房地產(chǎn)企業(yè)成本核算方面幾個(gè)突出問(wèn)題及對(duì)策淺析

陳紅

摘要：隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的不斷完善，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的重要性日益的凸顯，房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的好壞將關(guān)系到企業(yè)生存和發(fā)展，因此，本文在分析房地產(chǎn)成本核算的重要性之后，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中存在的幾個(gè)問(wèn)題進(jìn)行了論述，并就存在的問(wèn)題提出了相應(yīng)的解決措施，以供各位讀者參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本核算；權(quán)責(zé)發(fā)生制；預(yù)算管理

近年來(lái)，我國(guó)政府不斷完善房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度，有效的控制了房地產(chǎn)行業(yè)的不合理增長(zhǎng)，極大程度上穩(wěn)定了我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度也變得日趨穩(wěn)定、發(fā)展方向也逐漸合理。另一方面，隨著建筑材料成本、地基成本以及施工成本等費(fèi)用的增加，建筑企業(yè)在工程項(xiàng)目中獲得的利潤(rùn)也在逐漸降低，嚴(yán)重制約著房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展。使得我們不得不采取成本核算的方式，有效的降低工程項(xiàng)目的建筑成本。對(duì)此，本文在參考前人研究結(jié)果的基礎(chǔ)上，結(jié)合筆者多年的工作經(jīng)驗(yàn)，建議采取核算工程成本的方式降低企業(yè)在施工過(guò)程中造成的不合理消費(fèi)，從而增強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)交易和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)成本核算中存在的幾個(gè)突出問(wèn)題

（一）尚未建立統(tǒng)一的成本核算對(duì)象和規(guī)范的歸集口徑

1.成本核算對(duì)象不統(tǒng)一

通常情況下，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)需要經(jīng)歷獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃調(diào)整設(shè)計(jì)、工程施工、銷售、竣工驗(yàn)收以及物業(yè)管理移交等階段。開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)面對(duì)的不確定因素繁多，還要面對(duì)企業(yè)內(nèi)部設(shè)計(jì)變更、人力資源、物力資源以及財(cái)力資源之間的組合等不確定因素，面對(duì)這些不確定因素使得不懂工程的財(cái)務(wù)人員無(wú)法確定成本核算對(duì)象。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品有高層建筑、多層建筑、商業(yè)用房、居民用房以及公建用房等類型，存在著十分明顯的復(fù)雜性。以至于很多房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展成本核算工作時(shí)，常常根據(jù)企業(yè)發(fā)展需要和會(huì)計(jì)工作人員的工作水平肆意確定核算對(duì)象，根本沒(méi)有形成統(tǒng)一的成本核算對(duì)象。

2.歸集口徑不規(guī)范

受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)度和工程分期等因素的影響，在施工過(guò)程中會(huì)造成一定的間接費(fèi)，而這些間接費(fèi)用不能作為工程項(xiàng)目的成本進(jìn)行計(jì)算，如果我們不能在開(kāi)展成本核算工作時(shí)，不能有效的對(duì)其進(jìn)行劃分，那么成本核算結(jié)果中就會(huì)受到間接費(fèi)用的影響而變得不準(zhǔn)確，這也是為什么工程項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)后期會(huì)出現(xiàn)大量未歸類間接費(fèi)用的原因。繼而企業(yè)內(nèi)部的資金就會(huì)出現(xiàn)難度加大的分?jǐn)偣ぷ?，再加上分?jǐn)傎Y金具有明顯的對(duì)養(yǎng)性和復(fù)雜性，也在一定程度上加大的房地產(chǎn)也得的難度大幅增加了成本核算的難度，使得成本核算結(jié)果的準(zhǔn)確性和實(shí)用性大大降低[3]。

（二）核算結(jié)果不能正是反映實(shí)際成本

就目前的房地產(chǎn)企業(yè)而言，工程款的支付時(shí)間和工程量的完成時(shí)間之間存在著一定的差異，而一旦工程款支付進(jìn)度比工程量進(jìn)度慢，那么我們計(jì)算出來(lái)的工程承包就很難真實(shí)的反應(yīng)工程的進(jìn)度。產(chǎn)生這一現(xiàn)象的原因主要是因?yàn)槭┕挝粡纳蠄?bào)工程量到工程投資監(jiān)理審批、核實(shí)這個(gè)階段，需要花費(fèi)大量的時(shí)間，且監(jiān)理單位的意見(jiàn)是會(huì)計(jì)人員核算工程成本的主要依據(jù)，因此，工程成本核算的工作要晚于實(shí)際的施工進(jìn)度。

二、提高房地產(chǎn)成本核算工作質(zhì)量的策略

（一）統(tǒng)一成本核算質(zhì)量，規(guī)范歸集口徑

1.統(tǒng)一成本核算對(duì)象確立原則

雖然影響房地產(chǎn)成本核算的對(duì)象繁多，但是開(kāi)展成本核算應(yīng)遵循的原則是一致的，主要包含了有助于成本費(fèi)用的歸集、有助于成本的及時(shí)結(jié)算、有助于成本監(jiān)控的需要等。如果工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)量較小，我們則以將整個(gè)工程項(xiàng)目都作為成本核算的對(duì)象，并設(shè)立專門(mén)的核算對(duì)象，以確保有效的增強(qiáng)成本核算結(jié)果的準(zhǔn)確性。而對(duì)于那些開(kāi)發(fā)量大、施工周期長(zhǎng)的工程項(xiàng)目，可以結(jié)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目范圍、是否分期及業(yè)態(tài)等情況來(lái)確定成本核算對(duì)象，關(guān)鍵是與預(yù)算口徑成本核算對(duì)象一致，這里的一致性關(guān)系到后續(xù)成本管控的落實(shí)。

2.規(guī)范和約束歸集口徑

本文建議從以下兩個(gè)方面入手，規(guī)范成本歸集口徑：第一，要求相關(guān)業(yè)務(wù)人員在從事工程款支付活動(dòng)時(shí)，注明單據(jù)上注明成本的類型，這樣財(cái)務(wù)人員可以準(zhǔn)確歸集成本項(xiàng)目做到與預(yù)算部門(mén)的成本口徑一致[5]。第二，在共同成本、期間費(fèi)用的分?jǐn)偡矫婵偨Y(jié)如下：在房屋竣工結(jié)算后，這類費(fèi)用經(jīng)過(guò)兩次分?jǐn)傔M(jìn)成本核算對(duì)象開(kāi)發(fā)成本，分?jǐn)偙砣缦拢旱谝淮畏謹(jǐn)偅簩⑼恋爻杀荆ò凑嫉孛娣e分?jǐn)偳捌谫M(fèi)用（按建造面積分?jǐn)偅┫拦こ贪矗ò唇ㄔO(shè)面積分?jǐn)偅┗A(chǔ)設(shè)施（按建筑面積分?jǐn)偅┙杩钯M(fèi)用（預(yù)算造價(jià)法）期間費(fèi)用（按建設(shè)面積分?jǐn)偅┻M(jìn)入住宅、商鋪、車庫(kù)、寫(xiě)字樓、幼兒園、會(huì)所、物業(yè)。第二次將公共配套實(shí)施分?jǐn)側(cè)肟墒鄢杀竞怂銓?duì)象：幼兒園（按建設(shè)面積分?jǐn)偅?、?huì)所（按建設(shè)面積分?jǐn)偅?、物業(yè)（按建設(shè)面積分?jǐn)偅┓謹(jǐn)傔M(jìn)入住宅、商鋪、車庫(kù)、寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)成本，通過(guò)二次分?jǐn)倢⑺匈M(fèi)用分?jǐn)偟骄唧w的成本核算對(duì)象上，大大提高成本核算的準(zhǔn)確性。

（二）采取權(quán)責(zé)發(fā)生制核算成本，增強(qiáng)工程成本的可靠性

收付實(shí)現(xiàn)制是當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)廣泛使用的成本核算方法之一，這種計(jì)算方式是在沒(méi)有發(fā)票和其他票據(jù)的前提下，估計(jì)出工程項(xiàng)目的成本消耗情況，繼而出現(xiàn)成本核算結(jié)果與實(shí)際工程支出不匹配的現(xiàn)象。因此，本文建議會(huì)計(jì)工作人員在實(shí)際的工作中，尤其是核算大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本時(shí)，應(yīng)成立成本管理工作小組，并通過(guò)開(kāi)展經(jīng)驗(yàn)交流和組織培訓(xùn)等方式不斷強(qiáng)化管理人員的工作水平，使其可以獨(dú)立應(yīng)對(duì)工程項(xiàng)目中各環(huán)節(jié)的成本消耗情況，在實(shí)際工作中由于一般工程進(jìn)度大于付款進(jìn)度、付款進(jìn)度大于發(fā)票進(jìn)度從而造成賬務(wù)無(wú)法真實(shí)反映工程實(shí)際情況，為此可用工程量審批單入賬，未付的工程款掛應(yīng)付賬款科目，發(fā)票到再?zèng)_應(yīng)付賬款財(cái)務(wù)在實(shí)際工作中只有不斷摸索適合本行業(yè)、本公司的實(shí)際情況，在會(huì)計(jì)制度允許的范圍內(nèi)，積極有限的組織本企業(yè)的成本核算體系工作，為成本核算提供真實(shí)可靠的數(shù)據(jù)支持。

（三）地產(chǎn)公司成本控制的核心是項(xiàng)目預(yù)算管理

從項(xiàng)目前期開(kāi)始就應(yīng)成立成本控制領(lǐng)導(dǎo)小組，由總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)、預(yù)算總監(jiān)、項(xiàng)目經(jīng)理、銷售總監(jiān)及相關(guān)人員構(gòu)成，對(duì)項(xiàng)目可行性進(jìn)行深入的研究，財(cái)務(wù)部要根據(jù)相關(guān)部門(mén)提供數(shù)據(jù)運(yùn)用專業(yè)知識(shí)對(duì)此項(xiàng)目做出稅收預(yù)測(cè)、資金預(yù)測(cè)、項(xiàng)目利潤(rùn)預(yù)測(cè)給成本控制領(lǐng)導(dǎo)小組以供高層決策，在項(xiàng)目建設(shè)前期財(cái)務(wù)要不斷與成本控制小組（成本控制小組成員含設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)人員）其他成員溝通，從設(shè)計(jì)階段開(kāi)始控制建造成本，在設(shè)計(jì)合同中約定由于設(shè)計(jì)失誤原因造成建設(shè)成本增加設(shè)計(jì)部門(mén)應(yīng)負(fù)擔(dān)的相關(guān)賠償，最終落實(shí)項(xiàng)目總體造價(jià)及分項(xiàng)目造價(jià)，用此數(shù)據(jù)作為招標(biāo)價(jià)與建設(shè)方簽訂建設(shè)合同，在合同中約定后期工程簽證不能突破的比例及增加簽證的審批手續(xù)，嚴(yán)格控制簽證的發(fā)生，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中財(cái)務(wù)要嚴(yán)格控制建設(shè)成本的支出，做到按項(xiàng)目進(jìn)度控制開(kāi)發(fā)成本的支出，財(cái)務(wù)人員經(jīng)常到建設(shè)一線對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行把控，會(huì)同其他相關(guān)部門(mén)對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，在項(xiàng)目驗(yàn)收階段與造價(jià)部門(mén)緊密聯(lián)系對(duì)乙方結(jié)算金額進(jìn)行復(fù)核對(duì)已付款金額進(jìn)行核實(shí)，確保結(jié)算款的真實(shí)性，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目實(shí)際開(kāi)發(fā)成本與預(yù)算成本比對(duì)，對(duì)成本控制情況做出財(cái)務(wù)分析，并做好相關(guān)數(shù)據(jù)的收據(jù)收集工作，為企業(yè)下一個(gè)項(xiàng)目提供管理數(shù)據(jù)。

三、結(jié)束語(yǔ)

從上述內(nèi)容我們不難看出，成本核算在增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力方面有著十分重要的作用，是房地產(chǎn)企業(yè)賴以生存和發(fā)展的畢竟之路，成本核算對(duì)象、歸集口徑以及核算內(nèi)容等都是影響成本核算結(jié)果準(zhǔn)確性的關(guān)鍵因素，身為房地產(chǎn)工作人員的我們，只有在日常的工作中不斷總結(jié)和積累經(jīng)驗(yàn)，積極完善自身的專業(yè)知識(shí)和工作能力，才能有效的發(fā)現(xiàn)當(dāng)前當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)成本核算工作中存在的問(wèn)題，并采取行之有效的措施加以應(yīng)對(duì)，為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

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（作者單位：云南云建互聯(lián)科技有限公司）