房地產(chǎn)行業(yè)上市公司融資現(xiàn)狀及問題分析

田超??

[摘要]選擇正確的融資方式，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)是我國上市公司可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。文章以房地產(chǎn)行業(yè)中占主導(dǎo)地位的上市公司為例，根據(jù)收集的數(shù)據(jù)對其融資選擇情況進行分析，并發(fā)現(xiàn)其存在的問題。為房地產(chǎn)行業(yè)上市公司拓展多元化的融資渠道和調(diào)整合理的融資結(jié)構(gòu)做參考，優(yōu)化社會資源配置，推動社會經(jīng)濟的發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]上市公司；房地產(chǎn)行業(yè)；融資方式；融資結(jié)構(gòu)

[DOI]1013939/jcnkizgsc201721080

1我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的融資現(xiàn)狀分析

11房地產(chǎn)行業(yè)的融資來源分析

下表歸納了房地產(chǎn)行業(yè)近十年的融資來源情況，主要包括國內(nèi)貸款、自籌資金、利用外資和其他資金來源：國內(nèi)貸款包括土地儲備貸款以及房地產(chǎn)開發(fā)貸款；自籌資金主要包括企業(yè)暫時沒有利用的自有資金、企業(yè)間聯(lián)營或入股等的其他企業(yè)資金、民間資金；利用外資則是指境外房地產(chǎn)投資基金和境外風(fēng)險投資基金；其他資金來源包括定金、預(yù)付款和個人按揭貸款等。

其中，其他資金來源占總量比例最高，也就是預(yù)付款和個人按揭貸款的比例，大概在40%～50%，但在2008年的時候由于宏觀政策的調(diào)整對個人按揭貸款更為嚴格，導(dǎo)致比例大幅下降。2009年由于美國經(jīng)濟危機的消極影響，政府實施寬松的宏觀政策以刺激經(jīng)濟，因此比例回升。但2009年之后，國家為調(diào)控經(jīng)濟又出臺了從緊的經(jīng)濟政策，又對個人按揭貸款造成影響，因此2009年后，這一比例又開始下降。預(yù)收款相當(dāng)于無息負債，房地產(chǎn)企業(yè)既能籌得需要的基建資金，還能將部分風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給承租人或購房者，并保證建成后的租售情況，增強其他投資者的信心，因此預(yù)收款項是房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資來源，在其他資金來源中占比較高。

自籌資金在2008年占比高達40%，從2007年至今，自籌資金與其他資金來源兩者此消彼長，表明在宏觀調(diào)控壓制房地產(chǎn)市場的時候，房地產(chǎn)企業(yè)的其他資金來源減少，這時房地產(chǎn)企業(yè)唯有以自籌資金來維持發(fā)展。

國內(nèi)貸款的比例在近十年間都在20%左右，較為穩(wěn)定，相對于自籌資金和其他資金來源來說占比較少，那是因為宏觀政策對房地產(chǎn)企業(yè)貸款的要求嚴格。在我國房地產(chǎn)企業(yè)的國內(nèi)貸款中，雖然總體上銀行貸款近幾年的比重下降，但仍有將近90%的部分來自于銀行貸款。直至目前隨著銀行貸款難度加大，企業(yè)開始轉(zhuǎn)向非銀行金融機構(gòu)貸款或嘗試其他的融資方式。

目前很多發(fā)達國家的房地產(chǎn)市場已經(jīng)飽和，在這種條件下，近年來很多外商被吸引來中國投資。雖然房地產(chǎn)企業(yè)利用外資的比例在四種統(tǒng)計的資金來源中比重最少，但事實上房地產(chǎn)行業(yè)是我國利用外資的第二大產(chǎn)業(yè)，相信日后隨著市場日漸開放發(fā)展，利用外資的比例也會隨之上漲，房地產(chǎn)業(yè)的資金來源也會越來越多。

12房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的融資結(jié)構(gòu)分析

與優(yōu)序融資理論不同，我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司較多是選擇債權(quán)融資，比重高達60%，然后是股權(quán)融資，內(nèi)源融資比重最小。我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的內(nèi)源融資率很低，在2009年后又輕微上升，但基本上就是10%左右。如下圖所示。這種高負債、低內(nèi)源的融資結(jié)構(gòu)不利于房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展，因為企業(yè)應(yīng)具有成本意識，要利用最少的資金實現(xiàn)最大的價值。內(nèi)源融資本來應(yīng)是企業(yè)融資優(yōu)先考慮的一種有效安全的融資方式，但如果由于企業(yè)經(jīng)營等方面的局限而放棄選擇這種融資方式，并且盲目通過提高企業(yè)負債來進行融資，這種方式難以維持企業(yè)的長遠發(fā)展。因此房地產(chǎn)行業(yè)上市公司應(yīng)該積極尋找原因并努力改善問題，務(wù)求形成平衡合理的融資結(jié)構(gòu)維持企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。如下圖所示。

房地產(chǎn)行業(yè)上市公司融資方式比較

資料來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫整理。2我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司融資存在的問題

21內(nèi)源融資能力低，股權(quán)融資比例不高

我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司內(nèi)源融資的比重遠遠小于外源融資。內(nèi)源融資是企業(yè)發(fā)展不可或缺的重要資金來源，對企業(yè)經(jīng)營有重大影響。盡管目前融資渠道越來越多，房地產(chǎn)企業(yè)融資情況尚為良好，但每個企業(yè)都應(yīng)累積自身的資金實力，以策萬全。另外，從圖中還可以看出，股權(quán)融資的比例也不高，并且很多企業(yè)僅把股權(quán)融資當(dāng)成一種圈錢的行為，而沒有充分發(fā)揮股權(quán)融資的積極作用。而債權(quán)融資的比重偏大，已經(jīng)大于內(nèi)源融資和股權(quán)融資比重的總和，融資結(jié)構(gòu)不合理，資產(chǎn)負債率高企，如果無法保證資金穩(wěn)定供給，不利于防范市場風(fēng)險。

22債券融資比例小且對銀行貸款依賴大

我國上市公司的債權(quán)融資的金額和比重逐年攀升，但2006年時債券融資的份額才超過10%。雖然比重開始上升，但很明顯，借款融資是上市公司債權(quán)融資中最常采取的方式，其份額遠超債券融資。同時如果企業(yè)對銀行貸款依賴大，財務(wù)風(fēng)險偏大，不利于公司持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展。

23長短期債務(wù)融資結(jié)構(gòu)比例失衡

我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司債務(wù)期限結(jié)構(gòu)失衡。長期負債率的比重遠少于流動負債率的比重，說明我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司大多采用短期負債的方式來籌措資金，與資金使用時間不相符。2005年之后流動負債率有所下降，長期負債率開始上升，說明房地產(chǎn)企業(yè)開始注意到要調(diào)整兩者的比例關(guān)系，要使債務(wù)結(jié)構(gòu)趨于合理，才有利于企業(yè)經(jīng)營發(fā)展。

參考文獻：

[1]弋靜企業(yè)融資多元化問題探討——以房地產(chǎn)企業(yè)為例[J].西部財會，2014（10）：50-53

[2]韓素蘭房地產(chǎn)上市公司融資現(xiàn)狀與改善路徑研究[J].財會通訊，2012（8）：23-24