旅游地產(chǎn)項(xiàng)目與前景分析

王光宇

(大連萬達(dá)商業(yè)規(guī)劃研究院有限公司，北京 100022)

0 引言

“隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，我國(guó)目前每年有3 000萬人次外出旅游，旅游業(yè)消費(fèi)更是日益增長(zhǎng)。其中，度假型置業(yè)需求以每年24%以上的速度增長(zhǎng)，市場(chǎng)趨勢(shì)已勢(shì)不可擋。中華房商合作聯(lián)合會(huì)執(zhí)行主席賈臥龍認(rèn)為，在宏觀調(diào)控下，一場(chǎng)行業(yè)洗牌已悄然開始。此番調(diào)控不僅意在“遏制部分城市房?jī)r(jià)上漲過快”，隨著調(diào)控深入，推動(dòng)整個(gè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型已經(jīng)上升為調(diào)控與市場(chǎng)調(diào)節(jié)的合力使命。與住宅相比，旅游地產(chǎn)正在迎來春天。專家預(yù)計(jì)，住宅市場(chǎng)面臨緊縮，商業(yè)地產(chǎn)后續(xù)經(jīng)營(yíng)難度不小，而旅游地產(chǎn)作為旅游產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)合體，憑借強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)杠桿效應(yīng)以及政策導(dǎo)向性優(yōu)勢(shì)更加明顯。旅游地產(chǎn)的投資、自用的雙重功能無疑成為開發(fā)商的一針強(qiáng)心劑?！边@是筆者最近在網(wǎng)上看到的一片簡(jiǎn)訊，可見目前對(duì)于旅游地產(chǎn)的前景是十分的看好。

1 什么是旅游地產(chǎn)

旅游地產(chǎn)指所有依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項(xiàng)目，可稱為旅游房地產(chǎn).較之一般的住宅，旅游房地產(chǎn)的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)在于它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫嫁接，具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時(shí)擁有完善的配套功能和極高的投資價(jià)值。首先在一個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開始之前必須選擇一個(gè)具備條件的城市，須有良好的旅游資源，當(dāng)?shù)卣畬?duì)于旅游項(xiàng)目要抱有極大的熱情和支持力度。

2 如何發(fā)展旅游地產(chǎn)

在項(xiàng)目選址上盡量接近風(fēng)景旅游區(qū)，目前大部分景區(qū)都是受國(guó)家保護(hù)的在建設(shè)上制約比較多，開發(fā)商要面對(duì)提高拿地成本，容積率受制約等諸多問題。所以項(xiàng)目選址一般都會(huì)靠近景區(qū)附近或景色秀麗，鄰山鄰水的區(qū)域。大型的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目要涵蓋多個(gè)內(nèi)容故占地面積在幾平方公里，小型的則幾十公頃。所以基本都是毛地，通常大型旅游地產(chǎn)開發(fā)商要從總、控規(guī)開始規(guī)劃設(shè)計(jì)。旅游地產(chǎn)要遵循因地制宜，就地取材，依山造勢(shì)等原則，否則地勢(shì)平坦的項(xiàng)目還好，幾平方公里山地會(huì)產(chǎn)生大量的土方。其實(shí)山地對(duì)于旅游地產(chǎn)來說更好營(yíng)造氛圍，可多利用谷地規(guī)劃低密度建筑形成錯(cuò)落的臺(tái)地，谷底或采光不好無法利用的地段則可設(shè)計(jì)為景觀園林。山地項(xiàng)目在做總體規(guī)劃時(shí)要注意防洪排澇，多對(duì)地形內(nèi)的徑流進(jìn)行分析可對(duì)水系加以利用造景升勢(shì)。場(chǎng)地選址交通是一個(gè)重要因素，項(xiàng)目位置可以在市郊或據(jù)市中心稍偏遠(yuǎn)一些但是必須交通方便。場(chǎng)地內(nèi)的道路基本以城市二級(jí)道路為主干道，三級(jí)道路作為支路，附設(shè)小區(qū)道路。

通常在大型旅游地產(chǎn)營(yíng)銷上前期投資會(huì)很巨大，一般開發(fā)商會(huì)分幾期幾年分階段開發(fā)。項(xiàng)目位置可能所在地是比較人煙稀少的地域，這樣要在前期規(guī)劃時(shí)就必須先確定啟動(dòng)區(qū)建設(shè)比較有特色的項(xiàng)目來吸引人氣，帶活后期項(xiàng)目。比如深圳東部華僑城就是先做主題公園營(yíng)造起人氣后在帶活相關(guān)酒店及居住地產(chǎn)。首先啟動(dòng)區(qū)位置要在現(xiàn)狀交通比較方便的地塊內(nèi)。啟動(dòng)項(xiàng)目一般選擇項(xiàng)目的精華建設(shè)比如主題公園，大型商業(yè)中心，度假酒店，體育球場(chǎng)，高檔居住區(qū)等。另外，旅游收益周期相比住宅和商業(yè)地產(chǎn)都更長(zhǎng)，對(duì)開發(fā)企業(yè)資金壓力較大。以知名旅游地產(chǎn)開發(fā)商華僑城為例，其主營(yíng)的主題公園+酒店+地產(chǎn)模式，一次性投入資金很大，營(yíng)運(yùn)成本較高，收益比較平穩(wěn)，但成長(zhǎng)性不是非常高。其盈利主要靠地產(chǎn)，每年貢獻(xiàn)大約80%的利潤(rùn)，旅游業(yè)務(wù)僅貢獻(xiàn)不到20%。此外，如果不充分考慮就業(yè)人口以及消費(fèi)人群，就盲目大規(guī)模建設(shè)酒店、會(huì)所、娛樂設(shè)施等都有很大風(fēng)險(xiǎn)。

因地制宜的選擇開發(fā)項(xiàng)目也是決定營(yíng)銷的成敗，應(yīng)盡量在前期做細(xì)致的市場(chǎng)定位回避投資風(fēng)險(xiǎn)。比如項(xiàng)目所在地域稀缺游樂設(shè)施可考慮建設(shè)主題公園或海洋館等類似項(xiàng)目。如項(xiàng)目所在區(qū)域氣候宜人可考慮建設(shè)戶外體育項(xiàng)目如球場(chǎng)或體育訓(xùn)練中心，靠近海邊湖邊可建造帆船、帆板基地，寒冷地區(qū)則可考慮滑雪、滑冰項(xiàng)目等。

所有的旅游地產(chǎn)基本有一個(gè)共性就是都具備高檔次的旅游度假酒店。度假酒店是以接待休閑度假游客為主，為休閑度假游客提供住宿、餐飲、娛樂與游樂等多種服務(wù)功能的酒店。與一般城市酒店不同，度假酒店不像城市酒店多位于城市中心位置，大多建在濱海、山野、林地、峽谷、鄉(xiāng)村、湖泊、溫泉等自然風(fēng)景區(qū)附近，向旅游者們傳達(dá)著不同區(qū)域、不同民族豐富多彩的地域文化、歷史文化等。做為大型旅游度假區(qū)單個(gè)的旅游度假酒店孤掌難鳴，在以往的項(xiàng)目基本在4到5個(gè)高星級(jí)的度假酒店形成酒店群的氛圍。酒店區(qū)宜規(guī)劃在能依托旅游項(xiàng)目的周邊比如風(fēng)景區(qū)、球場(chǎng)、主題公園、滑雪場(chǎng)等起到相互烘托的作用。酒店形式不宜建設(shè)高密度集中式的商務(wù)酒店，目前比較流行的是做獨(dú)棟別墅式或低密度圍合式。在建筑風(fēng)格方面，首先要傳達(dá)酒店的信息，但更為重要的是，要著力彰顯地域文化，充分吸納當(dāng)?shù)氐牡赜蚪ㄖL(fēng)格特色，體現(xiàn)地域特征與文化氣質(zhì)，強(qiáng)調(diào)與周圍環(huán)境的有機(jī)融合，努力為住客創(chuàng)造休閑放松的環(huán)境。

在旅游地產(chǎn)中主題公園文化在進(jìn)些年發(fā)展比較迅速，在中國(guó)南方推出了大批如華僑城的歡樂谷，常州的恐龍園、嬉戲谷等高檔次主題公園。上海的迪士尼樂園預(yù)計(jì)2014年開業(yè)總投資高達(dá)244.8億元，接近世博會(huì)286億元的投資規(guī)模。而在美國(guó)主題娛樂協(xié)會(huì)(TEA)與美國(guó)AECOM集團(tuán)聯(lián)合發(fā)布的2010年全球主題公園游客量報(bào)告中，中國(guó)的華僑城主題公園位列全球第八，也創(chuàng)造了中國(guó)企業(yè)的最好排名。在設(shè)計(jì)方面國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單位尚屬發(fā)展階段，業(yè)主大多比較信任技術(shù)成熟外方設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)。主題公園可結(jié)合酒店及出售物業(yè)綜合規(guī)劃。國(guó)內(nèi)主題公園目前在向多元化發(fā)展，除了娛樂還增加了如度假、婚慶等綜合業(yè)務(wù)使其自身價(jià)值提升的更高。

旅游地產(chǎn)中的居住地產(chǎn)基本都設(shè)計(jì)低密度、豪宅類型。大型旅游地產(chǎn)會(huì)分幾個(gè)階段拿周邊地作為住宅建設(shè)用地，一般來說旅游地產(chǎn)在投入使用兩三年后會(huì)形成較好的人氣，可帶動(dòng)出售物業(yè)的價(jià)格。如果規(guī)模較大也必須考慮消防站、變電所、水泵房、垃圾中轉(zhuǎn)站等市政設(shè)施。

目前國(guó)內(nèi)一些旅游地產(chǎn)會(huì)附建一些體育類項(xiàng)目，如網(wǎng)球場(chǎng)、小球訓(xùn)練中心、馬術(shù)場(chǎng)等高檔體育場(chǎng)所、會(huì)所，這些項(xiàng)目無疑為地產(chǎn)的品質(zhì)再提升一個(gè)層次。規(guī)模大則幾十公頃，小則幾千、幾百平方米，根據(jù)項(xiàng)目用地大小而定。周邊規(guī)劃的居住社區(qū)也必然是高檔次的豪宅，有些項(xiàng)目把低密度住宅規(guī)劃在球場(chǎng)里，使業(yè)主出門即可進(jìn)入球場(chǎng)享受貴賓待遇。

總體來說服務(wù)業(yè)特別是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)是一個(gè)國(guó)家現(xiàn)代化程度和社會(huì)文明進(jìn)步的重要標(biāo)志，是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量，是衡量該國(guó)和地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的一項(xiàng)重要指標(biāo)。

隨著經(jīng)濟(jì)全球化的到來，旅游產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展逐漸成為第三產(chǎn)業(yè)中很強(qiáng)大的一個(gè)支撐。

旅游地產(chǎn)市場(chǎng)基本呈現(xiàn)“一級(jí)城市靠地產(chǎn)，二、三級(jí)城市靠資源”的涇渭分明的發(fā)展態(tài)勢(shì)。北京、上海、天津等一級(jí)城市的旅游房地產(chǎn)基本上走“地產(chǎn)”路線，以人造景區(qū)、景點(diǎn)來配套于住宅、酒店、社區(qū)等的開發(fā);而二、三級(jí)城市的旅游房地產(chǎn)則主要走“旅游”路線，依托區(qū)域的高等級(jí)旅游資源進(jìn)行項(xiàng)目配置。

同時(shí)，由于我國(guó)地理、經(jīng)濟(jì)發(fā)展特性，形成了沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、景觀資源豐富等特點(diǎn)，旅游地產(chǎn)業(yè)率先在這一區(qū)域落足，而中、西部旅游地產(chǎn)不僅僅在數(shù)量上較少，且多集中在城市的附近相鄰城市。雖然國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)具有近10 a，但規(guī)模性、多渠道置業(yè)流不充分。特定地區(qū)間的旅游地產(chǎn)置業(yè)人群特性較為單一。一方面與民眾的旅游地產(chǎn)消費(fèi)意識(shí)較低有關(guān)，另一方面原因在于旅游地產(chǎn)產(chǎn)品類別和服務(wù)方式較少，推廣不足。

綜上所述，旅游地產(chǎn)依托著旅游業(yè)的大環(huán)境正在蒸蒸日上，旅游地產(chǎn)不能像出售物業(yè)那樣立竿見影的看到回報(bào)，但是根據(jù)近年來國(guó)家對(duì)地產(chǎn)政策的調(diào)整及未來對(duì)服務(wù)業(yè)的發(fā)展可見旅游地產(chǎn)的未來發(fā)展前景更大。未來的一段時(shí)間勢(shì)必是旅游地產(chǎn)飛躍的黃金時(shí)期。