如何提高房產(chǎn)測繪的質(zhì)量管理

馬榛+馬翀

摘 要：房產(chǎn)測繪是將專業(yè)測繪作為工作的根本出發(fā)點和落腳點，再將其與房地產(chǎn)管理業(yè)進(jìn)行充分的、良性的融合，最后達(dá)到對測量房產(chǎn)、繪制房產(chǎn)圖紙的工作目的。該文將以房產(chǎn)測繪中的質(zhì)量管理，作為研究的切入點，著重對于當(dāng)前房產(chǎn)測繪的形勢進(jìn)行分析，找出其中的缺點與不足，并提出相關(guān)的合理化建議。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測繪 質(zhì)量管理 測繪管理 措施

中圖分類號：P2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1672-3791（2017）07（c）-0054-03

房地產(chǎn)測繪屬于專業(yè)測繪，是在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)逐漸發(fā)展的過程中，慢慢獨立出來的一項測繪工作，它所測定的范圍主要是“房屋以及與房屋相關(guān)的土地”。房地產(chǎn)測繪是房地產(chǎn)權(quán)屬證書，能夠順利發(fā)放的“通行證”，必須進(jìn)行測繪才能發(fā)放證書，這樣嚴(yán)格的制度要求，也同時將房產(chǎn)所有人的合法權(quán)益強(qiáng)有力的保護(hù)了起來，并且在一定程度上還會促進(jìn)我國社會主義社會法律管理水準(zhǔn)的不斷增強(qiáng)。房地產(chǎn)測繪是一個十分專業(yè)的工作，它對工作人員的水平有專業(yè)要求，并且要求房地產(chǎn)測繪人員可以熟練地運用各式各樣的測繪方法和工具，最后在實地測量中得出相應(yīng)的數(shù)據(jù)。測繪單位的質(zhì)量管理是指從承接測繪地理信息任務(wù)、組織準(zhǔn)備、技術(shù)設(shè)計、生產(chǎn)作業(yè)、成果檢查與驗收直至成果交付使用全過程實施的有關(guān)質(zhì)量的管理以及與質(zhì)量相關(guān)的人員、設(shè)備等的管理。

1 房地產(chǎn)測繪形勢分析

當(dāng)前為打破房地產(chǎn)測繪工作的區(qū)域和地方保護(hù)，房地產(chǎn)測繪業(yè)務(wù)逐步趨于市場化，房地產(chǎn)相關(guān)管理部門已對各測繪單位的測繪成果進(jìn)行充分利用，并且作為辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的重要基礎(chǔ)數(shù)據(jù)之一，這就要求各測繪單位必須貫徹“質(zhì)量第一、注重實效”的方針進(jìn)行測繪工作。房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)管理部門也必須有專業(yè)測繪工作人員對測繪質(zhì)量進(jìn)行管理，進(jìn)而保障房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍，可以得到科學(xué)化、系統(tǒng)化的管理。

但是房產(chǎn)測繪相關(guān)的工作發(fā)展的時間并不長，起步時間相對較晚，造成在實際工作、操作之中出現(xiàn)不少的問題和困難。如今經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展使得我國城市化進(jìn)程建設(shè)發(fā)展速度逐漸變快，這也使得對于房地產(chǎn)測繪方面的工作要求越來越高，這就使發(fā)展很不完善的測繪工作感受到了巨大壓力，并且對其日后的發(fā)展產(chǎn)生了相當(dāng)大的制約。在日益高標(biāo)準(zhǔn)、高專業(yè)性的要求之下，房地產(chǎn)測繪行業(yè)艱難的滿足著要求，努力完善和改進(jìn)自身的不足，力求在最短的時間內(nèi)達(dá)到行業(yè)與市場的要求，確保更廣大人民群眾的根本利益。

2 房地產(chǎn)測繪工作的主要作用

2.1 極大地增強(qiáng)了房產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)性

（1）增強(qiáng)了房產(chǎn)行業(yè)的信息、服務(wù)方面水準(zhǔn)。

在房地產(chǎn)行業(yè)之中，測繪工作給相關(guān)的管理服務(wù)，帶來了相當(dāng)大的推動作用。從一般意義上來說，每一個房產(chǎn)的規(guī)范平面圖，都是將房產(chǎn)測繪作為基礎(chǔ)，由此，才會使得房地產(chǎn)面積測繪，更具有精準(zhǔn)性、合理性與科學(xué)性，從而讓管理者加深，對于整個房屋的數(shù)量、分布狀況、使用狀況的把握，確保日后其他工作的合理運行。

掌握相關(guān)房產(chǎn)測繪的房產(chǎn)分幅平面圖、房產(chǎn)分丘平面圖、房屋座落分布示意圖、房產(chǎn)分層平面圖和房產(chǎn)分戶平面圖，還能夠精準(zhǔn)與細(xì)化房產(chǎn)的相關(guān)具體狀況。不僅可以向房地產(chǎn)管理部門，提供“靠得住”的依據(jù)，還能促進(jìn)相關(guān)信息管理工作的良性運行。

（2）交易信息真實性顯著增強(qiáng)。

當(dāng)前的房產(chǎn)測繪相關(guān)工作，能將房地產(chǎn)交易、開發(fā)、經(jīng)營等事項的具體信息可靠性極大的增強(qiáng)。如今在改革開放的大好形勢之下，中國房地產(chǎn)市場與產(chǎn)業(yè)的發(fā)展建設(shè)速度，呈現(xiàn)越來越快的態(tài)勢。這一現(xiàn)象使得我國房地產(chǎn)市場與產(chǎn)業(yè)的交易信息更加繁雜。但是有房產(chǎn)測繪就會高效的保障交易數(shù)據(jù)、資料的真實性和可靠性，從而使得房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行交易活動時，獲得更為精準(zhǔn)、科學(xué)、可靠的數(shù)據(jù)和依據(jù)。從另一個方面上來說，也可以方便房地產(chǎn)的購買者掌握更加可靠、真實的交易數(shù)據(jù)和信息。

2.2 確保參考憑證、依據(jù)的可靠性

測繪工作完成后，所獲得的相關(guān)數(shù)據(jù)和信息，可以為房屋的拆遷改造、城市規(guī)劃、綜合開發(fā)等提供更為精準(zhǔn)的信息、數(shù)據(jù)，有利于相關(guān)部門和單位做出科學(xué)、合理的決策。在此基礎(chǔ)之上，還為保險、稅收的有關(guān)單位提供了合理、科學(xué)、準(zhǔn)確的信息與數(shù)據(jù)。

2.3 完善我國城市規(guī)劃水平

在當(dāng)前的市場形勢之下，房地產(chǎn)市場與相關(guān)產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)成為了支撐我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“中流砥柱”，房地產(chǎn)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)的完善與發(fā)展程度間接、清新地反映出了我國人民的精神文明和物質(zhì)文化生活的大體水平，而這些反映出來的信息成為了決策者最好的依據(jù)。憑借對房地產(chǎn)測繪工作所得結(jié)果中數(shù)據(jù)、信息的統(tǒng)計、整合、分析、歸類，可以使得負(fù)責(zé)城市規(guī)劃的相關(guān)部門與單位更加準(zhǔn)確、合理地做出決策，合理的決策也會促成正確的規(guī)劃設(shè)計的形成。在此基礎(chǔ)之上，促進(jìn)整個城市的合理發(fā)展與良性規(guī)劃，人們生活也會更加舒適、幸福。

3 關(guān)于測繪工作中質(zhì)量管理方面的基本規(guī)定

測繪單位對其完成的測繪地理信息成果質(zhì)量負(fù)責(zé)，所交付的成果應(yīng)為合格成果。測繪地理信息項目依照國家有關(guān)規(guī)定實行項目分包，由總承包方向發(fā)包方負(fù)責(zé)。測繪單位應(yīng)經(jīng)常進(jìn)行質(zhì)量教育，開展群眾性的質(zhì)量管理活動，不斷增強(qiáng)全員質(zhì)量意識，有計劃、分層次地組織崗位技術(shù)培訓(xùn)，逐步實行持證上崗。測繪工作人員應(yīng)持有測繪作業(yè)證，應(yīng)按規(guī)定取得相應(yīng)的技術(shù)資格證書，質(zhì)量檢查人員應(yīng)持證上崗。測繪地理信息項目實施所使用的儀器設(shè)備應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行檢定、校準(zhǔn)。用于基礎(chǔ)測繪項目和規(guī)?；瘻y繪地理信息項目的新技術(shù)、新工藝、新軟件，應(yīng)得到項目委托方的同意或通過合法機(jī)構(gòu)或部門組織的檢驗、測試或鑒定。

4 提高房產(chǎn)測繪的質(zhì)量管理的具體方法

4.1 對于房地產(chǎn)測繪市場加強(qiáng)控制

隨著市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，一些之前由國家管理的房產(chǎn)測繪單位，慢慢從主管部門的管控中分離出來，開展獨立經(jīng)營活動。同時測繪業(yè)務(wù)也逐步面向市場，進(jìn)而測繪公司也如雨后春筍般紛紛成立，目前該省已有1 000余家測繪單位。測繪工作市場化后，使得各個測繪單位競爭壓力加大，各測繪單位為了搶占市場及擴(kuò)大業(yè)務(wù)量，不惜低價競爭，從而導(dǎo)致一些測繪單位為節(jié)約成本，在工作中減少技術(shù)工作量，使得整個行業(yè)的質(zhì)量水平被拉低，導(dǎo)致出現(xiàn)嚴(yán)重的測繪質(zhì)量問題。對于這一狀況，要想提高房產(chǎn)測繪的總體質(zhì)量和管理水準(zhǔn)，就一定要加強(qiáng)測繪市場的控制，確保市場向著一個良好的方向發(fā)展。

測繪資質(zhì)審核部門應(yīng)對申報測繪資質(zhì)單位的人員學(xué)歷、技術(shù)等級提高要求，從而控制測繪市場；房產(chǎn)測繪成果管理部門應(yīng)把每個測繪項目的測繪合同、收款發(fā)票、草圖、平差表、測繪報告，技術(shù)設(shè)計書作為測繪成果審核的要件，從而遏制測繪單位降低報價，進(jìn)行逐戶測量，以圖紙出具實測報告。

4.2 提高房地產(chǎn)測繪具體程序的檢查、監(jiān)督力度

對一些出現(xiàn)在房產(chǎn)測繪市場的不法行為，要不定時地進(jìn)行執(zhí)法檢查，查處到的違規(guī)項目，要監(jiān)督相關(guān)負(fù)責(zé)人嚴(yán)格按照程序規(guī)定辦事，嚴(yán)格的監(jiān)管制度可以提高測繪單位的法律、法規(guī)意識。

房產(chǎn)測繪成果審核部門不應(yīng)只進(jìn)行“形式性”的監(jiān)管工作，而是重點審查測繪單位是否嚴(yán)格執(zhí)行《房產(chǎn)測量規(guī)范》和《四川省房產(chǎn)測繪實施細(xì)則》規(guī)定；審查測繪成果的適用性、界址點準(zhǔn)確性、完整性、真實性、面積測算依據(jù)與方法，房屋的使用性質(zhì)、結(jié)構(gòu)、樓層、基本權(quán)屬單元，面積計算及分?jǐn)傉f明；預(yù)測繪須有規(guī)劃部門審查通過的圖紙，房屋用途、房屋形態(tài)必須與規(guī)劃許可證（規(guī)劃圖）、測繪成果報告保持一致；實測繪與規(guī)劃不一致的現(xiàn)狀、預(yù)測與實測變化情況應(yīng)要求測繪單位在測繪報告中必須明確說明，對實測成果抽檢比例不能小于50%。檢查測繪單位有無報建竣工圖與實際測繪數(shù)據(jù)結(jié)果不相同，偽造錯誤、不實數(shù)據(jù)的現(xiàn)象，有無測繪單位收取了測繪工作的費用，但是對工作結(jié)果不負(fù)責(zé)任，甚至于將出現(xiàn)錯誤數(shù)據(jù)的“黑鍋”強(qiáng)加給審核單位的現(xiàn)象。

4.3 改進(jìn)測繪團(tuán)隊，增強(qiáng)測繪人員專業(yè)素質(zhì)

“謀事在天，成事在人”，測繪數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，是由工作人員的專業(yè)性所決定的，所以，要想提高質(zhì)量管理的水平，就一定要加強(qiáng)測繪工作人員的專業(yè)素質(zhì)。各個測繪單位要把增強(qiáng)工作人員的素質(zhì)作為主要切入點，不定時地開設(shè)測繪技能提升課程，對于單位中工作人員實施學(xué)歷要求，將工作人員專業(yè)素質(zhì)整體的提升。

此外，實施崗前培訓(xùn)也是非常有必要的，嚴(yán)格實行“持證上崗”機(jī)制。對于每年新入職的人員，各測繪單位要依據(jù)相關(guān)規(guī)定，對其進(jìn)行崗前培訓(xùn)，設(shè)立一系列的專業(yè)技術(shù)考核制度，合格的職員才可以上崗。各個測繪單位也不要禁錮于以往的技術(shù)和測繪方法，要與時俱進(jìn)定期地對測繪領(lǐng)域出現(xiàn)的新型技術(shù)，在整個單位進(jìn)行普及，并開設(shè)新型技術(shù)培訓(xùn)課程。要在測繪前對工作人員，進(jìn)行技術(shù)設(shè)計與相關(guān)規(guī)定的學(xué)習(xí)，嚴(yán)格保障每個步驟、每個程序，按規(guī)定執(zhí)行，最終達(dá)到質(zhì)量水平的提升。

4.4 建立考評制度、房產(chǎn)測繪結(jié)果公示制度

各地方管理部門可以制定“測繪誠信機(jī)制”，建立考評制度，采用不合格品、合格品、優(yōu)級品3個質(zhì)量等級表示測繪單位的考評結(jié)果，測繪成果有下列情形之一的，可判定為不合格品：（1）未按規(guī)定進(jìn)行房屋面積數(shù)據(jù)采集、房產(chǎn)調(diào)查的；（2）房屋測繪成果中記載的房屋用途、房屋形態(tài)與規(guī)劃許可證（總平面圖）、規(guī)劃驗收合格證、建筑面積報告書有矛盾、沖突的；（3）房屋幢、層、戶的確定及劃分與細(xì)則、規(guī)劃許可資料、施工（竣工）圖紙有矛盾、沖突的；（4）邊長取值、建筑面積計算規(guī)則、共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)則違背細(xì)則相關(guān)規(guī)定且導(dǎo)致分戶房產(chǎn)面積差異且超出規(guī)范規(guī)定限差的；（5）電子數(shù)據(jù)與成果報告書數(shù)據(jù)不一致的；（6）原報告或原預(yù)測報告已審核歸檔，各房產(chǎn)測繪單位未經(jīng)審核單位同意擅自在變更報告或?qū)崪y報告中修改幢、單元、樓層、房號或已銷售房源標(biāo)的位置的。

房產(chǎn)測繪成果未出現(xiàn)以上情形的為合格品，日常審核及質(zhì)量抽檢均未發(fā)現(xiàn)任何瑕疵的測繪成果判定為優(yōu)級品。對于連續(xù)出現(xiàn)不合格測繪成果的測繪單位，房產(chǎn)測繪成果審核部門可以對其單位成果暫停受理，并出具告知通知書，責(zé)令其整改。

測繪成果管理部門建立網(wǎng)上“測繪誠信”頁面，負(fù)責(zé)將測繪單位成果質(zhì)量考評結(jié)果向社會動態(tài)發(fā)布，每季度、年度對測繪單位成果質(zhì)量考評結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計排名，將各單位測繪狀況、信用程度、業(yè)務(wù)領(lǐng)域，向社會公布，受人民監(jiān)督。對于一些單位，違規(guī)操作、不誠信的行為，知情人可以通過網(wǎng)絡(luò)與監(jiān)管部門聯(lián)系，再由監(jiān)管部門依據(jù)事實，對被檢舉的單位進(jìn)行處理。

4.5 加強(qiáng)政府部門的監(jiān)督管理

不動產(chǎn)登記中心后成立后，對于不動產(chǎn)測繪中房產(chǎn)測繪成果審核的職能職權(quán)界限和劃分，還很模糊。所以，國家相關(guān)部門要明確對各種測繪產(chǎn)品的劃分標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)立科學(xué)、良性的前進(jìn)目標(biāo)，完善與改進(jìn)測繪市場的公開力度，倡導(dǎo)公平的行業(yè)競爭氛圍。

各個測繪單位應(yīng)積極與政府部門聯(lián)系，按規(guī)定執(zhí)行相關(guān)程序、規(guī)章制度，主動讓政府監(jiān)督與管理。國家有關(guān)部門也要對測繪單位，進(jìn)行宏觀的管制與監(jiān)督；嚴(yán)厲打擊違法、違規(guī)、不誠信的測繪單位。建立獎懲機(jī)制，對于守法、誠信的單位，大力的贊揚與宣傳；對于違規(guī)的單位，要加大處理力度。

4.6 創(chuàng)造科學(xué)、系統(tǒng)的質(zhì)量機(jī)制，發(fā)展質(zhì)量認(rèn)證制度

質(zhì)量作為測繪單位的“立身之本”，是各個房產(chǎn)測繪單位搶占市場、尋求客戶的關(guān)鍵要素，并且科學(xué)合理的質(zhì)量機(jī)制和體系是測繪單位質(zhì)量保證的“試金石”。從另一方面來說，如今的測繪管理制度的完善與革新，測繪行業(yè)的職場競爭越來越大，也在一定程度上，要求測繪單位適應(yīng)社會發(fā)展環(huán)境，逐漸改變以往老套、過時的管理方法。

現(xiàn)在“ISO9000系列標(biāo)準(zhǔn)”已經(jīng)成被越來越多測繪單位所接受和運用，使得這些單位在原有的基礎(chǔ)上大幅度提高質(zhì)量管理水平。當(dāng)然也不能完全一味地引進(jìn)新技術(shù)、新標(biāo)準(zhǔn)，各個測繪單位要“因地制宜”，結(jié)合該單位的實際情況，與“ISO9000系列標(biāo)準(zhǔn)”相對照，最終尋找出一套適合自身的發(fā)展的質(zhì)量體系管理標(biāo)準(zhǔn)。

5 結(jié)語

房產(chǎn)測繪是房產(chǎn)管理事業(yè)的重要組成部分，它可以確保房產(chǎn)信息、數(shù)據(jù)的“公正”“公平”“公開”，推進(jìn)我國房地產(chǎn)事業(yè)的總體健康發(fā)展。規(guī)范測繪單位，提高測繪工作的質(zhì)量管理，才能使得房產(chǎn)測繪工作更加良好的運行。相關(guān)單位要健全測繪質(zhì)量監(jiān)管機(jī)制，加大對測繪結(jié)果數(shù)據(jù)的監(jiān)控與檢查，嚴(yán)格按照規(guī)定對測繪結(jié)果進(jìn)行審核，嚴(yán)厲打擊違法、違規(guī)、測繪結(jié)果虛假的單位。在原有的基礎(chǔ)上吸收先進(jìn)技術(shù)，運用科學(xué)、合理、系統(tǒng)的方法不斷地改進(jìn)測繪質(zhì)量管理工作，使得測繪單位的工作滿足市場經(jīng)濟(jì)和行業(yè)的要求，房產(chǎn)測繪質(zhì)量管理工作將邁出嶄新的一步。

參考文獻(xiàn)

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