綠地布局京津冀 押寶特色小鎮(zhèn)每年百億增長(zhǎng)空間

姚冬琴

責(zé)編：周琦

7月18日，綠地控股（600606.SH）發(fā)布2017年半年度業(yè)績(jī)快報(bào)，上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1248.2億元，利潤(rùn)總額82.7億元，同比分別增長(zhǎng)15%和30%，半年末總資產(chǎn)7453億元。

綠地控股認(rèn)為，大基建等多元產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持了良好發(fā)展態(tài)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)之間互為支撐的協(xié)同效應(yīng)進(jìn)一步增強(qiáng)，是公司上半年保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的主要原因之一。

綠地希望特色小鎮(zhèn)成為其未來在京津冀地區(qū)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，圖為天津綠地盤龍谷項(xiàng)目實(shí)景照。

在房地產(chǎn)經(jīng)歷深刻調(diào)整與變革的當(dāng)下，轉(zhuǎn)型和多元化是房企在競(jìng)爭(zhēng)中突圍的主要路徑。對(duì)于以超高層和商辦樓宇見長(zhǎng)的綠地而言，在豪宅競(jìng)爭(zhēng)激烈、商辦項(xiàng)目受到嚴(yán)格調(diào)控的北京，一場(chǎng)攻堅(jiān)戰(zhàn)擺在眼前。

轉(zhuǎn)型、多元化、商辦新模式……破解這一系列問題的密碼是什么？以綠地集團(tuán)京津冀區(qū)域管理總部為例，探索綠地集團(tuán)的發(fā)展之道。

成立京津冀區(qū)域管理總部

力推多產(chǎn)業(yè)協(xié)同

京津冀是綠地集團(tuán)戰(zhàn)略布局的重要板塊，綠地深耕這一區(qū)域已長(zhǎng)達(dá)10年。截至2017年5月，綠地集團(tuán)京津冀事業(yè)部開發(fā)項(xiàng)目超過30個(gè)，已進(jìn)入北京的9個(gè)區(qū)，以及天津靜海、薊州和河北石家莊、保定， 以及廊坊管轄的香河、大廠等區(qū)域，初步完成環(huán)北京區(qū)域布局。

6月6日，綠地集團(tuán)京津冀區(qū)域管理總部正式揭牌。按照規(guī)劃，區(qū)域管理總部將整合綠地集團(tuán)旗下房地產(chǎn)事業(yè)部、綜合產(chǎn)業(yè)集團(tuán)、社會(huì)戰(zhàn)略合作商等資源，實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)多產(chǎn)業(yè)統(tǒng)籌管理、協(xié)同發(fā)展，形成產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值聯(lián)動(dòng)，以增強(qiáng)綠地在京津冀區(qū)域的整體競(jìng)爭(zhēng)力。

綠地集團(tuán)京津冀區(qū)域管理總部、京津冀房地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理歐陽兵表示，從2017年開始，綠地在京津冀區(qū)域?qū)?shí)現(xiàn)“一主三大”產(chǎn)業(yè)協(xié)同局勢(shì)，即以房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)為主業(yè)，發(fā)揮“大基建、大金融、大消費(fèi)”多元產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展優(yōu)勢(shì)。

“過去在總部層面才能調(diào)配的金融、基建、消費(fèi)等資源，現(xiàn)在以區(qū)域總部就能夠全面協(xié)同，對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力有特別明顯的提升。”綠地集團(tuán)京津冀房地產(chǎn)事業(yè)部品牌總監(jiān)康尼舉了個(gè)例子。投資拓展工作是開發(fā)工作的第一環(huán)，也是最重要的一環(huán)，土地儲(chǔ)備量直接影響公司后續(xù)的發(fā)展。以前綠地在跟地方政府和一些資源方洽談投資合作的過程中，土地規(guī)劃、利潤(rùn)、配套等都有可能成為阻礙合作成功的因素，部門之間也只是以分享投資信息為主。成立區(qū)域管理總部后，房地產(chǎn)、基建、金融、商業(yè)等部門可“協(xié)同作戰(zhàn)”，核心競(jìng)爭(zhēng)力變強(qiáng)，獲取資源的能力倍增。加之企業(yè)文化的一致性，互相之間的信任度高、目標(biāo)高度一致等因素，項(xiàng)目的執(zhí)行效率、效益將會(huì)大幅提升。

在實(shí)際運(yùn)作中，這種模式已初見成效。如綠地在河北保定的特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)和大基建板塊就進(jìn)行了充分協(xié)作，首先由大基建板塊將項(xiàng)目原址的露天污水處理廠進(jìn)行升級(jí)改造變成地下的污水處理廠，地上打造成一片生態(tài)濕地公園，同時(shí)全面地根據(jù)規(guī)劃進(jìn)行小鎮(zhèn)的建筑建設(shè)?！敖y(tǒng)籌管理、協(xié)同發(fā)展，比單兵作戰(zhàn)成功幾率更大。政府也歡迎這種模式，對(duì)接成本也會(huì)降低?！笨的嵴f。

在綠地集團(tuán)京津冀區(qū)域管理總部揭牌的同時(shí)，原綠地京津房地產(chǎn)事業(yè)部也更名為“京津冀房地產(chǎn)事業(yè)部”。綠地表示，通過一字之變，希望向外界傳遞一種信息：在保持對(duì)北京和天津開發(fā)力度的同時(shí)，會(huì)加速、加大在河北區(qū)域的戰(zhàn)略布局，與兄弟單位一起積極整合更多戰(zhàn)略資源，實(shí)現(xiàn)綠地集團(tuán)在京津冀區(qū)域的戰(zhàn)略規(guī)劃。

隨著管理架構(gòu)的變革，企業(yè)文化和組織體系層面也開始有深度轉(zhuǎn)型。綠地內(nèi)部人士介紹說，歐陽兵來京津冀事業(yè)部任職的兩年多時(shí)間里，在內(nèi)部創(chuàng)建了管理變革小組，聚焦“產(chǎn)業(yè)協(xié)同”。這些管理變革給綠地帶來了非常顯性的價(jià)值，包括對(duì)京津冀區(qū)域發(fā)展布局進(jìn)行調(diào)整，加大了天津和河北的投資力度。同時(shí)，優(yōu)化了綠地的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，在近兩年新投資項(xiàng)目當(dāng)中，住宅和產(chǎn)業(yè)的比例顯著提升。

業(yè)績(jī)新增長(zhǎng)點(diǎn)：特色小鎮(zhèn)加速轉(zhuǎn)型

發(fā)揮多產(chǎn)業(yè)協(xié)同的效應(yīng)，“特色小鎮(zhèn)”無疑是個(gè)重大機(jī)遇?！拔覀兡瓿蹰_始就強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)協(xié)同、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)，實(shí)際上是在為特色小鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)和后期運(yùn)營(yíng)做組織結(jié)構(gòu)和集團(tuán)內(nèi)部協(xié)同上的準(zhǔn)備。”歐陽兵表示，“綠地京津冀地區(qū)未來業(yè)績(jī)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，呼之欲出的就是特色小鎮(zhèn)?！?/p>

按照綠地京津冀區(qū)域特色小鎮(zhèn)的戰(zhàn)略，2017年綠地將在北京等一二線重點(diǎn)城市遠(yuǎn)郊及周邊儲(chǔ)備多個(gè)特色小鎮(zhèn)大盤項(xiàng)目;以石家莊、保定、廊坊、張家口等京津冀一體化受益區(qū)域?yàn)橥黄瓶?，積極跟進(jìn)獲取相關(guān)土地項(xiàng)目資源。

6月6日，綠地公布，目前已簽約的河北保定、河北大廠特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目相關(guān)規(guī)劃已經(jīng)完成。

自2016年7月份相關(guān)部門聯(lián)合下發(fā)通知，提出到2020年，我國(guó)將培育1000個(gè)左右特色小鎮(zhèn)以來，特色小鎮(zhèn)迎來了一波建設(shè)高潮。與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不同，特色小鎮(zhèn)開發(fā)周期較長(zhǎng)、前期資金投入巨大，對(duì)建設(shè)者的綜合運(yùn)營(yíng)能力是個(gè)考驗(yàn)，盈利模式也有待發(fā)掘。

綠地在京津冀運(yùn)營(yíng)的特色小鎮(zhèn)將如何盈利？歐陽兵告訴記者，“簡(jiǎn)單概括起來就是，我們以自有資金投入，但要在規(guī)定的開發(fā)建設(shè)周期內(nèi)，將自有資金的投入賺出來;后期，特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)需要通過扎扎實(shí)實(shí)的招商、運(yùn)營(yíng)來拿到利潤(rùn)?！?/p>

歐陽兵直言，“如果只有房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)能力，沒有產(chǎn)業(yè)的策劃、招商、運(yùn)營(yíng)能力，是賺不到錢的。只有兩者具備，我們才有可能把特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目打造成功?！?/p>

據(jù)介紹，河北保定直隸文化藝術(shù)小鎮(zhèn)項(xiàng)目，以直隸工匠文化所代表的服、飾、藝、居、禮等五大板塊作為小鎮(zhèn)的支柱產(chǎn)業(yè)，籌備與百家企業(yè)形成聯(lián)盟;位于河北大廠的中國(guó)出版?zhèn)髅饺诤习l(fā)展特色小鎮(zhèn)，則致力于建設(shè)成為國(guó)內(nèi)一流的數(shù)字文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園。

綠地表示，集團(tuán)正從房地產(chǎn)開發(fā)商向開發(fā)商、服務(wù)商、運(yùn)營(yíng)商三位一體的城市運(yùn)營(yíng)商加速轉(zhuǎn)型。對(duì)于特色小鎮(zhèn)，將采用滾動(dòng)開發(fā)模式，其間綠地“大金融、大基建、大消費(fèi)”板塊均將介入，為小鎮(zhèn)建設(shè)提供資金、基礎(chǔ)設(shè)施和生活配套支持。

“轉(zhuǎn)型升級(jí)無疑是痛苦的，不是一蹴而就的?！睔W陽兵對(duì)記者說，“但我們認(rèn)為它是很有意義的。我們今年落實(shí)幾個(gè)特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目，從明年開始可以預(yù)見的未來，它會(huì)為事業(yè)部每年貢獻(xiàn)幾十億，甚至上百億規(guī)模的成長(zhǎng)動(dòng)力。”

綠地還寄望特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目能承載一些先進(jìn)的建筑理念。近年來，綠地集團(tuán)在綠色建筑方面投入了非常多的精力，2016年度綠色建筑總量在行業(yè)中也名列前茅。目前，綠地集團(tuán)綠色產(chǎn)業(yè)化中心已經(jīng)著手關(guān)于特色小鎮(zhèn)生態(tài)方面的研究，并提出循環(huán)小鎮(zhèn)、節(jié)能小鎮(zhèn)、海綿小鎮(zhèn)三個(gè)概念，把海綿城市、節(jié)能城市里一些節(jié)能技術(shù)跟特色小鎮(zhèn)規(guī)劃充分結(jié)合。

綠地還希望將無障礙設(shè)計(jì)嵌入特色小鎮(zhèn)中，打造以無障礙為主題的特色小鎮(zhèn)做示范基地。2016 年10 月17日，綠地與清華大學(xué)無障礙發(fā)展研究院簽約合作，并啟動(dòng)“清華無障礙校園環(huán)境建設(shè)研究”和“綠地?zé)o障礙通用設(shè)計(jì)指南”兩個(gè)項(xiàng)目?！熬G地集團(tuán)有責(zé)任和義務(wù)為行業(yè)的發(fā)展進(jìn)行深度思考和規(guī)劃，不僅是企業(yè)社會(huì)責(zé)任的體現(xiàn)，也是為了綠地未來產(chǎn)品品質(zhì)的提升。”綠地方面表示，未來會(huì)堅(jiān)持不懈從全齡化角度予以研究，大力推動(dòng)無障礙環(huán)境建設(shè)的進(jìn)步及相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的建立健全。

政企聯(lián)手創(chuàng)獨(dú)特商辦模式

自今年3月北京市住建委等多部門聯(lián)合發(fā)布公告，對(duì)商辦類項(xiàng)目進(jìn)行限購以來，北京的商辦市場(chǎng)陷入低迷。而被譽(yù)為“商辦之王”的綠地將如何應(yīng)對(duì)這一局面，成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。

綠地集團(tuán)京津冀事業(yè)部一位內(nèi)部人士坦言，商辦項(xiàng)目限購后，綠地也感覺到了壓力。

“其實(shí)我們前兩年已經(jīng)在著手提速產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)，取得了一些效果。無非之前我們是按部就班做的，現(xiàn)在政策逼著我們提速?！睔W陽兵告訴記者，過去，產(chǎn)業(yè)發(fā)展部負(fù)責(zé)整個(gè)京津冀事業(yè)部所有的招商、規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)，今年新成立了產(chǎn)業(yè)發(fā)展二部，重點(diǎn)聚焦河北區(qū)域以特色小鎮(zhèn)為代表的新產(chǎn)業(yè)落地。

事實(shí)上，過去10年，綠地京津冀事業(yè)部?jī)?chǔ)備了大量的商辦項(xiàng)目，歐陽兵到任后的兩年多，已經(jīng)開始著手增強(qiáng)商辦物業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力，綠地房山文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目就是一個(gè)案例，在綠地集團(tuán)內(nèi)部被稱為“房山模式”。

“房山模式”的核心，是利用綠地在二級(jí)市場(chǎng)獲得的商業(yè)金融用地，結(jié)合項(xiàng)目所在區(qū)域的產(chǎn)業(yè)定位，通過政企聯(lián)手、招商引資，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)聚集。據(jù)悉，房山綠地文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園目前入駐企業(yè)已達(dá)300余家，其中包括光合文創(chuàng)、青創(chuàng)動(dòng)力、北大青訓(xùn)營(yíng)等企業(yè)，以及國(guó)家千人計(jì)劃項(xiàng)目、歐美同學(xué)會(huì)海外留學(xué)人員歸國(guó)創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目等項(xiàng)目，預(yù)估2017年創(chuàng)造稅收將超億元。

通過多元產(chǎn)業(yè)的全方位介入，綠地實(shí)現(xiàn)了與地方經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型方向和整體戰(zhàn)略的高度契合，成為第一家落子房山的大型房企，被授予房山區(qū)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)單位。

“長(zhǎng)期來看，商辦限購新政的發(fā)布更有利于未來商辦市場(chǎng)的健康發(fā)展，綠地的核心競(jìng)爭(zhēng)力將更加凸顯?！本G地集團(tuán)京津冀事業(yè)部一位內(nèi)部人士對(duì)記者表示。