成熟的住房租賃應(yīng)該由市場主導(dǎo)

王全寶+王雅欣

顧云昌認(rèn)為，真正成熟的租賃市場應(yīng)以個人、小業(yè)主的出租為主，而不是由政府或國有企業(yè)來唱主角；應(yīng)該通過立法來規(guī)范住房租賃市場。

今年上半年，各地因城施策從需求端發(fā)力，相繼出臺樓市調(diào)控政策；下半年開始，一些城市出臺了租購?fù)瑱?quán)、共有產(chǎn)權(quán)房等政策。

對于房改新政是否能大力推進(jìn)住房租賃市場的發(fā)展，從而扭轉(zhuǎn)問題重重的局面，住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌并不是很樂觀。

他認(rèn)為，傳統(tǒng)觀念、租賃市場不規(guī)范以及租售性價比不合理等因素交織在一起，使得房改困難重重。

三個問題繞不開

中國新聞周刊：最近，有些城市宣布對特定人群實行租購?fù)瑱?quán)政策，你對此如何評價？

顧云昌：現(xiàn)在主要是要大力培育和發(fā)展住宅租賃市場，為什么要發(fā)展租賃市場，要從這開始分析，然后再談所謂的租購?fù)瑱?quán)。

發(fā)展租賃市場的主要目的是為了使市場的住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)更加合理，老百姓的住房既可以買也可以租。住宅市場既有商品房，也有保障房，形成完備的住房體系。

現(xiàn)在看，市場上商品房和保障房都有，但是在發(fā)展結(jié)構(gòu)上不合理。過去幾年，商品房發(fā)展很快，而租賃市場發(fā)育相對滯后。

從世界的發(fā)展經(jīng)驗來看，租賃市場的發(fā)展有助于解決住房問題：一方面，相對于買房而言，一次性支付的錢少，不用什么首付款，這就降低了解決住房的門檻；另一方面，從人才流動來說，城市化進(jìn)程當(dāng)中，人才流動非常頻繁，租賃市場很有必要發(fā)展起來。

中國新聞周刊：為什么中國的住房租賃市場發(fā)展如此緩慢？

顧云昌：我認(rèn)為有三方面的原因：一是傳統(tǒng)觀念導(dǎo)致。人們感覺在城里沒有一套屬于自己的房子就沒有安全感，特別是我講過的“丈母娘需求”。

二是租賃市場不規(guī)范導(dǎo)致租房者的利益得不到保障，租房者沒有安全感。此外，市場不規(guī)范也讓出租人感到不放心。比如在租賃期間，房子的內(nèi)部遭到結(jié)構(gòu)破壞等。

三是租售比價不合理。近十年時間，房價漲了大約五倍到十倍，有人將房子作為投資品使用，不進(jìn)行出租，坐等房子升值，升值的利潤比租金的收益高很多。這種租售比價不合理導(dǎo)致人們愿意買房，不愿意租房。

上述三個原因交織在一起，目前很難有大的突破。

中國新聞周刊：那么應(yīng)該如何解決上述問題？

顧云昌：首先要改變?nèi)藗兊膫鹘y(tǒng)觀念；其次，要規(guī)范化租賃市場，讓出租者感覺到租房也是安全的，租房也能享受到同等的待遇。目前租房和買房之間待遇是完全不平等的。

第三，要使房價平穩(wěn)，不要漲得太快。漲得太快，看起來是租售比價不合理，實際上還是投資買房合算。這三個問題解決了，那么租賃市場自然就發(fā)展起來了，所以真正要使租賃市場發(fā)展起來，解決人們住房問題，這三個問題是繞不開的。

發(fā)展租賃市場，提出了租售同權(quán)，使人感覺到租房也能夠享有和買房同樣的權(quán)益，并且是安全的。此外，如果再把房價控制好，租賃市場就會很快發(fā)展起來。

缺少合理的、透明的、產(chǎn)權(quán)明晰的產(chǎn)品

中國新聞周刊：從目前的政策來看，政府想如何解決問題？

顧云昌：所謂租售并舉，其目的就是發(fā)展租賃市場。但是大家租賃的積極性不高。那怎么辦？目前，政府讓國有企業(yè)來承擔(dān)大量出租房的任務(wù)，政府在土地審批的時候，強(qiáng)制要求建造的房屋是必須出租的。但是，真正成熟的租賃市場，應(yīng)該是個人、小業(yè)主的出租為主的，而不是政府或者有關(guān)的國有企業(yè)來承擔(dān)。

為了發(fā)展租賃市場，廣州、無錫等地提出租購?fù)瑱?quán)問題。他們提出的租購?fù)瑱?quán)，一個是從學(xué)區(qū)房開始，一個是從吸引人才開始。

有些地方提出租購?fù)瑱?quán)的出發(fā)點不是為了真正解決住房問題，他們的主要目的是吸引人才，搶占人才高地。他們是想通過租售同權(quán)政策激發(fā)租賃市場，把人才吸引過來，給人才提供租房。

實際上，租購?fù)瑱?quán)在中小城市可以實現(xiàn)，但在北京、上海這樣的城市實現(xiàn)租購?fù)瑱?quán)，我對此并不抱樂觀的看法。

租購?fù)瑱?quán)，首先要解決的就是戶籍問題。解決戶籍問題，在中小城市容易，城市越大越難，有些中小城市，可以實行租購?fù)瑱?quán)，有些特大城市難度就比較大。廣州提出租購?fù)瑱?quán)，我覺得實現(xiàn)的難度也蠻大的。

中國新聞周刊：實行租售并舉以及租購?fù)瑱?quán)，你認(rèn)為這些政策真的能夠?qū)崿F(xiàn)房價的回落嗎？

顧云昌：房地產(chǎn)市場追求的有兩大目標(biāo)：一是住有所居。發(fā)展住房租賃市場，最大目標(biāo)就是解決居住問題。除了解決戶籍人口居住問題，還要解決新市民的居住問題。

二是要促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。所謂健康發(fā)展，其中的一個目標(biāo)就是房價要基本穩(wěn)定，而不是忽高忽低。推出租購?fù)瑱?quán)也好，推出共有產(chǎn)權(quán)也好，都是為了更好地解決所有人的住房問題，實現(xiàn)住有所居。

目前，我們的供給結(jié)構(gòu)當(dāng)中銷售房占大多數(shù)，而出租房太少。比如住房供給當(dāng)中分為兩類：一類是商品住房，一類是保障性住房。那么現(xiàn)在最缺少的是中低收入家庭居住的房子。對于中低收入家庭，政府提供了廉租房、公租房，甚至有些城市建了保障性住房?，F(xiàn)在最缺少的就是新進(jìn)城的、新市民住的房子。

實際上，發(fā)展租賃市場和共有產(chǎn)權(quán)，都體現(xiàn)了改變供給側(cè)的結(jié)構(gòu)，為了讓所有人有房子住，都能找到他需要并且與供給能力相對應(yīng)的產(chǎn)品。

住房市場分為兩塊：一塊是商品房，一塊是保障房。同樣，人們獲得商品房和保障房的途徑有兩個，一個是買，一個是租。

商品房的買房市場已經(jīng)充分發(fā)展了，但租房市場還不夠。在保障房市場當(dāng)中，有大量的出租房，這是針對低收入人群的；但是缺少用于購買的保障房，于是這一塊就推出共有產(chǎn)權(quán)房了。

也就是說，商品房方面缺少供出租的部分，而保障房方面缺少的是供購買的部分，缺少合理的、透明的、產(chǎn)權(quán)明晰的產(chǎn)品。這就是兩個結(jié)構(gòu)性問題。

解決問題要先從結(jié)構(gòu)性改革開始，推進(jìn)供給側(cè)改革，建立立足于長遠(yuǎn)的制度，以更好地解決中低收入家庭、尤其是沒有戶籍的北漂一族和新市民的住房問題。

要形成有差別的租售并舉市場體系

中國新聞周刊：有專家稱，中國住房的發(fā)展方向會是新加坡模式，對此你怎么看？

顧云昌：這是一個誤讀，根本不存在這個問題。我去新加坡考察過，他們銷售的經(jīng)濟(jì)適用住房為主，政府在住房上給老百姓一些補(bǔ)貼，價格比市場價格要低20%～30%，商品房比重是少的。

中國不可能走新加坡模式。中國的住房政策肯定是根據(jù)中國的實際情況制定，當(dāng)然也學(xué)習(xí)了新加坡的經(jīng)驗以及香港、美國、德國的經(jīng)驗，會形成了中國獨特的住房制度。

中國新聞周刊：租售并舉作為當(dāng)下住房改革的一個新思路，這一思路該如何化為現(xiàn)實？

顧云昌：第一要發(fā)展住房租賃市場；第二要規(guī)范化、法律化，法制化。

一方面，要從發(fā)展和規(guī)范租賃市場著手，擴(kuò)大出租房的比重。另一方面，要通過立法來規(guī)范住房租賃市場。

中國新聞周刊：在你看來，未來中國住房體系大概會是什么樣子的呢？

顧云昌：未來中國住房供應(yīng)體系會越來越完備，形成既有供中等收入家庭購買和租賃的商品房市場；又有供中低收入家庭購買和租賃的有保障性的住房；還有供低收入和最低收入家庭的保障房市場。

最低收入和低收入家庭就是租賃的市場。也就是說，不同收入的家庭有不同的住房政策和供應(yīng)產(chǎn)品，能夠滿足與不同家庭消費能力相匹配的居住需求，這就是完備的供給側(cè)改革。

另外，在城鎮(zhèn)化過程當(dāng)中，特別要強(qiáng)調(diào)的是新市民的住房，要切實解決他們的住房問題。租賃市場也好，銷售市場也好，都要有相應(yīng)的產(chǎn)品，適合新市民的商品房市場和保障房產(chǎn)品。

值得注意的是，租賃市場在不同的城市是完全不一樣的。在人口流動很大的一二線城市，要大力發(fā)展租賃市場，但在人口流動不大的地方，主要是發(fā)展銷售市場。

中國租賃住房市場肯定有很大的發(fā)展前景，這是由中國國情所決定的，是中國城市化的需要。但調(diào)整結(jié)構(gòu)不是一蹴而就的，可能需要五年、十年，甚至更長的時間，才能把租賃市場完善起來。

我個人認(rèn)為，到2030年，能夠形成完備的住房市場體系，也就是在各地形成有差別的租售并舉的保障房和商品房相結(jié)合的市場體系。