青島市中央商務區(qū)發(fā)展研究

馬煜辰

【摘要】近年來，中央商務區(qū)在國內(nèi)各大中城市乃至經(jīng)濟較發(fā)達的中小城市的蓬勃建設，2012年以來，青島市積極探索“政府主導、市場運作、整體規(guī)劃、滾動開發(fā)”的新模式，青島市中央商務區(qū)實現(xiàn)了從無到有、從有到優(yōu)的形象質變，但同時，也暴露出招商后勁不足、產(chǎn)業(yè)同質化嚴重、基礎設施不完善等問題，本文對青島市中央商務區(qū)發(fā)展中存在的問題原因進行分析，提出相應對策和建議。

【關鍵詞】中央商務區(qū) 青島市

青島市中央商務區(qū)是2005年經(jīng)市政府批準建設的城市區(qū)域，位于青島市市北區(qū)，用地面積2.46平方公里，是目前市內(nèi)可供開發(fā)建設面積最大的一塊商務用地。截至目前，青島中央商務區(qū)目前已有大連萬達、中海地產(chǎn)等各類重點項目60多個，其中投資過億的30余個，總投資超過300億元，提供商務辦公面積70萬平方米。

一、青島市中央商務區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）實行政府引導，市場化運作模式

青島市中央商務區(qū)建設之初就確立了政府引導、市場化運作的模式，以土地滾動開發(fā)為核心，成立了兩個專門機構，一是中央商務區(qū)管委會，具備部分政府職能，便于對外協(xié)調(diào)；一是商務區(qū)開發(fā)公司，區(qū)屬國有企業(yè)，便于市場運作。

（二）立足項目引領，推動產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級

中央商務區(qū)原址聚集了海城建材、海城裝飾、徐州北路舊貨、交運陶瓷、商業(yè)物流五個市場和新興服裝廠等200余家勞動力密集型企業(yè)，青島市以建設中央商務區(qū)為契機，通過提供政策資金扶持，加快原有傳統(tǒng)企業(yè)搬遷改造步伐，2016年底，青島中央商務區(qū)核心區(qū)基礎設施建設已基本完成，吸引世界500強企業(yè)10家，引進各類企業(yè)總部100家，企業(yè)營業(yè)收入可達480億元，稅收32億元。

（三）積極完善配套，優(yōu)化園區(qū)發(fā)展環(huán)境

青島中央商務區(qū)規(guī)劃布局結構為“一心、兩區(qū)、三軸、一帶”，一心為商務核心區(qū)，兩區(qū)為南京路以西商務中心片區(qū)和南京路以東綜合居住片區(qū)，三軸為敦化路發(fā)展主軸、連云港路商務發(fā)展軸和紹興路居住生活軸，一帶為海泊河濱水休閑景觀帶。

二、青島市中央商務區(qū)發(fā)展存在的問題和挑戰(zhàn)

（一）發(fā)展環(huán)境和配套政策不完善

中央商務區(qū)所在的市北區(qū)近年來相繼出臺了各類扶持政策文件，但對入駐企業(yè)的優(yōu)惠獎勵和扶持壯大的政策與嶗山區(qū)等兄弟區(qū)市相比力度不夠，缺少競爭力、吸引力。青島市中央商務區(qū)核心區(qū)域土地已基本出讓、開發(fā)完畢，剩余規(guī)劃可開發(fā)區(qū)域大部分為居民區(qū)，拆遷改造成本日益提高，增加了拆遷工作和存量土地整理的難度，使未來提升、改造空間受限。

（二）經(jīng)濟結構和產(chǎn)業(yè)定位不清晰

樓宇特色定位不清晰，定向招商執(zhí)行不到位，同質化競爭嚴重，對招商引企的標準沒有有效把控，而管委會對開發(fā)企業(yè)的影響制約力十分有限。中央商務區(qū)內(nèi)大量的企業(yè)和居民房屋需要征收拆遷，成本較高，基本是靠土地出讓金收益返還來平衡資金，在后期拆遷成本激增的情況下，實現(xiàn)資金平衡的難度較大，進一步影響到后續(xù)的房屋征收拆遷工作，制約整個商務區(qū)的后續(xù)開發(fā)建設。青島市市北區(qū)屬于老城區(qū)，土地空間小、人口密度大，中央商務區(qū)作為在老城區(qū)上發(fā)展起來的新區(qū)域，雖然具備了一定發(fā)展前景，但由于受基礎因素和周邊環(huán)境等影響，與沿海成熟的總部商務區(qū)相比，發(fā)展氛圍相對不濃，招商相對困難。

（三）基礎設施和交通狀況不優(yōu)化

中央商務區(qū)在老城區(qū)基礎上建設，交通、供熱等配套設施建設受限，最突出的供熱缺口約300萬平方米。作為青島市城區(qū)地理位置的最中心區(qū)域，是市區(qū)過境交通的結點，區(qū)域內(nèi)擁有萬達、家樂福、陽光新業(yè)等多家零售業(yè)龍頭，是人流、車流和物流高度密集區(qū)，隨著入駐企業(yè)成倍增加，靜態(tài)交通矛盾也將更為突出。

（四）政府管理機構管理效能不高

2011年經(jīng)市編委辦同意設立青島中央商務區(qū)管理辦公室，分別為綜合處、招商處和開發(fā)處，主要職能側重于開發(fā)建設，招商引資和服務管理職能相對薄弱，缺少專業(yè)人員。尚未建立相對固定的協(xié)調(diào)議事機制，管委會與職能部門之間協(xié)調(diào)聯(lián)動不夠，特別是在幫助入駐企業(yè)辦理工商、稅務、環(huán)保、消防、質監(jiān)、衛(wèi)計等審批手續(xù)方面，還不夠高效快捷。根據(jù)目前政策，從建設單位取得土地使用權開始，往往需要至少8個月甚至一年多的時間才能取得施工許可證，直接影響到項目開工建設的進度。

三、加快青島市中央商務區(qū)發(fā)展的建議

（一）完善配套政策法規(guī)

建議對中央商務區(qū)引進的符合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的總部經(jīng)濟等稅收潛力大的現(xiàn)代服務業(yè)項目，給予土地政策支持，在土地出讓時設置附加條件，確保項目建設的用地需要。根據(jù)中央商務區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，打破原地塊區(qū)域界線，將部分待征收拆遷居民住宅同企業(yè)房屋的用地規(guī)劃成同一地塊，不受比例限制統(tǒng)一納入舊城改造，適用舊城改造政策。建議積極爭取對中央商務區(qū)引進的總部項目或某一樓宇同一產(chǎn)業(yè)達到一定比例的集聚項目，將稅收的市級收益部分按一定比例獎勵該項目，并設立發(fā)展引導基金，予以專項補貼扶持。

（二）整合政府管理機構

建立區(qū)分管領導召集，管委會主導，相關部門、街道和企業(yè)參加的聯(lián)系會議制度，對企業(yè)反映的各類問題，能第一時間解決的第一時間解決，不易解決的提交聯(lián)席會議研究，形成多部門相互溝通與合作的新型服務管理模式，聯(lián)席會議原則上應每月召開一次。爭取政策支持，納入審批綠色通道，優(yōu)先審批，減少審批環(huán)節(jié)、縮短審批時間。

（三）加快經(jīng)濟結構調(diào)整

委托專業(yè)咨詢公司，立足中央商務區(qū)，圍繞金融、藍色、科技等高端產(chǎn)業(yè)，研究制定統(tǒng)一的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和樓宇招商設計方案，明確重點產(chǎn)業(yè)、細化招商路徑，對區(qū)域內(nèi)的樓宇進行“一樓一產(chǎn)業(yè)”、“一片一特色”的定制化、精準化招商。按照項目引進高層次、土地利用高水平、輻射影響高效應的發(fā)展要求，堅持瞄準高端、招大引強，促進項目、資金、信息、人才、技術的聚集，增強了對城區(qū)經(jīng)濟的輻射功能。

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