共有產(chǎn)權(quán)住房與馬克思地租理論

文/嚴(yán)榮

共有產(chǎn)權(quán)住房與馬克思地租理論

文/嚴(yán)榮

在推動(dòng)住房制度調(diào)整與完善的進(jìn)程中，一些地方結(jié)合實(shí)際情況將共有產(chǎn)權(quán)住房引入住房保障和供應(yīng)體系之中。對(duì)住房保障工作而言，共有產(chǎn)權(quán)住房是一種政策工具，旨在更有效地緩解部分中低收入群體的住房困難問(wèn)題。從住房理論角度看，共有產(chǎn)權(quán)住房并不僅僅是對(duì)原有經(jīng)濟(jì)適用住房（“經(jīng)適房”）政策的簡(jiǎn)單修補(bǔ)，而是回應(yīng)了我國(guó)住房制度改革推進(jìn)中面臨的主要矛盾，回答了在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中如何完善住房保障體系的問(wèn)題，有著非常重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。從馬克思主義有關(guān)土地和住房問(wèn)題的視角展開(kāi)分析，既有助于梳理共有產(chǎn)權(quán)住房的主要特征，又可以闡釋共有產(chǎn)權(quán)住房的現(xiàn)實(shí)有效性。

一、共有產(chǎn)權(quán)住房興起的背景

共有產(chǎn)權(quán)住房的興起，既是對(duì)已有住房保障政策的調(diào)整和完善，更是在一定程度上回應(yīng)了我國(guó)住房制度發(fā)展與完善過(guò)程中面臨的一些主要矛盾。

（一）土地財(cái)政催生利益固化的藩籬

在城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)程中，受多重體制和機(jī)制的影響，土地收入成為地方政府預(yù)算及非預(yù)算收入最主要的來(lái)源，因而被稱為“土地財(cái)政”。在這種模式中，地方政府利用大規(guī)模的土地出讓收入和已征收的大量城市建設(shè)用地，通過(guò)財(cái)政擔(dān)保和土地抵押的方式取得更大規(guī)模的金融貸款來(lái)投入城市建設(shè)……這樣一來(lái)，土地收入——銀行貸款——城市建設(shè)——征地之間形成了一個(gè)不斷滾動(dòng)增長(zhǎng)的循環(huán)過(guò)程。土地財(cái)政一方面推動(dòng)了城市建設(shè)，另一方面也通過(guò)推高土地等要素價(jià)格而使房?jī)r(jià)不斷上漲。更為嚴(yán)重的是，由于土地財(cái)政給地方政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)等主體帶來(lái)了巨大利益，催生了一些利益固化的藩籬，引發(fā)了阻礙住房制度改革深入推進(jìn)的既得利益動(dòng)機(jī)。

（二）房?jī)r(jià)過(guò)快上漲制約著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的健康發(fā)展

住房?jī)r(jià)格近些年來(lái)的上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了普通居民的收入增速，突出表現(xiàn)為普通居民的住房可支付能力不斷減弱。研究表明，當(dāng)前我國(guó)城市居民能承受的房?jī)r(jià)收入比的合理上限約在4.38-6.78之間。放寬來(lái)說(shuō)，當(dāng)前我國(guó)城市居民能承受的房?jī)r(jià)收入比的上限無(wú)論如何不應(yīng)超過(guò)7，但通過(guò)對(duì)35個(gè)大中城市的實(shí)證分析發(fā)現(xiàn)，我國(guó)房?jī)r(jià)收入比明顯大于7，而是在10左右。房?jī)r(jià)過(guò)高與普通居民可支付能力日益減弱的局面，不僅形成了危及經(jīng)濟(jì)社會(huì)平穩(wěn)健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，而且影響到普通居民的生活質(zhì)量，引發(fā)大量社會(huì)問(wèn)題。

（三）住房資源配置失衡擴(kuò)大了社會(huì)收入差距

根據(jù)第六次全國(guó)人口普查的數(shù)據(jù)，中國(guó)城市48%的家庭通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)買方式獲得住房（其中17%的家庭購(gòu)買原公有住房），23%的家庭租賃商品化住房，16%的家庭自建住房，8%的家庭依靠住房保障（其中4%的家庭購(gòu)買經(jīng)適房）解決住房問(wèn)題，另有4%的家庭通過(guò)其他方式獲得住房資源。這些數(shù)據(jù)反映出兩方面問(wèn)題：一是我國(guó)的住房保障覆蓋率仍然較低；二是“特殊的歷史身份”對(duì)住房資源的獲得具有顯著影響，如購(gòu)買原公有住房、動(dòng)遷配售安置房等。面對(duì)當(dāng)前的住房資源配置格局，如果只以租賃方式擴(kuò)大住房保障覆蓋面，不僅不會(huì)縮小資源配置的差距，反而會(huì)進(jìn)一步加劇社會(huì)貧富兩極分化，因?yàn)樽》抠Y源的所有權(quán)已經(jīng)成為普通居民分享經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展成果的最主要途徑。我國(guó)當(dāng)前的住房問(wèn)題，絕不僅僅是住房消費(fèi)的不公，更多的是住房財(cái)富的分配不公，而且由住房財(cái)富分配不公進(jìn)一步加劇了社會(huì)貧富兩極分化，住房成為家庭財(cái)富的擴(kuò)大器，住房制度成為社會(huì)兩極分化的加速器。

二、共有產(chǎn)權(quán)住房的概念與主要特征

在住房發(fā)展過(guò)程中，共有產(chǎn)權(quán)住房既有歷史淵源，也有國(guó)外鏡鑒。比如，有研究者提出：“我國(guó)早期的合作社住房，或合作建房或集資建房以及傳統(tǒng)意義上的經(jīng)濟(jì)適用住房，均可看作是共有產(chǎn)權(quán)住房的雛形。”

在海外，英國(guó)自20世紀(jì)80年代以來(lái)較為廣泛地采用了共有產(chǎn)權(quán)（shared ownership）方式，以促進(jìn)住房自有率的提高和緩解中低收入家庭的購(gòu)房壓力。另外，澳大利亞、美國(guó)、加拿大等國(guó)也探索了不同模式的共有產(chǎn)權(quán)住房。

（一）共有產(chǎn)權(quán)住房的概念

“共有產(chǎn)權(quán)”是指兩個(gè)以上的權(quán)利主體對(duì)同一財(cái)產(chǎn)享有所有權(quán)。共有人可以是自然人，也可以是法人，如夫妻共有財(cái)產(chǎn)、合伙財(cái)產(chǎn)、共同接受贈(zèng)與等。我國(guó)《物權(quán)法》專門(mén)辟有一章規(guī)范“共有”的法律關(guān)系，其中第93條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上單位、個(gè)人共有。共有包括按份共有和共同共有?！薄鞍捶莨灿小笔侵腹灿腥藢?duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)；“共同共有”是指共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)共同享有所有權(quán)。

當(dāng)前我國(guó)一些地方探索推行的共有產(chǎn)權(quán)住房，除購(gòu)房人外，共有人一般是住房保障機(jī)構(gòu)。比如，上海市在推行共有產(chǎn)權(quán)保障房的過(guò)程中，在購(gòu)房合同中約定房地產(chǎn)權(quán)利人與住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)各自所持有的份額，并在房地產(chǎn)登記信息中予以載明。由于住房保障機(jī)構(gòu)與購(gòu)房人之間并不存在法律上特殊的結(jié)合關(guān)系，因而我國(guó)目前的共有產(chǎn)權(quán)住房是按份共有的模式，而不是共同共有的關(guān)系。以上海為例，在共有產(chǎn)權(quán)保障房出售時(shí)，參考周邊普通商品住房房?jī)r(jià)，根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)保障房中政府各種直接或間接的投入和購(gòu)房人的投入所占的不同比例，設(shè)定政府和購(gòu)房人不同比例的產(chǎn)權(quán)份額。

當(dāng)然，共有產(chǎn)權(quán)住房的共有人并不必然是政府部門(mén)，既可以是各類法人，也可以是自然人。比如，在英國(guó)的政策實(shí)踐中，除購(gòu)房人外，共有產(chǎn)權(quán)住房的權(quán)利主體一般是住房協(xié)會(huì)（Housing Association），它是介于政府與市場(chǎng)主體之間的社會(huì)專業(yè)組織。通常，由符合條件的家庭向住房協(xié)會(huì)提出申請(qǐng)，根據(jù)其支付能力出資購(gòu)買住房協(xié)會(huì)所擁有住房的一定份額的產(chǎn)權(quán)（25%-75%之間），并對(duì)剩余部分的產(chǎn)權(quán)支付優(yōu)惠租金，從而形成購(gòu)房人與住房協(xié)會(huì)按各自比例共同享有所有權(quán)的共有產(chǎn)權(quán)住房。

據(jù)此，可以將“共有產(chǎn)權(quán)住房”界定為兩個(gè)以上的權(quán)利主體按份享有所有權(quán)的住房。其中，如果共有人是政府部門(mén)或其他公共組織，其主要目的是為了緩解中低收入群體的購(gòu)房支付能力不足問(wèn)題，那么就是具有保障性質(zhì)的共有產(chǎn)權(quán)住房。鑒于我國(guó)當(dāng)前一些地方的政策實(shí)踐是完善住房保障體系的探索，因而本文的分析對(duì)象是保障性的共有產(chǎn)權(quán)住房。

（二）共有產(chǎn)權(quán)住房的主要特征

相比其他住房政策工具，共有產(chǎn)權(quán)住房至少具有以下三方面特點(diǎn)。

1.政府與保障對(duì)象構(gòu)成按份共有的關(guān)系，體現(xiàn)住房的權(quán)利束特征。住房所有權(quán)不是簡(jiǎn)單的一項(xiàng)權(quán)利，而是一束權(quán)利，即包括占有、使用、收益和處分等在內(nèi)的權(quán)利集合體。從權(quán)利束角度看，這些權(quán)能可以適當(dāng)分離。共有產(chǎn)權(quán)住房以分割產(chǎn)權(quán)份額的方式體現(xiàn)了住房權(quán)利束的特征，在一定程度上兼顧了住房保障資源的消費(fèi)和投資屬性。一方面，具有一定支付能力的住房保障對(duì)象可以通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)方式擁有屬于自己的住房，既實(shí)現(xiàn)安居，又能分享產(chǎn)權(quán)住房所帶來(lái)的收益；另一方面，政府或其他公共組織以共有權(quán)利人身份對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的占有、使用、收益和處分都享有合法權(quán)利，能實(shí)質(zhì)性地參與住房保障資源的使用和處分。

2.政府的保障投入顯性化，增強(qiáng)住房保障資源供應(yīng)的可持續(xù)性。通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)住房的合同約定，將當(dāng)事人之間的產(chǎn)權(quán)比例、權(quán)責(zé)義務(wù)、收益分配等予以明確，這一方面將政府提供的各種直接或間接投入（如投入的市政、公用等配套資金，減免的土地出讓金、行政事業(yè)性收費(fèi)及其他稅費(fèi)等）顯性化，避免國(guó)有資產(chǎn)的隨意處置或流失，另一方面也能以產(chǎn)權(quán)份額方式使政府的各種投入獲得流動(dòng)性和收益性，從而增強(qiáng)政府的保障能力，提高住房保障效率。

3.產(chǎn)權(quán)份額可以彈性調(diào)整，滿足差異化的住房需求。傳統(tǒng)的住房政策工具，要么鼓勵(lì)購(gòu)買完全產(chǎn)權(quán)的住房，要么倡導(dǎo)租賃住房。這種“有或無(wú)”的簡(jiǎn)單“二分法”既不適應(yīng)住房需求的差異特性，也不利于住房資源的優(yōu)化配置。共有產(chǎn)權(quán)在份額設(shè)計(jì)上可以大致實(shí)現(xiàn)連續(xù)性，住房保障機(jī)構(gòu)和購(gòu)房者可以在合同約定的框架下，相對(duì)自由地設(shè)定共有產(chǎn)權(quán)份額，從而滿足差異化的住房需求。比如，英國(guó)的共有產(chǎn)權(quán)住房已經(jīng)允許動(dòng)態(tài)調(diào)整，即購(gòu)房人既可以根據(jù)自己的收入狀況逐步購(gòu)買住房協(xié)會(huì)的產(chǎn)權(quán)部分，也可以因收入下降等原因向住房協(xié)會(huì)申請(qǐng)降低自己所擁有的份額比重。

三、馬克思地租理論的分析框架

結(jié)合馬克思在《資本論》第三卷中關(guān)于級(jí)差地租和建筑地段的地租等相關(guān)論述，不僅可以厘清我國(guó)當(dāng)前住房領(lǐng)域存在一些突出矛盾的根本癥結(jié)，而且有助于深化對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的認(rèn)識(shí)。

（一）城市級(jí)差地租的實(shí)質(zhì)

在《資本論》第三卷中，馬克思非常清晰地闡明了地租的來(lái)源、本質(zhì)特征和決定因素：“一切地租都是剩余價(jià)值，是剩余勞動(dòng)的產(chǎn)物”；“不論地租有什么獨(dú)特形式，它的一切類型有一個(gè)共同點(diǎn)：地租的占有是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式，而地租又是以土地所有權(quán)，以某些個(gè)人對(duì)某些地塊的所有權(quán)為前提”；“地租的量完全不是由地租的獲得者決定的，而是由他沒(méi)有參與、和他無(wú)關(guān)的社會(huì)勞動(dòng)的發(fā)展決定的”。

對(duì)于級(jí)差地租，馬克思認(rèn)為由于土地有限，而且在質(zhì)量和生產(chǎn)率方面存在差異，從而產(chǎn)生了級(jí)差地租。但是，作為生產(chǎn)條件，土地的質(zhì)量?jī)?yōu)劣和生產(chǎn)率的差異只是產(chǎn)生級(jí)差地租的條件和基礎(chǔ)，而土地經(jīng)營(yíng)的壟斷才是產(chǎn)生級(jí)差地租的原因。而且，只有當(dāng)土地自然條件的差別與土地經(jīng)營(yíng)的壟斷相結(jié)合時(shí)，才可能產(chǎn)生級(jí)差地租。馬克思進(jìn)而區(qū)分了級(jí)差地租的兩種形式：級(jí)差地租Ⅰ和級(jí)差地租Ⅱ。前者是指在地理位置較好、土地較肥沃的土地上創(chuàng)造的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化的地租；后者是指在同一塊土地上連續(xù)追加投資取得高于劣等地的勞動(dòng)生產(chǎn)率而帶來(lái)的超額利潤(rùn)所轉(zhuǎn)化的地租。

盡管主要分析的是農(nóng)業(yè)地租，但馬克思在《資本論》第三卷第四十六章開(kāi)頭就指明：“凡是有地租存在的地方，都有級(jí)差地租，而且這種級(jí)差地租都遵循著和農(nóng)業(yè)級(jí)差地租相同的規(guī)律。”因此，對(duì)于城市建設(shè)用地，其級(jí)差地租的實(shí)質(zhì)是建筑地段或連續(xù)追加投資形成的超額利潤(rùn)所轉(zhuǎn)化的地租。

（二）城市級(jí)差地租的影響因素

1.主要特征。雖然城市級(jí)差地租和農(nóng)業(yè)級(jí)差地租都遵循相同的規(guī)律，但由于用途不同，馬克思在論述中總結(jié)了三方面特征：“這種地租的特征，首先是位置在這里對(duì)級(jí)差地租具有決定性的影響；其次是所有者的明顯的完全的被動(dòng)性，他的主動(dòng)性只在于利用社會(huì)發(fā)展的進(jìn)步，而對(duì)于這種進(jìn)步，他并不象產(chǎn)業(yè)資本家那樣有過(guò)什么貢獻(xiàn)，冒過(guò)什么風(fēng)險(xiǎn)；最后，是壟斷價(jià)格在許多情況下的優(yōu)勢(shì)……以及這種土地所有權(quán)所產(chǎn)生的巨大權(quán)力?！睆某鞘屑?jí)差地租的角度，可以將馬克思的上述論述歸納成幾個(gè)要點(diǎn)：地理位置具有決定性作用；城市級(jí)差地租不應(yīng)由土地所有者或土地使用權(quán)擁有者獨(dú)享，而應(yīng)由全社會(huì)成員共享；土地壟斷價(jià)格是城市級(jí)差地租的主要來(lái)源。

2.增長(zhǎng)因素。在論述建筑地段的地租上漲時(shí)，馬克思認(rèn)為：“不僅人口的增加，以及隨之而來(lái)的住宅需要的增大，而且固定資本的發(fā)展（這種固定資本或者合并在土地中，或者扎根在土地中，建立在土地上，如所有工業(yè)建筑物、鐵路、貨棧、工廠建筑物、船塢等等），都必然會(huì)提高建筑地段的地租?！笨梢?jiàn)，需求增加和固定投資是推高地租的重要因素。

3.限制因素。馬克思認(rèn)為，土地是“一般的勞動(dòng)資料，因?yàn)樗o勞動(dòng)者提供立足之地，給勞動(dòng)的過(guò)程提供活動(dòng)場(chǎng)所”，“空間是一切生產(chǎn)和一切人類活動(dòng)所需要的要素”?；揪幼⌒枨蟆皶?huì)提高土地作為空間和地基的價(jià)值，而對(duì)土地的各種可用作建筑材料的要素的需求，同時(shí)也會(huì)因此增加”。但是，這種增加不能是無(wú)限制的?！霸谶@里，社會(huì)上一部分人向另一部分人要求一種貢賦，作為后者在地球上居住的權(quán)利的代價(jià)，因?yàn)橥恋厮袡?quán)本來(lái)就包含土地所有者剝削土地，剝削地下資源，剝削空氣，從而剝削生命的維持和發(fā)展的權(quán)利?！边@種“生命的維持和發(fā)展的權(quán)利”是社會(huì)生產(chǎn)關(guān)系的重要內(nèi)容，“一旦生產(chǎn)關(guān)系達(dá)到必須改變外殼的程度，這種權(quán)利和一切以它為依據(jù)的交易的物質(zhì)源泉，即一種有經(jīng)濟(jì)上和歷史上存在理由的、從社會(huì)生活的生產(chǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的源泉，就會(huì)消失”。

計(jì)及需求價(jià)格彈性的區(qū)域能源中心建模與日前優(yōu)化調(diào)度//陳澤興,張勇軍,許志恒,蔡澤祥,ThanhtungHA//(12):27

3.城市級(jí)差地租的理論模型

基于上述對(duì)馬克思有關(guān)城市級(jí)差地租所作的回顧性敘述，在此嘗試用數(shù)理形式概括性地表述有關(guān)原理和機(jī)制，使之更為簡(jiǎn)單明了。

假定P為“一般的調(diào)節(jié)市場(chǎng)的生產(chǎn)價(jià)格”，r為絕對(duì)地租，那么：

P+r=f(k,c(y),h,z)

其中，k是“舊租地上的追加投資”，c(y)是受收入水平影響的消費(fèi)者的需求和支付能力，h是土地所有者之間的競(jìng)爭(zhēng)，z是人們謀求維持和發(fā)展的基本權(quán)利。

四、運(yùn)用馬克思地租理論分析共有產(chǎn)權(quán)住房

將馬克思有關(guān)城市級(jí)差地租的理論運(yùn)用于分析當(dāng)前我國(guó)的共有產(chǎn)權(quán)住房政策實(shí)踐，能夠在一個(gè)相對(duì)完整的框架下系統(tǒng)地闡釋共有產(chǎn)權(quán)住房的本質(zhì)特征，并為完善住房保障和供應(yīng)體系提供一些有益啟示。

(一)打破土地財(cái)政的利益藩籬，探索一條以土地作為國(guó)有資源直接服務(wù)于民生的新途徑

在減少土地出讓收入后，地方政府的短期收入會(huì)減少，但以產(chǎn)權(quán)形式固定下來(lái)的屬于政府部分的共有產(chǎn)權(quán)收益，在若干年（目前一般為5年）后房產(chǎn)上市轉(zhuǎn)讓時(shí)，不僅能夠全數(shù)收回，而且隨著市場(chǎng)發(fā)展以及住房周邊基礎(chǔ)設(shè)施配套逐漸完善，地方政府能分享住房升值所帶來(lái)的增值收益。這與當(dāng)前通過(guò)土地出讓一次性獲得收入的模式截然不同，因?yàn)橥ㄟ^(guò)共有產(chǎn)權(quán)的模式，地方政府不僅能控制土地市場(chǎng)的炒作和投機(jī)，而且能有效地分享土地本身的增值收益。

馬克思對(duì)土地市場(chǎng)的投機(jī)看得非常清楚。他指出，“在迅速發(fā)展的城市內(nèi)，特別是在像倫敦那樣按工廠方式從事建筑的地方，建筑投機(jī)的真正主要對(duì)象是地租，而不是房屋”，并引述倫敦一個(gè)大建筑投機(jī)家的證詞予以說(shuō)明：“……除此之外，他還必須從事建筑投機(jī)，而且必須大規(guī)模地進(jìn)行；因?yàn)?，建筑業(yè)主從建筑本市取得的利潤(rùn)是很小的，他通過(guò)提高地租，取得他的主要利潤(rùn)?！瘪R克思當(dāng)年的分析對(duì)思考中國(guó)當(dāng)前土地市場(chǎng)的投機(jī)情況依然頗有啟示。盡管城市土地是國(guó)有的，但在通過(guò)“招拍掛”等程序出讓后，土地的增值收益大部分都被開(kāi)發(fā)企業(yè)所獲得，但這種收益對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，是“明顯的完全的被動(dòng)性，他的主動(dòng)性只在于利用社會(huì)發(fā)展的貢獻(xiàn)”。

在改變土地出讓收入的傳統(tǒng)模式后，地方政府要通過(guò)不斷完善共有產(chǎn)權(quán)住房的基礎(chǔ)設(shè)施配套，使其地理位置優(yōu)勢(shì)更加有利，即通過(guò)“舊租地上的追加投資”，獲取更高的級(jí)差地租。這將對(duì)地方政府在住房市場(chǎng)中的行為起到很明顯的引導(dǎo)作用，從既有的出讓土地改變?yōu)楦幼⒅鼐幼^(qū)的環(huán)境質(zhì)量。

（二）增強(qiáng)居民的可支付能力，抑制住房資源對(duì)收入差距的擴(kuò)大效應(yīng)

通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)的制度設(shè)計(jì)，讓部分有一定支付能力的群體擁有共有產(chǎn)權(quán)，可以有效地抑制住房資源配置失衡對(duì)收入差距的擴(kuò)大效應(yīng)。盡管是一定份額比例的產(chǎn)權(quán)，但也能以此為紐帶分享經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展所釋放的紅利。對(duì)保障對(duì)象而言，這既解決了居住困難，又可以在出資額度內(nèi)享受房產(chǎn)增值的收益，為今后家庭條件改善時(shí)進(jìn)入住房市場(chǎng)提供了可能”。

在馬克思的城市級(jí)差地租理論中，消費(fèi)者的需求和支付能力是一個(gè)重要因素。但在中國(guó)當(dāng)前的住房供應(yīng)體系中，由于基本住房保障的準(zhǔn)入門(mén)檻較高，而且以租賃型住房為主，而市場(chǎng)化的商品住房?jī)r(jià)格經(jīng)歷了持續(xù)的快速上漲，從而存在一個(gè)較龐大的“夾心層”群體，也就是既無(wú)法享受基本住房保障，又缺乏足夠的市場(chǎng)支付能力的群體。如果缺乏有效的政策支撐，這個(gè)龐大的“夾心層”群體將在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中長(zhǎng)期處于弱勢(shì)地位，從而強(qiáng)化社會(huì)的兩極分化格局。

對(duì)于包括上海在內(nèi)的一些大城市，由于兼具房?jī)r(jià)較高、老齡化程度更嚴(yán)重和就業(yè)與發(fā)展機(jī)會(huì)更為充分等特點(diǎn)，較多年輕人在住房方面主要面臨初始支付能力不足的問(wèn)題，但其收入在不斷提高。如果采取合適的政策，比如通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)方式降低初始住房支出的門(mén)檻，不僅有利于部分年輕人在大城市立足，而且可以體現(xiàn)出政府、社會(huì)與年輕人共同發(fā)展的導(dǎo)向，有助于增強(qiáng)城市社會(huì)的活力和凝聚力。

（三）彰顯社會(huì)主義的體制優(yōu)勢(shì)，形成符合國(guó)情的住房保障和供應(yīng)體系

由于地理位置的固定性，土地市場(chǎng)具有強(qiáng)烈的地域性特征，不同建筑地段的土地所有者之間的競(jìng)爭(zhēng)程度較低小。馬克思在論述中不僅分析了這種特征對(duì)級(jí)差地租的實(shí)質(zhì)性影響，而且創(chuàng)造性地闡述了這種特征對(duì)生產(chǎn)關(guān)系的潛在影響。在社會(huì)主義制度中，城市的土地屬于國(guó)家所有，從制度上消除了“土地所有者剝削土地，剝削地下資源，剝削空氣，從而剝削生命的維持和發(fā)展的權(quán)利”的可能性，具有體制優(yōu)勢(shì)。

要充分發(fā)揮社會(huì)主義的體制優(yōu)勢(shì)，在住房問(wèn)題上既不能走福利分房、住房完全公有的老路，也不能完全依靠市場(chǎng)、住房完全市場(chǎng)化，而應(yīng)該以共有產(chǎn)權(quán)方式將政府與市場(chǎng)相結(jié)合，將住房保障與住房市場(chǎng)相結(jié)合，將土地國(guó)有與住房資源配置相結(jié)合，形成符合中國(guó)國(guó)情的住房保障和供應(yīng)體系。

具體而言，應(yīng)將共有產(chǎn)權(quán)住房定位為介于基本住房保障與市場(chǎng)化商品住房之間的政策性住房。從這個(gè)角度看，整個(gè)住房保障和供應(yīng)體系包括基本住房保障、政策性住房和市場(chǎng)化住房三大類別。與此相對(duì)應(yīng)，政府的主要職責(zé)分別是救助、幫扶和引導(dǎo)。作為一種政策扶持的共有產(chǎn)權(quán)住房，它是每個(gè)公民在其生命周期內(nèi)都享有申請(qǐng)機(jī)會(huì)的住房。從理論上講，每一個(gè)公民在其一生中應(yīng)該有一次機(jī)會(huì)得到政府以成本價(jià)供應(yīng)的住宅。同時(shí)，這套房子還應(yīng)該有機(jī)會(huì)成為公民的私人財(cái)產(chǎn)。這就是政府滿足公民居住權(quán)和資產(chǎn)形成權(quán)最基本的社會(huì)政策理念。

五、結(jié)語(yǔ)

基于馬克思的城市級(jí)差地租理論，可以看到共有產(chǎn)權(quán)住房的實(shí)踐探索回應(yīng)了我國(guó)住房制度改革中面臨的一些主要矛盾，回答了在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中如何完善住房保障和供應(yīng)體系的關(guān)鍵問(wèn)題。作為一種政府與保障對(duì)象按產(chǎn)權(quán)份額共同持有的政策性住房，共有產(chǎn)權(quán)住房不僅有助于緩解普通居民支付能力不足的問(wèn)題，而且有助于打破土地財(cái)政的利益藩籬，形成符合中國(guó)國(guó)情的住房保障和供應(yīng)體系。但是，要有效發(fā)揮共有產(chǎn)權(quán)住房的積極意義，當(dāng)前亟需加強(qiáng)相關(guān)政策研究和頂層設(shè)計(jì)，通過(guò)法律法規(guī)明確共有產(chǎn)權(quán)住房的政策定位，規(guī)范其建設(shè)、供應(yīng)、分配和后續(xù)管理等問(wèn)題。

（作者單位：上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院）