新常念經(jīng)濟(jì)形勢下改進(jìn)和完善住房公積金使用政策的意見

劉靜石

當(dāng)前，我國城鎮(zhèn)化步伐明顯加快，“十三五”計劃中，提出的目標(biāo)是每年進(jìn)城人口為一億人左右，城鎮(zhèn)人口的性質(zhì)和結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化進(jìn)入關(guān)鍵時期，特殊的形勢造就了特殊的房地產(chǎn)市場。雖然房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，但是全國各地發(fā)展水平參差不齊，各種矛盾突顯，房價過高，空置率激增，搶購風(fēng)等現(xiàn)象時有發(fā)生。各地各部門不斷推出新的調(diào)控政策。

如何更好地發(fā)揮住房公積金在個人住房市場中的杠桿調(diào)控作用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有序平穩(wěn)發(fā)展，需要廣大住房公積金管理者在科學(xué)發(fā)展觀指導(dǎo)下，本著與時俱進(jìn)的原則，科學(xué)決策。重點(diǎn)是強(qiáng)化頂層設(shè)計，根據(jù)公積金的性質(zhì)和特點(diǎn)，制定切實(shí)可行的措施，切莫一味地跟在商業(yè)銀行的“屁股”后面轉(zhuǎn)，出臺的政策應(yīng)充分體現(xiàn)公積金的住房儲金特色。

針對房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和公積金使用中存在的問題，現(xiàn)提出以下幾點(diǎn)意見，供有識之士磋商與探討。

住房公積金現(xiàn)狀與遠(yuǎn)景

中國的住房公積金制度始建于上世紀(jì)九十年代初期，至今已經(jīng)走過三十個年頭，資金歸集像滾雪球一樣迅猛壯大。職工通過公積金提取和貸款解決了住房融資難問題，住房夢得以實(shí)現(xiàn)。住房公積金的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益取得雙豐收，且社會效益顯著大于經(jīng)濟(jì)效益，這一制度已深入人心，獲得廣大職工的點(diǎn)贊。

據(jù)統(tǒng)計，截止2015年6月末，全國住房公積金繳存職工總?cè)藬?shù)為1.0億人，繳存總額8.31萬億，繳存余額為3.97萬億元；全國住房公積金貸款總額為4.75萬億元，貸款余額為2.88萬億元。以赤峰市為例，從調(diào)查的結(jié)果看，住房公積金貸款占全市個人住房貸款總額的比例超過40%，機(jī)關(guān)、社會團(tuán)體、事業(yè)單位、大中企業(yè)中，職工購房貸款使用公積金比例高達(dá)90%以上。不遠(yuǎn)的將來，隨著住房公積金資金規(guī)模的迅猛增長，使用面的擴(kuò)大，公積金貸款將占據(jù)個人住房貸款市場的半壁江山，發(fā)展前景廣闊。

住房公積金使用存在的問題

公積金貸款跨區(qū)域使用受限制。目前各地區(qū)的住房公積金貸款主要由住房公積金的管理部門負(fù)責(zé)管理，區(qū)域性、屬地性較強(qiáng)，有的地區(qū)資金大量沉淀，有的地區(qū)貸款資金短缺，嚴(yán)重地制約了公積金使用功能的發(fā)揮，社會效能大幅降低，資金流動性功能難以釋放，從而造成了公積金資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。

公積金的使用缺乏靈活性。住房公積金是一種強(qiáng)制性的儲蓄消費(fèi)模式，包括各行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、企業(yè)等大部分單位都會要求職工強(qiáng)制性繳存，但在使用上缺乏靈活性。很多地區(qū)強(qiáng)調(diào)：只能繳存者本人使用，直系親屬間不能互用；只能買房使用，購房時提取或貸款；購買一手房和二手房比例上區(qū)別較嚴(yán)格，重“一手”輕“二手”，對不同收入者、不同購房者沖擊頗大。例如：條件相同的兩個人，購買一手房的貸款比例可高達(dá)70%或80%，購買二手房的只能享受不超過60%的比例，有的地方甚至更低；人性化不足，住房公積金作為住房儲蓄性資金，其所有權(quán)歸繳存職工個人，很多地方在使用上缺乏人性化管理，只注重教條的執(zhí)行“非購房不能使用（退休除外）”的政策，家庭遇有重大事故、大病等情況時提取十分苛刻。

漠視了低收入者的權(quán)益?？紤]到目前仍然居高不下的房價，在公積金貸款中就出現(xiàn)了公積金貸款使用者大多是收入可觀，具備購房能力的群體，而中層以下，不具備購房能力的群體很少能使用這一問題。這一現(xiàn)象在大中城市中體現(xiàn)尤為明顯。這就造成了低收入群體，用自己的公積金儲蓄為中高收入群體住房提供補(bǔ)貼的尷尬局面，甚至被有些媒體稱之為“劫貧濟(jì)富”。

貸款手續(xù)繁雜。單位職工在辦理公積金貸款過程中，需要提供大量材料，還要往來于單位、公積金管理中心、售樓處、銀行、評估機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)等眾多部門；另外很多地區(qū)實(shí)行市級管理中心集中審批，縣級管理部初審后報市級管理中心批復(fù)，這就造成了手續(xù)多、部門多、環(huán)節(jié)多的現(xiàn)象，無形中延長了貸款的放款時間，時效性大大降低。

貸款政策過于模仿商業(yè)銀行，缺乏行業(yè)特色。住房公積金貸款政策、流程和條件等以前都是參照商業(yè)銀行貸款制定的，向他人“取經(jīng)”本無可厚非，但是隨著住房公積金發(fā)展形勢的變化，針對公積金繳存者這一特殊群體，政策的制定更應(yīng)充分的體現(xiàn)行業(yè)特色。

幾點(diǎn)意見

強(qiáng)化公積金使用的互助性、親情性的力度。目前中國的計劃生育政策導(dǎo)致大部分家庭為一孩化，孩子成家后一對年輕人需照顧四個或四個以上的老人。考慮到目前中國的特殊家庭構(gòu)成現(xiàn)狀并兼顧推動中國傳統(tǒng)的尊老、養(yǎng)老、撫幼的傳統(tǒng)美德，公積金使用政策應(yīng)更多的體現(xiàn)出互助性、親情性的特點(diǎn)。

向大學(xué)畢業(yè)生群體傾斜。大學(xué)畢業(yè)生是一個特殊的群體，畢業(yè)后面臨著成家立業(yè).這一群體在就業(yè)初期，大部分成員的收入較低，住房實(shí)為剛性需求，無論是租還是購都需要資金，特別是購房，融資難度較大，低收入家庭的、來源于農(nóng)村家庭的面對的壓力會更大一些。針對這一特殊群體，公積金使用政策須有針對性、靈活性、特殊性，優(yōu)惠政策應(yīng)多一些。如：貸款比例可為80%或更高；月還款政策前期可低一些，隨著收入的增加，后期高一些。這一政策可以解決大學(xué)生群體的后顧之憂和燃眉之急，使他們更好的安居創(chuàng)業(yè)，以體現(xiàn)黨和政府公積金政策給他們帶來的實(shí)惠。

向城鎮(zhèn)化后新進(jìn)城群體傾斜。城鎮(zhèn)化后新進(jìn)城人員所從事的工作多為工業(yè)、建筑業(yè)、餐飲業(yè)等眾多小企業(yè)和服務(wù)業(yè)，這些行業(yè)多為私營或民營企業(yè)，穩(wěn)定性低，公積金繳存率比較低，應(yīng)該從國家層面上強(qiáng)化公積金繳存力度，從法律上保護(hù)這一群體成員公積金繳存的合法權(quán)益。在公積金的提取、貸款的使用上，更加靈活。如購房需要貸款時，繳存時限可由6個月降低為為3個月；將貸款額度與繳存額度的倍數(shù)提高一點(diǎn)，現(xiàn)在的倍數(shù)多為15倍或20倍，可適度放寬至25倍或30倍。

此外，還可以針對對中低收入群體實(shí)行貸款貼息政策，減少環(huán)節(jié)，提高效率，降低貸款成本，減輕負(fù)擔(dān)長期未使用公積金者，給予利率優(yōu)惠。等等。