從養(yǎng)老機(jī)構(gòu)盈利模式反觀養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施供地和建設(shè)模式

◎ 陳向玲

從養(yǎng)老機(jī)構(gòu)盈利模式反觀養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施供地和建設(shè)模式

◎ 陳向玲

2016年是我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)政策出臺(tái)最多、最豐富的一年，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，中央政策層面出臺(tái)60多項(xiàng)。市場(chǎng)作用在政策引導(dǎo)下日益凸顯，曾屬政府單方面管轄的養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)，現(xiàn)已逐漸成為房地產(chǎn)發(fā)展商和投資商的潛在開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。除一批品牌房企涉足養(yǎng)老地產(chǎn)之外，險(xiǎn)資也在加入，各大企業(yè)一時(shí)間云集養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，大有“八仙過(guò)海，各顯神通”的意味。從養(yǎng)老機(jī)構(gòu)盈利模式分析的視角出發(fā)，養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施供地以及建設(shè)模式在當(dāng)前的大環(huán)境下都值得深思與研究。

一、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)盈利模式類(lèi)型分析

養(yǎng)老機(jī)構(gòu)盈利模式大體分三大類(lèi)，重資產(chǎn)模式、輕資產(chǎn)模式和輕重結(jié)合模式。

重資產(chǎn)模式以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型做養(yǎng)老為代表，如綠城烏鎮(zhèn)雅園。企業(yè)建設(shè)產(chǎn)權(quán)式養(yǎng)老社區(qū)，以產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售為核心，快速回籠資金。其運(yùn)營(yíng)隨老人的入住逐步開(kāi)展，其服務(wù)培育時(shí)間周期相對(duì)較長(zhǎng)，適用于郊區(qū)大型養(yǎng)老社區(qū)。

輕資產(chǎn)模式以運(yùn)營(yíng)為核心，如寸草春暉。企業(yè)租賃物業(yè)改造、建設(shè)養(yǎng)老院，收入來(lái)源主要為床位費(fèi)和護(hù)理費(fèi)，定位于失能、半失能老人等剛需人群。憑借精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位、嚴(yán)格的成本控制和周到專業(yè)的服務(wù)，探索出可復(fù)制、易于連鎖化的模式。但因其為常規(guī)模式，資金回收較慢，屬于微利型，價(jià)值主要體現(xiàn)在連鎖化、規(guī)?；⑵放苹矫?。

輕重結(jié)合模式為企業(yè)基于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)前期投入高、回本周期過(guò)長(zhǎng)、利潤(rùn)相對(duì)微薄的情況探索出的新型商業(yè)模式，核心在于緩解資金壓力，盡量快速回籠資金，同時(shí)通過(guò)收取服務(wù)費(fèi)，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)。包括會(huì)員卡模式、共有產(chǎn)權(quán)模式、使用權(quán)銷(xiāo)售、高押金模式、“金融+”模式等。會(huì)員卡模式為上海親和源首創(chuàng)，用會(huì)員卡將項(xiàng)目包裝成投資產(chǎn)品，通過(guò)自由轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)卡的增值。該種模式需要強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。共有產(chǎn)權(quán)模式以樂(lè)成恭和家園為代表，養(yǎng)老公寓產(chǎn)權(quán)按照企業(yè)持有5%、購(gòu)房人持有95%的形式分配，購(gòu)房人可以獲得具有50年產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)證，可以正常出租、轉(zhuǎn)讓。使用權(quán)銷(xiāo)售模式為項(xiàng)目土地用途不支持產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售的情況下企業(yè)所做的變通，通過(guò)銷(xiāo)售一定年期的使用權(quán)實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠。高押金模式為項(xiàng)目土地用途不支持銷(xiāo)售的情況下企業(yè)所做的變通，通過(guò)高押金資金的運(yùn)作實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠?！敖鹑?”模式為泰康人壽首創(chuàng)，如泰康之家燕園，將虛擬保險(xiǎn)產(chǎn)品與實(shí)體醫(yī)養(yǎng)服務(wù)相結(jié)合。購(gòu)買(mǎi)相關(guān)保險(xiǎn)產(chǎn)品即可有資格入住，居住費(fèi)用由保險(xiǎn)提供；或者一次性繳納一筆保證金（可退還），獲得入住資格。該模式對(duì)保險(xiǎn)類(lèi)企業(yè)適用。

二、供地模式分析

輕資產(chǎn)模式的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)多為租用物業(yè)或政府委托運(yùn)營(yíng)，不涉及供地。除此以外，養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的建設(shè)均涉及供地。重資產(chǎn)模式，多是公開(kāi)市場(chǎng)拿地、土地用途滿足產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售的條件。輕重資產(chǎn)結(jié)合模式，多是土地用途不支持產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售，或不允許對(duì)外分割銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓。二者的共同點(diǎn)為，項(xiàng)目土地取得成本普遍較低，如上海親和源一期為工業(yè)區(qū)中的其他住宅用地、恭和家園為協(xié)議出讓方式取得土地等。這也反映出，在進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)盈利模式不明晰、市場(chǎng)接納度待驗(yàn)證的情況下 ，企業(yè)普遍選擇拿一些取得成本相對(duì)低的地塊做最初的嘗試。（詳見(jiàn)表1）

三、養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施供地政策分析

依據(jù)《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)土資廳發(fā)〔2014〕11號(hào)）、《關(guān)于利用存量資源發(fā)展養(yǎng)老等重點(diǎn)領(lǐng)域土地利用實(shí)施細(xì)則的意見(jiàn)》（京國(guó)土用〔2015〕171號(hào)），養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地供地政策，主要因是否為營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)而不同。

由政府投資的非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，可以劃撥供地。民辦非企業(yè)投資的，多數(shù)以租賃物業(yè)的方式運(yùn)營(yíng)，民間資本只能作為舉辦者。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可以占地方式建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，由本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員興辦或者民間資本作為舉辦者。

營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，企業(yè)可以在公開(kāi)市場(chǎng)上以招拍掛出讓、租賃方式取得土地。企業(yè)利用自有用地建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的，可以以協(xié)議出讓、租賃方式供地。企業(yè)利用自有用地協(xié)議出讓建設(shè)養(yǎng)老院，土地取得成本相對(duì)較低，多數(shù)需要跟專業(yè)的運(yùn)營(yíng)方合作，創(chuàng)新合作和盈利模式。

表1 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)供地模式對(duì)比

四、模式評(píng)價(jià)和建議

近幾年是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)快速擴(kuò)張的時(shí)期，多數(shù)市場(chǎng)參與者都在摸索和嘗試階段，比試和實(shí)踐出一套成功的模式。

1. 公開(kāi)市場(chǎng)拿地建設(shè)。對(duì)于土地供應(yīng)一級(jí)市場(chǎng)，投資商對(duì)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)的信心和高溢價(jià)率拿地對(duì)投資商的運(yùn)營(yíng)能力面臨了更高的要求。未來(lái)高品質(zhì)的養(yǎng)老一定是集中養(yǎng)老，在有好的盈利模式的情況下，會(huì)有比較好的投資回報(bào)。

2. 利用自有用地建設(shè)。對(duì)于企業(yè)利用自有用地建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，若自有用地土地性質(zhì)為劃撥，在符合規(guī)劃的條件下，可以協(xié)議出讓方式供地，土地取得成本相對(duì)較低，盈利模式比較易于探索。若自有用地土地性質(zhì)為出讓，則涉及調(diào)整與規(guī)模，有可能需要按照熟地價(jià)補(bǔ)交地價(jià)款，土地取得成本相對(duì)較高，但相較于一級(jí)市場(chǎng)拿地，成本還是相對(duì)有優(yōu)勢(shì)的。對(duì)于該類(lèi)企業(yè)，重點(diǎn)在于尋找專業(yè)的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)合作，或成立合作公司、或購(gòu)買(mǎi)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，更重要的是對(duì)于盈利模式的探索和實(shí)踐。

3. 集體土地上建設(shè)。由于土地資源相對(duì)較多，成本相對(duì)較低，集體土地上建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施越來(lái)越受到投資商的關(guān)注，但實(shí)際操作落地的項(xiàng)目少之又少，個(gè)別運(yùn)作成功的項(xiàng)目也有打政策擦邊球的嫌疑。企業(yè)作為非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)舉辦、興辦者，面臨集體經(jīng)濟(jì)組織權(quán)益保障、利益均衡等問(wèn)題；企業(yè)建設(shè)營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，鑒于集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)政策繼大興區(qū)推出一宗地后未再推行，路徑尚未暢通。集體土地上建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，有待于政府細(xì)化支持政策的進(jìn)一步出臺(tái)。

4. 現(xiàn)狀改造建設(shè)。政府鼓勵(lì)企事業(yè)單位、個(gè)人利用閑置的校舍、賓館、企業(yè)廠房、醫(yī)療設(shè)施、商業(yè)服務(wù)設(shè)施等其他可利用的社會(huì)資源改造建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的，土地性質(zhì)可以暫不做變更。鼓勵(lì)建設(shè)小型社區(qū)養(yǎng)老院，滿足老年人就近養(yǎng)老需求，提高老年人獲得感和幸福感。養(yǎng)老照料中心、養(yǎng)老驛站近兩年呈現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展。

5. PPP模式。PPP模式即政府出地，地上物業(yè)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理均由企業(yè)承擔(dān)，但需要在約定時(shí)間內(nèi)將這一物業(yè)歸還政府。PPP模式作為政府助推養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的金融手段之一，因政府重視程度高，扶持力度大，市場(chǎng)需求長(zhǎng)期穩(wěn)定，且收費(fèi)定價(jià)機(jī)制相對(duì)透明而備受關(guān)注。但是由于養(yǎng)老項(xiàng)目仍存在前期投入大、運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)、利潤(rùn)率低等瓶頸，PPP模式在養(yǎng)老領(lǐng)域的作用尚未得到充分發(fā)揮，需要加大政府杠桿作用，助推多元社會(huì)資本的有效參與。

隨著養(yǎng)老政策體系的不斷完善，老年人消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，以及各行各業(yè)人才和資源向養(yǎng)老行業(yè)的集聚，未來(lái)中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將獲得長(zhǎng)足的發(fā)展。作為房地產(chǎn)發(fā)展商和投資商，想要在養(yǎng)老行業(yè)謀求長(zhǎng)足發(fā)展，當(dāng)下更需要發(fā)揮“創(chuàng)新精神”和“工匠精神”，在盈利模式、建設(shè)模式、環(huán)境設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)服務(wù)等方面不斷探索。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為關(guān)系民生的重要產(chǎn)業(yè)，政府相關(guān)主管部門(mén)應(yīng)注重發(fā)展規(guī)劃、制度設(shè)計(jì)，防止一哄而上，堅(jiān)持可持續(xù)、非盈利為主的發(fā)展政策。

（作者單位：北京首開(kāi)寸草養(yǎng)老服務(wù)有限公司）