為房地產(chǎn)市場尋一劑良方

■ 主持人 藍(lán) 楓

高端對話

為房地產(chǎn)市場尋一劑良方

■ 主持人 藍(lán) 楓

中央經(jīng)濟(jì)工作會議為今年樓市定下了“平穩(wěn)健康發(fā)展”的主基調(diào)，提出要堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”；并就房地產(chǎn)市場長效機(jī)制建設(shè)做出了布局。中央釋放了一個(gè)明確信號—讓住房回歸居住屬性，這是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的應(yīng)有之意。如何降房地產(chǎn)市場之“內(nèi)火”，回歸住房居住屬性這一根本？如何建立一套行之有效、符合中國國情、適應(yīng)市場規(guī)律的長效機(jī)制？本期會客廳邀請上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池、北京市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志，就相關(guān)問題進(jìn)行探討。

土地供給關(guān)乎長遠(yuǎn)

李戰(zhàn)軍

主持人：穩(wěn)定房價(jià)需著重關(guān)注哪些問題？

李戰(zhàn)軍：中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，強(qiáng)調(diào)了住房的居住屬性，提出綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅等手段，研究建立符合中國國情的長效機(jī)制，來解決住房問題。這些措施，對未來住房市場的供應(yīng)都會有較好的影響。我認(rèn)為，解決辦法包括如下幾個(gè)方面：

一是研究增加大城市住房供給的基本政策，住房供給的瓶頸在于土地供應(yīng)不足。例如，上海每年不足1000公頃的住宅土地供應(yīng)不能適應(yīng)常住人口快速增長。按照《上海市城市總體規(guī)劃（1999-2020）》，預(yù)計(jì)2020年上海市實(shí)際居住人口為1600萬人左右，依此規(guī)劃全市城鎮(zhèn)居住用地為410平方公里。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，2000～2010年上海市戶籍人口的自然增長率已為負(fù)值，但常住人口增長43．15%，2010年已超過2000萬，2014年達(dá)到2425．68萬，2015年末為2415．27萬人，相比2014年末減少10．41萬人。這是新世紀(jì)以來，上海市常住人口首次出現(xiàn)負(fù)增長?！笆濉逼陂g，上海將堅(jiān)持綜合施策，嚴(yán)格控制人口規(guī)模，將常住人口總量控制在2500萬人以內(nèi)。我認(rèn)為，人口流動有其內(nèi)在規(guī)律和必然性，不以主觀意志為轉(zhuǎn)移，在現(xiàn)今社會管理體制下，人口流動趨勢已很難由政府強(qiáng)行改變，如果高估地方政府控制人口的能力，規(guī)劃供地不足，結(jié)果必然是房價(jià)上漲并形成持續(xù)漲價(jià)預(yù)期。

二是應(yīng)該進(jìn)行住房土地制度根本改革，以相當(dāng)于耕地紅線的1%（1800萬畝土地）設(shè)立保障城鎮(zhèn)新增住房建設(shè)用地的“土地藍(lán)線”。1800萬畝（120億平方米）土地按1∶2的建筑容積率，有潛力新建240億平方米住房，按人均40平方米計(jì)算，可滿足6億新市民住房需求。這一政策可穩(wěn)定市場預(yù)期，“土地稀缺論”不攻自破。住房藍(lán)線土地僅相當(dāng)于耕地紅線的1%，籌措難度不大，其來源可主要考慮三個(gè)方面：1．閑置的開發(fā)區(qū)土地（全國不完全統(tǒng)計(jì)有400多萬畝）。2．淘汰過剩產(chǎn)能的工業(yè)用地。3．工商用地轉(zhuǎn)為住宅用地。盡量少占耕地，不影響農(nóng)業(yè)安全。

三是設(shè)立“土地藍(lán)線”。藍(lán)線土地不需要立刻全部投入開發(fā)，可以作為全國城市住房建設(shè)可供土地，根據(jù)各地住房市場供求狀況逐步投入，以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供需力量對比。藍(lán)線土地要考慮未來全國可能有12億市民、30年左右的長期使用，5年內(nèi)重點(diǎn)投放在一線城市和房價(jià)偏高的部分二線城市，拉低大城市地價(jià)和房價(jià)，讓普通住房消費(fèi)者受益。

四是中央統(tǒng)籌土地供應(yīng)便于因城施策和供給優(yōu)化。近些年我國城鎮(zhèn)住房建設(shè)速度并不低于城鎮(zhèn)化發(fā)展速度，住房供給總量與需求總量基本相當(dāng)，但供需存在地理錯(cuò)位。我認(rèn)為，目前應(yīng)停止住房庫存量大的三四線城市的住房土地供應(yīng)。對人口導(dǎo)入多、房價(jià)偏高的一線城市和部分二線城市則平價(jià)充足供地，允許當(dāng)?shù)匕迅喙I(yè)用地轉(zhuǎn)化為住宅用地，引導(dǎo)國資、民資大量進(jìn)入住房供應(yīng)市場，滿足有效居住需求，甚至供過于求以扭轉(zhuǎn)房價(jià)上漲預(yù)期，根本解決大城市房價(jià)偏高和住難問題。要讓大城市住房回歸居住屬性，關(guān)鍵仍在于大量增加大城市建房土地供應(yīng)。

五是調(diào)整優(yōu)化大城市土地使用結(jié)構(gòu)。首先，上海、北京、廣州等大城市均保有數(shù)百萬畝基本農(nóng)田，在高地價(jià)、高房價(jià)的特大城市是不合理、不經(jīng)濟(jì)的做法。我國有廣闊國土可以騰挪，應(yīng)當(dāng)在人口流出地區(qū)多保有耕地，而給一線大城市耕地松綁，把更多土地用于解決居住難題。其次，大城市工業(yè)用地過多，擠壓了住房用地。我認(rèn)為，今后人口導(dǎo)入大城市須專門增加住房用地，實(shí)行住房用地從寬、工業(yè)用地從嚴(yán)的方針，并逐步縮小住房用地與工業(yè)用地地價(jià)差值。同時(shí)，中央政府應(yīng)制定合理政策，允許高房價(jià)的大城市把低效工業(yè)用地部分轉(zhuǎn)為住宅用地。

六是增加土地指標(biāo)的大城市應(yīng)上繳中央財(cái)政部分土地出讓收入。要保證住房“土地藍(lán)線”政策有效實(shí)施，應(yīng)改革土地出讓收入全歸地方政府的現(xiàn)行制度，扭轉(zhuǎn)地方政府惜售推高地價(jià)的思維定式和行為。東中西部大小城市高低懸殊的土地出讓收入源自全國戰(zhàn)略格局中形成的級差地租，北上廣深等大城市偏高的土地出讓金理應(yīng)上繳中央財(cái)政一部分，特別是增加其土地出讓額度后，上繳不一定減少其收入。上繳中央財(cái)政的土地出讓金可用于對那些限制土地開發(fā)、保留較多耕地的地區(qū)的轉(zhuǎn)移支付。

七是以平價(jià)住房建設(shè)啟動新一輪住房改善引領(lǐng)的經(jīng)濟(jì)增長。經(jīng)濟(jì)增長的空間由產(chǎn)品的供需缺口決定，目前產(chǎn)能過剩成為我國各行業(yè)的通病，唯有大城市的住房供不應(yīng)求，但是供地受限?？梢酝ㄟ^大量穩(wěn)定平價(jià)供地，把民資、國資引入大城市住房供應(yīng)市場，消化鋼鐵、水泥、建材等行業(yè)部分過剩產(chǎn)能，促使房價(jià)合理回歸，讓新市民購房有盼頭、老市民改善居住條件有可能，大眾安居樂業(yè)，開發(fā)商獲得投資空間和合理利潤，政府因統(tǒng)籌使用國土資源創(chuàng)造新的發(fā)展紅利。

八是在一線城市重點(diǎn)發(fā)展創(chuàng)業(yè)宜居衛(wèi)星城。因?yàn)槎喾N要素密集，大城市是大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新的主戰(zhàn)場，年輕人則是創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的主力軍，但大城市高房價(jià)使“兩創(chuàng)”受到極大壓制，“居不易則夢難圓”。平抑房價(jià)有助于調(diào)動廣大青年創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的熱情和潛力。

穩(wěn)定房地產(chǎn)市場需建立長效機(jī)制

主持人：如何建立房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制？

趙秀池：首先，構(gòu)建完善的住房供應(yīng)體系。當(dāng)前住房供應(yīng)體系也在實(shí)行分層供應(yīng)的思路，即低端有保障、中端有支持、高端有市場或高端有調(diào)控。針對不同的收入來供應(yīng)不同的住房，低收入群體對應(yīng)保障房、中等收入就是普通的商品房和公租房、高收入對應(yīng)純商品房等。如廈門在今年重新啟動暫停3年的保障性商品房配售，在前期按照社會平均收入，對配售對象還貸收入比例進(jìn)行科學(xué)測算后，根據(jù)市場評估價(jià)將優(yōu)惠比例定在55%；2016年深圳啟動了安居工程計(jì)劃，對符合條件的人員按照市場價(jià)格的50%～70%供應(yīng)住房。目前我國出臺的一系列調(diào)控政策是為了抑制投機(jī)，讓住房回歸居住屬性，但在限制需求的同時(shí)應(yīng)加大供給，讓基本住房需求得到滿足。

其次，加快建立和完善房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，今年3月以來全國密集出臺房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，既有北京、廣州等一線城市和鄭州、青島、杭州等熱點(diǎn)二線城市，也有部分三線城市和一些環(huán)一線城市的四線城市，甚至安徽臨泉也加入了調(diào)控隊(duì)伍。全國多地的房地產(chǎn)調(diào)控措施主要從限制需求的角度出發(fā)，而建立房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制，需要對財(cái)稅、金融、土地等制度進(jìn)行綜合安排，滿足多層次需求，最終實(shí)現(xiàn)供求平衡。今年政府工作報(bào)告指出，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，房價(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為；堅(jiān)持住房的居住屬性，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，加快建立和完善能夠我國促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障；持續(xù)進(jìn)行棚戶區(qū)改造，今年再完成棚戶區(qū)住房改造600萬套，繼續(xù)發(fā)展公租房，因地制宜提高貨幣化安置比例，加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)。還應(yīng)盡快把農(nóng)民工納入住房保障制度，用棚戶區(qū)改造同等政策解決符合真正落戶條件農(nóng)民工家庭住房問題。如合肥市之前的房價(jià)上漲速度慢，留存了很大的提升空間；而且作為安徽省文化和經(jīng)濟(jì)的唯一中心城市，加上政府大力推動地鐵等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，導(dǎo)致合肥房市非?；鸨?，具有很強(qiáng)的投資性。如長沙房地產(chǎn)市場去庫存的速度之快超出了預(yù)期，受到返鄉(xiāng)置業(yè)大潮影響，房價(jià)上漲的速度也很驚人。如蘇州雖然房價(jià)仍有上漲趨勢，但是由于蘇州毗鄰杭州、上海的獨(dú)特位置，目前仍屬于價(jià)格洼地地帶。

第三，理性思考房地產(chǎn)行業(yè)。我認(rèn)為，建立房地產(chǎn)市場長效機(jī)制非常必要，應(yīng)該從五個(gè)方面建立合理有效的長效機(jī)制。一是雙向調(diào)節(jié)供求，實(shí)現(xiàn)供求平衡；二是打擊投機(jī)，讓住房回歸居住功能；三是發(fā)展租賃市場，建立購租并舉的制度；四是從城鎮(zhèn)化角度，發(fā)展多元化房源；五是加強(qiáng)規(guī)劃引導(dǎo)，注重政府調(diào)控。唯有如此，長效機(jī)制的作用才會淋漓盡致地發(fā)揮出來。

因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展

陳 志

主持人：北京市如何通過政策調(diào)控實(shí)現(xiàn)住房居住屬性的回歸？

陳 志：自今年3月以來，北京已連續(xù)出臺了多項(xiàng)疊加政策，徹底堵住房地產(chǎn)投機(jī)投資，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，讓住房回歸居住屬性。3月17日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會、北京市住房公積金中心、北京市銀監(jiān)局、人民銀行營業(yè)管理部聯(lián)合舉行新聞發(fā)布會，并發(fā)布《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》。此次樓市調(diào)控升級不僅實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，同時(shí)提高了二套房貸最低首付款比例（普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%），并且將住房貸款期限降至25年。3月18日，北京市教委明確表示，“過道學(xué)區(qū)房”不能作為入學(xué)資格條件。此外，北京市教委表示將完善入學(xué)政策，指導(dǎo)區(qū)教委在熱點(diǎn)區(qū)域試行多校劃片，降低學(xué)區(qū)房的擇校功能。3月22日，北京市住建委會同北京市規(guī)劃國土委發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)國有土地上住宅平房測繪、交易及不動產(chǎn)登記管理的通知》。通知規(guī)定，對于“過道”將在不動產(chǎn)權(quán)證附記欄中予以記載。該舉措意在遏制“過道學(xué)區(qū)房”。3月22日，北京市地稅局、北京市住建委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格購房資格審核中個(gè)人所得稅政策執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的公告》，對“連續(xù)5年（含）以上在本市繳納個(gè)人所得稅”加以明確，非京籍納稅從5年改成連續(xù)60個(gè)月。3月22日，北京市發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范商品房經(jīng)營企業(yè)價(jià)格行為的提醒書》要求，商品房經(jīng)營者要在住房建設(shè)主管部門規(guī)定的時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對外銷售。3月23日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委約談北京十大中介機(jī)構(gòu)，明確禁止中介機(jī)構(gòu)參與炒房，隨后北京展開房地產(chǎn)中介市場執(zhí)法行動。3月23日，北京市規(guī)劃國土委等部門聯(lián)合對外發(fā)布，不具備居住條件的過道、車庫、廊道等異形房，將執(zhí)行“三不政策”：在不動產(chǎn)登記中一律不能單獨(dú)辦理過戶等轉(zhuǎn)移登記；在公安機(jī)關(guān)戶口登記環(huán)節(jié)一律不能辦理落戶；在子女就學(xué)環(huán)節(jié)一律不能作為入學(xué)資格條件。3月24日，央行營管部等聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于北京地區(qū)住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》明確指出，離婚一年以內(nèi)的房貸申請人，各商業(yè)銀行應(yīng)參照二套房信貸政策執(zhí)行。3月26日，北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，明確規(guī)定商辦類項(xiàng)目不得作為居住使用，新建項(xiàng)目不得出售給個(gè)人，二手項(xiàng)目出售給個(gè)人時(shí)需滿足名下無房且在北京已連續(xù)五年繳納社會保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅兩個(gè)條件。北京成為首個(gè)“商住房”限購的城市。3月28日，北京市發(fā)改委、市價(jià)監(jiān)局發(fā)布商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)專項(xiàng)檢查情況，嚴(yán)禁房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員一年內(nèi)買入賣出同一套房屋，同時(shí)禁用“學(xué)區(qū)房”一詞。3月31日，北京市工商部門自4月1日起將開展為期兩個(gè)月的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)專項(xiàng)整治，重點(diǎn)查處房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布虛假廣告、利用合同格式條款侵害消費(fèi)者權(quán)益等違法行為。4月3日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)國有土地住宅平房銷售管理的通知》，將住宅平房也納入到北京市限購范圍中。隨著住建部號召各地學(xué)習(xí)北京經(jīng)驗(yàn)，北京調(diào)控政策的出臺方式成為了全國示范。此舉將所有市場化的住房都納入了限購的范圍，進(jìn)一步完善了商品住房限購政策。可以說，北京的住房限購政策再無“空隙”可鉆。徹底堵住房地產(chǎn)投機(jī)投資，促進(jìn)住房回歸居住屬性。

我認(rèn)為，房地產(chǎn)政策調(diào)控具有很強(qiáng)的針對性，要因城施策，不能跟風(fēng)走形式。保證房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展是最終目的。

相關(guān)鏈接

房子是用來住的，不是用來炒的，怎么做？

網(wǎng)友“大江”：如果市場不能保證平穩(wěn)，就不會持久。要堅(jiān)持住而不炒的定位，就要綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制。長效機(jī)制是一個(gè)長遠(yuǎn)、健康、系統(tǒng)性的約束和激勵(lì)機(jī)制，是對整個(gè)房地產(chǎn)未來大勢的基本判斷基礎(chǔ)上的一個(gè)綜合治理手段，不同于現(xiàn)在權(quán)宜之計(jì)下的限或調(diào)。

網(wǎng)友“強(qiáng)國”：國家已明確了具體任務(wù)。目前，三四線城市房地產(chǎn)庫存仍然較多，要支持居民自住和進(jìn)城人員購房需求。堅(jiān)持住房的居住屬性，落實(shí)地方主體責(zé)任。國家一直鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房，自愿退出土地和宅基地的，國家補(bǔ)貼800塊/平方米，由于各地經(jīng)濟(jì)水平的有限，可能數(shù)據(jù)也不一樣。另外，信貸支持也很重要。

網(wǎng)友“小小”：無論如何加大供應(yīng)，在現(xiàn)有條件下，依然很難滿足所有人的住房問題。只要房子緊缺就會刺激炒房行為的發(fā)生。如果房子沒人搶，也就不會有人炒房。國家應(yīng)該以市場為主滿足多層次需求，為居民提供基本保障。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場分類調(diào)整，需求旺的城市要合理增加住宅用地，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。一定要將保障房作為對商品房的有益補(bǔ)充，稀釋一些市場需求，減輕一些市場壓力，從而緩解炒房的現(xiàn)象。

網(wǎng)友“春江水”：有一些人既沒有能力買房，也沒有資格住保障房，那么應(yīng)有一些租房的引導(dǎo)。不是所有人都要有房產(chǎn)，但是要保障所有人都有房住。不管是貧困地區(qū)還是大城市都需要對低收入階層進(jìn)行適當(dāng)?shù)姆孔庋a(bǔ)貼，不用蓋過多的保障房，而是給低收入家庭補(bǔ)貼租金，建立良好的租賃市場，滿足人們租房需求。實(shí)際上，限制了炒房，就可以把房源大幅度釋放出來。

網(wǎng)友“大貓咪”：要樹立正確的消費(fèi)價(jià)值觀，特別是當(dāng)前住房稀缺情況下，大肆炒房是一種不健康行為、也是不道德的。對一些城市應(yīng)該制定一些措施，禁止個(gè)人一次性大量購房，加強(qiáng)市場監(jiān)管，對于弄虛作假、干擾市場正常秩序的行為要嚴(yán)厲懲治。否則，允許炒房存在，房子永遠(yuǎn)不夠住。