分享實錄（一）郭增利：物中心發(fā)展與餐飲創(chuàng)新

5月8日，由龍商網&超市周刊&今日零售主辦、家家悅集團股份有限公司協(xié)力舉辦的第15屆全國連鎖商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略研討會位于山東威海家家悅九龍晟大酒店隆重開幕。

研討會議吸引來自全國21個省份、50多家參展商、200余家企事業(yè)單位、600余名與會代表，他們從全國各齊聚威海，本著要傳授零售、詮釋零售人的精神，吹響2017零售行動人的號角。

嘉賓分享話題實錄：購物中心發(fā)展與餐飲創(chuàng)新

分享嘉賓：中國商業(yè)聯(lián)合會購物中心專業(yè)委員會主任、中國城市商業(yè)網點建設委員長兼秘書長郭增利

在今天的內容當中，雖然PPT是一樣的，但是我會盡可能站在大家的角度和立場，去讓大家了解和我們今天發(fā)展上相關的變化，了解這個趨勢和變化是希望未來各位朋友有機會在購物中心進行合作的時候，也能夠跟購物中心的發(fā)展脈絡比較吻合。

在2016年大家都會比較關注商戰(zhàn)當中的萬科、德利這場大戰(zhàn)，但是今天我不去展開這場商業(yè)大戰(zhàn)的關系，我是想透過這場商業(yè)大戰(zhàn)看一下整個經濟發(fā)展當中，各個產業(yè)所占有的位置。

所以在2016年這場商戰(zhàn)當中我們看到保險基金進入了萬科，然后又進入了格力。透過這一點我們可以看到，未來經濟發(fā)展的重心、產業(yè)發(fā)展重心是清晰明了的。

這里面有兩個重要行動計劃，一個是中國制造2025，第二是關于推動我們實體零售轉型升級的意見。

客觀上說，兩個報告當中，真的可以解讀出眾多的具有實質意義推動的舉措，方向非常明確。所以在這里我聯(lián)想起WTO的開放。正如裴亮秘書長講的，大家那時候喊狼來了，但是經過那么多年的發(fā)展，你們會發(fā)現(xiàn)中國的商業(yè)、零售業(yè)并不是不堪一擊的，中國的商業(yè)在這場激烈競爭當中，有些企業(yè)不僅活下來了，而且活得很好。

我自己在跟購物中心行業(yè)進行交流的時候我反問了我們企業(yè)，如果在今天我們自己的水平管理和服務還沒有達到充分發(fā)展的程度的情況下，我們如果日子過得非常舒服、高枕無憂，那我會覺得我今天所做的一切都是對的。但其實我們一定要看到自己的差距，所以今天當市場出現(xiàn)了波動，消費出現(xiàn)了下滑，恰恰是我可能需要反思去提醒自己的時刻。

所以從這個意義上來說，零售業(yè)我覺得未來發(fā)展機會非常大。

任何行業(yè)的發(fā)展，包括零售業(yè)在內，大家都一定會遵循一個客觀規(guī)律，中國的商業(yè)發(fā)展特別是商業(yè)地產發(fā)展，之所以出現(xiàn)太多的問題，就是因為人為的破壞了這個客觀的規(guī)律，包括市場需求的規(guī)律，今天會議主題是守正出奇，我不知道我們跟高總編以前有沒有默契，中國年年會確定的主題在去年的時候也是守正出奇，什么叫守正，我覺得你要真正去了解消費者，他所有的想法、所有需要，如果你提供的是他所需要的，你的生意就一定有很好支撐，如果他需要的服務方式你也給他了，我覺得他就會歡迎，所以守正非常關鍵。

但是會發(fā)現(xiàn)，在中國恐怕更多的是概念化的東西，所以大家在千方百計絞盡腦汁想辦法如何出奇制勝，但是卻在我們本身應該遵循的市場規(guī)律和基本的邏輯規(guī)則我們犯了錯誤。購物中心就是這樣的一個狀態(tài)，所以我們經常在跟購物中心企業(yè)交流的時候，我們就希望我們自己的購物中心應該真正地做到所謂的消費者主權把所謂的體驗型業(yè)態(tài)放大了60%、70%，但是很抱歉地告，比如說大家現(xiàn)在都在談體驗，每一個購物中心訴大家，你做得未必是對的。

這可能是一個很好的概念、由頭，但是消費者要什么？購物中心的邏輯是什么？其實購物中心最重要的一點是它的豐富的品牌組合，而且之間是有互動、聯(lián)動關系的。所以當你今天把所有的業(yè)態(tài)作為體驗、作為價格店作為組合去放在購物中心的時候，很抱歉你做了出奇的工作，但是守正沒有做好。所以在這個問題上，先守正再出奇，這個至關重要。

大家看到那么多餐飲進入到購物中心，可是它如何去生存，今天出現(xiàn)這么多的餐飲企業(yè)短時間的曇花一現(xiàn)，在購物中心當中冒了一個頭，可能我們再也找不到這個品牌了，案例比比皆是。所以在這個問題上先守正再出奇無論對購物中心而言還是對整個零售業(yè)而言，對我們每一個企業(yè)而言，可能都是至關重要的，所以在這個問題上，我們是希望去找到我們自己所處的不同行業(yè)到底應該如何去遵循守正出奇的原則。

因為我自己是在做購物中心，所以我一直去強調購物中心的產品邏輯到底是什么，這張圖到今年已經用了差不多15年，但是我沒覺得這張圖到今天是錯誤的、落伍的，因為對商業(yè)地產類購物中心的判斷每一個人不同的解讀，有的人可能用幾個字說，有的可能是長篇大論，購物中心是什么？其實是通過地產的開發(fā)，最后通過我們的經營、社會化的服務，最后能夠讓它在金融方面形成架勢。這是我們的邏輯。

所以今天我們去判斷購物中心好和壞，用營業(yè)額去說，我認為不合理、不科學。但是有的時候用開發(fā)商總的面積去說，同樣沒有道理。所以在這個問題上，你能夠很好地通過我們的商業(yè)經營、通過我們的城市的社會化的服務，讓消費者和購物中心之間產生生活上的連接，只有做到這種程度，購物中心才真正地會從過去的地產產品變成未來的資產。所以在這個問題上，我覺得每一個購物中心開發(fā)商可能經過了一次兩次的挫折和失敗之后，開始在醞釀改變自己。

所以在這張圖表當中我們還可以解讀什么是甲方和乙方，我們今天在應的朋友大多數(shù)是乙方，我今天的身份是甲方，但其實我們都錯了其實我們兩方合在一起才是真正的一方，因為我們共同的甲方是我們的消費者。所以過往的中國購物中心出現(xiàn)的問題是把服務消費者的任務交給了零售商去做，錯了。所以中國聯(lián)起動的一個新的行動計劃就是服務推動計劃，因為我們一談開發(fā)商的時候，它會說現(xiàn)在叫開發(fā)時代，然后喊句口號又喊幾年之后，現(xiàn)在中國商業(yè)地產進入到了運營時代，我覺得不好意思，沒有這個時代的劃分。

就像我們今天要做一個餐廳的后廚，我們把自己的廚房做好了，我們這么做為的是什么，一定是為了做好出品，我們要開門接客。我們并不是說為了建這個房子，它只是我們要去服務顧客的一個開始、是必需的一個過程。所以談什么開發(fā)階段、開發(fā)時代，更別說到今天看到開發(fā)出現(xiàn)了這樣的問題、那樣的問題之后，商業(yè)地產是不是應該真正地進入到了運營時代？我認為這些理解真的是片面的。所以在今天，當我們在座的合同關系上的甲方、乙方，把我們雙方共同確立了乙方很好去服務消費者的時候。我覺得我們的立場就對了，我們未來發(fā)展的機會和空間也就打開了。

過去的房地產開發(fā)講究在投資型經濟的狀態(tài)下，作為房產獲取現(xiàn)金流的一種方式。今天消費型經濟時代，為什么叫消費型經濟時代？因為任何一個成熟的市場都不可能靠無節(jié)制的房地產投資拉動經濟的可持續(xù)增長。遺憾的是我們國內其實一直在強調所謂的內需，但是真正的內需推動的舉措少之又少。

但從整個市場發(fā)展的未來的趨勢上看，注重消費肯定是國策，所以在消費型經濟時代到來的時候，我們要把我們購物中心、各類的品牌商有機結合在一起，首先要讓它具備消費服務功能，要成為市場的有效供應，無論是購物中心還是品牌。所以在這個問題上，從投資型經濟到消費型經濟的轉變，意味蓄我們自己的開發(fā)理念、運營思路都要根據(jù)市場這個情況的變化進行調整。

所以大家會發(fā)現(xiàn)，最終中國商業(yè)，所謂的物業(yè)資產的一部分，它獲取的是資本性收益。為什么國外的養(yǎng)老金進入購物中心開發(fā)？因為它穩(wěn)定，因為購物中心的合理的定位讓購物中心與消費者之間產生了生活當中的每天的聯(lián)系，它是抵抗通貨膨脹最有效的方式。

逐漸地大家會發(fā)現(xiàn)，全世界各個行業(yè)去比較的時候，商業(yè)資產或者重點說購物中心這個產品是能夠跑贏通脹的。大家也可以看到一個邏輯，為什么這么多養(yǎng)老金進入到這個市場，進，入到購物中心的開發(fā)和運營，原因就是在這里。從整個發(fā)展趨勢上看，中國的購物中心其實追求暴利的時代、開發(fā)利潤的時代已經結束了，它將會通過消費服務的功能釋放來獲取它在整個經濟發(fā)展當中應有的地位。

對于購物中心而言，我認為它是資本密集、技術密集、服務密集型的行業(yè)，資本密集毋庸置疑，每一個購物中心的投資都會占壓大量的資金，長周期回報才能實現(xiàn)。

以前有一家百貨店曾經找過我，他說郭主任在目前這種困境情況下做百貨店，是不是只有轉型做購物中心，其實我的答案是否定的。因為就這個企業(yè)的案例上看，它因為自建了物業(yè)，三年時間投了9億資金，到現(xiàn)在還沒有正式開業(yè)。

我們想像一下，假如我有一定資金的量，我用這樣的資金或許可以通過和開發(fā)商合作，可以開出很多店面出來。所以很多意義上說，并非像有些媒體所講的，百貨店轉型購物中心是唯一出路，我不這樣看。所以資金密集型因為和中國整個經濟發(fā)展脈絡是息息相關的，越來越值錢，中國會越來越缺錢，這個時代肯定馬上就會到了。在2017年開始的時候，中國購物中心新增開業(yè)數(shù)量肯定會大幅下滑，即便是接近900家的開業(yè)量，現(xiàn)在遠遠達不到這個數(shù)字，它對資金需求消化量非常大。

第二，技術密集，這一點，中國過去是忽視的，不可否認我國在過去也做了大量工作。過去我們的技術手段解決我們的流程管理、商品管理，但今天更多的技術手段是解決研究消費者的問題。因此購物中心是聚集了大量的人流的地方，我個人的判斷是大量的黑科技會首先出現(xiàn)在購物中心當中，也許在今年下半年，大家會發(fā)現(xiàn)，當你進入到購物中心的時候，你的所有信息可能已經全被它采集走了，可能這樣的技術馬上就能夠實現(xiàn)?，F(xiàn)在目前這個階段覺得越來越多的公司已經意識到這樣一個機會。無論怎么樣，我們用技術是為了改善消費者的感受，讓他覺得跟購物中心之間的黏性更加強化。

服務密集型是我認為最最關鍵的。為什么？我們所有的零售業(yè)其實做來做去，我們做的是服務，這一點我覺得有很多企業(yè)沒有這樣的認識，特別是商業(yè)地產開發(fā)商，他不認為自己是一個服務行業(yè)。從某種意義上來說，服務中心可能比一個單一品牌商更加重要。因為過往服務消費者的責任在品牌商，但是我們今天會發(fā)現(xiàn)，這樣不僅會失掉消費者，有可能會失掉親密的合作伙伴，包括租戶。所以深化服務，接下來會有很多很多命題可以去展開。

我覺得在日本一次經歷讓我感受非常深，為了我感受一下日本的服務水平到底是什么樣的，我花了大概八塊錢的人民幣買了一塊蛋糕這塊蛋糕讓我真的受益匪淺，沖擊很強，因為一塊蛋糕體積很小，它沒有一個盒子是裝一塊蛋糕的盒子，所以它會把一個支架放在一個大一點的盒子當中，把蛋糕放在中間，旁邊兩個盒子分別放上了紙巾、刀叉加冰塊保鮮，一個過程兩分鐘時間，坦白地說我們現(xiàn)在想一想自己在商場消費、超市去消費的時候，恐怕我買來一個蛋糕裝在一個塑料袋幾秒鐘就走了。我們每一個人都是，我們設身處心講一講否需要在消費過程中的尊貴感。我們去談與看日本的服務，能不能把它真正的學到實處，將它的根據(jù)我們自己的日常工作進行一個結合。我認為購物中心或餐飲業(yè)也好，還是其他的服裝零售也好，其實本質上都是要在服務商做足文章，下足功夫，才有可能贏得消費者。

展示的這張圖片，其實對購物中心的了解我昨天，見到京東購物中心劉董事長，他說購物中心太像了。這是我昨天晚上把右下角這張圖標簽化，太像了，什么叫太像了？因為購物中心沒有本質的區(qū)別，沒有給消費者留下有印記的標簽，那也就意味著你沒有給消費者留下抓住的沖動，很抱歉，你就可能失去消費者。所以今天我們特別強調，自己能夠擁有幾個標簽自己的購物中心能在特定的服務的消費者的心目當中有自己的印記和形象。當然這個印記和形象你可以根據(jù)不同的城市、區(qū)位條件、商圈特征做自己的定位，但是你沒有這樣的符號，就沒可能去爭取市場的主動權。

還是要談新零售，我認為零售和新零售似乎沒有關聯(lián)，但是很多手段都會在購物中心當中去運用。說起來很簡單，線上線下加物流配送但其實我們理解得狹隘了，當我們今天看到經營效率處在這樣一個狀態(tài)當中，我們不僅要想到，一切能夠調動服務業(yè)的手段其實都能夠把零售的手段調動起來。購物中心有可能是黑科技引領的重要產品，有助于提高我們服務效率的手段，都應該在中心也好、在其他零售業(yè)態(tài)也好，得到更加廣泛的應用。所以我認為心靈手的市場一定是屬于有智慧的人、勤于思考的人，能夠抓住消費者變化的人。

同時我們還要反思，為什么實體商業(yè)走到今天的時候，特別是購物中心?？赡苓@方面表示更為明顯，購物中心見到自己的業(yè)績下滑的時候一句話，電商對我沖擊太大，我不知道百貨店是不是這樣的想法，超市是不是這樣的想法，購物中心這種表現(xiàn)是根深蒂固的。

其實我們想，真的要完全歸罪于電商嗎？我看未必，拿新零售來說，每一個電商企業(yè)，它在很好地獲得了市場空間的時候，它依然在尋找新的痛點，它依然需要在您消費者還有哪些需要、需求我沒有給他好的兌現(xiàn)。而這一點對于購物中心來說，總是把所有的責任、原因都歸結給電商，推到外界的環(huán)境，不從自身找原因。所以我覺得它和我們更多的零售業(yè)人士去交流，我們不妨站在自己的角度去看自己所做的工作是不是精準、到位的。

對于購物中心來說，我們更強調內心零售。事實上你能不能抓住消費者的內心，對于購物中心而言至關重要，我隨便舉一個例子，假定A、B、C、E、F、G，我們說六個店鋪中間缺少一個D，按照傳統(tǒng)的謝去，D這個店鋪在里面都是女裝的情況下，按照大的品類，我們D的位置很有可能還是女裝、女鞋，但是抱歉，在購物中心你用這樣一種組合，你錯了，因為你沒有站在消費者的角度去看你的品牌關系。如果我們告訴大家D這個位置要放一個甜品店的時候，你就會看到它的品牌組合的邏輯，是因為消費者不斷地試穿鞋、衣服，他希望自己有機會能夠坐下來喝杯茶、吃個甜品。

我如果對市場做出一個判斷的話叫大而不強，現(xiàn)在這么多購物中心接近5000家，占不到13%，任何一個消費總額應該占30%到40%的區(qū)間，所以我想購物中心依然沒有扮演好角色。

另外一個，多而不精，你會發(fā)現(xiàn)購物中心根本沒有讓更多的消費者感到方便。所以你會看到太多的空白，有很多服務沒有提供給我們的市民、商圈居民。所以大家會看中國的購物中心特別簡單，高端精品、時尚、O2O，家庭式購物中心，后來又出現(xiàn)了藝術型購物中心，你去看中國的購物中心是不是都這樣一種表現(xiàn)。

用這樣一種購物中心跟大家去做交流的時候，大家肯定會說這樣購物中心不適合我，我們很多便利型的這種需求在購物中心當中是體現(xiàn)不出來的。所以多而不精如何去改變這樣一個困局，變成我們自己每進入到一個市場的購物中心下都成為市場的有效供應，這是一個長期需要思考的命題。

有點調侃一下，我們在想未來都說若干年之后，我們自己的后人，比如我的小孩會說，今天我們在做的這個行業(yè)什么樣的水平？因為我經常跟他去討論我們家購物中心的問題，我們家的小閨女也對這個問題很感興趣，所以我通過她的幾句話產生聯(lián)想，為了不讓我們后人再看我們今天的零售業(yè)，我們不希望他說我們真LOW，真沒意思，什么服務都沒有。反向去想我們去做的工作就是應該把應該做的工作補上而已。

購物中心的競爭力。我剛才所講的其實談到的產品邏輯當中涉及到的內容，從過去對購物中心的判斷，誰大誰強，用多大的面積，我說錯了，因為今天這個階段在消費型經濟時代，有投資型經濟的判斷的眼光和尺度去說結論，肯定是不科學的。所以大家會發(fā)現(xiàn)，注重運營效率變得更加至關重要。什么叫運營效率？我給大家舉一個例子，去年下半年到今年上半年初，美國的零售業(yè)發(fā)生了一個比較大的波動，有的企業(yè)高枕無憂，恰恰我今年在澳洲跟西田那種公司見了面，其實大家發(fā)現(xiàn)，三年之前，西田就已經把美國的業(yè)績不好的購物中心提前賣掉了。所以這一輪下跌對購物中心不但沒有影響，他們反倒認為他們是最閃亮的明星。

這個思想觀念的轉變雖然需要時間，但是我們依然用最可能短的時間完成這次轉變。我今天不說具體的企業(yè)名字，但是我可以告訴大家，如果我告訴你，十個購物中心的租金收入才比一個購物中心租金收入的時候，你憑什么告訴我他就是一個好的開發(fā)商呢？這樣的數(shù)字是事實，而且極端的比例還要高。所以我們過去的出發(fā)點錯了，我們沒有把自己的購物中心理解成服務業(yè)，我就是把它理解成房地產，我們的開發(fā)商找我，因為我老說大實話，但今天在座的很多大家是商家，我也是商業(yè)部系統(tǒng)出身，所以我愿意站在商業(yè)的角度用一分錢賺的零售業(yè)去做對比和研究。如果和房地產公司幾千萬，他會覺得那不是什么好的模式，但是我們零售業(yè)如果真有幾千萬的利潤收入，那會是一個很好的業(yè)績表現(xiàn)。

所以今天我們站在商業(yè)、服務的角度再去談購物中心的時候，那才是中國購物中心發(fā)展的真正的開始。

這是一個在分析購物中心當中最重要的，我認為雙中心的思維邏輯是要解讀購物物中心服務商戶、服務我們消費者共同扮演好乙方角色的解讀。

什么叫深度服務，深度服務意味著我們要承擔我們該承擔的風險，而不是像過去一樣，我們把所有的風險都轉嫁給供應商，所以對于購物中心而言，他們一股意義的其他零售業(yè)態(tài)會有本質上的區(qū)別，他們首先要服務好我們的租戶，也要服務好我們的消費者，所以對于購物中心你會發(fā)現(xiàn)，它既是B282C的，也是C282B的組織結構。

抓住商戶這兩個中心，它的核心的資產對于購物中心的成長、業(yè)績的增長都是至關重要的。商戶是購物中的經營對象、核心資產，都成為你的核心資產了，如果你才不能給它很好的服務，你怎么去重視你的資產呢？

我認為在過往中國的購物中心發(fā)展過程當中，很少出現(xiàn)運營商、購物中心的運營商來輔導我們零售品牌、我們的租戶如何更好地去增長我們的業(yè)績，擴大我們的客流。但是接下來對購物中心一定要做功課，購物中心的運營商的培訓方面已經開始做這樣一種強化。那也就意味著我們會希望我們自己對于你們來說的甲方，能夠有效幫助在座各位朋友，在一個購物中心當中產生更好的業(yè)績。因為運營商可能比我們某一個單一品牌更加了解整個購物中心的客流結構，它的消費特點，如果能夠把這些信息及時有效地反饋給我們各位租戶，那么這些租戶的業(yè)績的增長就成為新的可能。

所以在購物中心有兩個核心資產，也有兩個利潤中心。所以我們必須服務好這兩個資產、兩個利潤中心，這個對中國的購物中心而言，終于已經開始走上這樣的一個發(fā)展的道路了。

對于購物中心的產品邏輯，我想通過剛剛大概是四個方面的問題，進行了一個解讀。我是希望，在講購物中心和餐飲之前，希望大家對購物中心的發(fā)展有一個初步的了解。因為高主編給我這個題目還是要談餐飲問題的，所以解讀完購物中心我們要看購物中心的店鋪組成形式發(fā)展了什么樣的變化，因為了解到購物中心組成形式的變化，會讓我們自己每一個餐飲企業(yè)根據(jù)這樣的變化去對號入座，去跟自己的購物中心保持一個合拍的節(jié)奏。

傳統(tǒng)上，AB型購物中心大家可以看組了一個主力店、專賣店家配套店，當數(shù)量這么大你會發(fā)現(xiàn)了中國出現(xiàn)了太多太多購物中心的組合方式、店鋪組合方式。所以我們的零售店它的規(guī)模在放大，品類的豐富度越來越提高，比如雜貨。過去中國購物中心認為這種形式很LOW，甚至不歡迎他們，但是從吃穿用玩上發(fā)現(xiàn)用的部分是消費者生活的組成部分。所以我們原來說的零售店、專賣店更多局限于我們服裝專賣店，其實不是，購物中心零售店的范疇在迅速擴大。

同時，餐飲店是成為必不可少的業(yè)態(tài)的租戶的類型?？缃绲?，大家會發(fā)現(xiàn)類似方所的構成，包括喝咖啡等等，同時也有一些配套店，美容美發(fā)等這些店鋪，再有大家可以去關注一些功能性的店主，比如面對旅游者，我說的是本地的旅游者，他要去某一個地方制訂一個旅行計劃的時候，你會發(fā)現(xiàn)在購物中心當中開始出現(xiàn)了，它會把聚焦于旅行社功能的全線的配套服務整合在一個功能當中，你會發(fā)現(xiàn)它既不是零售也不是配套，但是他會把這些功能集合在購物中心當中。所以這樣一些變化會讓餐飲企業(yè)、品牌企業(yè)去找，你上來樣的做法會容易和購物中心達成深度默契。

我們可能也需要看一下餐飲企業(yè)，購物中心的餐飲企業(yè)的發(fā)展其實就我個人來看是心里很慌的。因為購物中心餐飲店在購物中心的比重我沒有辦法一概而論。很多局限在40%左右這樣一個情況，沒有一個統(tǒng)計數(shù)字，但是我們發(fā)現(xiàn)它的因素的時候，的的確確餐飲的迅速崛起是有我們的中產階級一代對餐飲需求的上升是有一定關系的。

第二，比如社交需求和生活服務類的需求社區(qū)店的出現(xiàn)都是對餐飲有要求，比如呷浦呷浦為什么用了現(xiàn)在這樣一種布臺的方式，你會發(fā)現(xiàn)通過呷浦呷浦的交易，大部分的呷浦呷浦的消費是三個人的消費，那也就意味著社交跟餐飲之間實際上是有一個必然的互動關系，越來越多的餐飲表現(xiàn)的方式也是在圍繞社交去展開的。從購物中心角度來說，爆發(fā)式的增長，它對餐飲的需求量是非常大的。第二，大家在招服裝的時候，大家發(fā)現(xiàn)太能招了，貼補裝修等等，他是希望能投機取巧，找點簡單的方法把更多的餐飲店引到購物中心來，填補購物中心的面積。

第三，零售業(yè)充當競爭的武器，我覺得這個誤區(qū)是非常明顯的。而從餐飲企業(yè)內因來說我覺得很多的做餐飲的，我內心當中是有一個覺得做餐飲門檻很低，很簡單，它不需要一個很強有力的品牌做支撐。所以大家會發(fā)現(xiàn)小的餐飲店非常多，沒有連鎖的、規(guī)模的、本地化的餐飲企業(yè)非常多。再有就是大眾的驅動，坦白說我們現(xiàn)在喊的沒有像以前那么熱了，我們現(xiàn)在這樣一個大眾創(chuàng)新還是起到了推波助瀾的作用。

所以今天我們談餐飲的時候，讓我想起一句話，若干年之前我們王健林董事長曾經說一過菊花，說購物中心是吃出來的，其實當王董事長說這句話的時候，我自己就是站出來第一個反對的。大家會發(fā)現(xiàn)連帶消費的轉化率餐飲跟服裝是完全不同的。今天我們消費者就吃了一個麥當勞，因為吃麥當勞去買了一個服裝，這個概率是多少？

我們今天看電影再去吃飯的概率又是多少？所以我覺得在今天購物中心的協(xié)同組合的發(fā)展的固有規(guī)律依然不能破壞。所以如果說一個購物中心做了那么多的餐飲，對企業(yè)經營壓力還是非常大的。再有，高品質的餐飲其實對于消費升級的頻率的加快，大家還是有強烈的需求的。我今天也會舉幾個例子，同時好的餐飲一定要有好的材料。我們自己在材料的配備上、采購上，是不是能夠讓消費者感到開心，不是我們開了一家店，我們整個供應鏈系統(tǒng)是不是能夠讓消費者感到滿意。

但是對我來說，餐飲企業(yè)的規(guī)模這么發(fā)達有一個重要的驅動因素一資本，因為現(xiàn)在有太多太多的資本看到購物中心物業(yè)空間非常大，所以他們認為做餐飲是一個有力的武器。所以有大量的資本投入到餐飲企業(yè)當中，遺憾的是什么，資本是獨立的，當我們沒有開出幾家的時候，我們的資本很早的時間節(jié)點就進入到金融當中，所以它要求餐飲企業(yè)在短時間內要開出很多的店，要創(chuàng)造很高的利潤，因此帶來很多很有潛力的餐飲品牌就被資本扼殺了。

我們看到很多購物中心很多餐飲本來是很好的，結果我們的老板盲目跟資本方進行合作，快速開出了店，還沒有足夠能力的情況下，破壞了自己固有的發(fā)展規(guī)律。對餐飲企業(yè)來說，跟購物中心的合作是一個長期的過程，我們怎么去判斷餐飲跟購物中心的合作好壞，除了我們短租約的可能一年的，有的可能是三年五年的，但就我來看，你一定要至少保證自己的租約期內有每個月上升的表現(xiàn)，只有這樣才能證明你的產品模式是正確的。如果我們的餐飲企業(yè)希望進到購物中心當中第一個月就要產生什么樣的利潤，第二個月就要如何的時候，很有可能你的出發(fā)點就是錯的，所以我們認為你是一個被購物中心歡迎的租戶。就是你能夠跟購物中心共同去發(fā)展、成長，你能夠抵抗今天市場在有一定波動的情況下，你能活下來而且活得很好，這才是一種成功的、過硬的餐飲品牌。

我自己從整個消費類型當中發(fā)現(xiàn)，餐飲企業(yè)是一個橫跨全部消費的特殊行業(yè)，比如我們基本型消費階段需要餐飲，在品質型消費階段同樣需要餐飲，今天在進入享受型消費階段的時候沒有弱化，反而在強化。同時你會看到這樣一個場景的餐飲品牌誕生在市場當中。

最后發(fā)展型消費如何去演繹，如何和購物中心形成更好的協(xié)同關系，我覺得有很好的課題去展開。但是總之，吃穿用玩的購物中心的演化，從過去的消費者追求好用耐用到好玩，你會發(fā)現(xiàn)購物中心不僅僅是一個簡簡單單買東西的地方，我們過去講的買東西逛商場都已經落伍了，今天我們希望產生樂趣，樂在其中。如果我們每個品牌能夠跟購物中心這樣一種表現(xiàn)手法進行很好的結合，特別是今天主題是餐飲吧，我們特別是說餐飲能夠有一個很好的吸引消費者的獨特的標簽，那么我覺得這個對中國的商業(yè)來說是一個巨大的推動。我隨便舉一個例子，進到購物中心當中，如果我們作為普通的消費者，我進到服裝零售區(qū)和餐飲的零售區(qū)，我的地面、墻面、燈光都是一樣的，你會喜歡嗎？我相信你不會喜歡。所以我們?yōu)槭裁丛谫徫镏行淖霾惋嫷臅r候會發(fā)現(xiàn)大量的餐飲企業(yè)做自己很好的場景，而我們的購物中心運營商卻忽略這一點，它會把帶動餐飲氛圍的所有工作都交給了餐飲品牌去完成。我們?yōu)槭裁床荒苡靡粋€大的美食廣場的概念去看我們的餐飲區(qū)。我們?yōu)槭裁床荒苡眠@樣一個方法再去演繹服裝零售區(qū)、運動區(qū)。其實每一個人在消費過程當中不是一個買賣交易的過程，它是一個體驗的過程，是一個互動的過程、參與的過程。所以好玩，他喜歡，我覺得這一點是至關重要的。

所以結合現(xiàn)在的這種消費形態(tài)的演變，我們去找我們自己不同的餐飲在里面所扮演的角色，簡單地用兩個圖表去說。大家會發(fā)現(xiàn)，餐飲在社區(qū)購物中心當中占比達到15.5%，那么基本型的消費達到了3.4%。再有，我們去香港看，2004年中國聯(lián)做了4（3家香港購物中心的品牌組合了一個研究，然后到2014年，我突然間腦子一動，我說看看這個十年到底香港的購物中心又出現(xiàn)了什么樣的變化，它的品牌組合有哪些新的趨勢。用動態(tài)的眼光、研究的視角去看香港購物中心的變化，這一點我們做到了。我們在2014年又組織了十幾個研究者到購物中心一個一個去實地調研。大家會發(fā)現(xiàn)，透過十年香港購物中心品牌的組合變化又找到一個規(guī)律，你會發(fā)現(xiàn)它的美食從2004年13.4%到2014年也僅僅上升了18.9%。購物中心里面的餐飲人群不是主要的第一消費的目的，它其實是一個從屬的消費目的。從這個意義來說，我們去反想自己的購物中心是不是出現(xiàn)了太多太多的以購物中心的餐飲作為第一消費的假想。所以好的購物中心、資本收益比較高的購物中心都非常講求不同業(yè)主之間的品牌組合的關系。

服務本地講究好我們服務品牌的關系，這是很重要的，購物中心能夠產生很好的租金收益的重要的先決條件。

時間關系，我不去講，因為餐飲的品牌我覺得還是要講幾個，因為大家看到了，中國購物中心的發(fā)展迅速，反向地推動中國零售品牌的發(fā)展。所以在中國購物中心發(fā)展這么多年過程當中，出現(xiàn)了因為有購物中心所誕生的品牌。我今天列舉三個。

比如牧之初心這個品牌，從2016年7月開始初建，到10月1日才首家店，10家店開了6家店，它有這樣一個運氣。它已經過了跟購物中心很好的磨合，它已經了解了購物中心消費的特點。從這個意義上來說，頻效能夠達到400人，這是一個非常好的業(yè)績。所以在這個過程當中，我們需要對這些成功企業(yè)找到他們的標簽，找到它為什么成功，當你跟它的品牌創(chuàng)始人去聊的時候，非常簡單的一句話，其實它一定是要跟我們現(xiàn)在的餐飲與我們的生活方式進行一個很好的結合，它是非常講究原生態(tài)的，牧之初心是一個原切牛排的品牌

第二，樂凱撒，它實際上是在一個披薩西方食品當中有明顯優(yōu)勢的類別。可是榴蓮披薩它創(chuàng)辦了，陳田先生從2009年發(fā)展一直到2018年計劃突破220家店，這樣一個發(fā)展的軌跡我認為是相對穩(wěn)健的，并不是一個激進的發(fā)展路線。再主要看一下，它在深圳的這幾家購物中心的頻效，是不是非常喜人？所以購物中心聚集了大量的零售人群，如果你對這部分零售人群的消費特點有一個比較充分、準確的把握，利用好這些人群，給它提供好配套的餐飲服務，它的業(yè)績支出是非常可觀的。

再一個就是奈雪的茶。這個夫妻倆我是非常羨慕的。資本方找到他，他拒絕了，因為他知道因為他如果交給了資本方，他要面臨強大的資本的壓力，但是它拒絕了。所以它是有一個理想的品牌，有這樣的品牌原創(chuàng)，所以我想今天大家看奈雪的茶的時候，我們突然間產生了敬意，通過我們牧之初心、樂凱散披薩到現(xiàn)在奈雪的茶，這些品牌、餐飲都是隨著國內崛起的發(fā)展，成為城市的主要力量。所以我想中國的市場空間非常地大，我個人雖然不做零售經營，但是跟各位行業(yè)的經營者，我自己是充滿希望，因為中國無論怎么樣！還是第一消費大市場，有很好的上升的機會，上升的潛力，只要自己做對了方向，做細了服務，我覺得無論是購物中心也好，還是各類品牌，還是餐飲企業(yè)，都應該有很好的市場和發(fā)展空間。因為今天不了解在座各位的朋友的具體的所從事的行業(yè)，所以啰嗦講了這么多內容，也希望對大家有所幫助。不到之處，請各位批評指正，謝謝大家。