淺析物業(yè)管理收費難的具體解決方法

王郁

摘 要：物業(yè)管理在新型住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展的背景下已經(jīng)成為了現(xiàn)代化城市建設的新興產(chǎn)業(yè)。物業(yè)管理是否科學化和專業(yè)化，直接關系到住宅業(yè)主的切身利益，也與住宅小區(qū)的整體社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益緊密相關。但是，在目前的很多住宅小區(qū)里，出現(xiàn)了物業(yè)管理收費難的問題?；诖耍疚膶ξ飿I(yè)管理收費難的問題進行了分析。

關鍵詞：物業(yè)管理；物業(yè)收費；自主繳納

引言：隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟的快速發(fā)展，人們對物業(yè)管理的需求越來越強烈，伴隨著住房出現(xiàn)的物業(yè)管理收費問題成為了住宅小區(qū)業(yè)主們最關心的問題之一，更關系到物業(yè)公司的生存和發(fā)展。本文主要分析了當前物業(yè)管理收費難的現(xiàn)狀， 分析了住宅物業(yè)管理收費難的原因，并結合問題提出了幾點可行性建議。

1 物業(yè)管理收費困難的根源所在

1.1 物業(yè)管理公司服務質量不到位，影響了管理費的收繳.一般的物業(yè)管理服務，包括各項的安全保衛(wèi)服務、衛(wèi)生清潔服務、水電維修服務、園林綠化服務、公用設備設施的維修保養(yǎng)服務、停車場管理服務以及會所服務等，在履行這些服務的過程中，還出現(xiàn)了不能履行職責的行為，如外來人員把關不嚴，導致在小區(qū)里亂派廣告的情況，甚至出現(xiàn)有家里被盜、單車丟失的現(xiàn)象；綠化不修剪和施肥、枯枝滿樹等，這些都會讓業(yè)主感覺花費不值得，甚至也以這些現(xiàn)象為借口，不交費。

在用人等綜合成本不斷上漲情況下，多數(shù)物業(yè)企業(yè)一般不會想著如何提高服務質量推動物業(yè)收費，而是在減少用人、設備維護等投入上動腦筋。企業(yè)要么降低服務品質，要么甩盤降虧，導致物業(yè)管理行業(yè)整體服務陷入‘低價格、低素質、低價值的惡性循環(huán)，行業(yè)發(fā)展遭遇瓶頸。作為勞動密集型行業(yè)，物業(yè)管理的人工成本占到總成本的60%至70%，盡管很多企業(yè)減少了一些用工，但成本增長速度仍遠遠超過減少人工帶來的成本降低。在物業(yè)費增長機制短期內難以形成的情況下，物業(yè)服務企業(yè)應對成本上升，必須靠企業(yè)的主觀能動性，在提升服務的基礎上去贏得更好的生存空間。應對成本上升必須要守住基礎物業(yè)服務，這是物業(yè)企業(yè)的立足之本。實現(xiàn)服務升級是物業(yè)企業(yè)建立業(yè)主信任、形成雙方和諧合作關系的唯一渠道，也是企業(yè)和行業(yè)實現(xiàn)轉型升級的必要條件。物業(yè)企業(yè)要不斷研究業(yè)主的需求變化，創(chuàng)新設計服務活動，滿足業(yè)主不斷增長的需求，才能實現(xiàn)自身的發(fā)展壯大。

1.2 業(yè)主的繳費意識薄弱，影響了物業(yè)管理服務費的收繳

2003年的公布的《物業(yè)管理條例》，已經(jīng)賦予了業(yè)主、業(yè)主委員會在法律上的自我管理住宅小區(qū)的權力，也就是在住宅小區(qū)的管理上，業(yè)主才是真正的“主人”，業(yè)主如果聘請了“管家”，肯定是需要對“管家”支付物業(yè)管理服務費的，這一點也是毫無疑義的。但是對待“管家”，業(yè)主的心態(tài)是不交錢或者少交錢最好。雖然我國已經(jīng)改革開放已經(jīng)30多年，并且中國從1998年正式停止福利分房，并改為商品房的制度也有將近20年的時間，但不可否認的是，業(yè)主普遍缺乏自主自覺繳納物業(yè)管理費的心態(tài)，業(yè)主對繳納物業(yè)管理服務費的意識沒有與時俱進，沒有真正跟得上商品經(jīng)濟時代“沒有免費午餐”的思想。既然享受了服務，就應該付費。

1.3 商品房開發(fā)周期長，住宅小區(qū)入住率不高，導致物業(yè)管理收費難

由于商品房開發(fā)周期一般都有3～5年的時間，規(guī)模較大的住宅小區(qū)甚至有十多年的時間。在此開發(fā)過程中，因為配套設施不完善、噪音擾人、裝修干擾等原因，業(yè)主并不急于搬進來居住。據(jù)統(tǒng)計，個別新建小區(qū)的空置率達到30%。即使物業(yè)管理規(guī)定：無人居住的住宅小區(qū)可按70%收取物業(yè)管理費，但由于和業(yè)主聯(lián)系的難度較大，即使聯(lián)系上了，業(yè)主都以“我不住在這里為什么還要交管理費”的想法，不予理睬、不予交納。收費難、收費低，讓企業(yè)在后續(xù)經(jīng)營上難以維持。

1.4 物業(yè)管理員工整體素質偏低，影響了物業(yè)管理費的收繳

因為物業(yè)管理總體而言，從業(yè)人才大多來自于下崗的工人、農(nóng)民工等。文化水平和整體素質較低，對于物業(yè)費的收取沒有相關的物業(yè)管理理論知識，更是沒有收取物業(yè)費的實踐經(jīng)驗。

1.5 沒有將《物業(yè)管理條例》的法制落到實處

沒有將《物業(yè)管理條例》的法制落實到實處，特別是對于業(yè)主不交費的行為，沒有一些強制性的有效措施。盡管在《物業(yè)管理條例》中規(guī)定了業(yè)主必須要繳費的行為，但是缺少具體的措施和強制性的措施。舉例來說，香港的相關文件對不交納物業(yè)管理費的行為進行了明確的規(guī)定，如業(yè)主在轉讓時，必須先將管理費交清，并且還要繳納相應年限的滯納金，這是對業(yè)主不交費的“殺手锏”。

2 解決物業(yè)管理收費難的策略

面對物業(yè)管理收費難的情況，筆者建議可以采取以下的對策。

（1）物業(yè)管理人員應積極開展物業(yè)管理行業(yè)的專項整治。一是整治小區(qū)歷史遺留問題；二是整治形象差的物業(yè)服務企業(yè)。

（2）物業(yè)管理人員應與各種各樣的新聞媒體建立和諧的溝通渠道，通過輿論宣傳，報道物業(yè)管理行業(yè)的工作，引導業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照合同辦事、遵循商品經(jīng)濟的市場規(guī)律，確確實實履行雙方對等的權力和義務。

（3）物業(yè)管理人員可借助社區(qū)的力量，培育和監(jiān)管業(yè)主大會和業(yè)主委員會。業(yè)主及業(yè)主委員會的自律和監(jiān)管問題是物業(yè)管理行業(yè)面臨的實質矛盾之一，監(jiān)管好業(yè)主大會、業(yè)主委員會是物業(yè)管理發(fā)展的必由之路。

（4）物業(yè)管理人員同時要加強對物業(yè)管理行業(yè)的督導，強化行業(yè)自律。一是認真開展調查研究。針對行業(yè)存在的比較突出問題，提出可行性的解決問題的方法，盡快為行業(yè)解決一些實際困難。二是依法制定物業(yè)管理道德規(guī)范、物業(yè)管理行業(yè)的服務收費標準，使企業(yè)按能夠照行業(yè)管理制定的標準去執(zhí)行，這樣便規(guī)范和約束了物業(yè)管理企業(yè)的行為。三是必須要規(guī)?；?jīng)營。通過推行企業(yè)規(guī)?；?jīng)營，創(chuàng)造業(yè)主和物業(yè)管理公司雙贏的局面。四是大力開展培訓工作。五是完善物業(yè)管理收費法制環(huán)境，促進物業(yè)管理向前發(fā)展：①行業(yè)主管部門利用政府機關的權力，制訂切合實際、可操作較強的法律條文和規(guī)章制度，為懲罰業(yè)主不交費的行為，提供法律依據(jù)；②一定要推陳出新，與政府職能部門的積極配合，建立物業(yè)管理收費的行政保障手段和機制。六是創(chuàng)新物業(yè)管理收費機制，強化收費手段和效果：①要通過制訂科學、合理的制度，獎優(yōu)罰劣，鼓勵員工開動腦筋、愛崗敬業(yè)，不斷提高收費率；②要善于總結改進收費的方式和手段，改坐等業(yè)主前來繳費為主動上門收費，變單純直接的收費為“先聽取意見，改善服務再收費”。七是完善小區(qū)“造血”功能，為物業(yè)長效管理提供動力之源：①根據(jù)物業(yè)管理成本大，收費低的實際，建議物價部門提高收費標準；②要拓寬渠道，增加物業(yè)企業(yè)的收入來源。

3 結 語

本文通過分析具體的應對收費難的方法，以期可以在一定程度上解決難收費難的問題。此外，筆者還希望政府能夠出臺具體的、有效的、有針對性與操作性的法律、法規(guī)，從法律上給予支持。同時物業(yè)管理企業(yè)也要堅定信念，不斷探索與創(chuàng)新，努力向前。