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    不動產(chǎn)登記制度的法律問題研究

    2017-07-29 19:23:32馬曉燕
    魅力中國 2016年48期
    關(guān)鍵詞:不動產(chǎn)登記完善制度

    馬曉燕

    摘 要:2015年國家針對不動產(chǎn)登記出臺的《暫行條例》,體現(xiàn)了國家對房地產(chǎn)市場的關(guān)心,也體現(xiàn)了我國法制社會的迅速發(fā)展。但是從現(xiàn)有的不動產(chǎn)登記制度來看,不同管理制度之間仍然存在的矛盾、缺乏統(tǒng)一的等級標(biāo)準(zhǔn),本文在重點(diǎn)分析登記制度存在的問題基礎(chǔ)上,對登記制度的完善提出了解決對策。

    關(guān)鍵詞:不動產(chǎn)登記 制度 完善

    引言

    隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展,每個人手中的房屋數(shù)量都有所上升。自古以來,房屋不僅是人們?nèi)粘F鹁拥闹匾獔鏊?,也是人們重要的私人財產(chǎn)。在法治社會中,國家法律提倡對私人財產(chǎn)的保護(hù),因此房產(chǎn)保護(hù)問題成為了人們關(guān)注的焦點(diǎn)。不動產(chǎn)登記制度是對房屋所有權(quán)保障的重要法律依據(jù),可以說不動產(chǎn)登記制度保障了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展,而房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展也督促著該項(xiàng)制度不斷健全。雖然我國不動產(chǎn)登記制度歷經(jīng)了多次調(diào)整和修改,但是與其它國家相比,該項(xiàng)制度仍然處于初步發(fā)展的階段,需要不斷地加以完善和規(guī)范,來為人們房屋所有權(quán)提供更多的法律保障。

    一、不動產(chǎn)登記制度的概述

    (一)不動產(chǎn)登記制度的定義

    不動產(chǎn)登記制度是我國物權(quán)法中的一項(xiàng)重要制度,即指在房地產(chǎn)市場交易活動中,經(jīng)過權(quán)利人的申請,國家職能部門依據(jù)法律依據(jù)和程序?qū)⒃摬粍赢a(chǎn)變動的情況及時記錄在登記簿中。不動產(chǎn)登記被視為物權(quán)變動的公示,即權(quán)利人通過登記的方式來對外表示物權(quán)的變動,讓外界及時知悉房產(chǎn)變動的情況,這也是物權(quán)排他效力的重要體現(xiàn)。從法律層面來分析,不動產(chǎn)登記主要有兩方面作用:一是登記成立主義,即在未登記之前,該不動產(chǎn)權(quán)只能以債權(quán)的方式體現(xiàn)出來,無法收到物權(quán)法的保護(hù);二是登記對抗主義,不動產(chǎn)經(jīng)過登記之后可以對抗第三人。

    (二)不動產(chǎn)登記制度的意義

    結(jié)合目前房地產(chǎn)發(fā)展情況來看,不動產(chǎn)登記制度的確立和完善主要有以下幾方面的意義:一是可以為何權(quán)利人的合法權(quán)利。權(quán)利人通過房產(chǎn)登記的方式來表明自己對該房產(chǎn)的所有權(quán),保證了交易流程的安全性;二是不動產(chǎn)登記制度使每人所擁有的房產(chǎn)數(shù)量都可以被查詢,無形中也幫助了反腐工作的開展;三是通過不動產(chǎn)登記的方式,可以讓國家隨時掌握我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況,及時出臺相關(guān)的政策進(jìn)行調(diào)控,來維護(hù)房地產(chǎn)市場的繁榮穩(wěn)定發(fā)展。

    二、不動產(chǎn)登記制度中存在的問題

    (一)與不動產(chǎn)登記的相關(guān)制度比較混亂

    隨著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的繁榮發(fā)展,與房地產(chǎn)相關(guān)的法律制度數(shù)量越來越多,從效力登記上來看,從法律到各種司法解釋都有,這些文件所規(guī)定的內(nèi)容比較零亂,缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),這導(dǎo)致實(shí)踐中在適用這些法律的時候會出現(xiàn)相互矛盾的情況。不同法律制度的不同規(guī)定,不僅加重了房地產(chǎn)管理部門的工作負(fù)擔(dān),同時也可能影響到申請人的判斷,很多情況下申請人不知道依據(jù)哪條法律的規(guī)定來準(zhǔn)備申請材料,這給房地產(chǎn)交易帶來的嚴(yán)重阻礙。在2015年的時候,國家針對房地產(chǎn)登記出臺了《暫行條例》,但是與房地產(chǎn)相關(guān)的法律比如《土地管理法》、《物權(quán)法》等都為做出相應(yīng)的調(diào)整,導(dǎo)致該《條例》在適用的過程中仍然面臨著困難。

    (二)機(jī)構(gòu)整合力度比較差

    根據(jù)《暫行條例》中的規(guī)定,國土資源部門是負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記工作的專門部門,對登記工作起到監(jiān)督和指導(dǎo)的作用,但是這只是針對省級層面和國家層面的規(guī)定。但是對于市縣兩級的房屋登記工作,仍然是由縣政府來負(fù)責(zé),這實(shí)際上仍然未市縣登記統(tǒng)一。針對目前市縣國土部門未負(fù)責(zé)房地產(chǎn)登記的問題進(jìn)行分析,發(fā)現(xiàn)很多地區(qū)的國土資源部門認(rèn)為法律在未明確不同職能部門對不動產(chǎn)登記肩負(fù)的義務(wù)情況下,不動產(chǎn)登記工作會比較混亂,工作量會很大,因此他們更愿意將這項(xiàng)工作交由地方政府來負(fù)責(zé),自己只是起到指導(dǎo)性的作用。

    (三)登記標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一

    針對多少年來不動產(chǎn)登記混亂的問題,在2015年出臺的《暫行條例》中也提出了“四統(tǒng)一”的登記標(biāo)準(zhǔn),則指不動產(chǎn)的登記機(jī)構(gòu)、法律依據(jù)、信息平臺、登記簿都應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),進(jìn)行統(tǒng)一的操作,這樣不僅有利于登記工作的開展,也方面了社會群眾的查詢。雖然法律的制定有這樣美好的設(shè)想,但是在實(shí)踐中各地方的不動產(chǎn)登記工作仍然堅(jiān)持的是地方標(biāo)準(zhǔn),未嚴(yán)格按照“四統(tǒng)一”的標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行登記。在這樣的登記情況下,國家管理部門無法掌握各地方房產(chǎn)的總體情況。各個地方向上級匯報的數(shù)據(jù)無法兼容,還需要上級部門再次進(jìn)行加工處理,浪費(fèi)了很多的時間。

    (四)不動產(chǎn)登記的公信力較差

    之所以進(jìn)行不動產(chǎn)登記,是為了保證該登記的公信力,從而保障房產(chǎn)交易活動額有秩序開展,但是從現(xiàn)狀來看,房產(chǎn)登記的公信力仍然缺乏,主要表現(xiàn)在以下幾方面:一是從現(xiàn)有法律制度中,沒有推定該登記權(quán)利正當(dāng)性的相關(guān)規(guī)定;二是現(xiàn)有制度規(guī)定中,房地產(chǎn)登記沒有信賴登記制度,這也使登記工作的公信力極大程度地下降。比如在實(shí)踐中會發(fā)生這樣的情況:房地產(chǎn)的名義登記人在該房產(chǎn)真正權(quán)利人不知悉的情況下,將該房產(chǎn)出售給了第三方,第三方基于對房產(chǎn)登記簿的信賴購買了該房屋從而引發(fā)了后續(xù)一系列的糾紛。此時真正權(quán)利人可以以自己享有對該房屋的所有權(quán)為理由來抗辯,這種情況下買受人很可能會失去房屋,遭受損失。

    三、不動產(chǎn)登記制度完善策略分析

    (一)制定專門的程序性法律

    從目前的《暫行條例》內(nèi)容來看,對不動產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)定較為完善,但是因?yàn)榈燃壭ЯΦ脑?,該條《暫行條例》在與上位法沖突的時候,仍然以上位法為準(zhǔn)。因此筆者認(rèn)為在時機(jī)成熟的時候,可以將該《暫行條例》上升到法律的層面,來明確不動產(chǎn)登記的流程、性質(zhì)、效力等。除此以外,為了保證不動產(chǎn)登記工作的順利開展,還應(yīng)當(dāng)盡快出臺與該《暫行條例》相配套的制度規(guī)定,比如國家可以通過立法方式為不動產(chǎn)登記提供一些財政方面的扶持,重點(diǎn)針對我國經(jīng)濟(jì)比較落后的中西部地區(qū)。

    (二)建立統(tǒng)一登記的制度

    針對各個地方政府部門在開展不動產(chǎn)登記工作缺乏統(tǒng)一登記的意識問題,筆者認(rèn)為可以由國土資源部門出面,成立專門的指導(dǎo)小組,負(fù)責(zé)指導(dǎo)各地方不動產(chǎn)登記工作的開展,來提高各地方部門對不動產(chǎn)登記的認(rèn)識,同時消除他們對不動產(chǎn)登記的抵觸畏難情緒。

    (三)盡快建立不動產(chǎn)登記標(biāo)準(zhǔn)

    為了使各地方的不動產(chǎn)登記都遵循統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),減輕上級管理部門的工作壓力,筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在全國范圍內(nèi)建立起不動產(chǎn)的登記標(biāo)準(zhǔn),通過信息化的手段來進(jìn)行不動產(chǎn)的登記,實(shí)施信息化的管理。國家可以以招標(biāo)的方式,聘請軟件公司開發(fā)專門的登記系統(tǒng),包括不動產(chǎn)的發(fā)證、檔案查詢等工作在內(nèi),來保證數(shù)據(jù)的統(tǒng)一性。

    (四)建立的專門的審查制度

    要想提高登記工作的公信力,應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)的登記進(jìn)行嚴(yán)格的審查,筆者認(rèn)為可以從制度層面來規(guī)定房地產(chǎn)的登記審查,采取全面實(shí)質(zhì)審查的方式,即保證登記信息的準(zhǔn)確有效,減少錯誤登記發(fā)生的頻率,降低房產(chǎn)交易中的風(fēng)險。

    四、結(jié)束語

    隨著人們生活水平的逐漸提高,每個人手中的房產(chǎn)資源在逐漸增多,房地產(chǎn)登記制度是人們房產(chǎn)權(quán)利的重要保障。但是因?yàn)榕c房產(chǎn)登記相關(guān)制度不完善、登記標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一等問題,導(dǎo)致房產(chǎn)登記中還存在許多的矛盾。因此應(yīng)當(dāng)盡快完善不動產(chǎn)登記的相關(guān)制度,來為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供更多的法律保障。

    參考文獻(xiàn)

    [1]郭英.不動產(chǎn)物權(quán)的立法研究[J].小企業(yè)管理與科技(上旬刊). 2011(12).

    [2]姜紅.談?wù)勎覈牟粍赢a(chǎn)登記制度[J].行政法學(xué).2012(3).

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