SOHO反套路轉(zhuǎn)型 風(fēng)口中的潘石屹瞄上共享辦公

王宇

近來，有關(guān)潘石屹的報(bào)道中主要有兩個(gè)方面的內(nèi)容，一是澄清他的“跑路”傳聞；二是分享SOHO中國(guó)的共享辦公業(yè)務(wù)SOHO 3Q進(jìn)展。

作為一名地產(chǎn)商人，潘石屹在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代一度成為知名度最高的地產(chǎn)“網(wǎng)紅”，拍電影、做主持人、寫書、關(guān)注霧霾，似乎沿著“網(wǎng)紅”的道路越走越遠(yuǎn)。如今，當(dāng)人們?cè)俣燃嘘P(guān)心起他背后的地產(chǎn)集團(tuán)卻是由傳言而起。

為什么外界會(huì)說潘石屹“跑路”了？潘石屹與SOHO中國(guó)賣樓的背后，中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了怎樣的變化？SOHO 3Q會(huì)帶領(lǐng)SOHO中國(guó)走向何方？帶著這些相關(guān)問題，《投資者報(bào)》記者致電致函SOHO中國(guó)，但并未收到對(duì)方只言片語(yǔ)的回復(fù)。

大山里走出的青年

網(wǎng)上有關(guān)潘石屹的介紹是這樣寫的，潘石屹，知名房地產(chǎn)商，1963年出生于甘肅省天水市潘集寨，他是微博大V，拍電影，做主持人，寫書，關(guān)注霧霾。潘石屹家中兄弟姊妹五個(gè)，他排行老大，父親潘詩(shī)林，上世紀(jì)50年代畢業(yè)于陜西師范大學(xué)，曾在清水縣縣政府就職，1962年被下放至潘集寨。作為一位知識(shí)分子，教育兒女時(shí)與普通農(nóng)民家庭不同，在周圍人的異樣眼光中，完成了潘石屹最初的也是最有影響的家庭教育。

潘石屹說自己是從大山里走出來的，家鄉(xiāng)的山很陡也很大，氣候很寒冷。曾經(jīng)，潘石屹逢人就推薦電視劇《平凡的世界》，這部他讀過至少七遍的小說，后來他還為同名電視劇代言。只因小說里描繪的，是他從小生活的平凡世界，他在書中看到了自己的童年。小說里的孫少平說過一句話，我遲早要扒火車去外面的世界，這句話曾經(jīng)也是潘石屹發(fā)自心底的聲音。

1979年，潘石屹考入蘭州培黎中專。兩年以后，他以全校第二名的成績(jī)被河北的中國(guó)石油管道學(xué)院錄取，成為一名大學(xué)生。1984年潘石屹大學(xué)畢業(yè)，被分配到廊坊的石油部門工作，捧上了鐵飯碗，每個(gè)月有46元的收入。

潘石屹將工資一分為三，其中兩份寄給相繼考上大學(xué)的兩個(gè)妹妹。而他工作后積累的第一筆錢，就是給家里買了一臺(tái)電視機(jī)。由于他母親長(zhǎng)年癱瘓?jiān)诖?，潘石屹知道電視?duì)她有多重要。1987年兩個(gè)妹妹畢業(yè)，沒有了“養(yǎng)家”負(fù)擔(dān)的潘石屹，最終還是服從了自己不安分的心，辭掉公職，南下尋夢(mèng)。

南下尋夢(mèng)創(chuàng)業(yè)

放棄了這來之不易的鐵飯碗，潘石屹辭職南下深圳，到達(dá)南頭關(guān)時(shí)，身上僅剩下80多元錢，這便是多年后外界描述的潘石屹的“創(chuàng)業(yè)資本”。

其實(shí)，潘石屹下海之時(shí)，也并不明白自己到底可以干什么、想干什么，但是潘石屹清楚地預(yù)見到：在機(jī)關(guān)里與其平淡無(wú)奇地度過一生，還不如下海轟轟烈烈地去拼一把。

后來潘石屹講述了自己下海的心路歷程：“我辭職是因?yàn)槟鞘且粋€(gè)開放而令人激動(dòng)的年代，國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人的言行，如當(dāng)時(shí)胡耀邦穿一身西裝都給國(guó)人的觀念帶來很大的沖擊。在這種沖擊下，我慢慢覺得，我在機(jī)關(guān)的工作完全是多余的、沒用的?？赡芪覀儥C(jī)關(guān)只有一個(gè)部門，就是輸油管理的調(diào)度室有用。我感覺到隨著社會(huì)的發(fā)展，各種多余的，不能給社會(huì)帶來價(jià)值的環(huán)節(jié)遲早會(huì)被淘汰掉?！?/p>

有媒體報(bào)道稱，由于沒有邊境通行證，潘石屹和四川綿陽(yáng)人李勇，在“蛇頭”幫助下，花了50元，爬過深圳二線關(guān)鐵絲網(wǎng)，進(jìn)入深圳。在深圳，言語(yǔ)不通的潘石屹在建筑工地挑過磚，推銷過電話機(jī)，從業(yè)務(wù)員干到了業(yè)務(wù)經(jīng)理。

1988年，“不愿一直給香港人跑腿的”潘石屹來到剛剛建省的海南，找不到工作，就在磚廠打工，挖土、和泥、脫磚坯。后來潘石屹成為磚廠的廠長(zhǎng)，他曾描述過那段艱辛的生活：發(fā)電機(jī)一個(gè)月內(nèi)被偷過3次、和憤懣的民工商談工資、在居所差點(diǎn)被磚砸、承包磚廠、磚廠倒閉。

半年后磚廠停產(chǎn)，潘石屹重回?？?。隨著經(jīng)濟(jì)低潮的來臨，大部分淘金者都撤了，潘石屹?zèng)Q定留下來碰碰運(yùn)氣?！袄韨€(gè)發(fā)兩塊錢還要砍價(jià)砍成一塊。晚上睡在沙灘上，還要把衣服埋在沙堆里，生怕被人偷了。在別人房間看春節(jié)聯(lián)歡晚會(huì)看了一半，便被人家趕走了?！?/p>

1991年8月，潘石屹與人合伙注冊(cè)成立萬(wàn)通公司，高息借貸1000多萬(wàn)元炒房，隨著海南經(jīng)濟(jì)第二波熱潮的到來，在短短半年多時(shí)間里，萬(wàn)通積累下了超過千萬(wàn)元的資金。“雖然后來又賠掉了，但讓自己找到了膽量?！边@是潘石屹賺取的第一桶金，也有了日后轟動(dòng)地產(chǎn)江湖的萬(wàn)通六君子。

1992年8月，預(yù)感到海南房產(chǎn)泡沫不能持久的潘石屹撤離海南，北上京城。

“原來我覺得錢對(duì)人還是很重要的。因?yàn)槌錾谵r(nóng)村，從小就缺吃少穿的，加上我母親長(zhǎng)年癱瘓，我對(duì)財(cái)富的追求，也許算是很大的一個(gè)動(dòng)力吧！”2005年，在接受《人民日?qǐng)?bào)》記者的采訪時(shí)潘石屹這樣陳述他創(chuàng)業(yè)的動(dòng)因。

借SOHO中國(guó)做大

1995年，潘石屹離開萬(wàn)通，同年，潘石屹創(chuàng)辦紅石實(shí)業(yè)和SOHO中國(guó)，并開始開發(fā)SOHO現(xiàn)代城項(xiàng)目。

為了宣傳另類而前衛(wèi)的SOHO居住概念，為了將房子盡量銷售出去，既沒有深厚背景又缺少資金的潘石屹親自擔(dān)任SOHO 現(xiàn)代城的形象代言人，從此游走在地產(chǎn)和娛樂兩界：作為男主角先后接拍了摩托羅拉、IBM、索尼、LG電視廣告片；本色出演電影《阿斯匹林》；主持脫口秀節(jié)目《老友記》之《Mr.Pan》；寫博客、微博粉絲數(shù)千萬(wàn)；拍照片出影集；關(guān)注PM2.5。

娛樂營(yíng)銷無(wú)疑是成功的，潘石屹曾表示，SOHO中國(guó)用于宣傳推廣的費(fèi)用不到每個(gè)項(xiàng)目的千分之七。而一般大型樓盤用于此方面的費(fèi)用為百分之三左右，南方的一些樓盤甚至達(dá)到百分之五。

SOHO中國(guó)致力于在北京和上海城市中心開發(fā)和持有高檔商業(yè)地產(chǎn)，堅(jiān)持獨(dú)特創(chuàng)新的建筑理念，所開發(fā)項(xiàng)目均成為城市建設(shè)中的里程碑建筑。目前，SOHO中國(guó)已成為北京、上海最大的辦公樓開發(fā)商，開發(fā)總量達(dá)500萬(wàn)平方米。

2007年10月8日，SOHO中國(guó)在香港聯(lián)交所成功上市（股票代碼：410），融資19億美元，創(chuàng)造了亞洲最大的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)IPO。2006年以來，SOHO中國(guó)6次入選《財(cái)富》雜志中文版評(píng)選出的“最受贊揚(yáng)的中國(guó)公司”全明星榜。

賣樓引發(fā)傳言

潘石屹曾公開表示，“在‘資產(chǎn)荒時(shí)，我擁有中國(guó)境內(nèi)的房子比擁有中國(guó)境內(nèi)的人民幣要好?！比欢?，近年來，他的行動(dòng)似乎在持續(xù)“減持”。

2012年，SOHO中國(guó)在業(yè)績(jī)會(huì)上宣布，逐步告別一直以來散售的商業(yè)模式，改為持有出租物業(yè)，開啟SOHO中國(guó)的轉(zhuǎn)型之路。這被潘石屹認(rèn)為是SOHO中國(guó)的第三次轉(zhuǎn)型，前兩次轉(zhuǎn)型分別是早年公司從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)做商業(yè)地產(chǎn)及2007年赴港上市。

2014年，SOHO中國(guó)改為“自持”模式后首次“變卦”，將位于上海的SOHO靜安廣場(chǎng)和SOHO海倫廣場(chǎng)以52.32億元出售給金融街控股。當(dāng)時(shí)SOHO中國(guó)的官方回應(yīng)是發(fā)掘在北京和上海的黃金地段收購(gòu)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的機(jī)遇。由于溢價(jià)僅為11.26億元，溢價(jià)率不足27.4%，外界認(rèn)為，該次變卦是SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型后的無(wú)奈之舉。

2016年7月，SOHO中國(guó)將公司旗下SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)項(xiàng)目以32.2億元的價(jià)格整售給國(guó)華人壽保險(xiǎn)股份有限公司。這次潘石屹給出的原因是：能賺的錢就要賺。

2016年8月，潘石屹宣布將繼續(xù)出售上海凌空SOHO、虹口SOHO和SOHO天山廣場(chǎng)3個(gè)非核心項(xiàng)目。然而，在時(shí)隔半年后（2017年3月）的SOHO中國(guó)業(yè)績(jī)報(bào)告會(huì)上，潘石屹卻當(dāng)眾變卦，稱要暫緩銷售。

3個(gè)月后，潘石屹毫無(wú)征兆地突然以35.73億元將虹口SOHO整售，并對(duì)外宣布啟動(dòng)北京光華路SOHO2、上海凌空SOHO兩個(gè)項(xiàng)目的整售，外界保守估值在105億元左右。

今年6月26日，潘石屹的SOHO中國(guó)以35.73億元整售虹口SOHO。7月4日，潘石屹對(duì)外宣布啟動(dòng)北京光華路SOHO2、上海凌空SOHO兩個(gè)項(xiàng)目的整售。這是潘石屹首次整售北京物業(yè)。

近期，“賣賣賣”幾乎成為地產(chǎn)商的集體選擇。一時(shí)間，“王健林、潘石屹接連甩賣資產(chǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)要變天”的傳聞充斥于網(wǎng)絡(luò)。

對(duì)此，近日，在SOHO中國(guó)中期業(yè)績(jī)會(huì)上，關(guān)于出售資產(chǎn)，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹表示，“說我們跟李嘉誠(chéng)、王健林一起都要跑了，這是誤解，”“我們能往哪兒跑去？說我們是從重資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)，向平臺(tái)化的共享經(jīng)濟(jì)模式，這是對(duì)的。”

轉(zhuǎn)型共享辦公

談及對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的看法，潘石屹認(rèn)為，經(jīng)過過去20多年的快速發(fā)展和建設(shè)，中國(guó)已經(jīng)不缺房子了。

為何SOHO中國(guó)向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型？潘石屹則向媒體表示，房地產(chǎn)行業(yè)“拿地—開發(fā)—銷售”的這種商業(yè)模式到2017年基本就已經(jīng)結(jié)束了，地價(jià)高、地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)率很低，天花板已經(jīng)在來的路上，甚至已經(jīng)來了。SOHO中國(guó)不會(huì)再通過拿地去建房，SOHO 3Q接下來的發(fā)展，也要走輕資產(chǎn)化的發(fā)展方向，這也可以理解為SOHO中國(guó)開始向輕資產(chǎn)方向轉(zhuǎn)型。

潘石屹經(jīng)歷了二十多年前房地產(chǎn)投資的造富神話，也見證了如今科技和互聯(lián)網(wǎng)帶來的深刻變革。2015年，公司推出SOHO 3Q，目前SOHO 3Q業(yè)已成為國(guó)內(nèi)最大的共享辦公室運(yùn)營(yíng)商。經(jīng)過兩年多的發(fā)展，已成為北京、上海最大的共享辦公空間。截至2016年底，SOHO3Q平均出租率約為85%。但對(duì)于SOHO3Q的盈利數(shù)字，SOHO中國(guó)稱，涉及商業(yè)機(jī)密不便透露，目前尚未見諸公開報(bào)道。

在北京、上海獲得了3Q共享辦公的寶貴市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)后，潘石屹確定下一步將把共享辦公這一模式放到廣州、深圳發(fā)展，不過他強(qiáng)調(diào)不會(huì)與地產(chǎn)商合作共享辦公；他表示，目前中國(guó)很多城市辦公樓空置率很高，不會(huì)繼續(xù)買地自己蓋商業(yè)地產(chǎn)，空置率這么高還蓋會(huì)成為自己和銀行的負(fù)擔(dān)，在廣州等地會(huì)選擇租場(chǎng)地做共享辦公市場(chǎng)。

據(jù)SOHO中國(guó)總裁閻巖向外界透露，截至到現(xiàn)在，SOHO 3Q有1.7萬(wàn)個(gè)座位，17個(gè)中心，整體出租率為85%，預(yù)計(jì)到年底出租率將達(dá)到95%。接下來，為了完成SOHO 3Q數(shù)量級(jí)的擴(kuò)張，未來除了一線城市，還會(huì)下沉到二線城市，也有可能到三線城市去發(fā)展。

而對(duì)于SOHO 3Q新項(xiàng)目的獲取方式，潘石屹表示，不會(huì)拿地再去建設(shè)SOHO 3Q，也不會(huì)整體收購(gòu)一棟舊有物業(yè)去改造成SOHO 3Q，“我把CBD的房子都賣了，再到別的地方收購(gòu)破房子，這生意不是做反了嗎？”

“未來的SOHO中國(guó)，將不再是一家重資產(chǎn)的房地產(chǎn)公司，而是一家互聯(lián)網(wǎng)公司。” 潘石屹曾經(jīng)開玩笑地說，就像百度、阿里、騰訊被簡(jiǎn)稱為BAT一樣，也許，有一天，SOHO中國(guó)也會(huì)成為一個(gè)“S”。這一天什么時(shí)候會(huì)到來，外界應(yīng)該也比較好奇，但總還是要給潘石屹與SOHO中國(guó)一點(diǎn)時(shí)間。