北部灣地區(qū)土地宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的影響研究

摘 要 近年來(lái)北部灣地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速發(fā)展，但同時(shí)也存在不少亟待解決的問(wèn)題，如土地政策如何對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響和調(diào)控。本文以近年來(lái)北部灣地區(qū)土地政策參與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控為切入點(diǎn)，橫向分析了北部灣地區(qū)六大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，結(jié)果顯示，北部灣地區(qū)土地調(diào)控能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響，但具有滯后性。在此基礎(chǔ)上，針對(duì)北部灣地區(qū)土地調(diào)控與房地產(chǎn)發(fā)展提出行之有效可供參考的建議和對(duì)策。

關(guān)鍵詞 北部灣地區(qū) 土地政策 宏觀調(diào)控 房地產(chǎn)市場(chǎng)

基金項(xiàng)目：本文系2014年廣西高?？茖W(xué)技術(shù)重點(diǎn)項(xiàng)目《廣西北部灣地區(qū)土地宏觀調(diào)控決策支持關(guān)鍵技術(shù)研究與示范》（ZD20 14119）、2016年度廣西科協(xié)專項(xiàng)課題（桂科協(xié)[2016]Z-05）、2016年廣西（東盟）財(cái)經(jīng)研究中心開(kāi)放性課題（2016DMCJYB01）、廣西財(cái)經(jīng)學(xué)院稅務(wù)碩士專業(yè)學(xué)位點(diǎn)建設(shè)研究課題（2016SSZ04）、廣西財(cái)經(jīng)學(xué)院區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)自治區(qū)級(jí)重點(diǎn)學(xué)科項(xiàng)目（QJ2014005）、廣西財(cái)經(jīng)學(xué)院社會(huì)保障自治區(qū)級(jí)重點(diǎn)建設(shè)學(xué)科（2015SBZ01）、廣西高校優(yōu)秀中青年骨干教師培養(yǎng)工程、廣西財(cái)經(jīng)學(xué)院中青年學(xué)術(shù)帶頭人培養(yǎng)對(duì)象項(xiàng)目和廣西重點(diǎn)學(xué)科“管理科學(xué)與工程”建設(shè)經(jīng)費(fèi)資助的研究成果。

作者簡(jiǎn)介：謝凌凌，廣西財(cái)經(jīng)學(xué)院管理科學(xué)與工程學(xué)院副研究員，研究方向：公共治理與公共政策。

中圖分類號(hào)：D922.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.08.229

快速城市化雖然帶來(lái)社會(huì)進(jìn)步，但同時(shí)也產(chǎn)生了諸多問(wèn)題，一方面大量農(nóng)村人口涌入城市導(dǎo)致城市住房緊張，房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快；另一方面作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生產(chǎn)“原料”的土地卻出現(xiàn)利用效率低下、生態(tài)化環(huán)境破壞嚴(yán)重等一列問(wèn)題。土地和房地產(chǎn)之間的矛盾嚴(yán)重凸顯出來(lái)。如何正確看待土地政策參與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，如何正確理解土地政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，是政策制定落地后需要考量和評(píng)估的課題。

一、北部灣地區(qū)土地政策參與房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的特點(diǎn)

2008-2015年期間，從國(guó)家到地方，圍繞北部灣地區(qū)的發(fā)展先后制定了近二十個(gè)相關(guān)的土地政策，并表現(xiàn)出以下兩個(gè)鮮明的特點(diǎn)：

（一）長(zhǎng)期與短期調(diào)控相結(jié)合

在短期宏觀調(diào)控上，主要通過(guò)調(diào)控新增加的建設(shè)用地的供給結(jié)構(gòu)、供給規(guī)模和供給節(jié)奏來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的規(guī)模和開(kāi)發(fā)速度。在長(zhǎng)期調(diào)控方面上，主要目標(biāo)是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變和北部灣地區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

（二）土地調(diào)控主要從供應(yīng)的角度入手

從北部灣地區(qū)制定的政策看，在限制投資過(guò)熱情況下，一方面以限制土地供應(yīng)量為主要手段，目的是發(fā)揮土地的“釜底抽薪”的作用，如2010-2011年北部灣地區(qū)的土地供應(yīng)量減少，2011年同比2010年的土地供應(yīng)量減少了35.69%。另一方面，則以調(diào)整供應(yīng)節(jié)奏和土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)為調(diào)控手段，嚴(yán)厲打擊囤地、炒地、閑置土地的行為。同時(shí)，對(duì)普通商品房、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房等采取激勵(lì)的方針政策，優(yōu)化房地產(chǎn)住房結(jié)構(gòu)，達(dá)到調(diào)控商品房銷售市場(chǎng)、穩(wěn)定商品房銷售價(jià)格的目的。

二、北部灣地區(qū)主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

從商品房銷售均價(jià)看， 2008年后廣西區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)迅速發(fā)展，商品房銷售均價(jià)呈逐年遞增趨勢(shì)，反映出廣西區(qū)內(nèi)商品房購(gòu)買需求不斷形成并一直保持強(qiáng)大購(gòu)買力；從商品房供給看，2010-2012年底房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工面積大幅度增多，這一方面反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給量加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)火爆的景象，另一方面也反應(yīng)映了廣西區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的供給量較2010年前有所增加。不過(guò)，隨著“國(guó)十一條”的出臺(tái)，國(guó)家土地調(diào)控政策對(duì)北部灣地區(qū)主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響逐漸凸顯。政策出臺(tái)后的一年北部灣各市的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資都有所下降，達(dá)到了政策抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的預(yù)期結(jié)果，使北部灣地區(qū)2011年后的房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性發(fā)展。

總體而言，北部灣的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r相對(duì)于我國(guó)一線沿海城市房地產(chǎn)還處于初級(jí)階段，從樓盤的品牌質(zhì)量、規(guī)模以及開(kāi)發(fā)量等來(lái)分析，北部灣地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀都無(wú)法與我國(guó)一線沿海城市及經(jīng)濟(jì)特區(qū)相比。因此，無(wú)論是從開(kāi)發(fā)規(guī)模還是品牌質(zhì)量上，北部灣地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都需要結(jié)合各城市未來(lái)發(fā)展方向、地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)和國(guó)家政策支持尋求房地產(chǎn)市場(chǎng)投資開(kāi)發(fā)的機(jī)遇，避免盲目發(fā)展。

三、北部灣地區(qū)土地政策參與房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的影響因素分析

土地供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有三個(gè)方面的影響，首先是房地產(chǎn)產(chǎn)品的供應(yīng)量，其次是生產(chǎn)和消費(fèi)預(yù)期，最后則是對(duì)房?jī)r(jià)的影響。其中，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)量的影響主要受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期的影響，并需要一定周期方能顯現(xiàn)；但對(duì)房地產(chǎn)的投資和消費(fèi)的影響卻是迅速而又顯著的；對(duì)房?jī)r(jià)控制則主要來(lái)自于土地成本的控制。

（一）土地政策對(duì)北部灣地區(qū)房地產(chǎn)影響的積極因素分析

根據(jù)北部灣地區(qū)現(xiàn)行的土地管理制度和國(guó)家土地政策，結(jié)合北部灣地區(qū)土地調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的影響，可總結(jié)出以下土地調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的一些積極作用。

1.土地宏觀調(diào)控有利于市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)

北部灣地區(qū)的招、拍、掛等土地出讓政策的實(shí)施，使土地供應(yīng)信息透明化，在一定程度上保證了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的平等競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)。

2.有利于政府管理的科學(xué)化

針對(duì)土地供應(yīng)量，北部灣地區(qū)六市每年都在年初制定和公布土地供應(yīng)計(jì)劃。土地供應(yīng)計(jì)劃是城市土地市場(chǎng)供應(yīng)的基礎(chǔ)，有利于城市土地管理的科學(xué)化及合理化，提高土地管理的規(guī)范性。從目前來(lái)看，北部灣地區(qū)六市每年實(shí)施的土地供應(yīng)計(jì)劃，能夠合理的調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和數(shù)量，滿足市場(chǎng)的需求，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

3.有利于提高土地的開(kāi)發(fā)效率，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲

從土地供應(yīng)的開(kāi)發(fā)程度來(lái)看，北部灣地區(qū)各市政府先對(duì)計(jì)劃供應(yīng)的土地進(jìn)行初級(jí)開(kāi)發(fā)，再按照招、拍、掛的出讓方式進(jìn)行土地使用權(quán)的出讓。這一做法縮減了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的前期開(kāi)發(fā)工程量，減少了建設(shè)工期，使土地轉(zhuǎn)化為新增商品房的時(shí)間縮短，及時(shí)補(bǔ)充房地產(chǎn)的市場(chǎng)供給，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

（二）土地政策對(duì)北部灣地區(qū)房地產(chǎn)影響的消極因素分析

1.土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)的不合理

目前，北部灣地區(qū)的保障性住房供應(yīng)面積占供地總量比例較少，特別是市場(chǎng)公共租賃房供給量嚴(yán)重不足。隨著北部灣地區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)力度不斷加大，進(jìn)城務(wù)工外來(lái)人員對(duì)政府公租房需求量不斷增加，但公租房的建設(shè)量不能滿足市場(chǎng)需求，且準(zhǔn)入門檻高，這對(duì)城市發(fā)展和北部灣地區(qū)民生保障十分不利，存在引發(fā)社會(huì)問(wèn)題的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

2.土地政策作用的滯后性

由于土地政策生效具有滯后性，因此土地利用需要進(jìn)行預(yù)見(jiàn)性、前瞻性的合理規(guī)劃。從目前情況看，由于此項(xiàng)工作匱乏，北部灣地區(qū)大多只能依靠臨時(shí)出臺(tái)的土地調(diào)控政策進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)控，無(wú)法從根本上解決房?jī)r(jià)虛高問(wèn)題。

3.土地管理制度有待完善

近年來(lái)北部灣地區(qū)不斷出臺(tái)的土地政策，都強(qiáng)調(diào)對(duì)囤地、炒地、閑置土地進(jìn)行嚴(yán)厲打擊，然而政府對(duì)行為的懲罰力度一直“雷聲大，雨點(diǎn)小”，在實(shí)際執(zhí)行中缺乏強(qiáng)制性和法制性，從而導(dǎo)致政策實(shí)施脫離預(yù)期，造成土地囤積和資源浪費(fèi)。

四、北部灣地土地政策對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展調(diào)控的對(duì)策

房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)命脈，也是與民生相聯(lián)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。商品房從誕生之日起，就受到國(guó)家宏觀調(diào)控的影響。土地政策作為房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的工具，不僅能夠調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給量和供給價(jià)格，更能滿足國(guó)家經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的要求。

優(yōu)化北部灣土地政策對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的對(duì)策：

（一）政府應(yīng)從總體上把握土地市場(chǎng)的供給和需求，加強(qiáng)政策調(diào)控的力度

1.改善房地產(chǎn)住房用地供給結(jié)構(gòu)，把保障性安居工程的建設(shè)落到實(shí)處。保障性住房用地由政府部門主導(dǎo)供給，商品房用地供給交由市場(chǎng)主導(dǎo)。土地政策的落腳點(diǎn)要從重視土地供給量轉(zhuǎn)變?yōu)橥瑫r(shí)關(guān)注供給結(jié)構(gòu)和土地供給量。

2.土地市場(chǎng)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論上不應(yīng)受政府干預(yù)。但在我國(guó)，由于地方政府作為土地市場(chǎng)主導(dǎo)者的地位目前無(wú)法改變。因此北部灣各市的地方政府在理論與實(shí)際、應(yīng)然與實(shí)然的切換間，應(yīng)承擔(dān)的主要任務(wù)和扮演的角色是，根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況預(yù)期房地產(chǎn)發(fā)展的需求，做好市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，控制土地供給量，解決供需矛盾，達(dá)到抑制房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。

（二）發(fā)揮政府的職能，完善土地市場(chǎng)監(jiān)督管理制度

1.完善土地供給制度。在招標(biāo)過(guò)程中，既要考慮高價(jià)者中標(biāo)，也要嚴(yán)格把握進(jìn)入公開(kāi)競(jìng)標(biāo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)力，更要考慮消費(fèi)者的承受能力，以及可能產(chǎn)生的社會(huì)效益。

2.加強(qiáng)節(jié)約集約用地的管理政策，嚴(yán)格項(xiàng)目退出機(jī)制。一方面嚴(yán)打囤地、炒地、閑置土地行為，嚴(yán)格項(xiàng)目準(zhǔn)入政策，強(qiáng)化土地節(jié)約集約利用的評(píng)價(jià)。另一方面，繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)行農(nóng)村宅基地管理政策，對(duì)未及時(shí)開(kāi)發(fā)土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)堅(jiān)決依法收回，重新配置。

（三）加強(qiáng)土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的法制建設(shè)

一方面，政策的執(zhí)行力度往往弱于法律的執(zhí)行力度；另一方面，政策出臺(tái)所需的時(shí)間比較短，過(guò)于頻繁的采取土地政策會(huì)使得市場(chǎng)波動(dòng)也隨之頻繁。因此，規(guī)范土地市場(chǎng)，既要執(zhí)行政策，也要強(qiáng)調(diào)法律，法律法規(guī)的完善，才是長(zhǎng)期維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定的辦法。

（四）進(jìn)行土地和資金的優(yōu)化配置

敦促房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化自身資源配置，特別是優(yōu)化土地和資金鏈配置，同時(shí)監(jiān)督加快現(xiàn)有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度，提高產(chǎn)品品質(zhì)，樹(shù)立口碑。

（五）加快建立和完善城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)機(jī)制

建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)機(jī)制，是黨的十八提出的土地新政的主要內(nèi)容之一。由于北部灣地區(qū)的城市發(fā)展遠(yuǎn)落后于我國(guó)一線和沿海城市，因此更要不斷加快建立和完善城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)來(lái)保證北部灣地區(qū)的區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)平衡發(fā)展。

（六）土地新政背景下，對(duì)北部灣地區(qū)的土地管理制度改革要繼續(xù)深化

繼續(xù)深化北部灣地區(qū)城鄉(xiāng)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)、土地“只征不轉(zhuǎn)”、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、低丘緩坡荒灘等未利用地的綜合開(kāi)發(fā)利用、城市低效土地再開(kāi)放利用等改革。

（七）加大金融、貨幣等宏觀調(diào)控手段的支持力度

土地調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用相當(dāng)，且具有滯后性。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)熱、土地政策未及時(shí)產(chǎn)生效用時(shí)，需要政府相關(guān)部門加強(qiáng)金融和貨幣政策的宏觀調(diào)控手段支持，引導(dǎo)資金對(duì)項(xiàng)目的投入，刺激消費(fèi)者的需求，從而促進(jìn)北部灣地區(qū)各市的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)的發(fā)展。

（八）規(guī)范對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的管理，完成去庫(kù)存的目標(biāo)

目前北部灣地區(qū)的房地產(chǎn)的首要問(wèn)題依然是去庫(kù)存。政府相關(guān)部門應(yīng)鼓勵(lì)地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在北部灣各市發(fā)展，但同時(shí)還要規(guī)范對(duì)中機(jī)構(gòu)的管理，使得房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)法制化和規(guī)范化和迅速發(fā)展，進(jìn)而緩解北部灣地區(qū)商品房去庫(kù)存壓力。

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