東南亞房產(chǎn)投資成新寵

葉輝

如今也有越來越多的人將目光放到離中國(guó)不遠(yuǎn)的東南亞地區(qū)，例如馬來西亞、泰國(guó)、菲律賓、越南等國(guó)，那么這些國(guó)家又是如何吸引投資者的眼光的？投資者又應(yīng)該如何選擇呢？

說到海外房產(chǎn)，大多數(shù)人想到的是“美澳加”，但如今也有越來越多的人將目光放到離中國(guó)不遠(yuǎn)的東南亞地區(qū)，例如馬來西亞、泰國(guó)、菲律賓、越南等國(guó)，那么這些國(guó)家又是如何吸引投資者的眼光？投資者又應(yīng)該如何選擇呢？

據(jù)海外網(wǎng)站調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在網(wǎng)站的2016年二季度中國(guó)人查詢海外房源目標(biāo)國(guó)家全球排行榜上，美國(guó)與澳大利亞長(zhǎng)駐第一和第二位，而泰國(guó)登上了第四的位置，新加坡居第八位，馬來西亞居十一位，越南居十四位，印度尼西亞居十五位。

馬來西亞：房地產(chǎn)市場(chǎng)投資增速最快

作為“亞洲四小虎”之一，加上馬來西亞擁有良好的教育資源，來自世界各地的留學(xué)生是居住在當(dāng)?shù)馗鞔蟪鞘械闹饕巳褐?，“以房養(yǎng)學(xué)”逐漸成為一種流行趨勢(shì)，相當(dāng)多的留學(xué)生在海外購(gòu)置房產(chǎn)，利用房子的升值來補(bǔ)回留學(xué)的花費(fèi)。

馬來西亞的“第二家園計(jì)劃”也是吸引大批購(gòu)房者的原因之一。此項(xiàng)計(jì)劃主要針對(duì)想要在海外養(yǎng)老的人群，申請(qǐng)人將獲得10年期限的簽證，到期后馬來西亞政府也保證永久續(xù)期。但申請(qǐng)較為嚴(yán)格，年齡低于50歲的外國(guó)人，他們的儲(chǔ)蓄戶頭/來往戶頭/定期存款必須至少有50萬令吉（約80萬元人民幣），年齡50歲以上的外國(guó)人，則至少須有35萬令吉（約56萬元人民幣）。

外國(guó)人在馬來西亞可自由購(gòu)買公寓、別墅等，需要注意的是購(gòu)買房產(chǎn)的最低門檻是100萬令吉（約160萬元人民幣），房產(chǎn)持有稅5%以上，且須繳納15%額外印花稅；有永久產(chǎn)權(quán)和99年產(chǎn)權(quán)，永久產(chǎn)權(quán)要更貴一些。

近些年，馬來西亞新山的房?jī)r(jià)緊隨經(jīng)濟(jì)和國(guó)家大趨勢(shì)，5年年前柔佛州一套小房子的價(jià)格大約需要20萬馬幣左右，但是現(xiàn)在價(jià)格上漲到50萬-60萬馬幣之間，上漲幅度已超150%。

前幾年，投資者對(duì)馬來西亞等國(guó)的瘋狂投入，加上馬來西亞政府對(duì)外國(guó)人投資房產(chǎn)并無“限貸限購(gòu)”政策，目前馬來西亞的房?jī)r(jià)已經(jīng)大幅上漲，投資趨于飽和。近年來伴隨著投資回報(bào)率逐年下滑，房?jī)r(jià)普遍偏高，投入與產(chǎn)出性價(jià)比不高。

加上時(shí)下隨著國(guó)家宏觀調(diào)控，馬來西亞政府將針對(duì)外國(guó)人購(gòu)置房產(chǎn)時(shí)的印花稅額度大幅提高至15%，已被逐漸崛起的擁有著豐富旅游資源以及稅收政策少的泰國(guó)等市場(chǎng)逐步超越和取代。

泰國(guó)：舒適環(huán)境吸引全球投資客

泰國(guó)舒適的氣候、高質(zhì)量的旅游資源既吸引了大量來自世界各國(guó)的游客，也吸引了包括日、韓、俄羅斯及中國(guó)等多個(gè)國(guó)家的退休人員來到泰國(guó)購(gòu)置房產(chǎn)，以作旅游或者日后移民所用。

泰國(guó)是世界上唯一不收房產(chǎn)稅且還是永久產(chǎn)權(quán)的國(guó)家，相信比起其他國(guó)家高額的房產(chǎn)稅，泰國(guó)顯得無比親切有木有？泰國(guó)房產(chǎn)價(jià)格低、投資回報(bào)高，這是吸引大批投資客的原因之一，精裝修、完備的配套設(shè)施更是錦上添花，對(duì)購(gòu)買的泰國(guó)房產(chǎn)數(shù)量也沒有限制。40萬元人民幣起步的投資門檻，部分房源甚至還有包租10年的政策，相信會(huì)讓絕大多數(shù)中國(guó)投資客戶怦然心動(dòng)。

泰國(guó)的房產(chǎn)價(jià)格低，根據(jù)高力國(guó)際研究報(bào)告，泰國(guó)市場(chǎng)上供給集中的價(jià)格區(qū)間在3萬元至4萬元人民幣每平方米。但是泰國(guó)房產(chǎn)的投資回報(bào)很高：泰國(guó)公寓平均年出租回報(bào)率在房?jī)r(jià)的6%-8%，有的地方可達(dá)15%，而曼谷、芭堤雅等中心區(qū)公寓平均每年漲幅大約12%。房?jī)r(jià)漲幅加上出租回報(bào)，泰國(guó)公寓的平均年投資回報(bào)率在18%以上。

目前，外國(guó)人無法在泰國(guó)直接購(gòu)買土地，并擁有土地產(chǎn)權(quán)，只能通過注冊(cè)泰國(guó)公司途徑，實(shí)現(xiàn)土地產(chǎn)權(quán)。外國(guó)人購(gòu)買永久產(chǎn)權(quán)公寓樓盤項(xiàng)目時(shí)，也只能最多擁有49%的外籍配額。目前法律允許通過租賃方式，可以獲得30年的土地租賃權(quán)，并可在此基礎(chǔ)上選擇續(xù)約30年。

泰國(guó)財(cái)政部現(xiàn)在正修訂泰國(guó)房地產(chǎn)權(quán)相關(guān)法律，在新的泰國(guó)地產(chǎn)法中，將允許非泰籍外國(guó)人通過50年長(zhǎng)期租賃的方式，合法持有別墅房屋、土地地塊產(chǎn)權(quán)，租期預(yù)計(jì)將延長(zhǎng)達(dá)50年。

如果泰國(guó)頒布并實(shí)施此項(xiàng)房地產(chǎn)新法律，將會(huì)使外國(guó)房地產(chǎn)投資者有更強(qiáng)的信心，對(duì)泰國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也是很大的利好。

越南：正式開放房產(chǎn)市場(chǎng)予外國(guó)人

越南作為東南亞迅速崛起的經(jīng)濟(jì)體，每年正以6%—7%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度在發(fā)展前進(jìn)。年輕的勞動(dòng)人口，低廉的工資，優(yōu)惠的貿(mào)易政策，使其成為外商投入的熱土。

2015年，當(dāng)?shù)卣试S住宅項(xiàng)目中的30%可以出售予外國(guó)人，有限額的推出給外國(guó)人購(gòu)買，以回應(yīng)經(jīng)濟(jì)開放的需求。

越南的房產(chǎn)只有河內(nèi)和胡志明市還值錢，但是非常畸形、非常貴，好點(diǎn)的上萬美元一平米。主要因?yàn)樵侥媳編艣]有國(guó)際化，在國(guó)內(nèi)又沒有其他地方投資，股市也小破差，所以只有炒首都的房子。它的市場(chǎng)畸形發(fā)展，產(chǎn)權(quán)為50年，外國(guó)人購(gòu)房不允許貸款，買房時(shí)必須通過銀行轉(zhuǎn)款，而且外國(guó)人也不允許繼承房產(chǎn)。稅費(fèi)方面，越南沒有房產(chǎn)稅，但需要繳納10%增值稅。

菲律賓：租金回報(bào)率亞洲第一

據(jù)房地產(chǎn)研究網(wǎng)站Global Property Guide 2016的報(bào)告顯示，菲律賓在亞洲租金收益率排名第一。租金收益率高達(dá)7.51%，首都馬尼拉的租金收益率更是高達(dá)8.98%。這是一個(gè)什么概念呢？中國(guó)的一線城市北京、上海、深圳的租金收益率都在2%以下。舉例來說，同樣投資100萬元人民幣買房子，在北京，你一年可以收益不到2萬元；而在馬尼拉，你可以收益9萬元。

菲律賓政府為了吸引外資，振興經(jīng)濟(jì)，出臺(tái)了非常吸引眼球的政策，即只要投資5萬美元買房，即可辦理當(dāng)?shù)匾泼窬G卡。

菲律賓房產(chǎn)是永久產(chǎn)權(quán)。根據(jù)當(dāng)?shù)胤桑鈬?guó)人只能購(gòu)買高層公寓，不能購(gòu)買土地和別墅，無公攤賣的是使用面積，這點(diǎn)和泰國(guó)的相似。但是從房?jī)r(jià)上來說，雖然菲律賓的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于馬、泰等國(guó)，但其房?jī)r(jià)特別是馬尼拉、宿務(wù)等大都市的房?jī)r(jià)卻超過很多東南亞的大都市，而且菲律賓每年需付12%的房產(chǎn)增值稅。

目前菲律賓的房產(chǎn)增值穩(wěn)定，每年可以增10%左右，吸引了英美加新加坡等國(guó)爭(zhēng)相投資。菲律賓房產(chǎn)價(jià)格低廉，回報(bào)理想，而且有健全的保障制度，所以外地買家投資當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)相當(dāng)普遍。

印尼：對(duì)外國(guó)人放開房產(chǎn)市場(chǎng)

在過去很長(zhǎng)一段時(shí)間里，外國(guó)人是不能在印尼買房的，因?yàn)榉梢?guī)定只有印尼當(dāng)?shù)厝瞬趴梢該碛蟹康禺a(chǎn)。上世紀(jì)90年代后期，新的法律允許外國(guó)公民可以在印尼購(gòu)買公寓和辦公用房，對(duì)土地沒有擁有權(quán)。2013年印尼住房部長(zhǎng)宣布，政府出臺(tái)新的政策，但此項(xiàng)新政仍有一些限制。按照印尼修改的規(guī)定，外國(guó)人能夠購(gòu)買房產(chǎn)（house）25年，然后再延長(zhǎng)25年。2015年，為刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，印度尼西亞計(jì)劃放寬限制，允許外國(guó)人在當(dāng)?shù)刂卯a(chǎn)，允許外國(guó)人購(gòu)買價(jià)值超過72萬美元的高級(jí)公寓單元。印尼當(dāng)?shù)孛襟w認(rèn)為，印尼允許外國(guó)人擁有房產(chǎn)長(zhǎng)達(dá)80年產(chǎn)權(quán)，對(duì)外國(guó)人表現(xiàn)出了一種十分友善的姿態(tài)。