(jià)格不同程度上升。

（五）商品房需求依然旺盛。盡管2013年以來(lái)，各界關(guān)于房地產(chǎn)泡沫和房?jī)r(jià)過(guò)高的聲音不絕于耳，但居民的購(gòu)房熱情依然不減，銷售量持續(xù)大幅度增長(zhǎng)表明需求依然旺盛。需求是銷售量增長(zhǎng)的基礎(chǔ)和支撐，而支撐是需求持續(xù)增長(zhǎng)的動(dòng)力。首先是城鎮(zhèn)化加速，城鎮(zhèn)人口數(shù)量增長(zhǎng)帶動(dòng)商品房需求，旺盛的市場(chǎng)需求以城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)增長(zhǎng)為支撐，而國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長(zhǎng)是城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)和保障。其次是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶動(dòng)城鎮(zhèn)居民收入的增加，超過(guò)住宅價(jià)格增長(zhǎng)速度。1998年以來(lái)城鎮(zhèn)人均收入年均增長(zhǎng)率是8.95%，住宅價(jià)格平均增長(zhǎng)率是3.82%。隨著收入的增長(zhǎng)，生活水平的不段提高，人們對(duì)住房需求的檔次也在提高，改善性需求增加。

二、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)形成的原因分析

（一）我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源中，商業(yè)銀行貸款過(guò)多。銀行貸款和定金預(yù)收款是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最重要的兩個(gè)資金來(lái)源，自2015年以來(lái)，兩者走勢(shì)發(fā)生了截然相反的變化，商業(yè)銀行貸款成為房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力，而定金及預(yù)收款的作用明顯減弱。與定金及預(yù)收款下降形成鮮明對(duì)比的是，商業(yè)銀行貸款在經(jīng)歷了24年的增速回落期后，于2015年6月開(kāi)始逐步回升，2017年商業(yè)銀行貸款增速更是呈現(xiàn)大幅度反彈之勢(shì)，商業(yè)銀行貸款猛增44.9%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)上年同期水平。強(qiáng)有力的商業(yè)銀行貸款支撐了房地產(chǎn)投資，與此同時(shí)，商業(yè)銀行貸款占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部資金來(lái)源的比重由上年同期的18.2%提高至23%。這不僅印證了金融對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支撐作用，而且反映出我國(guó)商業(yè)銀行與房地產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)的利益結(jié)合。

（二）我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)過(guò)快，集中度過(guò)高。2016年6月，我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)企業(yè)貸款余額23.94萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)24%，增幅擴(kuò)大4.61個(gè)百分點(diǎn)，占各項(xiàng)貸款余額的23.6%，上半年新增2.93 萬(wàn)億元，同比多增1.05萬(wàn)億元，房地產(chǎn)企業(yè)貸款增量占商業(yè)銀行各項(xiàng)貸款增量的38.9%，占比較一季度情況提升6.4個(gè)百分點(diǎn)。

商業(yè)銀行個(gè)人購(gòu)房貸款余額達(dá)16.55萬(wàn)億元， 同比增長(zhǎng)31%，增幅較2015年上半年末擴(kuò)大13.2個(gè)百分點(diǎn)，占各項(xiàng)貸款余額的16.3%； 上半年新增貸款2.36萬(wàn)億元，同比多增1.24萬(wàn)億，個(gè)人房地產(chǎn)貸款增量占各項(xiàng)貸款增量的31.3%，個(gè)人購(gòu)房貸款增長(zhǎng)持續(xù)加快。

我國(guó)商業(yè)銀行新增房地產(chǎn)貸款占同期新增貸款的70.2%，商業(yè)銀行貸款過(guò)高地集中在房地產(chǎn)行業(yè)，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)逐漸加大。

（三）房?jī)r(jià)高位運(yùn)行前提下房?jī)r(jià)下跌的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有很強(qiáng)的周期性，因此過(guò)度繁榮只能是某一階段的現(xiàn)象。因此在過(guò)熱之后必定會(huì)發(fā)生很大的轉(zhuǎn)變。在“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”宏觀經(jīng)濟(jì)政策背景下，2017年國(guó)家出臺(tái)了“限購(gòu)“限貸”“限賣”等各種調(diào)控措施，必將抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。況且國(guó)際公認(rèn)房地產(chǎn)發(fā)展周期的定位是10年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)自2003年起開(kāi)始進(jìn)入繁榮期，在2007年開(kāi)始取得高速發(fā)展，按照國(guó)際慣例，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在2017年至2018年也將是其重要的發(fā)展轉(zhuǎn)折期，按照周期計(jì)算，我國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入轉(zhuǎn)折尾期，將增加房?jī)r(jià)下跌引發(fā)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的可能性。

（四）商業(yè)銀行內(nèi)控體制、機(jī)制不完善。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)商業(yè)銀行一直遵循著“貸前調(diào)查、貸中審查、貸后管理”的業(yè)務(wù)流程開(kāi)展房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，但在具體實(shí)施的過(guò)程中，巨大的市場(chǎng)份額、利潤(rùn)誘惑以及銀行的內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制不健全，使得大多數(shù)商業(yè)銀行存在重貸輕管、重放輕收等問(wèn)題。

三、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

（一）建立多層次住房供應(yīng)體系。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)突出問(wèn)題是住房供給結(jié)構(gòu)不合理，高檔商品房過(guò)度供給，普通商品房與一般性的保障性住房供給不足。為優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)，應(yīng)堅(jiān)持“總量控制、區(qū)域平衡”原則，重點(diǎn)發(fā)展普通商品房，加大建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房，建立“商品房—經(jīng)濟(jì)適用房—廉租房”為主的住房供應(yīng)體系。

為緩解住房市場(chǎng)供給不足、房?jī)r(jià)上漲的壓力，有必要健全房屋租賃市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)。當(dāng)前我國(guó)房屋賃租市場(chǎng)存在管理無(wú)序、誠(chéng)信缺失等問(wèn)題，二手房市場(chǎng)也存在市場(chǎng)不規(guī)范、嚴(yán)重的信息不對(duì)稱、誠(chéng)信缺失等問(wèn)題。因而，需加大力度整頓房屋租賃市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)，構(gòu)建良好的住房市場(chǎng)秩序。

（二）嚴(yán)控商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行貸款是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要資金來(lái)源，控制商業(yè)銀行貸款可以從根本上抑制房地產(chǎn)投資過(guò)熱。為此，政府需要加強(qiáng)商業(yè)銀行信貸行為的監(jiān)管，減少房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的消極影響。加強(qiáng)商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管，控制房地產(chǎn)貸款在全部貸款中所占比重，加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行資本充足率、資產(chǎn)流動(dòng)性、風(fēng)險(xiǎn)管控能力等監(jiān)管，引導(dǎo)商業(yè)銀行通過(guò)金融手段規(guī)范房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的動(dòng)態(tài)管理，有效甄別投機(jī)性房地產(chǎn)需求，阻斷房地產(chǎn)投機(jī)的融資渠道，減少房地產(chǎn)投機(jī)行為。

（三）強(qiáng)化金融宏觀審慎監(jiān)管。金融系統(tǒng)具有內(nèi)生脆弱性，很容易受到外部沖擊，加劇金融脆弱性甚至引發(fā)劇烈的金融風(fēng)險(xiǎn)。微觀層面中單個(gè)金融機(jī)構(gòu)的不合理行為，如果大多數(shù)金融機(jī)構(gòu)都采取同樣行為，則會(huì)引起系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，需要政府強(qiáng)化金融宏觀審慎監(jiān)管思路，建立常態(tài)化的監(jiān)管機(jī)制，并要求金融機(jī)構(gòu)采取審慎的經(jīng)營(yíng)態(tài)度，將金融創(chuàng)新和風(fēng)險(xiǎn)控制在安全的閥門之內(nèi)。通過(guò)前瞻性壓力測(cè)試，評(píng)估金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)所處的階段，從而制定戰(zhàn)略性補(bǔ)救計(jì)劃。同時(shí)，為保障整個(gè)金融系統(tǒng)安全，需加快金融基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括完善金融支付體系、社會(huì)信用征信體系、金融法律體系等，建設(shè)良好的金融生態(tài)環(huán)境。

（四）加強(qiáng)土地市場(chǎng)的管理。高房?jī)r(jià)之所以長(zhǎng)期存在，地價(jià)持續(xù)提高也是重要的原因之一，所以必須要完善現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備和供給制度。各級(jí)政府要建立和完善土地儲(chǔ)備庫(kù)，不同用途的土地對(duì)其進(jìn)行差異化管理。以市場(chǎng)發(fā)展為導(dǎo)向，對(duì)土地的供給和使用進(jìn)行合理劃分，避免地方政府在土地供給上的絕對(duì)壟斷權(quán)力，打破土地供給的壟斷性，增加城市土地供給主體。城市經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓，采用公開(kāi)透明的招投標(biāo)方式，同時(shí)，有序引導(dǎo)農(nóng)村集體土地進(jìn)入城市建設(shè)用地市場(chǎng)，提高城市建設(shè)所需的土地供給量，優(yōu)化土地供給結(jié)構(gòu)。

（五）建立房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。所謂長(zhǎng)效機(jī)制，指的是通過(guò)財(cái)稅體制、土地制度、利率制度等，解決與我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相適應(yīng)的體制機(jī)制，從深層次上改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的生態(tài)環(huán)境。過(guò)去十多年，政府為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上升，出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，但始終未能解決房地產(chǎn)業(yè)的核心矛盾，甚至出現(xiàn)了“房?jī)r(jià)越調(diào)越高”局面。為此，政府要著力建立房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，重點(diǎn)實(shí)施差異化調(diào)控手段。政府需改變?cè)小邦^痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳”房地產(chǎn)調(diào)控房地產(chǎn)，在深化房地產(chǎn)相關(guān)體制機(jī)制改革的基礎(chǔ)上，將主要職能放到增加土地供應(yīng)和建設(shè)保障房上，避免過(guò)度強(qiáng)調(diào)行政干預(yù)，引導(dǎo)市場(chǎng)有序調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)。

（六）嚴(yán)控過(guò)分投機(jī)投資以穩(wěn)定房?jī)r(jià)。大量的投機(jī)性需求是造成房地產(chǎn)市場(chǎng)供小于求的重要原因，因此，政府必須要采取各種有效的措施來(lái)有效降低對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)性需求，使得房?jī)r(jià)不斷得到穩(wěn)定。在商業(yè)銀行信貸政策的制定和實(shí)施方面，中央銀行針對(duì)購(gòu)買第二、第三套房及第N套房制定不同的信貸政策，通過(guò)提高房地產(chǎn)貸款首付比例和提高房地產(chǎn)貸款利率的方式對(duì)需求進(jìn)行嚴(yán)格控制，對(duì)于非常住人口購(gòu)買多套房則不給予其貸款，以限制過(guò)度的炒房。在稅收政策方面，對(duì)于買賣房屋等投機(jī)行為要對(duì)其征收高額的所得稅。對(duì)于空畳房，政府要收取相應(yīng)的物業(yè)稅和房屋控制稅，提高投機(jī)者機(jī)會(huì)成本和購(gòu)房成本，這在很大程度上能夠減小剛性需求購(gòu)房者的成本，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，同時(shí)也能夠促使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)順著正常的軌道發(fā)展，避免因房地產(chǎn)泡沫破裂引發(fā)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)而給整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展帶來(lái)嚴(yán)重問(wèn)題。

（七）完善社會(huì)的征信體系。人無(wú)信不立，業(yè)無(wú)信不興，國(guó)無(wú)信則衰。營(yíng)造良好的社會(huì)誠(chéng)實(shí)守信的文化環(huán)境，我國(guó)社會(huì)征信體系建設(shè)已經(jīng)由國(guó)家發(fā)改委和人民銀行牽頭，初步建立了以金融信息為主體的社會(huì)征信體系，初步形成以市場(chǎng)為導(dǎo)向，各類征信機(jī)構(gòu)互為補(bǔ)充，信用信息基礎(chǔ)服務(wù)與增值服務(wù)相輔相成的多層次、全方位的征信市場(chǎng)。但還要逐步健全全國(guó)各部門統(tǒng)一的信用信息平臺(tái)和技術(shù)規(guī)范，形成全國(guó)從上到下統(tǒng)一平臺(tái)、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一監(jiān)管的國(guó)家征信體系。完善個(gè)人和房地產(chǎn)企業(yè)征信制度是降低商業(yè)銀行不良貸款率的有效措施，也是有效防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)重要保障。

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（責(zé)任編輯：顧曉濱）