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    我國商業(yè)地產(chǎn)融資渠道探析

    2017-07-31 11:00:14胡佳焱
    時(shí)代金融 2017年18期
    關(guān)鍵詞:商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)渠道

    【摘要】我國商業(yè)地產(chǎn)融資渠道的資金主要來源銀行貸款。銀行在某種程度上限制了商業(yè)房地產(chǎn)融資渠道。如果資金鏈出現(xiàn)問題,商業(yè)地產(chǎn)將也受到波及。本文講述了我國商業(yè)地產(chǎn)融資渠道目前階段,分析存在問題的原因,并研究商業(yè)房地產(chǎn)融資渠道。

    【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn)融資渠道 分析

    一、引言

    我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)正在逐漸增加。商業(yè)地產(chǎn)是一種相對(duì)獨(dú)立的新產(chǎn)品,并得到了社會(huì)的高度關(guān)注。迄今為止,商業(yè)地產(chǎn)在我國已有十多年的歷史?,F(xiàn)如今,商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展已到巔峰。土地和商業(yè)的結(jié)合,促進(jìn)商業(yè)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的共同發(fā)展。

    二、商業(yè)房地產(chǎn)概述

    商業(yè)地產(chǎn)包括餐飲、娛樂、休閑等包含多種用途的房地產(chǎn),是一種新形式。商業(yè)地產(chǎn)綜合性的行業(yè)和以往的房地產(chǎn)有很大區(qū)別。萬達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)很好的例子。在我國已建設(shè)68家。

    三、商業(yè)房地產(chǎn)融資存在的問題

    (一)融資困難,渠道單一

    資金鏈?zhǔn)巧虡I(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵因素。在過去的開發(fā)中,銀行貸款基本上涵蓋了商業(yè)地產(chǎn)使用的整個(gè)過程。銀行是商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵發(fā)展也是一個(gè)重點(diǎn)。過度依賴銀行貸款,在早期發(fā)展還是在之后的操作,都會(huì)存在隱患,如果業(yè)績(jī)不能達(dá)到效果,就不能維持正常的利潤(rùn)和損失[1]。不利于發(fā)展并且增加了風(fēng)險(xiǎn)管理。單一商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)渠道將是制約發(fā)展的一個(gè)關(guān)鍵因素。

    (二)資金規(guī)模大,融資周期長(zhǎng)

    商業(yè)地產(chǎn)在建筑、裝飾等建筑上的標(biāo)準(zhǔn)十分的嚴(yán)格。這說明在商業(yè)房地產(chǎn)建設(shè)不但要承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn),而且還要增加產(chǎn)業(yè)價(jià)值。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)不僅前期投資金額比較大,而且經(jīng)營模式也有缺點(diǎn),出租發(fā)揮不了自己的價(jià)值。同時(shí)也限制了房地產(chǎn)開發(fā)投資回報(bào)效益。在商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)中必須要解決回收期長(zhǎng)和資金大兩個(gè)因素,否則會(huì)影響其價(jià)值。

    (三)融資風(fēng)險(xiǎn)大,籌資成本高

    在所有投資中住宅房地產(chǎn)開發(fā)較為安全,商業(yè)房地產(chǎn)投資開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)就相對(duì)比較高。因?yàn)樗Y金回收期比較長(zhǎng)。在這個(gè)過程中會(huì)出現(xiàn)許多無法預(yù)見的問題。在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的過程中有很多的不能控制的因素和困難,充滿了風(fēng)險(xiǎn)。如果在融資其中一個(gè)階段出現(xiàn)問題那么回收成本和融資金額也會(huì)變得困難,甚至還會(huì)增加金額。

    四、商業(yè)地產(chǎn)融資渠道分析

    在商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)中,融資渠道是尤其重要的對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有著關(guān)鍵影響。開展多種形式的融資,可以降低風(fēng)險(xiǎn)性。我們的首要目標(biāo)就是將銀行金融風(fēng)險(xiǎn)降到最低并降低商業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)。

    (一)擴(kuò)大上市融資,發(fā)行公司債券

    從現(xiàn)在情形來看,我國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)比較困難,由于方式的過于單一。有些融資方式十分不錯(cuò),比如上市融資的方式,但是卻不符合我國的國情。因?yàn)閷?duì)商業(yè)地產(chǎn)公司有明文規(guī)定。鑒于目前我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的良好勢(shì)頭,監(jiān)督部門可以放寬政策讓一些強(qiáng)大的公司在海外上市發(fā)展,融資方式不再單一,還可以獲得相應(yīng)的融資。這種形式使得商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有了資金鏈,大現(xiàn)金周轉(zhuǎn)也快。從我國的現(xiàn)狀考慮,可以改變?nèi)谫Y方式發(fā)行公司債券,債券融資期限比較長(zhǎng),利率比銀行貸款利率低,可以把資金分散不再集中,還可以直接自己融資更可以委托其他機(jī)構(gòu)資助。

    (二)實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)證券化,面向大眾籌措資金

    資產(chǎn)證券化是一種靠譜實(shí)用的融資渠道。它具有很多的特點(diǎn):投資成本低,風(fēng)險(xiǎn)性較低,回報(bào)高等等,所以資產(chǎn)證券化得到了全球各國的肯定,并廣泛應(yīng)用,盡管商業(yè)地產(chǎn)是一種新的產(chǎn)業(yè)模式。但這是一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)。因此可以形成穩(wěn)定的資金鏈操作階段。這是非常有利于商業(yè)地產(chǎn)融資。但是,資產(chǎn)證券化融資仍處于初始階段,技術(shù)方面還不是很成熟,所以使用應(yīng)用涉及面在我國商業(yè)地產(chǎn)融資仍相對(duì)較低。

    (三)融入保險(xiǎn)投資

    我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展,社會(huì)腳步的不斷前進(jìn)。新的商業(yè)房地產(chǎn)融資渠道具有很多優(yōu)點(diǎn):穩(wěn)定性很好,使用周期長(zhǎng)等特點(diǎn)。這些特點(diǎn)的保險(xiǎn)投資商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)融資需求[2]。是近年來一個(gè)新的融資渠道,中國的保險(xiǎn)行業(yè)更好更快的發(fā)展,據(jù)有關(guān)專業(yè)人士推測(cè),中國的保險(xiǎn)行業(yè)有一個(gè)巨大的市場(chǎng)在亞洲,良好的前景和未來,把它放在商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)是一種新的體驗(yàn)。許多國家已經(jīng)意識(shí)到一體化的商業(yè)房地產(chǎn)投資和保險(xiǎn)。而后者前期投資金額數(shù)量是非常多的。至于我國來說。保險(xiǎn)投資在商業(yè)地產(chǎn)剛開始,相對(duì)缺乏經(jīng)驗(yàn)。仍然需要向國外成功案例學(xué)習(xí)和參考。使我國商業(yè)地產(chǎn)和保險(xiǎn)達(dá)到一個(gè)共同盈利的局面。從我國泰康人壽保險(xiǎn)參與商業(yè)地產(chǎn)投資。買了兩個(gè)高商業(yè)價(jià)值的商業(yè)地產(chǎn)。金額涉及巨大。所以,商業(yè)地產(chǎn)投資和保險(xiǎn)行業(yè)兩者以后共同發(fā)展具有很大的可能性。

    (四)引進(jìn)外資推動(dòng)國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)步

    想要推動(dòng)國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)步,必須有一個(gè)好的策略,積極引進(jìn)外國資金。外資不僅僅可以解決商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)所需要的資金。還能促進(jìn)中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展業(yè)務(wù)。先進(jìn)的管理模式,使我國的金融體系的不斷發(fā)展和加速建設(shè)。在未來的發(fā)展中,使我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展更加標(biāo)準(zhǔn)化。

    五、結(jié)語

    隨著我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展,商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速。發(fā)展的方向是多樣性的。商業(yè)地產(chǎn)要考慮到資金的來源的因素,要保證資金具有一定的安全性。在項(xiàng)目分析的時(shí)候要考慮和理解融資渠道的特點(diǎn)。結(jié)合融資渠道的優(yōu)缺點(diǎn)。然后選擇一個(gè)因地制宜的融資渠道,它直接關(guān)系的融資成本,而且真正的決策應(yīng)該結(jié)合他們的優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)進(jìn)行分析和考慮并結(jié)合實(shí)際,最終確定渠道并繼續(xù)發(fā)展[3]。我國商業(yè)地產(chǎn)不斷地在發(fā)展和進(jìn)步,我們需要不斷地改進(jìn)和完善我國的商業(yè)地產(chǎn),這樣才能繼續(xù)下去。

    參考文獻(xiàn)

    [1]經(jīng)玉鵬.我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資現(xiàn)狀及渠道探析[J]文摘版:經(jīng)濟(jì)管理,2015(4):280-280.

    [2]汪文忠.我國房地產(chǎn)創(chuàng)新性融資渠道分析[J]住宅與房地產(chǎn), 2015(Z2):64-65.

    [3]劉斌.我國商業(yè)地產(chǎn)公司融資模式分析——以萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)為例[J].江蘇商論,2015(17):257-258.

    作者簡(jiǎn)介:胡佳焱(1985-),女,江西南昌人,中級(jí)會(huì)計(jì)師。

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