一個香港富二代的進退

朱麗娜

6月下旬的香港，已是盛夏時節(jié)，空氣中彌漫著燥熱。在位于香港鬧市的中環(huán)渣打大廈28樓，陳啟宗娓娓道出數(shù)十年商場打拼沉淀而來的智慧和思考。

1960年，陳啟宗的父親陳曾熙創(chuàng)建恒隆集團，主營地產(chǎn)開發(fā)，曾是香港十大財團之一，父親過世5年后，他從叔叔陳曾燾手中接管恒隆，正式執(zhí)掌家族企業(yè)。

這位出身豪門的香港“富二代”，憑借兩大戰(zhàn)略決策，幫助恒隆重振雄風：一是進軍內(nèi)地市場，在上海先后打造恒隆廣場、港匯恒隆廣場兩個標桿項目，前者曾是浦西第一高樓；二是在樂觀時堅持審慎小心，保證現(xiàn)金流，安然度過1997年的亞洲金融危機。

上海的兩大項目，奠定了恒隆在內(nèi)地高端商業(yè)地產(chǎn)的地位，也堅定了陳啟宗投資內(nèi)地市場的決心，他在內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)只租不售，“到現(xiàn)在為止，我們認為這是一個很好的模式，有人說中國的商場太多，我認為是不好的商場太多，好商場太少。”陳啟宗言辭幽默。

目前，恒隆地產(chǎn)在上海、沈陽、濟南、無錫、天津、大連各地擁有8座恒隆廣場，截至2016年底，公司內(nèi)地租金收入達39.95億港元，在整體租金中占比約52%。他表示，恒隆早年即采取“買地、起樓、租”的長遠策略，大部分項目已先后落成，公司近年以管理和營運為重，絕對是正確的方向和做法。

香港豪門緋聞不斷，不時爆出的家族爭產(chǎn)丑聞常成城中茶余飯后的話題。陳啟宗家族則是一個低調(diào)的例外，鮮有負面新聞見諸報端?！敖o后代留錢是最笨的做法”，這是其對家族傳承的箴言，他一語中的，“身教、榜樣最重要，簡單來說，就是給他們樹立一個道德榜樣?！?/p>

外界流傳著一個陳啟宗父子間的小故事。其長子陳文博于2010年加入恒隆，曾在上海出任助理經(jīng)理，每天早上騎自行車上班，“有一天我打電話給他，他說：‘對不起爸爸，我現(xiàn)在快要下自行車了，下了車我再給你通電話?！标悊⒆谝运麘T有的幽默回答，“還騎自行車，你好奢侈。”2016年，陳文博正式升任執(zhí)行董事，引發(fā)外界陳啟宗有意“交棒”的猜想。

陳啟宗認為，“富不過三代”的魔咒，是因為大部分華人企業(yè)都是家族公司，只從家庭成員中選人出任管理工作，其實，一個混合模式的管治架構，或許更適合由創(chuàng)辦人家族為控股股東的亞洲企業(yè)，“集團家族通常會考慮業(yè)務的長遠發(fā)展，西方的董事局模式架構則比較側重短期利益，最理想的是能夠從世界各地找到最合適的人出任行政總裁，主理日常業(yè)務，并由家族成員出任董事長”。

陳啟宗認準的事，往往會堅持下去，過去25年，他堅持不懈親自執(zhí)筆撰寫恒隆財報的《致股東函》，最長的一份超過兩萬字，其中大量內(nèi)容涉及國際大勢，曾坦言花在了解政治上的時間，不亞于花在生意上的時間。他對市場趨勢的發(fā)展和判斷往往也有著“先知先覺”，與弟弟陳樂宗一同創(chuàng)立的晨興集團（Morningside Group），上世紀90年代起即在內(nèi)地投資，在創(chuàng)投領域非?；钴S，投資了搜狐、攜程、小米等科技公司。

這位68歲的商人說，如果現(xiàn)在他是二十出頭的年紀，一定會到內(nèi)地去闖，這里才是最大的機遇之地。

堅守高端

21CBR：上世紀90年代開始，恒隆進入內(nèi)地市場，主打高端綜合商業(yè)項目，如何看待未來中國地產(chǎn)市場的機遇和挑戰(zhàn)？

陳啟宗：內(nèi)地高端房地產(chǎn)有很多機會，中國的經(jīng)濟發(fā)展長遠靠什么？最近一二十年，靠的是公共投資拉動，還可以維持很長一段時間，蓋很多機場、蓄水庫、水凈化設施等，公路、鐵路已經(jīng)修得很不錯，地鐵尚有大量項目可以做，環(huán)境治理、土壤復原等也有很多機遇，但不可能永遠如此；靠出口的話，控制權不在自己手上，在于世界經(jīng)濟，別人買不買不由你說了算。

唯一可靠的就是消費，特別是居民消費。我們商場對準的就是老百姓的消費，無論是高端或非高端消費，都有很多機會。老實說，懂得做高檔（商場）的人不多，相當一部分是香港發(fā)展商在內(nèi)地的項目。中國神州太大了，有100萬以上人口的大城市超過100個，300萬人口以上的城市有20個，千萬人口以上的城市有6個。

21CBR：你提到以前香港地產(chǎn)商的模式是“買地、起樓、賣”，而恒隆則是“買地、起樓、出租”，為什么業(yè)務模式要變？

陳啟宗：我們從1970年開始就是這樣，當時這不是最賺錢的方式，在中國內(nèi)地，過去二三十年直到現(xiàn)在，我們還認為這是一種很好的模式。早年，萬科、保利、碧桂園、富力等地產(chǎn)商是買地、蓋房、出售的模式， 20年前，他們的土地來源價格低很多，我們拿什么去跟別人比？我們就決定做高檔商業(yè)地產(chǎn)。

現(xiàn)在，有人說中國的商場太多，我認為是不好的商場太多，好商場太少。人流只是衡量商場好壞的一個標準，恒隆廣場每天的人流不過1.5萬人次，相比之下，別的商場每天人流達到5萬甚至10萬以上，我們收入仍然比其他商城要高，單位租金、整體租金收入都超過很多大商場。

21CBR：內(nèi)地貨幣政策趨緊，對國內(nèi)消費以及恒隆的內(nèi)地業(yè)務會有哪些影響？

陳啟宗：從歷史的角度來看，以往20年，中國的貨幣政策很寬松，很多經(jīng)濟增長來自于貨幣政策的推動。這并不是中國獨有的現(xiàn)象，美國、日本和很多其他國家也是如此。這個不可能長遠下去，如果貨幣泛濫的話，將來的后遺癥一定很厲害，既然資金已經(jīng)泛濫到如此地步，早收縮比晚收縮好。對于房地產(chǎn)的實際影響，取決于貨幣政策收緊的程度。

21CBR：網(wǎng)上購物盛行，會如何影響現(xiàn)有的零售業(yè)態(tài)？

陳啟宗：線上的東西是無可避免的，要利用它而不是擋住它，如果有人說這樣就沒有線下的，也是無知。每個城市、每個品類都會達到線上和線下的平衡點，不同城市、同一品類的平衡點也不一樣。比如，四線城市的線上占比較之線下可能比一線城市高很多，因為這些城市的分銷渠道沒這么發(fā)達，只能去線上買，而香港、新加坡在互聯(lián)網(wǎng)、移動電訊的覆蓋屬于全世界前列，線上購物并沒有蓬勃發(fā)展起來。

在一些領域，我們已經(jīng)看到接近或者已達到平衡點，更多的商品剛剛開始，高檔商品的線上份額一定比較低，比如名牌奢侈品。

身教傳家

21CBR：2016年，鄭裕彤去世，李嘉誠前一陣傳退休，如何看待香港老一輩企業(yè)家的離去對香港社會的影響？新生代的接班人，他們行事風格有什么新特征？

陳啟宗：一定有變化，但沒有人會拉后腿。世代的更替一定會這樣，問題是下一代準備得怎么樣？他們的思維不可能和上一輩一摸一樣，重要的是，在于每個家族的培養(yǎng)。一般來說，香港從第一代傳到第二代，在地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)基本是可以的，現(xiàn)有已從第二代慢慢轉到第三代手上。

21CBR：你曾說過“給后代留錢是最笨的做法”，現(xiàn)在還這么想？

陳啟宗：幾十年來都是這么想的，現(xiàn)在不會變。對子女的培養(yǎng)，身教最重要，簡單來說，就是給他們樹立一個道德榜樣，現(xiàn)在第二代、第三代都是很不錯的大學畢業(yè)，而第一代人基本沒學位。

我常常和太太說，看到一些女孩子嫁給（某些）富二代，都是沒腦子的，嫁入豪門不是好事，應該對她說“節(jié)哀順變”。一個家族，如果爺爺、爸爸都是沾花惹草的，你想兒子可能不鬼混嗎？兒子不出軌的概率很低，婚姻成功的概率也很低。有身教、有榜樣，就比較有把握，但也沒有絕對的把握。

21CBR：你有沒有想過何時正式退休，將重任交給兒子？

陳啟宗：我現(xiàn)在活得很快樂，CEO陳南祿先生做得很好，我兒子也在團隊中。我們這類房地產(chǎn)公司，一年不過是兩三次的大決定，你抓好了，基本（表現(xiàn)）就可以的?，F(xiàn)在很多大決定是陳南祿和我兒子的團隊在做，我參與不多。要是我不同意，會和他們討論。公司的財政情況非常好，投資1000多億元人民幣，12年零負債。

在不同的市場發(fā)展階段，地產(chǎn)商負債有高有低，香港的地產(chǎn)商基本負債都低，其中有些是二三十年前非常高負債的，現(xiàn)在變成了低負債。很多人曾經(jīng)過高負債的階段，20歲的人就做20歲人的事，30歲的人就應該做三十歲人的事。

21CBR：晨興在內(nèi)地投資大量新創(chuàng)公司，差不多20年，如何看待內(nèi)地的投資機會和企業(yè)家？

陳啟宗：內(nèi)地有大量了不起的企業(yè)家，高科技行業(yè)也很多，這是個大機遇。我們家族投資高科技，大概從1975年開始，過去20多年投入更多，抓到了一些不錯的機遇。在內(nèi)地，我們主要投資TMT領域，在美國和歐洲投資生物醫(yī)療的案例比較多。

大機遇大家有目共睹，過去20年，中國互聯(lián)網(wǎng)真是大機遇 ，抓住它就是了；現(xiàn)在全球人口都在老化，生物醫(yī)藥非常重要，科技創(chuàng)新出現(xiàn)了很多醫(yī)療新方法，這些都是晨興有興趣投資的領域。