欠發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)去庫存問題研究

劉慧++張琪

摘 要：目前，房地產(chǎn)庫存問題已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的巨大障礙，不但影響我國整體經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，還加大了金融風(fēng)險(xiǎn)。本文圍繞欠發(fā)達(dá)地區(qū)吉林省如何有效地化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，確保地方經(jīng)濟(jì)增速發(fā)展展開深入研究，通過分析對吉林省房地產(chǎn)庫存形成原因、影響因素等方面進(jìn)行探討，就化解吉林省房地產(chǎn)庫存提出了對策建議。

關(guān)鍵詞：欠發(fā)達(dá)地區(qū) 房地產(chǎn) 去庫存

一、吉林省房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀

（一）土地開發(fā)增速減緩，土地購置面積下降

為了抑制房地產(chǎn)行業(yè)投資過度增長、新開工項(xiàng)目過多、在建項(xiàng)目過大、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)重復(fù)建設(shè)現(xiàn)象等問題，從2010年起中央政府就陸續(xù)出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控政策，如2010年“國十條”政策，2011年“新國八條”政策，2013年“國五條”政策，加強(qiáng)土地供應(yīng)管理和有效調(diào)控信貸過快增長的政策，嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為商品房建設(shè)用地，把盤活存量土地等作為整頓土地市場秩序的重點(diǎn)。受此影響，吉林省從2012年開始，土地供應(yīng)量逐年減少，房地產(chǎn)企業(yè)購置土地增速逐年減緩，2012年、2013年、2014年全省房地產(chǎn)企業(yè)購置土地資金投入分別是225.59億元、173.57億元、155.20億元， 2014年全年購置土地面積928.40萬平方米，與2012年、2013年同期比分別下降39.7%、18.8%。全省房企購置土地面積減少原因?yàn)椋赫ㄟ^對閑置土地的清理整頓、對延期開發(fā)土地的增值部分利潤征收稅費(fèi)等措施，有效地制止投機(jī)囤地長期不開發(fā)行為，同時(shí)，銀行由于受宏觀調(diào)控政策的影響收緊地產(chǎn)貸款規(guī)模，導(dǎo)致開發(fā)商資金緊張，沒有能力購置土地。

（二）商品房建設(shè)速度放慢，施工面積和竣工面積減少

由于受國家宏觀調(diào)控的影響，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)信心受挫，房地產(chǎn)開發(fā)速度有所減慢，施工面積和竣工面積均受到一定影響。2015年全省商品房施工面積1.62億平方米，同比下降9.7%。其中，住宅施工面積8534.6萬平方米，同比下降11.4%。從各地區(qū)看，長春市2015年商品房施工面積6147.8萬平方米，同比增長1.3%，住宅施工面積4156.8萬平方米，同比下降1.5%；吉林市2015年商品房施工面積698.8萬平方米，同比下降23.6%。2015全省年商品房竣工面積3913.9萬平方米，同比減少15.2%，其中，住宅竣工面積1174.9萬平方米，同比下降29.4%。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度緩慢

2015年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資總額924.2億元，其中，長春506億元，吉林140億元，通化63.2億元，這三個(gè)地區(qū)投資額共計(jì)709.2億元，占全省總量76.8%，說明這三個(gè)地區(qū)是全省房地產(chǎn)開發(fā)投資的重心?！笆濉睍r(shí)期，全省房地產(chǎn)累計(jì)完成開發(fā)投資5712.1億元，2011年年初，受全國房地產(chǎn)市場全面回升影響，吉林省房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏加快，資金投入不斷加大，2012年達(dá)到最大值1310億元，隨后幾年資金投入逐漸萎縮?！笆濉逼陂g房地產(chǎn)投資平均增長速度僅有1.4%，而住宅投資平均增長出現(xiàn)負(fù)1.2%，由于吉林省屬于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，資金投入波動(dòng)不大，較為平穩(wěn)。

（四）商品房存銷比情況

從2015年全國商品房存銷比（存銷比=房屋施工面積/銷售面積）情況上看，吉林省為7.8年，在全國31省市排名中位居第5位，存銷比數(shù)值比較大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于黑龍江和遼寧。從局部上看，房地產(chǎn)庫存銷售比改變不大，如長春市從2015年3月至2016年2月期間前6個(gè)月新建商品房住宅存銷比一直呈下滑趨勢，存銷比數(shù)值分別是：19.3個(gè)月、18.9個(gè)月、18.3個(gè)月、18.1個(gè)月、16.5個(gè)月和15個(gè)月，到2015年12月底，庫存量達(dá)到1057萬平方米，存銷比達(dá)到最低點(diǎn)13.5個(gè)月，而進(jìn)入2016年后，存銷比出現(xiàn)上升趨勢，1月份和2月份存銷比數(shù)值分別是15個(gè)月、16個(gè)月。

（五）房地產(chǎn)需求類型

根據(jù)購房者對房屋使用功能劃分，可以分為三類：第一類自住需求者；第二類投資者，這種購買者購房不是用來自己居住，而是通過轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)賺取利潤，確保投資增值；第三類投機(jī)者，以較小的資金來博取較大利潤的人。2010年10月15日長春市《新文化報(bào)》、新文化網(wǎng)、長春工程學(xué)院房地產(chǎn)研究所共同開展了長春市購房者意愿調(diào)查活動(dòng)，其中，“自住需求”改善住房條件的占總數(shù)的39%，購買婚房占16%，為了孩子方便上學(xué)購房占9%，照顧老人購房占8%，因工作需要而購房占2%，投資理財(cái)購房占26%。總體來說符合自住類型的占總數(shù)的74%，剛性需求占主導(dǎo)地位，這是房地產(chǎn)市場主流，而投資和投機(jī)所占比例不高，對房地產(chǎn)影響有限。

二、吉林省房地產(chǎn)庫存形成原因

（一）政府過于追求政績

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響是巨大的，2013年我國房地產(chǎn)行業(yè)投資帶動(dòng)作用很大，約占第一產(chǎn)業(yè)增加值的2.9%，占第二產(chǎn)業(yè)的增加值的15.8%，占第三產(chǎn)業(yè)的增加值的4.9%。而GDP指標(biāo)是地方政府官員政績考核一個(gè)非常重要指標(biāo)，所以，地方政府官員為了完成任務(wù)，最直接、最有效方式就是出賣土地，既可以增加地方財(cái)政收入，帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)，又可以增加城市形象工程建設(shè)。地方政府賣給開發(fā)商土地，開發(fā)商追求利潤最大化，不會(huì)從城市整體發(fā)展規(guī)劃考慮，只要房價(jià)高就會(huì)盲目建設(shè)大量商品房，房價(jià)過高會(huì)使得消費(fèi)者無力承受，再則，由于城市配套設(shè)施不完善，交通不便利，便民超市、醫(yī)院、學(xué)校、銀行等等缺位，因此，建成的許多樓房賣不出去，形成大量過剩房，成為空置房。

（二）供求規(guī)律使然

供求規(guī)律是指商品的供求關(guān)系與價(jià)格變動(dòng)之間的相互制約的必然性，它是商品經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，供不應(yīng)求，價(jià)格上漲；商品供過于求，價(jià)格就要下降。近些年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，房價(jià)一路高歌，人們從最初購房只是居住，演變成購置商品房也可作為資產(chǎn)投資，許多人把買房作為投資增值理財(cái)產(chǎn)品，這樣無形中放大購房需求的信息，造成市場信息失真，商品房出現(xiàn)供不應(yīng)求，價(jià)格上漲的局面，開發(fā)商進(jìn)而加大開發(fā)決心。再則，信貸政策進(jìn)一步寬松，開發(fā)商能夠容易從銀行貸出開發(fā)資金，加大房地產(chǎn)建設(shè)力度，大量購置土地，大規(guī)模建設(shè)樓房，幾十萬平方米樓盤比比皆是。中央政府為了控制房價(jià)過快上漲，采取一些調(diào)控政策，“國十條”和“國八條”，2011年全國共有46個(gè)城市實(shí)施了限購令政策，有600多個(gè)城市公布了限價(jià)目標(biāo)并出臺(tái)了相關(guān)細(xì)則，這些政策的實(shí)施，限制了商品房銷售，使商品房銷售面積增速銳減，出現(xiàn)商品房大量積壓庫存現(xiàn)象，尤其是三四線城市比較嚴(yán)重。

（三）受人才流動(dòng)影響

根據(jù)智聯(lián)招聘2014年的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，吉林省大學(xué)畢業(yè)生2014年流向外省的人數(shù)，比上一年高出11%，這些畢業(yè)生絕大多人數(shù)選擇一線城市如上海、北京、深圳、廣州等城市就業(yè)。人口的流出主要原因與地區(qū)經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)有關(guān)。東北地區(qū)是經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較落后，人均收入偏低，與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)相比差距較大，這也是東北大量人才被吸引到經(jīng)濟(jì)更加發(fā)達(dá)的地區(qū)的原因。從省會(huì)城市長春2011—2013年人口遷入情況來看，大中專畢業(yè)生落戶長春2011年、2012年、2013年分別是14897人、8726人、6918人，呈現(xiàn)出逐年遞減情況，其原因是，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)工資待遇比較高，就業(yè)機(jī)會(huì)多，為年輕人提供了更廣闊的發(fā)展空間。人口減少，直接影響房地產(chǎn)市場購房需求，減弱市場對于商品房消化能力，造成商品房銷售困難，商品房積壓成為必然。

三、吉林省房地產(chǎn)庫存的影響

（一）對金融和地方財(cái)政收入的影響

房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)商品房的資金有一部分來自銀行，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型企業(yè)，需要資金不斷周轉(zhuǎn)，當(dāng)商品房庫存過多時(shí)，就會(huì)占用大量資金，使得資金周轉(zhuǎn)緊張，資金回籠出現(xiàn)困難，開發(fā)商資金鏈就會(huì)斷裂，無力償還銀行貸款，銀行就會(huì)出現(xiàn)大量的呆賬、壞賬，形成金融風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重時(shí)會(huì)產(chǎn)生金融危機(jī)。我國實(shí)行分稅制后，地方財(cái)政收入主要來自于房地產(chǎn)行業(yè)，包括地方政府出售土地的出讓金和收取房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)稅費(fèi)。

（二）造成社會(huì)資源浪費(fèi)

每一套商品房作為商品被生產(chǎn)出來，凝聚人類巨大的勞動(dòng)，消耗自然資源，消耗掉大量鋼筋、水泥、木材，占用了國有土地資源。當(dāng)商品房積壓賣不出去，商品房的使用價(jià)值得不到實(shí)現(xiàn)，商品房的價(jià)值也是得不到人們認(rèn)可，對于想購買而又無實(shí)力的消費(fèi)者和有能力購買但又不想買的消費(fèi)者來說，商品房都是沒有價(jià)值商品，花費(fèi)這么多人力和物力建成商品房沒有人購買和使用，必然造成社會(huì)資源和自然資源巨大浪費(fèi)。

四、吉林省房地產(chǎn)去庫存對策建議

（一）端正認(rèn)識(shí)，去庫存是長期過程

化解房地產(chǎn)庫存是我國2016年經(jīng)濟(jì)工作的主要任務(wù)之一。去庫存不是為了救市，更不是為房地產(chǎn)開發(fā)商兜底，而是化解長期積壓商品房庫存，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，提質(zhì)增效。我們不能把房地產(chǎn)去庫存又當(dāng)成刺激房地產(chǎn)投資，讓地方政府又回到過度依賴土地財(cái)政的老路上。去庫存完全依靠市場機(jī)制來主動(dòng)化解，往往是以經(jīng)濟(jì)增長率下滑和金融風(fēng)險(xiǎn)上升為代價(jià)的，政府不能完全依賴市場，要強(qiáng)化政府主導(dǎo)，市場調(diào)節(jié)的作用，要積極、穩(wěn)妥、有序地發(fā)揮有形之手作用引導(dǎo)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)著陸。去庫存是一個(gè)長期戰(zhàn)役，不可能在短期內(nèi)見效，尤其是庫存情況比較嚴(yán)重地區(qū)，這種地區(qū)受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)內(nèi)生動(dòng)力、人口聚集力、消費(fèi)能力等多因素影響，消化庫存能力偏弱，需要建立長效機(jī)制，逐步培育住房需求。

（二）科學(xué)制定土地供應(yīng)計(jì)劃

由于受土地財(cái)政影響，地方政府熱衷于大量供應(yīng)出讓土地，尤其在房地產(chǎn)市場升溫時(shí)，所以，有必要從制度設(shè)計(jì)上抑制地方政府不考慮市場消化能力而大量供應(yīng)土地的行為。建議政府根據(jù)吉林省近幾年商品房銷售速度、人口變動(dòng)情況、商品房積壓情況等因素，做出相應(yīng)土地供應(yīng)計(jì)劃，控制土地供應(yīng)節(jié)奏；而對于商品房積壓量比較大，商品房消化能力偏弱，價(jià)格波動(dòng)大，去庫存周期比較長的地區(qū)，要大力縮減商品房建設(shè)用地規(guī)模，甚至可以停止土地供應(yīng)，從源頭遏制房地產(chǎn)開發(fā)商盲目開發(fā)沖動(dòng)。

（三）促進(jìn)房企轉(zhuǎn)型升級(jí)

積極支持房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新，更新?lián)Q代，提升品質(zhì)，打造精品樓盤，鼓勵(lì)支持房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場需要，滿足消費(fèi)者多元化和個(gè)性化需求，開發(fā)出特色產(chǎn)品，可以將符合條件的非商品房轉(zhuǎn)型利用，變成教育培訓(xùn)用房、幼兒園、電商用房、“創(chuàng)客空間”、養(yǎng)老院用房等，還可以改造為酒店式公寓以用于體育、文化、旅游等其他符合條件的經(jīng)營性或者公益性用房。允許房地產(chǎn)企業(yè)采取先租后售和租金抵房款銷售方式售房。

（四）打通保障房與商品住房對接通道

對于商品房庫存量比較大，消化庫存能力比較弱的城市，建議減少保障房建設(shè)計(jì)劃，甚至可以停止保障房建設(shè)，政府應(yīng)該積極推行貨幣化安置和貨幣化補(bǔ)貼政策，加大保障房安置力度，全省貨幣化安置比例原則上不應(yīng)低于50%，條件好的城市可以突破80%。對于必須需要實(shí)物保障房安置的，可以選擇回購商品住房方式解決，由地方政府出面與開發(fā)商談判，從開發(fā)商已建成或正在興建的普通商品房中收購作為保障房的安置房，面積和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不能超標(biāo)，應(yīng)以普通商品住宅為主，由于是大量購買，購置價(jià)格必須低于該地區(qū)同類商品住房的上年平均價(jià)格。積極培育和發(fā)展住宅租賃市場，采取政策性金融機(jī)構(gòu)貸款支持，鼓勵(lì)和支持有實(shí)力的大型企業(yè)收購庫存商品住房作為公共租賃住房對外出租，以滿足市民居住需求。

（五）大力推進(jìn)戶籍制度改革

用農(nóng)民工市民化來消化庫存是一條行之有效的方法，戶籍制度改革是農(nóng)民工市民化的關(guān)鍵。首先，應(yīng)該加快解決農(nóng)民工戶口問題，簡化農(nóng)民在城鎮(zhèn)購買或租賃住房落戶手續(xù)，凡是符合當(dāng)?shù)芈鋺魲l件的只需憑借房屋買賣（租賃）合同或房屋產(chǎn)權(quán)證，政府相關(guān)部門就應(yīng)該為其本人及共同居住生活的配偶、父母及未婚子女申請辦理當(dāng)?shù)爻Ｗ艨?。取得居住證和在地級(jí)以下城鎮(zhèn)落戶的農(nóng)民及其共同居住生活的配偶、父母、未婚子女，應(yīng)與市民平等享有接受義務(wù)教育、就業(yè)、社會(huì)保險(xiǎn)、住房保障、基本醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)、社會(huì)救助等公共服務(wù)權(quán)利，原有的宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、集體收益分配權(quán)不變。其次，降低農(nóng)民購房門檻，讓農(nóng)民進(jìn)城買房更優(yōu)惠、更便捷，為農(nóng)民提供周到的住房金融服務(wù)，推廣“農(nóng)民安家貸”等金融創(chuàng)新信貸產(chǎn)品，采取按月、季度、半年或整年的方式，優(yōu)化還款頻率。

（六）積極推廣合作產(chǎn)權(quán)房

合作產(chǎn)權(quán)房，也就是比例產(chǎn)權(quán)房、共有產(chǎn)權(quán)房，是政府和購房者按照一定比例出資購買房屋并持有相應(yīng)份額產(chǎn)權(quán)，房屋轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)時(shí)，政府和購房者按照相應(yīng)比例享有收益。合作產(chǎn)權(quán)房是介于保障住房和商品住房之間的新型住房，其目標(biāo)人群為：住房困難家庭、城鎮(zhèn)新增戶、進(jìn)城務(wù)工人員、需要社會(huì)扶助家庭、新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生以及引進(jìn)的特殊人才等群體。在商品房庫存量比較大的城市，應(yīng)該通過減免稅費(fèi)或退回部分出讓價(jià)款等方式，將部分商品房轉(zhuǎn)成合作產(chǎn)權(quán)房，減少庫存量，政府可以根據(jù)城市新增人口和需要扶助特定群體的住房需求情況，逐漸推出合作產(chǎn)權(quán)房，并按照一定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行篩選和輪候，分配給符合條件人居住。

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（作者單位：吉林省社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)所）

責(zé)任編輯：代建明