我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理問(wèn)題研究

趙琪

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，具有高風(fēng)險(xiǎn)高收益的特點(diǎn)，房地產(chǎn)上市公司作為其中的重要代表，其盈余信息更受到許多投資者的關(guān)注。本文在分析了盈余管理狀況的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)上市盈余管理常用的手段進(jìn)行研究，以期為相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)管提供一定的參考意見(jiàn)，從而保證整個(gè)行業(yè)健康發(fā)展，保護(hù)好投資者及其他外部信息使用者的利益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；盈余管理；手段；建議

隨著證券市場(chǎng)的發(fā)展，我國(guó)上市公司的會(huì)計(jì)環(huán)境正在日趨復(fù)雜化，對(duì)于盈余管理問(wèn)題的研究開(kāi)始出現(xiàn)，并且逐漸成為會(huì)計(jì)理論研究的熱點(diǎn)之一。盈余管理從世紀(jì)的創(chuàng)造性會(huì)計(jì)演變而來(lái)，從最初的進(jìn)行利潤(rùn)平滑，到后來(lái)的從事秘密準(zhǔn)備，并逐步向現(xiàn)在的盈余管理發(fā)展，被稱(chēng)為是“市場(chǎng)參與者的游戲”，日益受到我國(guó)會(huì)計(jì)學(xué)界的關(guān)注。近年來(lái)房?jī)r(jià)高居不下，房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)升溫，更加劇了人們對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)盈余信息的廣泛關(guān)注。房地產(chǎn)上市公司作為房地產(chǎn)行業(yè)的代表，其總市值在我國(guó)整個(gè)上市公司中占有很大比重，對(duì)于資本市場(chǎng)的穩(wěn)定起著舉足輕重的作用。鑒于此，本文認(rèn)為研究房地產(chǎn)上市公司的盈余管理狀況對(duì)于保證我國(guó)資本市場(chǎng)健康發(fā)展有著重要意義。

一、盈余管理概述

盈余管理是管理當(dāng)局在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則允許的范圍內(nèi)，通過(guò)對(duì)會(huì)計(jì)信息的加工處理實(shí)現(xiàn)自身利益最大化，卻損害投資者、股東、債權(quán)人等其他利益相關(guān)者的行為。盈余管理的主體是企業(yè)管理當(dāng)局，客體是財(cái)務(wù)報(bào)告，是利用會(huì)計(jì)政策的可選擇性以及會(huì)計(jì)準(zhǔn)則本身存在的漏洞而實(shí)現(xiàn)的，使企業(yè)不同會(huì)計(jì)期間的盈利有所變化，但并不會(huì)改變企業(yè)整個(gè)生命周期的實(shí)際盈利水平，最終目的是企業(yè)經(jīng)營(yíng)者獲取自身利益，而直接后果是造成財(cái)務(wù)報(bào)表使用者對(duì)財(cái)務(wù)信息的誤解，最終導(dǎo)致判斷或決策失誤。企業(yè)經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行盈余管理就是希望通過(guò)較低的盈余管理成本獲得與之相比更大的收益時(shí)，這就是盈余管理動(dòng)機(jī)即誘發(fā)盈余管理行為的力量源泉，具體而言有融資動(dòng)機(jī)、報(bào)酬動(dòng)機(jī)、避稅動(dòng)機(jī)、資本市場(chǎng)動(dòng)機(jī)等。

二、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理手段

1、通過(guò)調(diào)節(jié)收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)進(jìn)行盈余管理

由于《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》僅對(duì)收入確認(rèn)的條件進(jìn)行了原則性規(guī)定，未具體針對(duì)某一行業(yè)某一類(lèi)型銷(xiāo)售方式下收入確認(rèn)條件進(jìn)行規(guī)定，給企業(yè)在實(shí)踐中留有一定的自行判斷空間。目前，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)收入確認(rèn)條件的規(guī)定存在多種判斷，主要體現(xiàn)在風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的時(shí)點(diǎn)上。雖然上市公司對(duì)收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)都做了不同程度的規(guī)定，但實(shí)際上，公司管理人員通常會(huì)采取一些手段來(lái)推遲收入的確認(rèn)時(shí)間，從而在賬面上調(diào)減當(dāng)期銷(xiāo)售收入，相應(yīng)地減少當(dāng)期應(yīng)支付的企業(yè)所得稅，以此實(shí)現(xiàn)盈余管理的目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)除了自行開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)之外，還可能會(huì)經(jīng)營(yíng)一些不受?chē)?guó)家規(guī)劃制約，隱蔽性較強(qiáng)的業(yè)務(wù)，企業(yè)通常會(huì)將這些業(yè)務(wù)隱瞞不入賬，成為企業(yè)小金庫(kù)收入的主要來(lái)源，且減少當(dāng)期的銷(xiāo)售收入，進(jìn)而減少當(dāng)期的應(yīng)納所得稅額。

2、通過(guò)調(diào)節(jié)成本、費(fèi)用進(jìn)行盈余管理

由于房地產(chǎn)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)周期一般都要橫跨兩個(gè)或更多的會(huì)計(jì)期間，這就要求企業(yè)在工程完工時(shí)或會(huì)計(jì)期間結(jié)束時(shí)按規(guī)定結(jié)合實(shí)際成本發(fā)生情況確認(rèn)收入并結(jié)轉(zhuǎn)相配比對(duì)應(yīng)的成本。然而在分配費(fèi)用、結(jié)轉(zhuǎn)成本的時(shí)候，企業(yè)管理人員很可能根據(jù)自身的需求來(lái)進(jìn)行相應(yīng)的判斷和選擇。企業(yè)通過(guò)將部分已完工工程的成本費(fèi)用轉(zhuǎn)至未完工工程，從而拖延結(jié)轉(zhuǎn)成本，達(dá)到虛增利潤(rùn)的目的；同樣也可以將未完工工程的成本費(fèi)用提前確認(rèn)至已完工的工程里，從而達(dá)到多計(jì)成本少計(jì)利潤(rùn)的目的。企業(yè)可以提前開(kāi)始或拖延結(jié)束資本化時(shí)點(diǎn)，將借款費(fèi)用計(jì)入在建工程，以達(dá)到虛增資產(chǎn)、虛減費(fèi)用的目的；企業(yè)可以拖延開(kāi)始或提前結(jié)束資本化時(shí)點(diǎn)，將本應(yīng)計(jì)入在建工程的借款費(fèi)用按普通借款計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，以達(dá)到虛減資產(chǎn)、虛增費(fèi)用的目的。

3、通過(guò)公允價(jià)值計(jì)量模式進(jìn)行盈余管理

公允價(jià)值既能客觀、公允地反映企業(yè)真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)值，但同時(shí)也給企業(yè)盈余管理提供了更大的空間，尤其是投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量，更是給房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)進(jìn)行盈余管理提供了更為便利的條件。采用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不再計(jì)提累計(jì)折舊和資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，大大減少了相關(guān)成本費(fèi)用，相應(yīng)的使企業(yè)利潤(rùn)得到很大提高；另一方面，對(duì)投資性房地產(chǎn)由成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量的，將資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間的差額直接計(jì)入當(dāng)期損益，這樣就會(huì)對(duì)企業(yè)當(dāng)期利潤(rùn)造成很大影響；除此之外，由于我國(guó)土地資源緊缺，人口眾多，對(duì)商品房需求很大，房地產(chǎn)市場(chǎng)一路走俏，市場(chǎng)價(jià)格一直居高不下且增長(zhǎng)迅猛，所以每年由房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上升導(dǎo)致的公允價(jià)值變動(dòng)損益對(duì)一般企業(yè)來(lái)說(shuō)，也是一筆可觀的非經(jīng)常性損益，可以不同程度地增加企業(yè)當(dāng)年利潤(rùn)以及企業(yè)價(jià)值。

4、通過(guò)資產(chǎn)減值進(jìn)行盈余管理

資產(chǎn)減值準(zhǔn)備范圍的增加也讓企業(yè)管理人員進(jìn)行盈余管理有機(jī)可乘。尤其對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，企業(yè)準(zhǔn)則新增的對(duì)建造合同資產(chǎn)計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備，很可能成為企業(yè)盈余管理有力的工具。由于房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目投資規(guī)模一般較大，工程周期較長(zhǎng)，存在著大量在建工程項(xiàng)目，很多項(xiàng)目橫跨至少一個(gè)會(huì)計(jì)周期，但由于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)變化較快，比如原材料漲價(jià)等因素，經(jīng)常會(huì)導(dǎo)致建造合同的預(yù)計(jì)總成本超過(guò)合同總收入，形成合同預(yù)計(jì)損失；而由于地域不同等因素，企業(yè)在提取減值準(zhǔn)備的時(shí)候自主空間較大，這無(wú)疑給房地產(chǎn)公司提供了新的盈余管理空間。

二、房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理的建議

1、建立健全房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則制度

實(shí)踐的不斷發(fā)展，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的不斷創(chuàng)新，給企業(yè)的管理層進(jìn)行盈余管理也提供了便利。這是因?yàn)闊o(wú)法在準(zhǔn)則中體現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，使企業(yè)有了很大可以自行判斷的空間。為了盡可能避免盈余管理行為，需要健全和完善會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和制度，更加清晰得界定不同經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)該使用的會(huì)計(jì)方法和估計(jì)模型，以保證會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量和信息披露的真實(shí)性。對(duì)于房地產(chǎn)這一具有非常多特殊情況的行業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該從企業(yè)新項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目規(guī)劃、土地收購(gòu)、施工審批、施工、竣工、交付使用、出租出售到投資回報(bào)收回這各個(gè)環(huán)節(jié)，都不能用一般的生產(chǎn)制造類(lèi)企業(yè)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則來(lái)衡量。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迫切需要一個(gè)統(tǒng)一的行業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則來(lái)規(guī)范所有的業(yè)務(wù)流程，加強(qiáng)行業(yè)信息的披露以及行業(yè)內(nèi)部統(tǒng)一的可對(duì)比的規(guī)范。這樣不僅有利于行業(yè)本身的發(fā)展，也有利于國(guó)家經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的發(fā)展，統(tǒng)一的規(guī)范使得國(guó)家能夠更有效地進(jìn)行宏觀調(diào)控，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。

2、進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的信息披露

為了解決信息不對(duì)稱(chēng)這一問(wèn)題，政府作為經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的宏觀領(lǐng)導(dǎo)者，應(yīng)當(dāng)出臺(tái)更加詳細(xì)和規(guī)范的信息披露制度，使企業(yè)的財(cái)務(wù)信息進(jìn)一步透明化。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目因?yàn)橛兄鴱?fù)雜性，則更應(yīng)該針對(duì)具體項(xiàng)目的情況進(jìn)行披露，保證會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性和可靠性。對(duì)具體施工的項(xiàng)目的詳細(xì)情況進(jìn)行披露，只有將充分的信息披露出來(lái)，真實(shí)反映企業(yè)的生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)狀況，保證會(huì)計(jì)信息的可靠性，才能減少企業(yè)利用財(cái)務(wù)準(zhǔn)則體系進(jìn)行盈余管理，從而保護(hù)行業(yè)投資者的權(quán)益，保護(hù)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定發(fā)展。

3、加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)外部監(jiān)督體系的建設(shè)

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，又關(guān)系著國(guó)計(jì)民生，從其開(kāi)始發(fā)展至今一直處于政府和社會(huì)公眾關(guān)注的中心，這也就使得對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的外部監(jiān)督體系應(yīng)該更加完善和健全，才能保證其健康穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)上市公司應(yīng)該提高其財(cái)務(wù)信息披露程度，保證財(cái)務(wù)信息和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)信息的及時(shí)準(zhǔn)確披露，會(huì)計(jì)事務(wù)所和監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)該起到外部監(jiān)督作用，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)新聞和動(dòng)態(tài)予以關(guān)注，及時(shí)敦促上市公司真實(shí)反映各項(xiàng)信息，減少管理層的盈余管理機(jī)會(huì)。

5、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的誠(chéng)信道德建設(shè)

雖然通過(guò)外部手段可以對(duì)企業(yè)的盈余管理行為進(jìn)行約束，使披露出來(lái)的會(huì)計(jì)信息可以反應(yīng)企業(yè)真實(shí)的財(cái)務(wù)狀況和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況，但是誠(chéng)信建設(shè)依然非常重要。如果經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)上的參與者沒(méi)有誠(chéng)信，制度規(guī)范也無(wú)法起到改善市場(chǎng)環(huán)境的實(shí)質(zhì)性作用，只有當(dāng)誠(chéng)信道德深入人心，用道德規(guī)范來(lái)影響整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，才能維護(hù)整個(gè)市場(chǎng)的良好運(yùn)行，才能使我國(guó)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生質(zhì)的飛躍。政府應(yīng)該做好誠(chéng)信觀念和誠(chéng)信意識(shí)的強(qiáng)化工作，將道德和教育相結(jié)合，將信用和法律制度相結(jié)合，這樣才能將誠(chéng)信道德逐步在整個(gè)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)乃至整個(gè)社會(huì)中成為基礎(chǔ)。

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